半求

                                                  2004-11-11
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    〖事    件〗：2004年2月9日15：15～16：50                      
    〖事    件〗：实地步行考查“绿海名都”
    〖地    点〗：前海中学以东、阳光棕榈园以北、桃李花园以南、御海新苑以西
    〖考查实录〗：

    当天本来不准备去考查，因为车还没修好，行动不便，同时测量工具、仪器和安全帽都
在车里。后见晴空万里，边考查边晒太阳，在当时无疑是两全其美的选择。

    15：15到达现场，先看了周边，然后自称自称业主进入工地非常顺利，并在工地西侧仓
库借用一顶安全帽，仓库的老人家听是业主也爽快答应了。随后在小区呆了一个多小时，有
以下感想汇报给各位业主。

    ■周边概况

    首先，前海有港湾大道和前海大道两大城市主干道，噪音影响比较普遍，好在绿海名都
与这两条干道有一段距离并不是紧靠，此外北面近邻桃李花园，只有南面的两车道的学府路
带来直接噪音。同时港湾大道对5#也有噪音影响，但相对同片区其它楼盘比较起来，噪音水
平还是非常不错的，可以说，楼盘是前海片区最安静的。而且距离高压线也比较远。

    同时，小区紧靠前海中学和小学，教育资源比较全，未来小孩就读问题应该可以放心。

    在港湾丽都的裙楼，就是人人乐超级市场，从小区前往只需3、5分钟，购物十分方便。
这种距离又保证了超级市场对小区不构成影响。但是绿海名都南面（1栋）南的小广场目前
为硬地，裙楼为商铺，估计未来这里的人流较多，并将集中很多办事车辆停放，

    ■步行距离

    本次考查时间较短，其余并未实地步行测试，根据经验估计如下（应该八九不离十）：

    【南山医院】25分钟、未来的【前海公园】30分钟、【深圳西站】6分钟、未来的【1#
地铁深圳西站站】8分钟、未来的【1#地铁南新路站】10分钟。

    ■工地详查

    【小区园林设计、施工不错】

    应该说，在现有的小区限制条件下，小区的园林设计不错，尤其是通过3栋楼下将南北
园林连成一体的小溪的设计是整个小区园林的点睛之笔，缓解了不规则地块对小区整体感的
破坏。同时，在原本平坦的地表上，设计的缓坡增加了园林的趣味性和层次感。

    而在植物的选择上，就目前情况来看，还是不错的，树种的树容整洁，生机勃勃，而层
次感目前只出来一些，最终效果还难以感受。但总体上看，缺乏绿化核心，缺乏统领众绿的
一棵古树。很多时候，一棵大树能够成为小区的标志，以后人家可以问：“你在哪”？“我
在大树下”！

    不过，发展商号称的60%绿化园林率则是一个十足的噱头，毫无意义。绿地率大约在35%
以下。

    【回填土质量好】

    估计是吸取了邻居楼盘的教训，小区园林中的回填土质量相当好，几乎难以见到杂质，
较为纯净。但是，在没有破度的部位，回填土的厚度并不能完全保证乔木绿化的要求，只能
种植更多的灌木和草本植物，这几乎是回填土中的唯一遗憾。以往，只有在大社区比如蔚蓝
海岸、招商海月才能看到这么好的回填土质。

    【楼体间距相对较宽】

    1栋与3栋之间的东侧、5东南北排之间间距都在45米左右，4栋与5栋、1栋与2栋及3栋之
间稍微窄一些，但也有大约20米，这种楼体间距还是不错的。在前海，这个数据应该仅仅次
于鼎太风华。当然这种楼体间距是在住宅拉高、提高集约度的情况下取得的。

    【楼顶隔热防水做得不错】

    绿海名都楼顶的防水与假日湾的防水做法是一样的，做得不错，比较保险，在施工好的
楼顶基础上，先做化学防水层（防水涂料），然后在防水层上做一层薄的沙浆保护层，接着
再是4公分厚的保温板，保温板上是一层隔热陶粒，陶粒上面再是沙浆保护层，在此层沙浆
保护层上，再做一层4公分的保温板，保温板上最后做一层钢筋混凝土表面，以后人就是走
在这个表面上。以后楼顶的隔热和防水应该有足够的保证。

    【电梯间、步行楼梯的自然采光及通风】

    在2梯7户的情况下，依然做到了电梯间、步行楼梯的自然采光及通风。首先要说的是，
小区除5栋北排（这种编排法太别扭了）中间是一梯两户之外，其余全部是2梯七户，太过密
集，相互干扰过大。也就是说，这是一个缺点。

    好在在此缺点之下，在2梯7户的情况下，依然做到了电梯间、步行楼梯的自然采光及通
风，这是非常难得的。尤其是步行楼梯的转角小平台为开放式，只要合理解决了积水的问
题，这个设计将在以后的使用过程中越来越受到业主的欢迎，谁也不愿意在封闭的空间里停
留。

    【户内净高达2.83米】

    根据实地测量，房子内部净高达2.83米，也就意味着设计层高达到了3米（包括楼板厚
度）。这个层高与鼎太风华一样，是非常开扬的。这样一来，你得到的不但是面积，还有的
就是空间。很多时候购房者忽略了这一点，要知道，“面积易得、空间难求”啊。

    【建筑施工水平有波动，过程控制需要加强】

    在现场看了以后，突出的感觉就是建筑施工水平的波动较大，在一些部位，混凝土浇铸
水平不错，但是在一些部位，可以看到一些施工缺陷，麻面、蜂窝这类质量通病可以看到，
立柱结合部的施工需要加强，一定要防止类似烂根等问题的出现。

    施工精度较差较为令人遗憾，由于施工精度稍差，导致一些墙体或梁柱需要打凿，导致
露筋现象出现，这在前海某楼盘也曾经出现过，但后来本人暴光以后，目前基本已经杜绝
了。业主应该多多关注自己的房子，不但要注意自己的房子，还要注意公共部位，监督施
工，施加一些必要的压力。有可能的话，建议进行联合地毯式普查行动，将所有质量问题查
出来敦促改进。

    在步行楼梯处，可以看到楼梯施工一般，台阶与墙壁不垂直的情况较多，每个台阶的宽
度大小不一。根据实地测量结果，以某户型客厅层高为例，四个角的高度相差较大，分别是
2.83米、2.86米、2.81米、2.84米、2.82米，平均值为2米83，空间比较开扬，但是楼板平
整度还需要加强。

    同时，外墙的批灰厚度较厚，说明外墙垂直度较差需要用厚灰来弥补。

    【容积率为前海大盘最高，影响了小区舒适性】

    我们知道，容积率=总建筑面积/土地面积。这个指标说明的是小区单位土地面积上将承
载的人口密度，是衡量居住舒适性的几乎最重要的指标。这个指标如果过高，就意味着小区
将没有足够的室外活动场所，小区素质受到很大的影响。但在购房过程中，有很多购房者却
忽略了这个指标。

    绿海名都占地34000平米，建筑面积120000平米，容积率达3.53。应该说，这个容积率
是目前前海在销售中大盘的最高了。这也就是从外面看小区的时候，总觉得小区过于拥挤的
原因吧？

    【户型设计不错】，都是经过实践检验的，动静分区合理，即使是2梯7户的一些户型也
做到了空气能够通透。不过，一些户型的转角落地窗的玻璃为折角，而没有采用全弯曲玻
璃，这可能是楼盘定位为经济楼盘的缘故吧。

    【污水管走室内是一个败着】，在已经接和污水管的户内可以看到，卫生间的污水排水
管布置在室内，这种做法是落后的，目前已经极少楼盘采用。去年在南山也就是汇金家园这
种处于经济型底层的物业是这种设计。完全可以布置在室外。在室内，增加了上下邻居的噪
音干扰不说，污水管穿越处还容易渗漏，影响上下邻居的关系。

    但这已经是既成事实，改不太现实，也不可能。不过有点业主可以放心，就是所有的下
水都设计了弯头，这在与其它楼盘相比时，是有优势的，绝大多数楼盘的洗脸盘下水管是不
设弯头的。

    【垂直交通负担较重】

    由于绝大部分是18层，每层7户就是每栋126户，2部电梯126户人家，每户按3口人计
算，就是共有378个人/栋。电梯的平均人流量比较大。从目前已经到货的电梯来看，是上海
的三菱电梯，速度为1.5米/秒，而且属于不可调速的品种。因此，未来的垂直交通压力还是
比较大的。而从电梯按钮的位置来看，每部电梯各有一个按钮，不知道是否中央控制自动调
配电梯，如果是单独控制，耗电量就会增加很多，业主应该在此之前落实这个问题，避免安
装好以后无法弥补。目前电梯已经在安装了。

    【5栋南北排噪音较大】

    在7楼以上，来自港湾大道的声音就已经非常明显，在施工其间如果能够感受到的的
话，说明入住以后会更加明显一些。而绿海名都以前是以噪音小来做卖点的，所以没有针对
性措施。加之学校近在咫尺，未来的早晨噪音对于那些喜欢睡懒觉的人来说，可能不是一个
好消息。

    提请业主注意这一点。

    【3、4栋之间较为拥挤，日照不充足】

    遗憾的是，在3栋、4栋与5栋南排之间的围合部，显然过于拥挤，我到现场的时候才下
午3点多，里面就已经没有阳光了，显得比较阴。3栋是蝶式设计，所以早晨的日照也受到一
定程度的影响。

    楼顶护栏与楼体之间的连接极为脆弱，护栏并未落到楼顶，而是悬空，通过一个膨胀螺
钉焊接，这种强度应该是不够的（附图）。再加一个锣订焊接就可以保证强度了。

    ■总结

    小区辅助用料不错（外墙砖则一般），园林设计较好，属于前海较为安静的小区。但建
筑质量一般，发展商经验不足。密度相对较高。

    图：园林雏形已现