导读：
     ■龙华核心盘：中航天逸二期新品将推
     ■龙华新宅净地急报：剩不到1.29平方公里
     ■绝对警惕：土地下拐点就是房价上拐点
     ■龙华土地进入供需失衡期，中航天逸坐收渔翁之利
正文：

■龙华核心盘：中航天逸二期新品将推

即将开盘的中航天逸，目前精装样板房正对外开放，二期将推A2、A5栋共计300多套房源，户型为78-171平。目前验资5万可办理城市护照，享开盘额外98折优惠；同时城市护照2.0版现正火热升级。

作为深圳后CBD城市生活体的中航天逸，以24万平米体量规划7万平米的九方购物中心，旨在打造成龙华面积最大、品类最丰富、功能最齐全的区域级购物中心。在项目一期开盘热销基础上，如今中航天逸即将推出新品，又该如何看待？

对此，我们不妨从深圳土地拐点来看待。从地理位置来看，深圳是个东西狭长、南北轴短的城市，加上由于原来经济特区的二线关的认为存在，使得深圳长期东西向横轴发展。经过30多年的大开发，目前深圳原特区内的东西横轴土地基本已接近枯竭状态，为求发展深圳城市转向南北纵轴发展就成为必然。

■龙华新宅净地急报：剩不到1.29平方公里

当深圳原关内新增土地资源枯竭，加上宝安西部的房价涨幅太快、地域也不大、土地消耗过快，布吉的规划太乱，坂田的工业占比太大。正是在这样的城市格局发展下，在中航天逸开盘之际，分析以项目为核心范围的区域土地核心价值，就显得极为必要。

位于深圳横轴、纵轴交汇点之上，是深圳经济版图的中心、高速路网络大十字路口的龙华新区，将成为承接福田、罗湖、南山三区“人口出口”的最佳城区，成为福田、罗湖中心区众多就业人口向北寻求居住需求的最佳选择。

对于深圳的土地空间，一些声音总觉得土地还有很多，买房也不用急还可以再等等，再等等。房地产不是可复制的标准消费品，房地产的基础土地具有不可逆的特征。正如在龙华，从卫星地图上看时或许第一时间会被几大块空地所蒙蔽，私下认为龙华土地空间还很多。

其实不然，无论是从地图还是实地考察来看，与福田2004年开始步入不可逆的土地拐点一样，龙华的核心地段也将由此进入不可逆的土地拐点。根据评估，整个龙华核心区可用来新建住宅的净地只剩下不到1.29平方公里。而深圳北站周边的绝大多数地块，是用来发展商用物业（写字楼、商业等）用途，改善及增前区域的就业空间。

■绝对警惕：土地下拐点就是房价上拐点

可知这意味着什么呢？以龙华核心区目前的发展速度、土地消耗速度，整个核心区或许不到4年将耗尽所有宅地。届时如果要新建宅地，就只能通过拆迁旧改的方式。而由于旧改的沉没成本较高，会使得房价抗跌性大增，如此将推动区域房价上涨的局面。

所以说，无论从历史判断还是未来预计，区域土地下拐点的出现，往往就是这里的房价上拐点。若忽视了这样的信号，人们必将错过最佳机会，并为此付出极大代价。正是在这样的区域土地紧迫性下，龙华的房价更值得重点关注。

在上述的深圳福田、罗湖中心区的居住需求发展下，我们可以判断龙华的住宅需求不但有本土需求还有来自福田、罗湖、南山的需求。以2012年龙华房源销售情况来看，卖了7000多套房。在上述居住需求下，2013年龙华住宅需求必然不会低于2012年，以此我们可以保守估计8000套左右。

然而以目前龙华的土地发展需求，究竟能提供多少套住宅供应呢？按照龙华近两年内的在建量数据，2013年内龙华新增的住宅新增供应总量只有4100套、而规模蓝筹大盘则只有3000套可售。供求比之低达到0.51的历史低位。这绝对是值得引起警惕的！

■龙华土地进入供需失衡期，中航天逸坐收渔翁之利

也就是说，人们印象中取之不尽的龙华土地，实际上已是进入供需失衡时期，而且这种失衡不是短暂的阶段性失衡，而是永久性的。不夸张的说，龙华的土地供应量的拐点已经到来了，而土地供应量下行到拐点的时候也就是房价上行到拐点的时候。

当初福田高层住宅价格破2万元的时候大家都喊贵，但现在经过了土地供应量下行拐点的福田，高层高价已到10万/平。这点来看，今天的龙华也像当年的福田一样，也走到了土地供应量下行的拐点，因此未来的龙华必将迎来一个房价上行的拐点。从理论上保守估计，五年内龙华的优质高层豪宅的房价破5万的可能性非常大。

加上新“国五条”的出台使得第一、二手房交易成本的上升，这就使得新房交易成本相对更低，这有利于购房者积极转向新建商品住房市场。这种形势下作为目前深圳最大的新房供应区的龙华，将坐享政策利好。如此即将开盘的中航天逸，实质是坐收渔翁之利。(CWE)