导读：
      ■被忽视的“国际惯例”
      ■以资产品身份来获得对价的非正常阶段
      ■回归正常后，是否还有估值顶线更高的物业？
      ■高效率的工作和生活平台 
      ■不是以价格而是以事业为标准
      ■成就越大，圈子越小
      ■稀缺资源与顶级物业的完美融合
      ■租金有标准，估值无顶线！
正文：

■计算房价的“国际惯例”

房地产首先是一个民用品，同时它是资产，还是金融品，还是投资品。我们身边还有没有一个产品拥有跟房地产类似的功能：可以投资、有租金收入、可以消费、安全感很强、不会突然消失，还有吗？仔细梳理下来，其实没有，只有房地产。我们怎么来衡量房价，我们现在知道要以租定价。基于收益还原法而得出的房价租金比，在成熟市场中，往往被视为衡量房地产投资价值的标尺。因为西方人已经摸索出公式出来了，回报率多少个点，所以租金对应于房价已经不是一个专业问题，比如说租金，深圳平均是宅租假设是50元对应的房价就应该是1.8万元，回报率和一套均价就出来了，这是计算房价的“国际惯例”。

按照国际惯例，也就是世界银行的建议，房价房租比应为200：1左右为宜，房价收入比应为5：1左右为宜。首先，我们假定一套房子的房价房租比是200：1，月租金为2000元，则该套房子的价值应为2000元x200倍=40万元，年租金24000元÷40万=6%；也就是说，房价房租比200：1，相当于年收益6%，比买保险的年收益（5%左右）还略高一些，这样的房子，当然比较适合去买。

而如果房价房租比超过200：1，达到250：1，则年收益只有4.8%，已经低于买保险的年收益，而同时也没有保险的意外赔付功能，自然已经不适宜投资。而若按国际惯例的200：1至300：1的标准来看，一线城市的房价租金比其实已经远超警戒线了。“国际惯例”四个字，耳熟能详，对于一个相对较晚进入市场化的国度而言，用“国际惯例”四个字解释一些经济上的疑问，很常见。

■以资产品身份来获得对价的非正常阶段

然而，也就是所谓的“国际惯例”却经常在国内房地产市场被忽略。缘何？答案或许在于，一个并不完全成熟的市场，尚不具备完全套用成熟市场标准的客观条件。诸如城市间人口的非对等迁移、城市每年拥有大量的增量新房等，这些恰恰是成熟市场所不具有的特征。房产物业这样一个品种在中国的发展历程很有意思，在很长一段时期，它更多的是以资产品的身份来获得对价。

资产品的身份获得对价有一个非常鲜明的特征就是贴现，就是买这个房子以后能挣多少钱，我贴给你，所以房价会高，跟租金没关系，是跟未来的租金有关系。这段时期，房地产是以资产品的身份来获得对价的。换而言之，在很长一段时间内，投资房地产的收益预期更多在于房地产自身价值的增值，而并非租金收益。近年来房价的走势也说明了房价的不断增长，成为了投资房地产的真正理由。

至少在目前而言，房价租金比并不在投资者的考虑范围之内。房价租金比的被忽略，其原因在于国内房地产的价格暂时还不存在深幅调整的基础，增值效应尚在的客观之下，投资者自然会选择收益更高的蛋糕。因此，中国的房地产市场经历了很长一段不受租金约束，不以租金为标准，而只以房地产自身价值的增值为标准的黄金时期，这段时期可以说傻子都能挣钱，买什么房子都挣钱，严格来说，这是其实一种房地产市场非正常状态的表现。

■回归正常后，是否还有估值顶线更高的物业？

而今天，我们正处于发展历程的中间环节，情况在悄然发生变化。我们现在在中心点上就开始没安全感了，说房地产是资产又不贴现，没有安全感，没有那种爽快的溢价感觉，买个房明天加点钱卖掉，原来是这样，现在没有了，你觉得很烦。你过惯了买来以后加钱卖掉的这种快意生活，快意生活没了，现在你搞不清楚它是谁，你是资产又不是，不能贴现了。它是消费品吗？它的租金又还没到，这时候你特别恨他。你不是恨他，你恨的是自己，我怎么忽然就不懂他呢？

他是谁呢？原来我认识，现在不认识了。你现在不认识房地产，是因为房地产在转变，从资产转变到消费品，下半段是房产以消费品的身份来获得对价的，就是以租抵价的时候到了。这是定价最起码的条件，现在在龙华卖房子，就定1.5—1.8万一定卖得很快，为什么呢？他的租金是很对等的，就是你按消费品定价就卖得快，但是对不起按资产定价必死。因此，现在中国的房地产已经到下半场阶段，在不考虑人民币滥发的情况下，这就是房价的发展规律将从溢价转变为租价对应的基本规律，这种以租金作为物业衡量标准的做法并不意味着房地产行业的衰退，反而其是回归正常，发展成熟的表现。

但是，一旦物业以租金为标准，其顶线就会很清楚，其当前的价值乃至未来的升值都变得非常可控、很确定。那么，很在普遍以租金为标准的当下，还有没有既有一定的租金标准，又在某种程度上不受租金约束，有着更高估值顶线的物业呢？答案是肯定的，在新的语境下，以平台、地位、圈层、标志等为新标准的顶级物业，其估价受租金的约束很小，估值顶线更高、未来的升值潜质更大。

■高效率的工作和生活平台

之前，房地内参提出过“民生稀缺”概念，认为只有切实把人们的居住空间、教育、便捷交通等综合配套糅合在一起的产品，才是人们的真正恒久需求。现在购买物业，不要看资源稀缺，要看民生稀缺。所谓的民生稀缺也就是有成熟完善的交通、生活、商务等综合配套设施搭建出高效率的工作和生活平台。

在这一点上，位于深圳中心区最中心的综合体——深圳中心体现得最为彻底。深圳中心之所以难得，之所以能够充满自信的称为“中心”，是因为她不仅具备了地理中心的优点，更具有效率中心的优势。项目汇聚了蛇口线、龙岗线、龙华线及罗宝线，并紧邻岗厦站、岗厦北站、会展中心站、市民中心站，公路网密集覆盖，占据了交通枢纽中心，是深圳交通效率最高、最为方便的地区。

项目所在区域集聚着经深圳认定的第一批180家总部企业一半以上，入驻世界500强企业77家，共投资法人企业127个，分别占全市的46%和28%；聚集了全市80%的创投机构、300多家备案的私募基金，管理着全国30%以上的资本，是名副其实的国际金融、文化中心区，是深圳总部经济最为发达、经济效率最高的区域。

■不是以价格而是以事业为标准

而深圳软件产业基地则是另一种意义上的平台。深圳市软件产业基地承担建设深圳自主创新城市的历史使命，提升软件行业的整体规模，推动企业走向世界。软件产业基地积极打造基础服务、公共服务、延伸服务三重体系，搭建政策咨询、行政审批、投资融资、业务洽谈、人才培养、行业交流、专利申请等多元平台，以世界商务的大成之礼，缔造深圳软件企业的全球影响力。

根据规划，项目将构建六大服务平台为入驻基地企业服务，包括投控公司控股企业高新投、担保集团、国信证券等将为入驻企业提供融资担保、创业投资和上市培育辅导等全过程的服务，并根据入园企业特点打造融资解决方案；将引进国家知识产权局专利局深圳代办处，提供专利申请、审批和保护知识产权等服务；以及引入国家超级计算深圳中心，提供高性能计算和云计算服务。

针对以上六大服务平台，深圳市软件产业基地进行了合理的空间功能布局，将公共服务机构与私营机构有机划分，以最便捷、实用、高效的方式，为企业提供全方案服务,实现公共服务一条龙。深圳软件产业基地则是另一种意义上的平台，即置业不是以价格而是以事业为标准来衡量去估值顶线，深圳软件产业基地为业主搭建出的顶级企业平台成为入驻企业强大的事业发展助推器，从这个层面来说，深圳软件产业基地可以说是估价无底线。

■成就越大，圈子越小

真正的顶级物业是可以传承家族荣耀的，因此它应有相当的广度、深度、高端配套，引领着时代的品位，更重要的是能够提供社会顶端极少数圈层对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的享受，构筑着社会上层价值形象。遇到一个人，改变你一生。坐头等舱，打高尔夫，读EMBA……无非，是想遇到你命中的贵人，进入某一个圈子。居所的选择，尤其是高端豪宅的置业，更是如此：电梯厅里的招呼、湖边广场的寒暄、豪华会所的相遇、抑或是超五星级健身场所的搭档，社区邻里成就了机遇，更促成了事业的成功。

城市顶级物业作为一个固定的居住载体，将分散在各处的、大批的高端人士、社会名流聚集在一起。因此，越来越多的人们意识到：购买一个顶级物业，不仅仅是购买一栋房产的问题，更多的是加入了一个高端的圈层，将给自己的事业和发展带来新的机遇。深圳的某知名楼盘曾经有一个非常著名的广告词：“成就越大，圈子越小”，越是处于金字塔的顶层、社会食物链最顶端的人，能够进入其社交圈层的人就越少。

因此，越有社会地位的人在选择置业的时候越应该慎重，因为高处不胜寒，地位越高、能量越大，能够在一起抱团取暖的人就越少，知音难觅，君子当则地而居啊！在这一点上，深圳的顶级别墅大盘曦城可谓深谙其道。为了更好地提升服务质量，推广企业品牌，华侨城与招商两大地产巨商的第一次握手，在诞生了中国别墅史上具有分水岭标志的曦城别墅区后，在60万平米的土地上，“招华合璧”会演绎如何出居住品质的奇迹呢？或许招华的曦城给了我们最好的答案——其圈层组织“招华会”。

曦城招华会，与以往的客户会不同，它不是大众化的，是高端精英型，不仅是深圳而且是全中国第一家高端客户会。而它的崛起，也是深圳两大对豪客吸引力最强的房企----华侨城与招商两大地产的实力见证。一般地说，客户会是企业产品品质发展到一定阶段的结果，中国的房地产企业也正经历着从注重销售到注重产品最后到注重服务的改变过程，而筹建“招华会”正是企业注重服务的结果，更是曦城对业主圈层诉求在更深层次上的肯定和推进。

■稀缺资源与顶级物业的完美融合

产品拥有的稀缺性越高，其价值也就越大。对房地产而言，山、河、湖、海等这些不可复制自然资源，都属于稀缺资源，但是，如果有一个项目，能把两者合二为一，即既能享有资源上的稀缺性，也能拥有产品上的稀缺性，那将是完美组合，作为深圳世界级豪宅的代言人，深圳湾1号无疑是这种完美组合的最佳范本。

在全球各大湾区中，兼得海景资源、湖景资源、城市资源、科技资源的项目，仅有深圳湾1号。而深圳湾1号项目，则通过颠覆式创新设计、并采用舒适度极高的先进科技，以阳台泳池、宽距无梁全景双层镀银幕墙、全奢精装、4米层高……等，在深圳的地平线上，划下了迄今最完美的一笔。

从沙河西路内湖公园段向西看去，俊俏的深圳湾1号正在展现未完成的完美，微澜楼影、天高城默、山峦连绵……好一派人间极景。深圳已经拥有了自己的世界级企业，以及自己的世界级商业领袖，但是此前还没有以此为纬度创作的人居精品，而深圳湾1号直接以世界顶级水准为基点，看齐领袖视野，并凭借此为深圳在全球人居中赢得该有的地位。

■租金有标准，估值无顶线！

李嘉诚有个十分经典的言论：房地产开发第一是地段，第二是地段，第三还是地段。李超人的这段话强调的就是地段在房地产开发中的重要性。但这段话对对于高端物业来说，可能还是太过简单和笼统。今天，单凭这段话来理解高端物业的无可替代性，可能还是不得要领。

在新的语境下，李嘉诚的论断已经无法涵盖高端物业的定义了。在房地产行业发展到现阶段，用租金来衡量房价是一种行业回归正常的健康表现，但这只限于大部分的普通物业。因为一旦以租金为标准，其估值的顶线会很确定。

而对于高端置业者和顶级投资客来说，物业有较高的租金标准为基础固然是件好事，但是如果想要获得租金标准以外的更高回报，那么单纯以租金为标准的物业上升空间已经很有限了，而以新的标准，如平台、地位、圈层、标志等定义的顶级物业则有着更高的估值顶线，其给业主带来的回报往往超越了传统表层的租金回报，而是有着更为优质、更有高度的隐性附加值。