导读:
■龙华核心盘:中航天逸二期新品将推
■龙华新宅净地急报:剩不到1.29平方公里
■绝对警惕:土地下拐点就是房价上拐点
■龙华土地进入供需失衡期,中航天逸坐收渔翁之利
正文:
■龙华核心盘:中航天逸二期新品将推
即将开盘的中航天逸,目前精装样板房正对外开放,二期将推A2、A5栋共计300多套房源,户型为78-171平。目前验资5万可办理城市护照,享开盘额外98折优惠;同时城市护照2.0版现正火热升级。
作为深圳后CBD城市生活体的中航天逸,以24万平米体量规划7万平米的九方购物中心,旨在打造成龙华面积最大、品类最丰富、功能最齐全的区域级购物中心。在项目一期开盘热销基础上,如今中航天逸即将推出新品,又该如何看待?
对此,我们不妨从深圳土地拐点来看待。从地理位置来看,深圳是个东西狭长、南北轴短的城市,加上由于原来经济特区的二线关的认为存在,使得深圳长期东西向横轴发展。经过30多年的大开发,目前深圳原特区内的东西横轴土地基本已接近枯竭状态,为求发展深圳城市转向南北纵轴发展就成为必然。
■龙华新宅净地急报:剩不到1.29平方公里
当深圳原关内新增土地资源枯竭,加上宝安西部的房价涨幅太快、地域也不大、土地消耗过快,布吉的规划太乱,坂田的工业占比太大。正是在这样的城市格局发展下,在中航天逸开盘之际,分析以项目为核心范围的区域土地核心价值,就显得极为必要。
位于深圳横轴、纵轴交汇点之上,是深圳经济版图的中心、高速路网络大十字路口的龙华新区,将成为承接福田、罗湖、南山三区“人口出口”的最佳城区,成为福田、罗湖中心区众多就业人口向北寻求居住需求的最佳选择。
对于深圳的土地空间,一些声音总觉得土地还有很多,买房也不用急还可以再等等,再等等。房地产不是可复制的标准消费品,房地产的基础土地具有不可逆的特征。正如在龙华,从卫星地图上看时或许第一时间会被几大块空地所蒙蔽,私下认为龙华土地空间还很多。
其实不然,无论是从地图还是实地考察来看,与福田2004年开始步入不可逆的土地拐点一样,龙华的核心地段也将由此进入不可逆的土地拐点。根据评估,整个龙华核心区可用来新建住宅的净地只剩下不到1.29平方公里。而深圳北站周边的绝大多数地块,是用来发展商用物业(写字楼、商业等)用途,改善及增前区域的就业空间。
■绝对警惕:土地下拐点就是房价上拐点
可知这意味着什么呢?以龙华核心区目前的发展速度、土地消耗速度,整个核心区或许不到4年将耗尽所有宅地。届时如果要新建宅地,就只能通过拆迁旧改的方式。而由于旧改的沉没成本较高,会使得房价抗跌性大增,如此将推动区域房价上涨的局面。
所以说,无论从历史判断还是未来预计,区域土地下拐点的出现,往往就是这里的房价上拐点。若忽视了这样的信号,人们必将错过最佳机会,并为此付出极大代价。正是在这样的区域土地紧迫性下,龙华的房价更值得重点关注。
在上述的深圳福田、罗湖中心区的居住需求发展下,我们可以判断龙华的住宅需求不但有本土需求还有来自福田、罗湖、南山的需求。以2012年龙华房源销售情况来看,卖了7000多套房。在上述居住需求下,2013年龙华住宅需求必然不会低于2012年,以此我们可以保守估计8000套左右。
然而以目前龙华的土地发展需求,究竟能提供多少套住宅供应呢?按照龙华近两年内的在建量数据,2013年内龙华新增的住宅新增供应总量只有4100套、而规模蓝筹大盘则只有3000套可售。供求比之低达到0.51的历史低位。这绝对是值得引起警惕的!
■龙华土地进入供需失衡期,中航天逸坐收渔翁之利
也就是说,人们印象中取之不尽的龙华土地,实际上已是进入供需失衡时期,而且这种失衡不是短暂的阶段性失衡,而是永久性的。不夸张的说,龙华的土地供应量的拐点已经到来了,而土地供应量下行到拐点的时候也就是房价上行到拐点的时候。
当初福田高层住宅价格破2万元的时候大家都喊贵,但现在经过了土地供应量下行拐点的福田,高层高价已到10万/平。这点来看,今天的龙华也像当年的福田一样,也走到了土地供应量下行的拐点,因此未来的龙华必将迎来一个房价上行的拐点。从理论上保守估计,五年内龙华的优质高层豪宅的房价破5万的可能性非常大。
加上新“国五条”的出台使得第一、二手房交易成本的上升,这就使得新房交易成本相对更低,这有利于购房者积极转向新建商品住房市场。这种形势下作为目前深圳最大的新房供应区的龙华,将坐享政策利好。如此即将开盘的中航天逸,实质是坐收渔翁之利。(CWE)
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