■疯狂的缅甸楼市

缅甸自2010年底开放，外商开始涌进，当地大城市的地产市场更掀起炒风，陆续出现逾亿缅元（约90万元）成交的楼宇买卖，楼价3年升幅以十倍计。缅甸华侨旗下新加坡上市公司佑马战略（YomaStrategic），亦在星洲掀起“缅甸概念”股炒风，大涨13.12倍。从缅甸楼市的迅猛发展，我们似乎可以看到中国房地产早期发展的影子，同时也可以进一步看到市场化力量对京基•滨河时代广场这样的中心区枢纽物业的强大利好作用。

缅甸地产迅速发展，造就发展商崛起。2至3年前在仰光购入面积223平米的楼房才90万缅元为例，今日已涨价至2000万至5000万缅元，升幅21倍至55倍，做价逾亿者大有人在。华人聚居的第二大城曼德勒（即瓦城）楼价更贵，整幢售价动辄逾2亿缅元。若要在仰光承租68平米左右的楼房，月租要20万至30万缅元，更需一次过付全年租金。在金铺云集的唐人街承租同面积单位月租更需300万缅元，该区租金每年以数十万缅元幅度上涨。

将缅甸楼市和中国房地产早期的发展做一对比，我们很容易发现两者的共性，即市场化和流动性的力量。从中国房地产的市场化进程及发展过程来看，地产行业与流动性的周期性变化具有较高相关性。流动性改善与否可直接影响到房地产市场的供应及需求两极，从而共同影响房地产行业的发展趋势。

■市场化是解决房子问题的主旋律

改革开放初期，虽然人们的生活水平得到了很大的提高，基本上解决了人们的吃饭和穿衣问题，三十年没有解决的问题，短短十年左右的时间，政府没花一分钱，这个问题就解决了，这不能说不是奇迹，不能说对人们的思想没有震撼。回顾改革开放所取得的成绩，市场化或者说匹配责任和收益是关键。

但是人均住房面积没有得到很好的改善，一直维持在不足10平方米的水平。解决老百姓住房问题靠政府似乎永远也解决不了，这是新中国成立前三十多年的教训和最近十几年改革开放的经验形成的强烈对比。人们自然把希望寄托到市场身上。前十几年的改革经验似乎说明一个道理，对于政府没有办法的事情，市场似乎都是有办法的，因此市场化的思路是那个时代解决房子问题的主旋律。

1980年之前，中国老百姓还不知道什么是“房地产”，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位开发房子主要用于内部职工福利分配，包括政府开发房子也是用于福利分配，没有房地产市场。在福利分房仍为主导的住房分配模式下，刚刚兴起的房地产开发还并未引起太多人的兴趣，远非什么有利可图的产业。与如今房地产开发是经济支柱的观念相差万里。

■开发商获取土地的最主要方式是政府“赠送”

据说有一个有趣的案例，政府曾经试图将今天深圳中心区的某片土地“赠送”给某中央直属建筑企业，却被企业拒绝，理由是“我们是来做工程赚钱的，不是搞开发的”。也正是在房地产开发无利可图的情形下，深圳的土地资源被政府半强迫性地划给了各大国企，以期望靠这些国企的开发来带动经济的发展。这是当时开发商获取土地的最主要方式，深圳很多国企至今都还拥有政府划拨的大片的开发用地。

1988年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入整体方案设计和全面试点阶段。商品经济时代的魅力开始显现，推行住宅商品化的思路日渐清晰，房地产公司从政企不分的“混血儿”过渡到企业化。1994年7月18，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。

1988-1997年，加快住房制度改革，逐步实行住房商品化，个人购买商品住房比例提高。这一时期的房地产市场规模虽然不大，但住房商品化促使个人购买商品住宅比例大幅提高，房地产开发投资占固定资产投资的比重快速上升。随后，全面停止实物分房，逐步实行住房分配货币化，房地产业步入快速发展阶段。与单位福利房相比，可自由流通的同地段、同品质的商品房价格要高出9倍以上。

■市场化越高、流动性越高、效率越高的房子价值越大

通过对我国早期房地产市场的迅猛发展与今天缅甸楼市开放后的火热形势，我们不难看到这背后强大的市场化的力量。商品房的本质在于市场和流通，房子的价值是由市场所赋予的，不能流通的房子就没有价值，市场化越高、流动性越高、效率越高的房子价值也就越大。因此，如京基•滨河时代广场这样位于市场化程度最高、商品流动性最大、经济效率最高的城市中心区和交通枢纽位置的商品房其价值之高、未来的升值潜力之大显然是不言而喻的。

京基•滨河时代广场所在的福田中心区经过30多年的发展，已经成为深圳乃至南中国最成熟的中央商务区。这里聚集了25家银行总部及分行等机构和全国第二家股票交易中心深交所。初步统计，在福田注册的各类专业银行有11家，占全市30%；保险公司6家，占全市55%；证券10家，占全市56%；基金总部13家，占全市93%，占全国47%。

目前福田中心区的金融服务业集聚效应非常明显，称得上是目前深圳金融资本、创业投资资本聚集和辐射功能最强的区域。福田中心区已经发展成为南中国首屈一指的中央商务区，甚至可以与香港的中环相媲美，但是在这样一个城市最高效区域，却没有一个可媲美华润中心的都市综合体与其相匹配，以适应其50万高端人群的居住生活休闲娱乐需求。而京基滨河时代广场的出现，将弥补这一空白，成为深圳乃至南中国市场化越高、流动性越高、效率越高的的综合体项目。

毗邻红树林自然保护区的京基•滨河时代广场，作为京基在占领深圳441.8米制高点后，聚焦城市第一效率动脉——滨河大道，开发的又一个多地铁交汇上盖全业态综合体项目。项目总建面53万㎡，集五星级酒店、集中高档购物中心、超高层写字楼、精装商务公寓、超高层住宅于一体。项目占据福田CBD核心区位优势以及优越的自然环境，凝聚多元价值，指引资源聚合方向，强势重塑滨河价值，主导城市发展风向。（ZPJ）