半求

2004-11-06

                                            banq@vip.163.com 
                                   

    〖时  间〗：2003年11月03日14：15～16：00
                2004年01月17日14：20~15：10
                2004年03月21日10：00~12：30
    〖事    件〗：实地步行考查金地之香蜜山项目
    〖地    点〗：香蜜湖路以西、安托山九路以东、北环路以南、侨香路以北
    〖考查实录〗：

    鉴于金地在北方业务和华东业务突飞猛进、而深圳业务一直徘徊不前，市场广泛质疑金地是否开始退出深圳地产的舞台。因此香蜜山作为金地2004~2005年在深圳的主要利润源，对其不但要看市场价值，更重要是的，这是金地针对市场疑问的一次回答。这个项目，从办公室全部搬上香蜜山可以看出来，金地深圳公司的用心良苦。

    ■片区概况

    “金地·香蜜山”位于香蜜湖路以西、安托山九路以东、北环路以南、侨香路以北，地块原权属深圳网球俱乐部，后转给金地开发，“金地·香蜜山”东面紧邻的万科温馨家园也同样是【深圳网球俱乐部】的地皮，在“金地·香蜜山”以西，还有大约13万平的地皮也是网球俱乐部的。

    作为仅次于农科所的第二大片区地主，深圳网球中心在没有做出任何产品的情况之下靠拥有的地皮获取了房地产迅速发展情况下的丰厚回报，这或许就是【市场谬误】之一。

    香蜜山是平整的香蜜湖片区里唯一的【山体台地】，也是【片区最高点】，位于片区的北面。片区楼盘定位普遍比较高，目前有水榭花都3期、联泰项目、中旅国际公馆等楼盘在开发，【同质化竞争】较为严重。

    片区是深圳特区内仅次于华侨城的豪宅区，水榭花都、香榭里花园、熙园、东海花园等楼盘典型了片区的地位。片区道路四通八达，但基本都是【硬基路面】，而且路面宽度普遍较宽，作为居住来说尺度是背离的，这就要求小区内部交通环境的营造要弥补这个缺失。

    由于片区有地段优势，同时居住成员消费能力较强，因此农科院蛇园、香蜜山隔北环路象望的武警景源会所及永鹰高尔夫练习场 、东海花园北的名人俱乐部、中旅国际公馆以东的霸王农庄、德式堡会所、青藤茶社、花卉超市等都聚集在此，休闲方便。另外【深圳市眼科医院】也将搬迁至此。
 
    香蜜片区的【地质条件】较好，基地岩土层分布稳定，稳定性好，适宜建筑，也无不良工程地质现象，国土局新楼建设在此恐怕是有它的道理的。同时根据检测，土壤无有害化学物或放射性物质的影响，同时土壤氡浓度的检测也符合相关标准。

    项目以西大约800米，就是福田建设局在建设中的【福泉居小区】，小区规模不大，但其围墙的设计非常别致，两层花池，斑斓的红色磁砖别有一番情趣。

    ■项目概况

    香蜜山总共有1245户，车位约950个，车位户数比为1：1.3。分二期开发。其中香蜜山一期共9栋，其中6栋和9栋是24层，其他都是18层建筑。建面积10万平米799户，572个车位。【车位配置比例】较高，中期可以满足要求。

    一期2004年估计在4月份可以全部封顶，明年年初应该可以住进去了。而二期将有2栋33层的建筑、1栋27层建筑和1栋18层的建筑。一期【使用率】按户型图标称约83~85%之间。

    一、容积率与密度的平衡：香蜜山是深圳2容积率小区中的最佳

    1、容积率片区：片区中间水平

    “金地·香蜜山”占地79000平米，总建面170000平米。建筑为18层、24层、33层建筑。按总建筑面积计算，小区容积率为2.16，高于熙园与水榭花都的1.4、中旅国际公馆1期的1.7，低于温馨家园的3及翠海花园的4，是【片区容积率的中间水平】，但与同时期的其它片区的小区容积率相比，这个容积率是非常底的，绝大多数的南山楼盘都高于这个数字。

    2、密度（建筑覆盖率）：片区亚军

    另外，“金地·香蜜山”的建筑覆盖率（也就是大家通俗说的“小区密度”）仅为15%，这个小区密度，仅次于水榭花都，而高于熙园、中旅国际公馆、温馨家园、翠海花园。是【片区密度的亚军】。而国家有关设计规范的优良密度标准才25%，香蜜山比此标准降低了10个百分点，难能可贵。

    现在购房者以及业内关注较多的是容积率，容积率是总建筑面积与总占地面积之比，反应每平米土地上承载的建筑面积和人口密度，是判断小区舒适性的一个非常重要的指标。但对于密度几乎为所有人忽略。

    3、密度与容积率：衡量小区舒适度的两个不可分割的指标

    而建筑覆盖率或者说密度是指建筑物的占地面积与总占地面积之比。搞清这两个概念以后，我们可以看出如果容积率和密度都低那当然最好，但照现在开发项目的整体情况来看容积率低，密度并不一定低，密度高，容积率并不一定高。 密度太高，使小区的室外活动空间少，密度低才能够保证有充足的室外活动场所。所以，将容积率与密度两个指标综合起来
才能够更加准确地判断一个小区的空间是否能够为业主提供必要的舒适感。

    一个极端的例子就是农民房容积率底但是密度极高，居住起来是非常不舒服的，而商品房小区的容积率普遍大于农民房，但是密度却小于农民房，于是商品房小区的舒适度是农民房所难以比拟的。总体上来说，“金地·香蜜山”的容积率和密度的平衡点找得不错，在深圳容积率为2的小区中，属于最佳水准。

    去年在美国与美国全国住宅建造商协会（nahb）的专家交流时，他们给我讲解了【“适密度”】的概念，意思也大体如此。

    不过让人觉得啼笑皆非的是，香蜜山还没有竣工，就已经获得了所谓深圳第一个“国家级健康住宅”称号，潘石屹说得话可能恰好用来讽刺这种行为“孩子还在娘肚里就开始获奖了”。金地其实大可不必寻找这种【虚假荣誉】，这说明金地经过近2年的冬眠，自信心有待恢复。

    二、全国最大的社区网球中心

    “金地·香蜜山”项目的东南角，也就是温馨家园以南，金地建设了【千人网球馆】一座，现在已经接近竣工，可以举办标准比赛。

    同时，网球馆外靠香蜜户路立交桥侧还有4块国际标准网球场，已经可以使用，可以承办国家级比赛，另外还有室内网球场两块。 同时，小区内与网球体育馆呼应，在其西侧建设了约2600平米的【体育会所】。网球馆估计还有一个月就可以开放了。

    这种网球场地的配套，在全国的所有小区当中是当之无愧的全国第一， 所以大家可以发现，楼盘的logo中就有一个黄色网球。

    除网球体育馆和体育会所之外，小区还可以登山，体育健身活动考虑得非常周全。但遗憾的是，体育馆座位没有以颜色区分座位区，在比赛的时候可能导致找位困难，提醒金地稍加整改，体育馆将更完善。

    三、周边主要交通干道

    北侧；北环大道，东西向、宽度为116米、
    东侧：香蜜湖路，南北向、宽度为110米
    西侧：安托山九路，南北向，两车道
    南侧为侨香路：6车道，东西向。

    这些道路是小区的【主要噪音源】。关于噪音，在“热点问题”一节中有详细分析。

    ■工地考查

    去年11月3日到现场的时候，工地才刚刚出地库1~3层，而最近一次去，工程已经接近封顶，在建筑材料大幅度涨价的市场环境下，能够保证如此快速的【施工进度】，充分说明了大型发展商的实力还是能够应付成本的上升的。

    项目虽在路边，但喷泉不多，多为水声不大的涌泉，发展商没有刻意用水声来掩盖道路交通噪音，与莲花路有大约【20米的绿化隔离带】。小区体育馆和会所之间设计了规模十分大的阶梯和小区【门前广场】，广场将近1万平米，种植了整齐的小叶榄树阵，台阶最宽应该有40米，应该是深圳第一。

    在体育馆与地面的高差范围内，设计了架空层，估计未来可以用做商铺解决小区的日常需求。门前小广场靠路一侧有【“香莲立交公交站”】，有去罗湖、华强北、华侨城、蛇口的班车，但是班车辆次太少，交通依然不太方便。同时过马路也不是很方便。

    小区除开地库施工掏空了山体然后再填充之外，其余山体基本保持不懂，由于地势比周边楼盘高出10米以上，小区呈现中间高而两边敌的形态，站在小区花园内，环顾周围楼盘，【地势优势带来的心理优势】非常明显，风比站在道路上要大多了。

    尤其是对就在旁边的温馨家园、翠海花园更是如此。温馨家园由于以前建设的时候将地皮平整到与香蜜湖其余地块同标高，在现在“金地·香蜜山”的高地势之下，成了一个洼地，小区完全暴露在“金地·香蜜山”之下。而小区内的【山体公园】园林雏形已经基本出来了，站在小山头上，视野非常开阔，风也大。

    从西面进出小区工地目前最方便。地势高还有另外一个隐蔽的好处，就是可以避开道路以上1米的汽车尾气聚集层。不过这种起伏的地势，对于居住在其中的年龄大的人士将造成一定程度的不便，这给金地一个新的课题：如何在山地建设【无障碍通道和其他无障碍设施】。从目前情况看起来，会所之前设计了扶梯，实现了准无障碍通行，小区由于还在建设
之中目前还不得而知。

    小区并非典型的正南北朝向，而是错落行列式布局，建筑物前后左右均错开布置，并且与南向成约20度夹角，迎向夏季主导风向东南风。

    由于地势的起伏，导致很多设计都不是常规设计，一个典型的例子就是【游泳池】。如果你不上山体公园或者上楼，你将很难发现小区的游泳池，等你一到一个新的高度的时候，眼前忽然就出现了一个弧形的游泳池，这个游泳池与山体公园主峰上流下的【瀑布】结合在一起，建设在会所之上。游泳池设计非常新奇，隐私性做得不错。

    由于山体建筑的特殊性，在这里可以看到在深圳很难看到的【施工电梯】的安装方法，一般地说，施工电梯在小区的平面安装即可，但香蜜山的电梯基础则是安装在地库之中，然后在地库顶上预留方孔让电梯往上，由于地库在运输的时候比建筑一楼要方便很多，这种做法还是可取的。

    同时由于山地特征，工地的组织稍显混乱，材料运松较不方便，导致工地并不是很整洁，【工地管理】需要加强。不过华西作为金地的老合作伙伴，工地的施工还是不错的，尤其是钢材、混凝土实实在在，同时在捣实混凝土、精度、平整度上做得都还不错，只是在犹如楼顶女儿墙处能够发现少量【空鼓】，其它地方都不错。

    由于小区缓坡较多，也存在少量陡坡，因此小区的【边坡工程】十分关键。仔细看了一下，6#、9#以东的陡坡采用了网状混凝土支护，并以绿草绿化，对于缓坡也采取了边坡支护、混凝土挡土等技术措施。

    从现场可以看到，由于工程量大，单个混凝土公司已经难以满足工地需求，因此小区有【两家混凝土公司】在供应预搅拌混凝土。由于工地南面围墙已经建好，导致大型的混凝土车通行不太便利，影响了施工进度。

    2#、5#已经封顶，其余栋基本还有2~4层也将全面封顶，5#、9#正在6楼、7楼做样板房，样板房基本是小区内的最佳位置，东边就是山体公园和游泳池，且无噪音影响。住宅底层在车库之下还做了大约5米的架空。

    在小区以内，以及去年去现场的时候，看到了【冷扎变形镙旋钢】，在住宅和体育馆都有应用（附图），这种产品经过对镙纹钢的改进，增加了附着力、改善了施工便利性、抗拉强度也大大提高。这种产品目前在深圳的小区建设中应用较少，值得表扬。

    目测【建筑间距】，由于建筑外围防护网还没有拆除，因此只能大概判断。如果以防护网为界，估计建筑之间的间距在25~60之间，如果去掉防护网，建筑间距大约32~66米之间。这种间距还不错，只是由于是点式布局，加之防护网的影响，1#、2#、5·、6#，3#、5#、8#、9#的围合部分的重叠部位间距受到了影响。

    小区园林设计以占地约2万平米的【山体公园】为核心（目前从会餐所游泳池东边可以进去，其它地方还进不去），结合所谓【“风、光、水、石”四个庭院】（光庭院在1栋和3栋之间；水庭院2栋和5栋之间；风庭院在3栋和7栋之间；石庭院在5栋和8栋之间 ），四个庭院与山体公园呼应。

    在5#，在一些已经装好窗户的户型我们可以看到，窗户转角采用的是【无框转角窗】设计，玻璃采用的是10毫米的钢化玻璃，这种设计保证了窗户视野不被分隔得七零八落、实现窗外景观的整体性。而在建筑本体施工中，我没有发现已经被国家命令淘汰的实心红砖，采用成本更高性能更好的水泥砖，但是在花园施工现场依然可以看到实心红砖。

    实地测量，户型的面宽与进深之比基本都约在2：1，通风采光与景观面都较大，这是香蜜山的显著特点，采光面大的优点显而易见，只是做窗帘的时候要多交点钱了，阿阿：）

    建筑设计了【大跨度板式与短肢剪力墙】结构，竖向干管集中，横向支管不穿楼板，户内灵活性不错，户内的非承重墙可以改动。

    厨房设计了【集中式排烟道】，在小区靠办公区域一侧的材料堆放场上，可以看到香蜜、山采用的将是“变压防串烟防倒灌排气道系统”，这种系统对于解决高层住宅排气道系统上下楼层排气量不均衡的现象有一定帮助，以前这种系统大多数是30层以上的高层采用，

    在户内，实地测量【入户门洞】尺寸在l.1~1.3米之间，看来以后是子母门无疑了，而【内门洞】尺寸为1米，通道尺寸1.l~1.15米。

    在【室内净高】的设计上，设计师处于成本控制的目的，设计了两种层高，购房者一定要注意别被销售人员误导。根据实地测量，未找平之前1栋和2栋室内净高为2.71米；3栋~10栋的室内净高为2.82米。

    奇怪的是，在已经封顶的2#和5#，没有看到【屋顶二次供水水箱】，由于小区地势本来就高，加之建筑都在18层以上，加上地势的10多米，相当与22层以上的建筑，一定是要设计屋顶水箱的。可香蜜山怎么会没有设计呢？以后能够保证高层业主的水压吗？

    【卫生间 污水管】设计在室外，保证了室内空间的干净整洁，节约了面积，同时，在主阳台上，我开始以为是空调位的地方后来经过现场师傅告诉我才知道那些百页是用来遮挡主阳台雨水管的。而污水管排水管全部采用【upvc内部螺旋污水管】，这种管子的好处就是比普通upvc排水管可以降低排水噪音，减少管道噪音的影响。香蜜山洗手间采取【降板设
计】，住户可以改造洗手间的布置又有不影响下一户人家，降低上下邻居的噪音干扰。

    香蜜山一期1栋1~2单元、2栋1单元每层【两部电梯四户】，其余楼栋都是每层【两部电梯三户】。电梯是西子otis牌，载重800公斤，好象有点小了，电梯速度表现不错，6栋和9栋的有机房电梯是2.0米/秒，其他18层楼栋的【无机房电梯】都是1.6米/秒。这也是无机房电梯在大型小区中的首次大面积应用。

    在2#看到电梯井朝外一侧只有框架没有填充或者浇铸墙，咨询工地师傅，为【观光电梯】，几乎每栋都有，同时另外一部为传统暗井电梯。

    咨询过销售人员，说是【物业管理费】每平米3.8元，各位要有心理准备，当然金地的管理还是不错的。不远处的熙园就是金地管理的。

    ■热点问题

    一、道路交通噪音影响

    小区广手关注的噪音问题就是来自【北环大道】、【侨香路】的噪音。在现场可以体会到，1、2、6栋受侨香路的影响很大，而10、11、12、13受北环大道的噪音影响很大，而侨香路的噪音水平由于当前汽车流量不大，噪音并不大，但未来流量增大以后噪音水平肯定将提升。

    而7、8、9、3、5、6、15的噪音水平没有市场传扬的那么可怕，虽然存在噪音，但现场体验，应该在标准范围内。这得益与香蜜山小区较大，小区内部没有直接的噪音冲击。

    侨香路20米市政绿化带改造成了三排坡地乔木林，目前树木普遍比较小，但基本属于速生树种，相信对隔离噪音有一定的帮助，但只能是缓解。

    政府部门近期已规划了《深圳市干线道路网规划》，其中确定会尽快建设的南坪快速路从南山前海到龙岗坪山，其一期工程从塘朗山到水官高速及塘朗支线，将在2004年底主线通车，这会减轻北环路的车流量压力，降低道路噪音。同时，目前限时货车行使的北环路交通措施，对于道路噪音降低有小程度上的减轻。

    根据政府规划，2005年底建成使用的西部通道将承担60％的货柜车流量，这也将大大降低北环路的负荷，改善声音环境。

    同时，采取了机械通风系统来避开噪音影响。大家可能还记得，金地的金海湾花园是深圳第一个采用通风窗的项目。1栋的a/b/c/e/f/g单位；2栋的a/b/c/e/f/g单位；3栋的b/e单位；5栋的b/e单位；6栋的b/c；7栋的b/c单位；8栋的b单位；9栋的b单位；10栋的a/b/c/d/e/f单位都将安装机械通风系统。

    机械通风系统功率15瓦，是深圳开来环境技术有限公司开发的住宅新风系统。其中风机的型号是bnn dc1009，换气量达到90立方米/小时。

    1、2、6栋临侨香路的卧室窗和客厅推拉门采用中空玻璃，其中门窗都无框，90度转角处的两片玻璃采用单层10mm厚钢化玻璃，不是中空玻璃；7＃、10＃临北环路的卧室窗和客厅推拉门采用中空玻璃。其他方向卧室窗和客厅推拉门采用青色吕才和透明玻璃。

    地块与北环路之间的地块规划是住宅用地，地块与北环路之间的距离有约100米。项目东北侧，将规划建设安托山小公园，建成后可以阻隔来自北环路的部分噪音。

    地块西侧是安托山九路，属于城市支路，是地块出入的道路。而且安托山九路仅往北通向安托山山脉，将来的车流预计不会很多。

    本楼盘最终的噪音水平如何，完全取决与项目降噪措施的成效以及政府对北环的交通控制的决心上。

    二、高压线

    对于高压线，政府规划中沿安托山九路的高架线会被保留，而沿香蜜湖路东侧的高架线远期将改为埋地敷设。安托山九路的高压线主要是对7栋造成直接影响，毕竟距离过近，对于其它栋影响可以不用担心。

    我查阅了国务院颁布的《电力设施保护条例》，其中第十条有这样的规定：

    架空电力线路保护区，在一般地区各级电压导线的边线延伸距离如下：

　　　　１－１０千伏              ５米
　　　　３５－１１０千伏        １０米
　　　　１５４－３３０千伏      １５米
　　　　５００千伏              ２０米

    购房者可以自行判断7栋是否符合要求。

    ■建筑用料

    广华福乐斯wide牌隔热防火卷材、冷扎变形镙旋钢、港创混凝土、中山桐乐泛光灯、白兔牌磁砖、upvc排水螺旋管（比普通upvc排水管降噪5~7分贝）、深圳开来环境技术有限公司开发的住宅新风系统、中空玻璃、碳灰色静电粉末喷涂铝型材、清玻、通体仿石面砖、金属釉面砖、otis电梯……

    图：去年时留下的工地照片，当时建筑才刚刚到地库以上，注意摸板非常光洁，进行了
防粘结油面处理。