导读：
     ■深圳CBD房地产总值1.2万亿？
     ■尖端放电效应
     ■CBD必有最发达的第三产业
     ■深圳CBD内的楼价，应最高
     ■深圳中心价值120万/㎡？
正文：

■深圳CBD房地产总值1.2万亿？

最近有关【深圳中心】的讨论跃然纸上。作为深圳最中心的综合体项目，深圳中心位于深圳“中心之核”，汇聚了蛇口线、龙岗线、龙华线及罗宝线，并紧邻岗厦站、岗厦北站、会展中心站、市民中心站占据交通枢纽中心，不论地理上还是在交通上，都是深圳真正的中心。同时它也将发展成深圳甚至国际性商业、文化、生活中心。

对于这样一个沿袭一城文脉、扼守CBD核心、百万规模国际综合区，应如何看待？权威研究发现，城市经济发展存在一种“CBD价值聚集效应”，即理论上，一个城市房地产总值往往是该城市GDP的3倍。以深圳为例，深圳GDP大概是1.3万亿，即房地产总值大概是4万亿。

其中，理论又表明，城市的中心商务区即CBD的房地产价值（土地+房产），占整个城市土地总值比值，一般在20%到40%之间，对应深圳的情况即是，深圳CBD房地产价值为40000*0.2(0.4),即8000亿~16000亿之间，取中间值为1.2万亿。这即是所谓的深圳CBD价值聚集效应。

■尖端放电效应

之所以城市中心会出现价值集聚效应，主要在于中心意味着一个城市最顶级资源的汇聚，是城市最流金的地带。首先，不妨先来个说文解字。中央商务区，全称为Central Business District，简称CBD。首先，无论哪个城市的CBD，基本上都处于所在城市的经济中心，即Central。在深圳众说纷纭的CBD中，哪一个位于城市经济中心呢？显然只有福田中心区。

按照深圳规划，福田中心区由滨河大道、红荔路、彩田路、新洲路四条城市干道围合而成。深南大道由东向西穿越其间，将中心区分为南北两个片区。中心区定位为全市性的金融、贸易、信息、行政、文化中心，其中，南片区为全市性的中心商务办公区（下称深圳CBD）。

目前中心区已高楼林立，是深圳高档商务办公楼和五星级酒店、高档公寓、银行等商务设施最集中的片区。周边有各类中高档消费娱乐场所，还有深圳会展中心也落户于此。福田区金融机构总部在辖区范围内共拥有362家分支机构（营业网点），占全市4成多。随着配套完善，中心区的不断发展，越来越多的总部型企业和现代服务业企业汇聚于此。

■CBD必有最发达的第三产业

产业特征是CBD核心的特征。无论纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环，综观这些国际一线城市的CBD就会发现，CBD最核心的特征在于，区域内以第三产业为主导，而且是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。比如金融、保险、证券、中介、会计等等，而不是传统的第二产业。

福田聚集了深圳一半以上的金融机构。截至2009年底，共有金融机构总部（含区域总部）111家。平安国际金融中心奠基、深交所大楼建设、中信证券总部迁入，CBD成为名副其实的区域金融中心。仅2009年新设立或新迁入福田区的金融机构区域总部就达11家。2010年，福田区还将加大对金融行业的政策优惠，吸引更多的金融机构和人才进驻。

而2008年的统计数据显示，深圳福田区CBD 实现的产值1091.16亿元，增加值是190个亿。占比重最高为金融业，占到33.8%，其次是商业占到23.2%，其他行业占到38%。在 CBD 里面产生的税收达到了75个亿。产值增加值和税收的贡献，都非常之高，而且 CBD 带动整个区域的发展。值得注意的是：福田区还提出，到2010年，金融业对GDP的贡献率将超过七成。

■深圳CBD内的楼价，应最高

CBD内企业的影响力，决定了CBD独一无二的影响力。福田中心区的定位是世界著名跨国公司、企业地区总部的聚集区，进驻中心区的企业大部分是有实力的总部企业、区域总部或跨国公司的分支机构。

其中，深圳中心周边囊括了深圳市最大的单体建筑——“水晶宫”深圳会展中心；集聚着经深圳认定的第一批180家总部企业一半以上,入驻世界500强企业77家，共投资法人企业127个，分别占全市的46%和28%；聚集了全市80%的创投机构、300多家备案的私募基金，管理着全国30%以上的资本，是名副其实的国际金融、文化中心区。

由于深圳CBD处于深圳最黄金地段，随着CBD营商环境的日益改善，将会有更多的大企业入驻CBD，形成了集聚效应和良性循环，“深圳CBD”各商务写字楼租金也随之水涨船高，成为深圳的商务租赁高地。而深圳CBD内的楼价在深圳也应该是最高的。

■深圳中心价值120万/㎡？

位于深圳CBD之核的【深圳中心】，作为深圳最中心的综合体项目，【深圳中心】占地面积约15万㎡，建筑面积为140万㎡包含了约50万㎡豪华住宅及公寓；约17万㎡超甲级写字楼；30万㎡ (地上20万㎡；地下10万 ㎡) 都会商业；超过7500个停车位，是一个集合了全球顶级配置的百万级国际综合区。

按照上文理论计算的深圳CBD房地产价值为1.2万亿，而今福田CBD总建面初略计算约（商业480万㎡、住宅100万㎡、公建等150万㎡）即730万㎡，那么，换算福田CBD每㎡单位价值为153万/㎡，即使以1000万㎡总建面换算，理论上福田CBD每㎡单位价值为120万/㎡。

由此可见，未来【深圳中心】的价值空间很大，若未来项目售价20万/㎡，也与理论价值相差了6倍，也即是说几乎不用考虑【深圳中心】的售价，只要有常识的人，几乎可以闭着眼睛下注了。当深圳经济仍在超速向前、展翅翱翔时，中心永不败的理论、CBD价值聚集效应，势必奏效。除非哪天深圳衰败了，而即使衰败，就更应砸锅卖铁买中心。因此，无论如何，【深圳中心】是几乎是深圳唯一确定性的商务投资机遇。（PM）