半求

                                        2004-11-15
                                     banq@vip.163.com

                     
    〖时间〗：2004年07月12日15：00~18：10
    〖天气〗：阳光或多云，闷热
    〖事件〗：实地步行考查中航地产之“香水郡”项目情况
    〖项目地点〗：白石龙以南、以北、梅龙大道纯白领域以西、风口塘以东
    〖考查实录〗：

    ■拓展区利好

    2004-2-27半求发布《龙华将成铁路枢纽·提醒关注周边商铺》
http://www.szhome.com/new/zhutisq/fdchcomment/commentdetail.asp?
id=2880583&projectid=71900&count=143，其中已经透露京广铁路和东南沿海深圳至上海高
速铁路客运专线将在龙华拓展区中部交汇，这是中央增强深圳辐射能力、加强深港一体化的
重要考虑和战略部署。

    此外，地铁4#线、轻轨11#线在龙华拓展区与两大铁路进行接驳，满足长途旅客通过铁
路出行的需求，实现铁路长途客运与城市轨道交通的无缝接驳，进一步完善立体交通运输系
统。

    而最近据香港特区政府披露，粤港区域快线的内地终发站设计建在番禺石壁，中途唯一
停靠站则设在未来的全国交通枢纽——龙华拓展区，然后才经香港落马洲，取道北环线与西
铁直驶九龙市中心。换言之，日后港人可搭西铁前往龙华拓展区，转乘当地地铁前往深圳机
场，甚至转乘火车直达上海。

    半求认为这样一来，龙华拓展区将成为地铁、轻轨、长途铁路运输、粤港铁路快线的交
汇点，铁路汇集龙华拓展区，将使深圳成为珠三角交通枢纽。同时，交通基础设施的进一步
完善，有助于加快建设现代化物流枢纽城市的步伐，有助于深圳摆脱对广州的铁路交通依
赖，形成独立轨道疏散能力，扩大城市经济腹地，增强城市的综合服务功能。龙华拓展区站
也将成为香港与内地北方城市的重要联系，情况有如日本的东京地铁站，将成全国交通枢
纽。

    半求认为一般地说，交通枢纽周边将是经商特别是大型批发商业的天堂。如此看来，龙
华拓展区火车站一旦建成，将带来巨大的人流、物流，龙华拓展区的大型批发商业及专题商
业、流动人口服务零售业、旅客服务业将实现飞跃。提醒关注龙华拓展区周边商铺、房产的
投资价值。

    不过，火车站的建成以及带来大量的流动人口，对于龙华拓展区居住类房产来说，将带
来人流过多的弊端。但无论如何，从经济上分析，房产确实具有相当大的机会。

    ■片区概况

    中航·香水郡位于龙华，龙华镇与龙岗镇是关外最先完成镇改街道办也即城市化工作的
区域，以后配套标准、城市管理、治安力量都将按城市标准配备。半求认为这个意义比硬件
的建设更大。

    2003年2月份，深圳正式提出加快龙华拓展区建设。龙华拓展区位于梅龙公路以西，布
龙公路以南，为福田中心区生活居住服务基地和文化体育教育设施配套区，为中心组团城市
策略性开发区的一部分。占地19平方公里，城市建设用地约13平方公里，规划远景控制人口
14万，弹性人口规模17万。

    半求认为，为了与福田区整体衔接，拓展区在规划上比龙华其它区域要完善和要好一
些，并考虑到未来二线关扩展之后的准备。而地铁4号线已确定通过龙华拓展区。但是规划
变为现实，需要购房者有足够的耐心和给予足够的时间，拓展区不是一天建成的。目前的拓
展区，遍地还是菜农荒地，梅龙路和人民南路正在修建，交通不便。

    由于具备了以上优越的规划条件，且一旦扩关或撤关，这里与福田中心区仅仅15分钟的
时空距离目前还是荒芜之地的拓展区以及拓展区里的房地产项目就引起了关注。同时，作为
迄今为止进驻龙华最具品牌的发展商，中航地产及其名下项目香水郡也就顺理成章地成为半
求拓展区楼盘考查所选择的第一站。

    ■小区及发展商

    一、小区概况

    小区为19栋6层多层、6栋11层小高层建筑组成，位于梅林关口新区大道与石龙路交汇
处，规划中的地铁四号线路过本项目东北边，距本项目仅几百米，占地36391平米，建面
79675平米（住宅57520平米，商业7495平米），容积率2，总541户，停车位340个，车位户
数比为0.63：1，绿化率34%。北京市建筑设计研究院深圳院担任建筑设计，奥雅（加拿大）
园境事务所担任园林设计。

    二、发展商概况

    中航是迄今为止龙华片区最具有品牌和市场认可度最好的公司，充分说明目前龙华是典
型的底水平发展的现状。中中航的典型特点就是本身资源比较丰富，服务能力强，该地产商
的上级机构拥有“天虹商场”、“中航健身会”、“中航社区健康中心”、“格兰云天大酒
店”、“上海宾馆”等服务类机构。但是发展商久疏战事，从目前的推广看起来并不太成
熟。而小区的规划亮点并不多，属于实在型小区。

    ■工地考查

    【目前环境交通还有待改善】

    一出梅林关口，中航地产的路牌广告就引入眼帘。“中航地产”品牌广告、香水郡楼盘
广告交替出现。经过粤通世纪酒店路口、广东陆军预备役防化团，就到了楼盘了，与关口距
离非常近。

    首先，楼盘周边现状比较荒芜，南北西三面全部还是一片田园风光，菜农占据。好在西
面的群山让人赏心悦目，非常不错，哪怕是一些山体裸露，也不影响观感，白天也可以听到
虫鸣鸟叫呢。

    至于公共交通呢，目前我只看到两路大巴（620、621路）还有一路中巴。由于目前道路
依然在建设中，因此的士也少。但如果自己开车的话，则非常便利，到市中心（中银大厦
处）按半求的测算在不堵塞的时候开车只需要13分钟，空间距离非常诱惑。

    小区东北面是百石龙村，本地村民房还是比较密集的，卫生条件也比较差。同时，目前
的两车道的白石龙路灰尘太大，货车较多，路边的芒果树布满灰尘。在村边，南康百货的交
通车辆正好来接送顾客，路边就有8张台球桌和一个小型集市。

    就在路边，纯白领域北面就是一个临时性货车停放场。而在小区北面，则是半求目前所
见到的最大的废旧轮胎堆放场，蔚为大观的废旧轮胎遍地都是，还有一个领事性修配厂，好
在都是临时性的。

    可见，小区虽然面对未来巨大的机会，但未来大约2年左右的时间里还是需要忍受暂时
的不便。

    【交通建设进入高潮】

    但随着拓展区的建设加快，以及政府重点投资建设，相信片区的未来会比价好，尤其是
对比龙华其它区域将有很大优势。尤其是小区与龙华火车站距离不远，但也保持了约2公里
的距离，在享受火车站经济价值提升的同时，又可尽可能地避免过多人流带来的影响。

    目前梅龙公路已经在修建，污水系统已经结束，地基处理正在进行中，估计还有一年的
时间就可以通车了。而在白石龙村口，南坪建设指挥部的招牌也告诉我们，片区的道路建设
已经进入高潮了。这是片区值得期待的主要因素！路通则财通。

    【工地实况】

    小区比东面的纯白领域地势要高一些，大约2米左右，具备一定的心理优势。小区销售
处正在建设中，销售处的设计一般，方方正正简简单单，现在正在内外装修以及绿化，室外
停车场估计到时候不够用，这里就不多说了。

    小区率先建设的是多层，小高层目前还在做基础，进度稍慢，尤其是地库的施工由于养
护和布筋工作较为麻烦，拖了不少的工期。多层最西侧的房子已经到5楼了，很快就可以封
顶，而靠小区里面的进度稍慢一些。

    一、后浇带（膨胀缝）的处理较有新意

    80公分宽的后浇带（膨胀缝）的处理较有新意。一是采用弯曲状，避免太直破坏路经的
横梁，保证横梁的完整施工。二是在后浇带的侧壁，本项目采用白铁孔板遮挡法，在以后无
须拆除，加上白铁孔板都带有小勾和密密麻麻的孔，这样一来后浇带分次浇铸的混凝土就可
以非常好地结合，又无须事后破坏施工面增加接触面。这个创新值得表扬。

    工程钢筋保护层厚度有3公分，墙柱钢筋上砂浆垫块、梁板钢筋垫块完整，而且不同部
位的工程梁板采用了不同厚度的垫块，符合不同的要求。负筋马凳的布置足够，人踩上去基
本没有问题。

    二、关外最高架空层

    本小区具有关外最高的架空层，如果估计不错的话，目前建设中多层的架空层高度有7
米5左右，即使除开回填土的80公分，也有6米多！这个高度，无论是在关外还是关内，都是
数一数二的，能够保证有足够的休闲空间。同时，对外的商业也能够保证隔为双层。

    三、深圳最大的降板处理

    厨房和卫生间采用降板处理，不过，这个降板处理有点笨，因为一般地说，降低30公分
就足够了，但本楼盘降低了45公分，这个数字，也是半求迄今为止所看到的楼盘中最大的。
其实完全没有必要，浪费了成本不说，还降低了厨房及卫生间的层高。

    四、车库施工不错

    而在车库施工现场，半求看到布筋工作不错，一是在立柱处采用扇形布置，加强转角处
强度，二是采用方格与菱形布置，互相交错，提高强度和可靠性。在现场，也看到模板表面
光洁，且认真清除干净和涂脱模剂，拼缝严，施工层是平整光洁的，外观较好，没有发现模
板拼缝、接槎处胀模漏浆的现象，而墙柱烂根，接头错位更是没有发现。

    不过要提醒的是，工地的管理稍微松懈，可以轻松混入。材料堆放也需要加强，特别是
材料堆放分处太多。

    五、改进式预埋施工法

    暗座采用预埋施工法。但施工单位采用了局部改进，以前的预埋施工法容易造成深浅不
一，不符合规范要求。本楼盘采用了深度可调节预埋施工法，即在暗座四周裹上塑料皮，然
后挂上钢丝，未来就可以直接调整深浅了。

    六、避雷系统做得不错

    另外，值得一提的是楼盘的避雷系统做得不错，与招商海月有得一比。在填充砖处，采
用扁钢连通上下，增加接地的可靠性，这种做法在很多工地都被身省略掉，按照半求的经
验，估计比例可以达到35%左右，因为这种工作未来将被埋入墙，很多工地都偷工减料省略
了。

    七、楼体间距还可以

    从现场看，多层之间楼间距稍有差别，西边的半围合处大约有35~40米，是非常舒服
的。但其它几栋的楼间距稍微要窄一些，估计在25~30米左右，也还是不错的。而在小区西
北部，幼儿园的基础做好很长一段时间了，但至今没有开始施工，是什么原因？难道是更改
规划了？

    八、楼盘数据

    凸窗宽度为75公分，以后室内净宽应该有65公分，还是不错的。

    外墙厚度21公分，内墙厚度20公分。

    室外空调机座板厚10公分。

    客厅楼板厚15公分。

    公共过道楼板厚20公分。

    层高为2米75，属于中间水平，少高于设计规范。

    步行楼梯宽度为1米15，为规范值。

    ■龙华史话

    最近，龙华独立成区的说法越来越多，因此半求将龙华行政地位变化的历史整理了一
下，希望大家能够有所启发。

    龙华本土人中90%是客家人，重教育、重家族，传统保持着，比如龙华妇女有戴凉帽的
习惯，从左右花带的颜色可辨认戴帽的年轻妇女是否结婚，未婚是白色，已婚是红间绿。还
有春节羊台山石姜蒲水洗澡、七月七取防腐水腌制果蔬煲中药、清明节采咸茶草药清明茶，
以及大年三十杀鹅，祭奠祖宗，吃团圆饭；大年初一要吃素，不沾荤腻；端午节要宰狗以祭
奉列祖列宗……等等。

    与其他客家人不同的是，龙华一些客家人过年是在正月十五而非大年初一，估计很多人
没有意识到这一点。

    解放时期的龙华称乡，包括龙华和民治两个乡；1950年初两乡合并成“龙治乡”；不到
一年，“龙治乡”与观澜、石岩等被并入了新成立的“三区”；1955年一度改为“观澜
区”。1958年，“观澜区”重新分为3个乡，“龙华乡”重新出现。同一年，“龙华乡”又
与“观澜乡”合并成“红色公社”。次年，“红色公社”改名“观澜公社”，“龙华”两个
字再次消失。

    直到1961年，深圳再次成立“区”，“区”下设公社，“龙华”得以重现天日，新的
“龙华公社”与观澜公社、布吉公社、平湖公社等一起，归属“布吉区”，随后的龙华又一
次在“观澜公社”和“龙华公社”之间转换。

    1979年，“龙华”迎来了行政区划上的“辉煌”：当年在县改市设区的过程中，新的
“龙华区”下辖“石岩公社”、“观澜公社”、“龙华公社”和“布吉公社”，与“龙岗
区”等并列，是深圳7个区之一。只是到1981年的时候，“龙华区”被撤消，龙华复归“公
社”，随后1983年一度又改回称“龙华区”，但面积与“龙华公社”相等。

    1986年，深圳撤区建镇，“龙华镇”的称呼首次出现在历史上。在1993年宝安县撤县设
区时，归属新成立的宝安区。

    2004年1月，“龙华镇”正式挂牌改为“龙华街道办事处”。随即，政府推出“人民
路、龙华大道、牛栏前三个商业片区建设”规划。此外在重点工程建设方面，在城市管理和
社区管理方面，以及在社会治安综合治理和交通整治方面都有大动作。

    ■地产概况

    政府将规划中的地铁4号线和290万平方米的地铁上盖物业交由香港地铁开发，是片区房
地产的一大利好。南坪快速、福龙路、福龙公路正在建设或规划，片区的开发正在艰难起
步，政府目前的投资还是雷声大雨点小。

    今年4月6日，宝安组织了500名执法人员，而福田则出动10台大型机械联合行动“梳
理”龙华拓展区，宝安和福田的共同行动令人回味无穷。作为龙华街道办上塘社区居民委员
会（原龙华镇上塘村的龙塘村、简上村）的一部分，福田的介入似乎表明了些什么。半求估
计后续动作将接踵而至。

    龙华目前梅龙路沿线的房价都差不多在3800~4500元／平米之间，书香门第目前价格在
4600元／平米，锦绣江南已经达到4200元／平米。

    中航·香水郡旁边的纯白领域价格当时为3950元／平米，半求进去看了看，此楼没有人
车分流，车位户数比少，规划一般。但如今已经全部销售完毕。综合中航·香水郡的具体情
况及与其它项目的对比来看，最终估计其价格将在4300元／平米左右。

    ■建筑用料

    塑地PVC污水管、福赢世纪预搅拌混凝土、金龙羽PVC电线套管、吉鑫详铝塑复合板、斯
格林铝塑复合板……



    图：龙华拓展区用地控制规划。其中，龙华火车站、编组站的规划清晰可见。同时，地
铁也将穿拓展区而过，根据规划，香水郡距离4#地铁距离很近。点击打开，将更清晰。