导读：
    ■向投资家们学习：听到前夜里的“超导音”
    一、楼事时差4年
    二、深圳房潮：南山、福田后，应该是龙华
    ■龙华核心城市价值的五大急报
    一、急报1：供求比达历史最低点
    二、急报2：不可逆的土地拐点已现
    三、急报3：人口净流入，“人口红利”最大
    四、急报4：被自小的“欧亚大陆的高铁南大门”！
    五、急报5：CTD中央高铁区，深圳的融合枢纽
    ■龙华房价超过罗湖的必然性
    一、知识更新力、新增知识流：龙华远胜罗湖
    二、二手房20%个税，政策导向利好新宅
    三、战略地位：龙华超罗湖，享受核心化价值
    ■搭车优质蓝筹大盘，见证五年五万奇迹
    一、五年内，龙华高层破5万的可能性非常大
    二、搭车优质蓝筹大盘，见证五年五万的奇迹
正文：

■向投资家们学习：听到前夜里的“超导音”

一、楼事时差4年

在深圳楼市30多年的历史中，这样的现象一再出现：

比如，1998年滨海大道通车，南山成为人口净流入区，投资家们勇敢潜进，滞后4年之后的2003年南山房价开始“超罗赶福”进程，如今已成为深圳涨幅最大区域，社会大众则一直到2009年才最终确信“超罗赶福”的判断；

再比如，2004年，福田开始进入土地供应的不可逆转的拐点，投资家们因此在高位加码，房价果然从高位再上顶峰，水榭花都等项目从1.8万/平米涨至目前的10万/平米，决然于市，而社会大众则在2008年才开始相信此规律…

还有，能够率先把握按揭大规模推广、分房货币化、新区设立、知识结构更新等先机的人，他们敢于忽略小节、把握大势，在前夜杀入，都实现了个人及家族财富的大跃进，很多人甚至一次投资多出别人几辈子的收益。而80%以上的社会大众，则往往后知后觉，沉迷于细节、忽略趋势，结果在财富链中越来越堕落。而在楼市中，普通大众与投资家们的时间差距往往是4年！就是这4年的楼事时差，普通大众没能跟上步伐，很多人套在了罗湖、丢失了福田与南山的大好机会。

二、深圳房潮：南山、福田后，应该是龙华

就犹如我们潜水时，水中的声音传导很慢，空气中声音传导的速度也不快，真空中也只是340米/秒。但是如果我们把耳朵贴在铁轨上的时候，远处的声音可以5200米/秒的极速传导，高密度固体传导音速极快，这就是“声音超导”现象。要避免4年的楼事时差，就要学会经常把耳朵贴在铁轨上，去享受“声音超导”带来的预见，否则等到时代列车呼啸而来开到眼前时，机会就会瞬间错过。

在楼市中，“声音超导体”就是专业、就是规律、就是趋势！错过了福田香蜜湖、农科片区，也错过了南山华侨城、蛇口、后海、高新区的人们，只要眼光跟上了，就依然拥有机会。作为1500万人口的世界性超级都市，深圳其实依然在为置业者们准备着大好的机会。

原来由于人为的二线关的存在，使得深圳长期是东西向横轴发展，现在东西向横轴已经接近枯竭状态，必然转向南北向纵轴发展，位于横轴、纵轴交汇点上的龙华新区，是深圳经济版图的中心、高速路网络的大十字路口、欧亚高铁网南大门，其拥有时空峰值的所有条件。要分析以水榭春天为核心的龙华新区核心区的价值，必须在微观的基础上，忽略细节跳出小圈子，把握大势才能抓住核心。

■龙华核心城市价值的五大急报

一、急报1：供求比达历史最低点

2012年，龙华卖了7000多套房。那么今年的需求大概有多少套？当深圳原关内新增土地资源枯竭，位居深圳天元之位的龙华新区，就当仁不让地成为承接福田、罗湖、南山三区“人口出口”的首位城区，福田-罗湖中心区的众多就业人口都只能向北寻求居住需求的解决。原因不但在于其地利，更在于宝安西部的房价涨幅太快、地域也不大、土地消耗过快，布吉的规划太乱，坂田的工业占比太大，最后只剩下龙华堪当大任。

也就是说，龙华的住宅需求，不但有本土需求，还有来自福田、罗湖、南山的“人口出口”，2013年的龙华住宅需求肯定不会低于2012年，保守估计8000套需求。但是龙华能够提供多少套的供应呢？按照龙华近两年内的在建量数据，2013年内龙华新增的住宅新增供应总量只有4100套、而规模蓝筹大盘则只有3000套可售。供求比之低达到0.51的历史低位，这是需要发出警示的！

二、急报2：不可逆的土地拐点已现

当然，会有人问，2013年供应少了，还有2014、2015…2018…2020…可以等待！但是可惜，房地产不是可复制的标准消费品，房地产的基础土地具有不可逆的特征。很多人猛然看龙华的时候，往往会被卫星地图上几块大空地所蒙蔽，似乎龙华还有很多地块。但其实，深圳北站周围的绝大多数地块，要用来发展商用物业（写字楼、商业等）用途，改善及增前区域的就业空间。

与福田2004年开始步入不可逆的土地拐点一样的是，龙华新区的核心地段也将从此进入不可逆的土地拐点。整个龙华核心区，其可用来新建住宅的净地只剩下不到1.29平方公里，按照目前的消耗速度，龙华核心区不用4年就将耗尽所有的宅地。剩余如果要新建住宅，就只有通过拆迁旧改的方式，而旧改必然导致沉没成本大幅升高，从而使得房价的抗跌刚性大增，而上涨动力也大增的局面！所以土地下拐点往往就是房价的上拐点，所有忽略这个信号的人们，必将为此付出惨痛代价。

三、急报3：人口净流入，“人口红利”最大

如上所述，随着原特区内就业机会聚集，但是土地空间饱和，导致人口大量出口，而龙华迎来不可忽视的“人口红利”，就犹如滨海大道通车后，南山区所遭遇的人口迁移潮一样，住宅的生意本质是人口的生意，人口向龙华新区出口，随之而来的必然是房地产发展中心也向龙华飘移。

因此，深圳房地产的“人口红利”将从原来主要惠及南山而改为向龙华扩散，加之深圳产业转移，龙华的高科技企业越来越多，因此龙华的“人口红利”将取代原来主要集中在南山而覆盖到龙华，龙华的城市化伴随着“人口红利”的到来，房地产市场已经做出了明显的反应，交易加快，房价快速上升。而象龙华这样的具备产业带动的片区，有产业就有就业，有就业就有人流，有人流就有房产需求。

关于人口流量对房地产的影响，底特律和洛杉矶是最好的两个极端例证。底特律汽车业衰落造成人口大量净流出，是底特律楼市崩溃的“罪魁祸首”。而洛杉矶因为有着强大的综合产业、工商业、金融基础和交通枢纽优势，带来了大量的人口净流入量，使得其房地产市场一直坚挺无比，甚至呈现“一房难求”的势态。

四、急报4：被自小的“欧亚大陆的高铁南大门”！

深圳北站作为深圳的中央高铁区CTD，随着区域城市化、中心化的发展，未来必将使得城市核心向这里转移。毕竟，这里的高效化、便捷化、中心化使得这里具备了前所未有的城市向心力。借鉴全球高铁站址经济，深圳北站周边的规划以及未来的崛起，将成为深圳的又一城市核心区域。

但是，龙华作为中央高铁区的意义其实还远远不止于此。国家之所以不惜花费巨大的代价修建高铁网，打造亚洲最大的交通枢纽，更深层的目的其实是为了把欧亚大陆的制陆权牢牢的控制在自己的手中，这是作为大陆国家的中国的命脉之所在。制空权、制海权在可见的时间里，中国都无法与美国抗衡。但是如果欧亚大陆能够以高铁联成一体，那么中国的制陆权就可以抗衡制海权、制空权，正因为如此，中国才派出30个调研小组出访欧洲各国商讨高铁联网事宜。

因此，人们对龙华的认识还非常不到位，还只是停留在高铁经济的层面，而没有上升到国家战略的高度。从这个意义上来说，龙华不仅仅只是深圳融入中国高铁网的站址片区，而是中国控制欧亚大陆高铁制路权的关键点，龙华不仅仅是深圳的龙华，甚至不仅仅是中国的龙华，而是欧亚大陆的南大门，是欧亚的龙华，世界的龙华！

五、急报5：CTD中央高铁区，深圳的融合枢纽

龙华已然成为深圳的CTD（中央高铁区）。高铁作为陆地上速度最快、安全性高、正点率高的交通工具，加之高铁一般都通过人口稠密、城市密集、生活水准较高的区域，这就使得高铁枢纽所在的区域将成为人流量最大、商务物流、信息流、资金流最集中的区域。

由于高铁的快捷通达性，扩大了客户来源，使得区域各种相关项目如住宅、商业、娱乐等，其中的供求关系趋于紧张。加上人员的流动与聚集，反过来又会促进区域内的人文活动，产生更正面的影响。这种良性循环从而使不动产的流动性得到极大改善，从而实现价值跳跃。

高铁不仅缩短沿线城市间的时空距离，更重要和更深层次的影响却是促进生产要素的高效率自由流动和产业的深度融合。就集聚效应而言，城市发展的向心力将得到加强，资金、人才、生产资料等生产要素将会向更具活力的城市区域流动，从而使得高铁周边凝聚成一个中心区域，并结合区域周边的利好发展，逐渐核心化，从而进一步凸显中央高铁区的经济价值。

■龙华房价超过罗湖的必然性

一、知识更新力、新增知识流：龙华远胜罗湖

当罗湖瞬间老龄化的同事，目前的龙华居住成分的更新非常快，大量年轻的、有知识的群体取代以前的原居民，以及工厂流水线上的打工者，成为居住主流，目前已经拥有着巨大的人口结构和知识更新优势。所有的价值都是人类定义的，而人类定义价值都依赖于知识结构，只有知识更新能力强的群体，才能维持并定义高价值，这是一项恒古不变的真理。

以前，南山在深圳人的影响中还非常差的时候，在罗湖、福田上班的知识阶层贪便宜跑到南山去买房，而这些人的到来使得南山的人口结构和知识更新能力发生了根本性的变化，使得南山，这个原来深圳关内的“西伯利亚”变成了今天深圳房价最高的首善之区之一。而今天的龙华正在经历着当年南山的华丽蜕变。

而龙华的产业就业人员普遍素质较高、收入稳定，具备接受新的生活环境的心理优势。同时，政府对龙华新区的定位非常高，未来更将带来巨大的产业聚集效应。因此，未来的龙华将成为深圳人口净流量最大的地区，知识结构和知识更新能力最快的地区。而且，流入龙华的人口总体都非常年轻，非常有斗志和创业激情，有着旺盛的活力和消费力。因此，未来的龙华必然要步当年南山的后尘。

二、二手房20%个税，政策导向利好新宅

作为目前深圳最大的新房供应区的龙华，和作为龙华最大楼盘的莱蒙水榭春天，在新“国五条”出台，二手房征收20%重税的形势下，还具有政策导向的利好优势。此次政策中提到的“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

严格按照房屋买卖差价20%征收个调税的政策，对于一手新房来说将是一个利好，更多的人因为购置二手房成本增加而选择购置新房。20%的个税如果转嫁给购房者杀伤力有多大？假设一套二手房，原来200万元买，现以350万元卖。按最新政策，以差额20%征个税，需缴纳30万元。还有其他税费。

按规定标准，这套房还要缴3%契税、5.6%营业税、1‰印花税、约2.4%中介费，相当于总房款350万元的12%，即42万。加上个税，其累计交易成本达72万元，极大提高了首次置业人群的购房成本，这或许会导致购房者向新房转移。以二手为绝对主导的罗湖，在以新房为主力的龙华面前，首先在政策上处于不利地位。

三、战略地位：龙华超罗湖，享受核心化价值

行政上、商务上，罗湖受制于福田；知识力上，罗湖受制于南山、龙华；创业力上，罗湖落后于龙华；城际价值上，香港重要性下降而内陆重要性上升，使得龙华再度超越罗湖…种种迹象表明，战略地位上，罗湖必然让位于龙华。从城市化，到中心化、再到核心化，龙华的一路高歌令人深思。

龙华有着无与伦比的战略性片区优势。即使现在，很多人一说到龙华，就会联想到过去印象中“脏乱差”的关外、郊区，但是，事实是，今天的龙华已非昔日的吴下阿蒙。挟亚洲最大的交通枢纽——深圳北站之威，今天的龙华已经在事实上成为了欧亚大陆的南大门。

一般而言，城市发展过程是要经历城市化、中心化、核心化这样一个逐渐而上的过程，而处于第三阶段的核心化，正是城市发展的最高阶段。基于成本最低的集约配置原则，已经被中心化的本区域，就有可能会核心化，与正在建设的其它项目一起，成为住宅项目聚集中心，成为高端人士的居住核心。

■搭车优质蓝筹大盘，见证五年五万的奇迹

一、五年内，龙华高层破5万的可能性非常大

如上所述，人们印象中似乎取之不尽用之不竭的龙华土地，其实已经进入了供需失衡时期，而且这种失衡不是短暂的阶段性失衡，而是永久性的。不夸张的说，龙华的土地供应量的拐点已经到来了，而土地供应量下行到拐点的时候也就是房价上行到拐点的时候。

当初，福田高层住宅价格破2万元的时候大家都喊贵，但是，现在经过了土地供应量下行拐点的福田，最高的高层已经到10万了。而今天的龙华也像当年的福田一样，也走到了土地供应量下行的拐点，因此，未来的龙华必将迎来一个房价上行的拐点，从理论上保守估计，五年内龙华的优质高层豪宅的房价破5万的可能性非常大。

因此，新“国五条”的出台使得第一、二手房交易成本的上升，将使新房交易成本相对更低，这样有利于购房者积极转向新建商品住房市场。在这种形势下，作为目前深圳最大的新房供应区的龙华和作为龙华最大楼盘的莱蒙水榭春天将坐享政策利好，原来可能被福田、南山、罗湖二手房消化的大量购房需求将大量被挤出，流向以莱蒙水榭春天为代表的龙华新房市场。

二、搭车优质蓝筹大盘，见证五年五万的奇迹

在深圳，房价涨幅最大的，都是优质蓝筹大盘，比如水榭花都、水榭山、香蜜湖1号、波托菲诺……等等，这些项目，具备品牌、规模双重优势，从而收获了1500%以上的自有资金投资收益率。通过这些分析，我们可以清楚地看到，作为龙华最大、品牌最响、自配最全的霸盘，莱蒙·水榭春天有着无与伦比的利好：土地供应量下行和房价上行拐点、人口净流入量利好、战略性区域利好、政策导向等，成为深圳未来发展潜力最强、上升空间最大、抗跌能力最好的优质蓝筹大盘。

因此，无论是看事物、做投资还是买物业，我们都不能只看表面，只扣细节，而应该学会把耳朵贴在铁轨上，倾听来自远方的声音，来自未来的召唤。不要等到火车已经呼啸着来到眼前了，才猛然醒悟自己已经错失良机了！其实，不唯龙华，不唯莱蒙水榭春天而已，天下万事万物莫不如是。（ZPJ）