半求

                                                 2004-11-24
                                             banq@vip.163.com
                
    〖时    间〗：2004年06月04日13：40~14：10
                  2004年07月31日11：05~12：10
                  2004年09月10日14：00~16：30
    〖天    气〗：阳光、阴，闷热
    〖事    件〗：实地步行考查中海地产之坂田“日辉台”项目情况
    〖项目地点〗：贝尔路以南、TAMURA以北、坂雪岗大道以东、中国电信坂雪岗大楼以西
    〖考查实录〗：


    ■楼盘概况

    “中海·日辉台”位于坂雪岗大道与贝尔路交汇处东南，占地面积47882平米，容积率
1.5。根据施工之前的考查，半求看到地块原始地貌用地基本为三角形，南侧有填土区，东
南角有一较高的土岗。

    地块北侧为贝尔路，西侧为坂雪岗大道，东南面为工业区。地理位置与万科城一样，外
部景观条件稍差。住宅楼型为多层与小高层相结合。

    “中海·日辉台”自身规划有5000平米商业及2500平米幼儿园，业主基本的日常生活及
幼儿教育需求基本解决，而在片区“控规”中距本项目500~800米处的万科城购物中心、市
政广场、小学校等，虽为万科城的直接配套，但这些项目都是对外开放，因此“日辉台”可
以享用。

    本项目规模不大，属于中型楼盘，估计凭借中海品牌和开发及管理优势，开发及推广周
期不会太长。


    ■楼盘劣势

    半求认为项目用地南侧的【现有厂房】对“中海·日辉台”存在较大影响，厂房及宿舍
区较凌乱的外观对项目景观的不利，而工作时间存在噪音，好在工厂窗户没有直面小区，所
以影响有限，但最靠近小区的TAMURA公司厂房却非常优美，并建设了两快大大的草坪。

    项目用地北侧有贝尔路、西侧有坂雪岗大道的【噪声干扰】，这两点与万科城的西侧、
南侧情况一致，都要面临共同的噪音干扰。

    而项目北侧【高压电力走廊】与小区太近，最近距离只有10多米，根据咨询供电公司，
此段高压线中海已经在申请埋地，未来的情况与百仕达花园类似，但现在的视觉受到很大影
响。

    项目用地东侧的自建房虽然极少，但是对小区东侧景观存在较小不利影响。

    针对这些不利影响，在现场考查时可以感受到在规划设计的时候进行了一些规避。比如
如何使尽可能多的单位拥有比较好的景观及朝向考虑比较多。而1.5的容积率也不算高，但
是设计了小高层，这样一来，【建筑密度】就降低了不少，空出了大量的【室外活动空
间】，小区也更开阔了。而【内聚式的规划结构】将中心环境最大化并使尽可能多的单位享
受比较好的视觉。

    同时，半求看到小区南北之间充分利用地形高差变化，南北高差在现场感受应该有5米
左右，尽量减少土方，创造出结合地形的【台地特色】和【山地环境】。根据目前的土方堆
放规律，估计未来在中心广场的东面是地势较高的部分，地形呈缓坡状由低向高蔓延，而项
目架空层部分有利于通风及景观渗透，和中央庭院结合一体，坡地与绿化密还有就是集中水
体（游泳池）作为小区的核心。
                  

    ■工地考查

    到现场，可以看到，三个月前还在做基础的日辉台现在多层已经封顶、正在做内外装修
了，而小高层进度稍慢，但也已经超过6层。估计还有2个月，现场就基本成型了。

    【工地围墙】是以ALOHO这些字母组成的画面，同时选了一些形象非常一般的老外，半
求感觉不太精致，而且大大咧咧。不过围墙靠西也就是坂雪岗一侧，放了一些木质花池和椅
子，还是不错的。在工地靠贝尔路侧，炊烟升起，工地这么多工人，做饭都得提前了。

    由于工地东西、南北高差较大，而且土方要回填，因此工地堆满了土质纯净的黄土，致
使工地材料堆放较为困难，实事求是地说，工地的【材料堆放管理】一般。加上最近总有雨
水，因此现场非常泥凝，难以行走，半求好端端的工地鞋，被弄得不成样子了。

    半求在工地0米地面可以看到，【转换基座和转换层梁】，混凝土体积大，估计标号到
了C60了非常踏实。在现场可以看到【钢筋进场分批验收报表】，有材料报审、目测检查、
取样送检（每60吨为一批）三关，进场钢筋也都有出厂质量证明书或试验报告单及准用证，
每捆钢筋均有标志，现场堆放以级钢、二级钢、三级钢严格区分。

    在多层，半求看到，【入口连廊】重新回到了房地产市场，这个设计在原来的一些政府
小区里使用比较多，对于增加小区立体感，便于气候变化时使用是非常有作用的，但是这种
设计非常消耗土地资源，一些单位拥挤的小区根本难以采用，随后慢慢退出市场。

    而此次“中海·日辉台”重新设计了多层的入口连廊，并设计了【廊上花池】，首先就
是得益与小区空间的开阔，否则这种设计是难以想象的。而连廊与建筑本体之间设计了约10
公分的膨胀缝，以保证建筑安全。

    目前，【会所及消防车道】都在紧张施工中，根据与现场装修师傅的了解，会所（也就
是未来的销售处）将大量采用木材和石头等天然材料来装修，现在装载焊接钢架，而会所之
外的北侧，就是游泳池，与阳光棕榈的布局有几分相象。在一旁，会所装修需要的钢化安全
玻璃已经运到工地，19厘厚的玻璃。

    【架空层】在回填土之前高达6米6，回填土之后应该在5米5到5米8之间，也是非常开杨
的。

    在多层前面的空地上，工人正在为埋地的管线进行【防锈处理】，先是缠了三圈化纤防
火防水材料，然后在此材料基础上做黑色防锈。

    半求看到工地在辅助的花园部分依然使用了部分红砖，但在建筑本体部分则全部采用新
型建材。在工地朝北看，万科城的多层和矮层已经基本封顶了，蔚为大观连成一片。

    西侧小高层和多层进展顺利，而东侧的建筑则正在做地下室工程，估计工期上要迟半年
左右的时间。【基坑】的护坡做得非常好，钢筋铺面以后插筋，然后倒沙浆，值得信赖。相
比南山红树湾片区某比肩全球的楼盘因为护坡马虎而导致多次人身死亡事件，这个楼盘做得
确实应该大大表扬。

    在工地靠工厂一侧，自制【抹灰沙浆】的管理比较规范，外墙抹灰水泥沙浆配合比标志
牌悬挂在搅拌机上方。而与工厂的隔离处，做了高坡和密集绿化，以减轻工厂的影响。

    多层套型的布局与阳光棕榈的布局类似，沿着步行楼梯上去可以发现，在步行楼梯的转
角小平台处，也布置了一间房，而另外的主平台上则布置了两间房，实现【套型之间的跃式
布局】。

    在一些阳台上，半求感到难以理解设计师的手法，其用【钢管支撑】在阳台一角，如果
需要这个结构保证安全，完全可以采用混凝土施工啊。但是这个设计确实让人遗憾。不过好
在涉及的户型不多。

    热水器水管接口设计在阳台上，值得一提的是，在冷水管上特意接了分口，便于阳台用
水。多层电梯井的设计不是正方形，而是【梯形电梯井】，这是比较少见的，以后安装电梯
需要加接件了。

    在已经做贴好面砖的墙面可以看到，淡米黄的铀面砖，还不错，小小遗憾是【磁砖填
缝】没有采用与中海华庭一样的同色填缝剂，而是灰色的。在多层建筑内部，已经开始砌
砖，房间顶部抹灰已经基本结束，而墙体上已经抹花，增加附着力以提高抹灰质量。
   
    而在楼板施工现场，半求看到【布筋工作】还可以，一是在立柱处采用扇形布置，加强
转角处强度，二是采用方格与菱形布置，互相交错，提高强度和可靠性。在现场，也看到模
板表面还可以，且认真清除干净和涂脱模剂，拼缝严，施工层是平整光洁的，外观较好，没
有发现模板拼缝、接槎处胀模漏浆的现象，而墙柱烂根，接头错位更是没有发现。

    工地还有一项与众不同的地方，就是以【塑料垫块】代替水泥垫块，工程钢筋保护层厚
度有3公分，墙柱钢筋上砂浆垫块、梁板塑料垫块完整，而且不同部位的工程梁板采用了不
同厚度的垫块，符合不同的要求。负筋小弯环的布置足够，不过人踩上去还是有点悬。

    在施工顶层，半求看到直径＜22mm的钢筋采用冷搭和闪光对焊相结合的连接形式；而直
径22mm、25mm的钢筋则采用闪光参焊和搭接焊相结合的形式；直径＞25mm的钢筋采用套筒冷
挤压的形式 。因此，如果你要学习【钢材连接】技术，到日辉台是不错的选择。

    柱墙【钢筋绑扎】方面，特别是柱基、柱顶、梁柱交接等处，箍筋间距都按设计要求加
密，箍筋转角与柱筋交点应弯成135°，且平直长度大于10度。箍筋弯钩叠合处沿受力钢筋
方向错开设置；但是，在一些地方可以看到埋件移位现象，估计是人在上面行走过多的缘
故。

    至于一些细节，比如防裂钢丝网、构造柱、填充墙后补砖、拉筋都比较符合规范，就不
再多说了。

    【日辉台具有坂雪岗商品房中最大的楼间距】，置身工地，可以感受到，日辉台的间距
比较宽，尤其是小高层之间，大约35~40米，而最窄处是南侧小高层与最南侧多层之间，但
也有近17米，而且只有两个单元受到影响，其余位置的间距基本在25米~35米之间，小区平
均间距应该有近30米，这个间距在坂雪岗商品房中应该是第一名。

    可惜的是，南面多层与工厂之间较为紧密。

    【楼顶处理各参半】，到楼顶，发现女儿墙太高，主墙为1米5，而且全部为混凝土山
墙，对楼顶视野存在相当的阻碍，显得较为压抑。注意了安全却忽视了楼顶的视野保护，不
能不说是一个遗憾，其实1米2就足够了。

    不过，在公私问题的处理上，楼盘做得不错。以前一些小区，楼顶动给顶层业主，影响
了其它业主使用。而本楼盘则是将南面户型的附楼顶当做花园附加给顶层业主，而主楼顶在
保留为公共场所，为共用，不附送给顶楼业主，很好地解决了消防安全和顶楼业主需要花园
的矛盾，公私兼顾。

    【11#轻轨坂雪岗站】距离小区北侧出入口大约300米，步行时间大约5~8分钟。
  

    ■测试数据

    半求测试数据如下：

    凸窗宽度为65公分，以后室内净宽应该有55公分。

    外墙厚度25公分，内墙厚度20公分。

    室外空调机座板厚10公分。

    阳台楼板厚度12公分，客厅15公分，房间在13~15之间，公共过道楼板厚15公分。

    层高为2米6，属于中间水平，刚刚符合设计规范。

    步行楼梯宽度为1米1，为规范值。

    室内净层高为2米6。


    ■片区概况

    坂田=华为+富士康+新天下+惠而浦+爱华+宝洁+年产值12亿的坂田村，难怪会引人注
目。坂雪岗片区组建于1994年4月， 属于深圳高新技术产业带的组成部分，1996年成功引进
华为。总面积28.35平方公里，规划建设面积为22平方公里，建成区面积为8平方公里。

    目前坂雪岗片区已累计投入用于开发和市政配套建设资金3亿多元，区内现有市政道路
长13.8公里，均配套有水、电、燃气；有小型水库5座，总容量437.27万立方米；小型自来
水厂3座，日供水量为1.2万立方米，另有从梅林水厂引来的日供3万吨水的梅坂供水系统；
有11万伏变电站1个；架空输电线约31公里；电信局1个，容量为32000门；加油站3处；长途
客运站3处；医院1个；坂雪岗污水处理厂正在施工建设中。

    落户的外资、民营、私人企业近300家，三资企业、三来一补企业500家，其中投资在5
亿元以上的6家，投资亿元以上的已有20家，华为、富士康、惠而浦、爱华、新天下、当纳
利、深石化坂田基地、华科纳米等均在此落户。

    坂雪岗片区对于关外来说，类似与深圳高新区对于特区的地位，是关外最重要的高新技
术产业基地。该片区的目标是建设成为深圳工业生产基地，大力发展光机电一体化装备待业
通信设备、电子计算机设备及其配件、精密仪器、办公自动化、工控仪器仪表及生物技术等
高新技术产业，重点发展通信产业。

    片区由梅观高速进入特区需10分种车程，经水观高速到龙岗中心城需20分钟车程。处于
龙岗区布吉镇坂雪岗片区中部，距梅林关口1.5公里，距福田区6公里，距布吉检查站10公
里，是深圳中部发展轴的一部分，也是龙岗区“两城一区”（龙岗中心城、宝龙工业城、坂
雪岗工业区）建设的组成部分。
 
    东、南、西、北分别为清平快速干道和龙岗区第二通道、五和路、梅观高速公路和机荷
高速公路，布（吉）龙（华）一级公路和平南铁路贯穿其中，平南铁路（也几就是未来的
11#城市轻轨）在此设有坂田站。

    关于大家关心的片区违法建筑的问题，半求已经撰文论述，请参考《坂雪岗违法建筑
考》，还有公共交通不便利，配套不完善等缺点已经比较透明，购房者应该自己加以权衡，
半求这里就不多说了。

       
    图：坂雪岗片区的规划图，在日辉台的西侧隔路相望，就是规划中占地10万平米的市政
公园，步行超不过2分钟，建成以后，日辉台业主休闲就有了好的去处了。

    片区规划最吸引人的是占总面积45%的土地都被规划成了永久原始绿地，这还不包括建
设地块上35%的绿化。还有的就是7个大小水库围绕在片区东侧，山水相间，郊野情趣立现，
让人忘记了片区的村民房。