半求

                                              2004-10-17
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    〖时    间〗：2003年10月23日14：20~14：50
                  2003年11月25日13：50~15：25
                  2004年04月12日14：40~17：50
    〖天    气〗：阴，多云，间有阳光
    〖事    件〗：实地步行考查招商地产之“花园城3期理想城”项目及周边概况
    〖地    点〗：工业大道以东、工业八路以南、公园路以西、翠竹小区以北
    〖考查实录〗：

    ■楼盘概况

    记得刚开始的时候，【花园城】的名字叫【“花园城市”】，后来恰遇深圳被评为世界
花园城市，为避免冲突才减少一个字成了现在的“花园城”。

    花园城总占地30万平，建筑面积60万平米，为分五期开发。地块在蛇口范畴内，原来属
于边角余料，所以一直没有开发。随着蛇口开发重点进入北部，尤其是沃尔码进驻以后，这
里才开始得到认可，尤其是花园城一期成为迄今为止外销最成功的深圳西部楼盘，随着美国
沃尔玛进驻、德国欧倍德开始建设，以及周边道路的升级改造，花园城的区位价值得到迅速
的提升，与半山片区、海上世界片区、雍华府成为全市少有的政府主管部门独立计算租赁指
导价格的小区，成为【全市租赁回报的冠军】。

    花园城是【全国唯一拥有两家世界前五的跨国零售企业的项目】（亚洲最大的沃尔玛、
深圳第一家德国欧倍德），同时，也是【全国唯一的配套有SHOPPINGMALL的小区】。
  
    按照规划，花园城SHOPPINGMALL建筑总面积约7万平米，设有760个车位的地下车库。于
2000年开业的蛇口沃尔玛为亚洲最大的样板店以及中国地区高层管理人员的培训基地。花园
城SHOPPINGMALL二期除欧倍德外，还将有大型百货及餐饮、休闲、娱乐等。

    ■工地考查

    现在正在建设的是花园城三的一区，沿着公园路和工业八路分布，共有12栋。从后海大
道转入工业八路，路边全部是多层建筑，视野开阔，所以大南山就犹如整个片区的背景，最
高峰恰好就出现的道路的最尽头的最中央。山、街道、林荫，结合在一起的时候就是蛇口。

    而深绿色背景上的拮荔轩几个大字格外醒目。

    【工地围墙画面】已经不是最初的森林了，而换成了建成以后小区的示意图，“品位理
想生活”的主打词也变成了“理想街区，生活之美”，

    在工业八路与公园路交汇点西南角，已经建成了类似海月的【街边座椅】，而这个路口
是深圳比较少的法式路口，在上海这种路口比较多，也就是说，是人字行路口而不是十字路
口，路口地面还用【颜色美化】了一下。

    【工业八路】为4车道，【公园路】也是4车道，这两条道路是小区主要的【噪音源】。
现场体验，私人轿车和小型货车噪音较小，目前主要四海混凝土运输车和大客车的噪音，由
于混凝土车施工结束以后就将消失，因为提醒大家注意大货车的噪音。噪音在建筑北面体验
较为清楚，但南面的噪音水平已经相当令人满意。小区朝噪音面采用了【通风隔音窗】及
【中空玻璃】，对减轻噪音影响应该有帮助。朝西单位设计了与锦绣花园3期一样的【活动
百页窗】，减轻西晒。

    先围着小区考查了一番，【四海公园】就在小区东边，占地15万平，【育才学校】就在
公园的东北角，【幸福中心（蛇口青少年活动中心）】就在公园的西南角，绿化之好无须在
多说，另外，公园内有很大的水面和全国最大的雕塑牛，还有整齐划一的柏树阵，都值得一
看。【蛇口体育场】、【联合医院】就在小区以南。

    楼盘东北角有一【小山坡】，上有10几棵荔枝，按设计规划，这里将建设成一个小型的
街头公园，保留现有植被。

    小区的东面就是占地约3万平的【翠竹园】，记得在2000年的时候曾经去看过，现在再
去，小区的绿化又上了一层次，尤其是小区的的竹林实在让人喜欢，与水榭花都的竹林有得
一比，小区容积率及密度都非常低，预留了很多空地了小区公园，小区建筑质量也非常好，
这么多年的小区，至今没有太多的补漏痕迹，只有局部的马赛克有些脱落。招商地产的建筑
质量确实一直都比较稳定，做了表率。

    工业大道的人行道上设计了很多小品雕塑，也有座椅，绿化情况很好，尤其是樟树的生
长状况非常好。

    北面的【欧倍德工地】已经围起来了，地基已经勘查完毕，估计很快就要动工了，由于
是轻钢建筑，工期估计有半年也几差不多了，年底到明年年初之间开业应该没有问题，也就
是说，花园城3期业主的装修在家门口就可以搞定了。

    【汕头建总】在花园城二期也就是未来的德国欧倍德的东面办公，从三期一、二区中有
一个临时门出入翠竹园。花园城三期二区地块目前作为钢材堆放及加工场地。

    实事求是地说，由于地块狭长弯曲，所以工地管理比兰溪谷要差一些，表现在出入口太
多，外人很容易混进去，同时工地小，导致材料堆放与现场距离过长。

    楼底全部为【商铺】，架空高达近5米，可以分为两层了。花园城1的商铺原来打算全部
销售，后见租赁情况不错，招商就全部不卖只租。不知道这里的是否卖。由于公园路和工业
八路路宽都不宽，具有街道感，适合人类活动，所以商铺应该是不错的，只是荔枝林后面的
可能要差一些。

    先到【地下车库】。地下车库出入口设计在北端和东端，有两个口子。而人行出入口设
计在小区公园路侧。公园路的树木高大，包括车道在内全部被绿荫遮盖。地下车库出入口设
计了【墙壁内藏灯】，避免头顶灯的不适。出入口的膨胀逢已经处理完毕，用不锈钢铁皮予
以密封，

    地下车库目前正在进行消防系统安装以及地面和墙面的批灰工作，设计了一些【自然采
光孔】，但由于地库狭长，还是需要物理方式增强灯光。

    小区【地势】为西北高，然后向东南逐渐降低到与公园路同一平面。从现场来看，紫腾
轩与米兰轩的地面为一体式，然而与其它几栋的地面为忽然陡变，为什么不设计成缓慢过度
呢？

    从平面侧墙壁的防水层高度来看，未来小区的【回填土厚度】高达到1米2，种植任何树
木都不是问题，绿化有保障。防水层采用了【整体防水卷材】。

    工地没有施工工人电梯，只有货运电梯，施工工人全部从建筑内部人行楼梯通行，而在
建筑外围也架设了步梯。我自己就从建筑本身的楼梯上行，外面的楼梯与业主没有关系。

    所有单元的【人行楼梯宽度】达1米15，【楼梯小平台楼板厚度】16.5公分，比很多楼
盘的客厅楼板还要厚，非常值得信赖。映竹轩的1、2单元设计了【钻石人行楼梯间】，与海
月一期11、12栋类似。紫腾轩与米兰轩是一梯8户的小户型，因此在01、08之间，04、05之
间开了大约2米的【采光槽】，解决了电梯间和楼梯间的采光问题，电梯间走道采光窗处设
计了【外挂式下沉花池】，实现建筑的立体绿化。

    值得一提的是花园城3期的【建筑质量非常非常好】。米兰轩、莱茵轩的阳台厚度、楼
板厚度、厨房卫生间楼板厚度设计全部是18.5公分，实际施工厚度达到19公分，这是本人11
年内所看到的楼板最厚的楼盘！以前从写字楼改为住宅的天健名苑厚度也只有16公分，万科
俊园共用部分厚度为17公分，住宅部分为13公分。

    但遗憾的是，这两栋没有设计【下沉式厨房卫生间】，而拮荔轩、碧萝轩、映竹轩则设
计了下沉式厨房卫生间。拮荔轩、碧萝轩、映竹轩楼板跨度相对要小，因此楼板厚度相对薄
一些，但客厅楼板也有15公分，与海带城保持了同一水准，而拮荔轩、碧萝轩、映竹轩厨房
卫生间楼板厚度10~13公分之间。

    就连室外的【空调架厚度】都有18公分，凸窗厚度9公分。

    提醒注意的是，这些楼板厚度的数值，都是在找平之间的数值，加上找平的2公分，楼
板厚度就将达到20公分多，这个数值直观地表明了一个建筑的质量，有厚度保证，在【隔
音、减震】方面的保障就更多。至今为止，深圳还有很多楼盘的客厅楼板只保持在10公分一
下，用找平以后的厚度来蒙蔽购房者。

    【外墙厚】20公分、【内隔墙】10公分，【柱厚】20公分，【建筑净层高】2米73，顶
楼复式层高的一楼层高3米1，二楼2米7。电梯井侧面墙壁厚度高达37公分，正面及背面墙壁
厚度为26公分。

    户内，现在正在进行水管布置，正在打水压，做供水系统的【严密性实验】，而电线还
没有布置，估计要到墙壁批灰以后再做。

    建筑【施工发挥较为稳定】，墙面光洁，麻面和空鼓较少，在一些楼梯处，由于施工不
慎，一些多余部分要人工打凿才能符合要求，好在没有发现露筋现象。管路位置和岸座的位
置，施工单位采用了和海带城一样的做法，即先在混凝土表层【预先埋放泡沫块】（与暗座
或者线管形状一样），施工结束以后将泡沫拿掉就可以埋管了，保证以后无须打墙，不影响
质量。

    户型设计采用了【倒凸窗】（步入式落地窗），由于高度较低，也无须计入面积。好处
在于可以进入并在里面放一张小椅子，视野和采光一流。

    在楼顶，四海公园、风华剧院、幸福中心、联合医院、育才学校、沃尔码、南山公园、
深圳湾清晰可见，就是香港元朗也是一清二楚。

    【女儿墙】高1米4，除开防水层占去30公分，高度为1米1，高度是比较合适的。

    ■步行测距

    小区的最大特点就是到蛇口任何一个配套集中点都非常近，是蛇口最核心的位置。步行
测试了一下小区到以下地点的最近距离：

    到【四海公园北大门】需时3分钟，到【四海公园西大门】需时4分钟，到【幸福中心】
需时5分钟，到【风华剧院】需时2分钟，到【蛇口图书馆及培训中心、通讯公司】需时9分
钟，到【联合医院】需时8分钟，到【蛇口体育中心】需时2分半钟，到【蛇口沃尔码】需时
3分钟，到【育才才学校】需时10分钟，到【大南山公园海关】登山口需时13分钟。

    ■发展商动向

    2004年，招商地产【共21个项目投资达60亿】， 仅在深圳就推出8个项目，总建面近
100万平米， 占深圳年销售面积的1/8=12.5%，是深圳【今年供应量最大】的地产商。

    今年1月8日，招商地产与【新加坡辉盛管理公司】（FRASER SERVICED RESIDENCES
PTE LTD）签定协议。辉盛管理公司是一家专门从事服务式公寓管理的国际性公司，相信对
提升招商地产的管理服务水平有帮助。

    ■片区概况

    蛇口背靠南山、东向深圳湾，是深圳特区以内【唯一的拥有高山和大海】的片区。深圳
湾观景长廊规划的落实以及大南山公园规划的定案，使蛇口成了几大规划的【交织点】，成
为长廊的龙头和最大的赢家。

    蛇口聚集了在深的绝大多数老外，深圳目前唯一的2所外国人子弟学校都位于蛇口，鲸
山、龟山别墅基本成为老外的集中营，由于出租有利可图，招商地产针对这二个项目还只租
不售。

    【太子路的酒吧一条街】已经成了深圳酒吧最为集中的区域，Cossack 、Casablnaca、
Halftooth、Goodfellas等一字排开。

    蛇口还培养除了众多的【立足深圳的全国性大企业】，招商银行、平安保险、中集集
团、中国科健、招商地产、奥尊电脑、招商局物流、磁共振等等，蛇口犹如深圳的青岛。同
时，蛇口10平方公里的土地上，拥有蛇口火炬创业园、北科创业孵化器、碧涛中心孵化器、
蛇口科技大厦，是深圳科技孵化器最多的地方。在民生领域，蛇口也走出了合口味、海大装
饰、手机信号增强器生产商等在深圳知名的的创业型企业。表明蛇口的创业环境较好。

    蛇口北区与早期的多层小区以及工业配套宿舍紧邻，在享有开阔的城市天际线于视野的
同时，这里的【人员结构稍微有些复杂】，但蛇口的治安状况却为深圳最佳，体现了蛇口人
的家园意识以及平和心态。

    蛇口的交通微循环解决得相当之好，在深圳很罕见。蛇口路不宽，属于比较人性化的尺
度。但交通状况并未受到困扰，蛇口极少见到车龙。也可以这样说，蛇口是深圳最有街道感
的区域，这或许能给那些一味主张阔路缓解交通的人一个借鉴。

    蛇口还是我国户均钢琴拥有量的全国亚军。

    另外，很多人对蛇口的认识，恐怕更多地集中在所谓异域风情小镇上。其实花园城3期
所处位置的西南面就是蛇口的高科技产业带。

    以工业大道中段的ＴＣＬ为起点，一直向东到北科创业；再回到ＴＣＬ，向南到沿山路
的神威电子，然后由此顺沿山路向东再到北科创业，于是就形成了一个差不多是椭圆形的地
带。在这个地带之中，你会发现，蛇口一些知名的高科技企业，大部分都集中在这里。

    在这里，有ＴＣＬ（蛇口是ＴＣＬ多媒体的研发中心和行政中心）、爱思科微电子公
司，有由招商银行电脑部组建而成、银行软件大老奥尊电脑公司，有为世界著名企业的自动
化办公系统产品生产电路板的神威电子，有开发出我国第一台磁共振成像超导磁体的科健公
司，有被深圳市认定的全市第一家高科技企业——安科高技术公司，有为蛇口孵化器企业配
套的中试基地——兴兴大厦，有国内第一家生产密封蓄电池的华达电源公司，有生产高科技
产品厚膜继成电路的华达微电路公司，有红达生物降解公司，有蛇口科技大厦，有蛇口信息
岛公司，还有世界500强之一的ＤＯＶＥＲ属下的环球仪器公司、雷杜电子以及深圳唯一的
国家级火炬高科技创业园区——北科创业公司。

    这个椭圆形的地带中集中了如此之多的高科技企业，称之为蛇口高科技产业带似乎顺理
成章。蛇口片区楼盘的销售，是不应该忽视在这个产业带的推广力度的。

    ■片区动态

    一、蛇口将成粤港交通咽喉

    西部通道的建设，将有助于蛇口交通枢纽地位的确立。与此同时，另一条打通珠三角的
动脉———广深沿江高速公路规划也已经确定，从广州到蛇口届时将只需一个小时。

    广深沿江高速公路全长97公里，起于广州黄埔区笔村，沿途经过南岗，跨过东江，随后
经过东莞麻涌、泗盛、穗隆、新湾，止于深圳市蛇口，初步预计投资150亿元，计划５年内
建成。

    二、蛇口改造

    2003年，区政府启动蛇口老镇的“变脸”工程，总投资3亿。蛇口环境改造方案结合了
蛇口街道的实际特点，借鉴了国内外城市改造的优秀模式。

    望海路、工业七路的改造也在进行中。

    三、蛇口体育中心改造

    蛇口体育中心改造将全面改造，地下为整体车库，地面建设足球场和配套其它运动设
施。

    四、将建三个公园
           
    蛇口将建设三个公园：湾厦山、围仔西、蛇口山公园，其中前两个公园目前已经动工建
设，计划年底交付使用。
                                   
    五、投资1亿2千万建设大南山公园

    六、海上世界将改建

    海上新世界填海扩建，将形成写字楼、商业、娱乐休闲、居住为一体的深圳西部中心。

    ■建筑用料

    长力牌水泥、金洲消防水管、港创混凝土、顾地PVC电线管、顾地PVC污水管、顾地PPR
给水系统、顾地PVC低压暗座、降噪呼吸窗、活动百页窗、屏蔽消防通讯管、轻型砖……

    
    图：花园城3期理想城的最大优势就是到蛇口任何一个配套集点都非常近，是蛇口最核
心的位置。