导读：
      ■隐藏在中航天逸背后的 “人口红利”
      ■人口大量净流出，是底特律楼市崩溃的“罪魁祸首”
      ■洛杉矶房因为移民数量大，呈现“一房难求”的势态
      ■后CBD城市生活体，“人口红利”的直接收益者
正文：

■隐藏在中航天逸背后的 “人口红利”

日前笔者去中航天逸跑盘，看到目前项目的精装样板房正对外开放，二期户型主力为78-175平米，城市护照2.0版现正火热升级中。每次去龙华给笔者最大的感受是此地巨大的人流量，其实透过川流不息的人群我们不难发现隐藏在背后的龙华新区“人口红利”，并进而解读出作为深圳后CBD城市生活体的中航天逸的价值。

关于人口流量对房地产的影响，美国的底特律和洛杉矶是最好的两个极端例证。底特律汽车业衰落造成人口大量净流出，是底特律楼市崩溃的“罪魁祸首”。“1100美元，便可以买走一套房子”，这是汽车城底特律打出的最新广告语。向来嗅觉灵敏的亚洲投资者们早已闻风而动，抄底大军转眼即至。

而这些前来“捡便宜”的“幸运儿”们，他们面对的又是怎样一个城市和未来？以前就曾有不少地产投资者试图将这些代表底特律辉煌年代的建筑翻新出售，但事实证明，这座城市贬值的速度，比人们想象的更快。近30年间，底特律流失了超过100多万居民——占其人口总数的一大半，尤其是上世纪60年代美国民权运动引发的种族对立，令当地白人有产阶级逃离到郊区，商业市场也随之流失，这缩小了底特律的城市税收基础。

■人口大量净流出，是底特律楼市崩溃的“罪魁祸首”

而近年来汽车重镇地位的丧失，也令底特律的失业率节节攀升，市中心成片的摩天大楼、工厂和住宅荒废，晚上市内的街灯甚至都不能全部亮起来。如今底特律市区的中心地带在过去的十多年里飞快凋零，白人和受过教育的黑人不断搬往更远的郊区和卫星城，在这些离去的身影背后，留下了一个充满止赎房屋、高犯罪率、难以提供基本服务和履行养老金义务的城市。

事实上，底特律的房价看似白菜价，但其背后隐含了许多高于房价本身的隐性成本，底特律市的房子多修建年代较早，后续的维修成本很高，买下这样的房子，维修费可能是房价的几倍。底特律的房产税也不低，花1000美元买的房子，政府都可能估价30万美元，因而房产税自然就成了一笔不小的费用。

另外，对于那些外来的购房者而言，有能力去抄底，也的确不等于有能力在底特律生活下去。底特律市区如今已为黑帮所盘踞，枪支泛滥，毒品交易横行。底特律许多业主购买房屋后难以容忍街区环境，因此在购买房屋保险后故意纵火烧毁自家房屋，拿到保险金便逃离城市，而废弃的房屋因此又成为一个流浪汉的容身之地。

■洛杉矶房因为移民数量大，呈现“一房难求”的势态

而我们反观洛杉矶，因为有着强大的综合产业、工商业、金融基础和交通枢纽优势，带来了大量的人口净流入量，使得其房地产市场一直坚挺无比，甚至呈现“一房难求”的势态。不断流入的人口红利使得以洛杉矶房地产市场进入新一轮发展阶段，而目前正是其房地产市场最高潮的时候，房地产价格暴涨45%以上。购买公寓的主要力量是移民，这就表明移民是洛杉矶房地产的主要推动力量之一。

由于移民的原因，导致洛杉矶住宅存在供不应求的局面，而移民众多又进一步扩大了房地产的后续发展优势。新增移民来到美国以后，其实是将在其它国家所积蓄的金钱到美国购房，这就是洛杉矶房地产市场因为移民数量大，从而获得的大量“人口红利”。

据美全国建筑商协会和全国房地产经纪人协会的统计，近几年，美国前8个大都会地区的平均房价，以洛杉矶涨幅为最高，达118%。目前在洛杉矶一套中等家庭别墅，售价水平比纽约和华盛顿都高。而在好莱坞附近的看海山景别墅，多在数千万，甚至于上亿元人民币。即使如此，富人们依然对加州的“阳光”趋之若鹜。

■后CBD城市生活体，“人口红利”的直接收益者

深圳的移民数量也是全国前列，移民的增加同样是深圳房地产持续走强的主要原因之一。这是深圳与美国洛杉矶等沿海城市的共同点。而今天，随着原特区内就业机会聚集，但是土地空间饱和，导致人口大量出口，而龙华迎来不可忽视的“人口红利”，就犹如滨海大道通车后，南山区所遭遇的人口迁移潮一样，住宅的生意本质是人口的生意，人口向龙华新区出口，随之而来的必然是房地产发展中心也向龙华飘移。

因此，深圳房地产的“人口红利”将从原来主要惠及南山而改为向龙华扩散，加之深圳产业转移，龙华的高科技企业越来越多，因此龙华的“人口红利”将取代原来主要集中在南山而覆盖到龙华，龙华的城市化伴随着“人口红利”的到来，房地产市场已经做出了明显的反应，交易加快，房价快速上升。而象龙华这样的具备产业带动的片区，有产业就有就业，有就业就有人流，有人流就有房产需求。

而位于龙华核心区的中航天逸将成为龙华新区“人口红利”的直接收益者，因此我们也就不难理解为何在2013年的销售业绩上，中航天逸能够连续两周蝉联全市成交数量、面积双料冠军！作为深圳后CBD城市生活体的中航天逸，以24万平米体量规划7万平米的九方购物中心，旨在打造成龙华面积最大、品类最丰富、功能最齐全的区域级购物中心。

目前中航天逸的项目整体已经初显轮廓，商业、住宅协调统一却又不失独立，城市生活体的气势呼之欲出。在此基础上，天逸即将面市的二期产品，主推78-175㎡户型，目前城市护照2.0版正在火热升级中，将带来更舒适的都市人居体验。（ZPJ）