导读：
　　■城市豪宅卖不出30万/㎡天价，是耻辱！
　　■理论参考公式：主城区均价/天价比=1:5
　　■天价豪宅的双重溢价：信用资产和投资品
　　■燕晗山居：华侨城唯一纯叠墅，未来天价兑现者！
正文：

■城市豪宅卖不出30万/㎡天价，是耻辱！

前段时间获悉，3月才开放精装样板房的燕晗山居，共37席、已默销30套，近8成，销售极畅，且价格高筑，单价基本已在10万以上，由于去化量极快，不少通过关系购买，现今估计已消化无几。这让人不禁想到纯水岸，如今项目高层8万/㎡，别墅最高26万/㎡，且供不应求。由此按理论推测，燕晗山居是叠墅，介于高层、别墅之间，未来价值可期，奔20万/㎡不无可能。

燕晗山居作为城市中心豪宅，占据城市核心资源。而从财富、货币层面看，除资源的占有外，城市中心标的的财富属性也决定了项目在价格上的表现。近期，金岩石提出的观点，颇有借鉴意义。

他认为“驱动房价上涨的力量是致富欲望，决定合理房价的公式之一是单位空间的人口/财富比，这些新理论看似荒诞却不断被城市本身的发展所证明。北京若卖不出30万/㎡的天价，那是开发商的耻辱，打工者若不能住进北京，那是北京市的耻辱……”

■理论参考公式：主城区均价/天价比=1:5

其认为，在城市化的最后阶段，即城市化率从50%～65%的阶段，城市房价的走势将冰火分明：中心城市继续上涨，边缘城市相继下跌。以北京为例，主城区即4环内的住宅若能达到每平方米6万元的均价，人们就会看到每平方米30万元的天价豪宅。

这里的理论依据是一个参考公式：均价/天价比。比较全球70多个金融中心城市，主城区的均价/天价比几乎都在1:5以上，其中以香港为最高，均价/天价比高达1:11。目前深圳全市均价2万，而类似燕晗山居的均价10万，均价/天价比正好为1:5，在合理范围之类。而一旦主城区均价上涨，就意味着类似燕晗山居的价格，将成倍数级上涨。

长期以来，人们只承认金融业是中介服务业，多不承认金融创造财富的属性，这是经济学理论的偏见或谬误。城市化代表一种新的文明，都市文明的主流财富是虚拟财富，而虚拟财富的主体是风险财富。

接受这个理论，才能真正理解货币与城市之间的关系，才能透过货币化的资产溢价看到一种新的生活方式：泡沫即财富，财富即风险；富贵险中求，货币是源头。人们所痛恨的资产泡沫，其实是人们疯狂追逐的财富货币化的虚拟财富。所以说：城市让生活更风险，金融化风险为财富。高房价是城市的财富，而驱动房价上涨的原动力是人们挑战风险的致富欲望。

■天价豪宅的双重溢价：信用资产和投资品

一旦城市成为财富和权力的中心，人的竞争心或社交欲就会驱使人们去挑战财富和权力的巅峰。中心城市的豪宅天价不仅是国家的财富象征，而且是一个国际化的竞争市场，就像奢侈品在全球市场上的统一价格一样。

豪宅的天价首先来自于其作为居住类奢侈品的市场定价机制，背后是富豪阶层的流动性。从这个角度看北京，如果豪宅不能卖出每平方米30万元的天价，只能说明开发商的水平太低！而深圳类似燕晗山居这类豪宅只卖10万，价值明显低估。既然都是全球化的奢侈品住宅市场，凭什么要卖得比别人便宜？

而豪宅之所以会不断变豪，富人不断买单。是因为豪宅不仅是奢侈品，而且是信用资产和投资品，豪宅拥有者理应支付双重溢价，其一是信用资产溢价，其二是投资品的溢价。作为信用资产，豪宅拥有者可获得更多的投资机会；作为投资品，豪宅的价格走势在经济周期的波动中领涨抗跌，分享较多的城市溢价。

在一个城市持续繁荣之时，城市的整体溢价率较高，资产溢价并不会均衡分配在不同类房产之上，其中豪宅区会分享较高的溢价；反之，在一个城市走向衰落之时，城市空间整体贬值，甚至会像美国的底特律一样完全丧失空间的溢价，资产贬值也会较早、较多地发生在豪宅区。所以当温州的人口和资金外流时，下跌最快且跌幅最高的是豪宅而非普通商品房。

■燕晗山居：华侨城唯一纯叠墅，未来天价兑现者！

无论是从经济学还是从社会学的角度来研究城市，我们都不会接受豪宅低价的合理性。而作为深圳顶级豪宅区之一的华侨城，正是财富象征地，是社会财富溢价的对应标的。整整6平方公里的华侨城区域内，自1985年正式规划建造以来这里最大化地保持着最原始生态的地形地貌，保证了整个片区规划的完整、综合、连续、生态，成为一个现代海滨城区，深圳湾畔的一颗明珠。

如今，这里已是深圳富人最集中的居住区，也是深圳城市人们的第一居所，是深圳乃至华南的财富轴心、全国最强悍的造富基地。其中，燕晗山居身居华侨城片区内，是华侨城里目前最靠近地铁口的社区。距离地铁2号线侨城北站B出口约200米，步程5分钟即可搭乘地铁便捷出行香蜜湖、深圳中心区、蛇口等地，极为便捷。

同时，项目位于华侨城北向山脚，紧邻着燕晗山郊野公园，且东南两侧都是紧靠着燕晗山，整个住区被山环抱着，生态资源优越。而燕晗山居270-390㎡体量，依山势而建，五栋建筑，相互错动、围合，内部为蜿蜒曲折的人行道，整体气氛幽静，庭院空间曲折变化，层次丰富，意在营造“庭院深深深几许”的多层次庭院空间。

建筑呈开放式围合格局，空间变化丰富。建筑风格兼具美式、中式及其他，为混搭型风格，大气凝重。建筑立面简练但又有层次变化。社区采用人车分流规划，小区内部为蜿蜒曲折的人行道，机动车辆直接进地下车库。燕晗山居是目前本部华侨城里唯一的纯叠墅社区，可谓20多年一遇。无论从资源占有，还是财富溢价上，都或将是未来深圳天价的兑现者。（PM）

华侨城燕晗山居

燕晗山居