■前言

2012年，是房地产调控政策常态化的一年，是既不放松，又不加码的一年。但货币政策的走势对房地产市场的影响很大。在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。

土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。

房地产市场的需求总体依然旺盛，新建商品住宅销售主体依然是期房销售。与此相比，土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了19.5%和7.3%。因此，增加普通住房用地和普通商品房的有效供应，依然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。

房地产市场是发展不平衡的市场。开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区（东中西部）之间，在不同城市（一、二线和三、四线城市）之间，在不同企业（大型品牌房地产企业和中小房地产企业）之间，差异性明显存在。

70个大中城市新建商品房和商品住房的市场价格，有升有降，总体稳中有升，第四季度较为明显。

中国房地产企业市场集中度继续提高，大型品牌房地产开发企业优势显着。万科等三家房企销售超千亿，进入前十名、前二十名的企业门槛均有提高。房地产企业对于商业银行的依赖度有所下降，企业自筹资金和销售回款等在开发资金来源中比重有所上升。房地产开发项目直接和社会资本对接有新的突破，促进了房地产金融的创新和规模提升。

以新开工770多万套，基本建成590多万套保障性安居工程的业绩，超额完成了全年计划新开工700万套和基本建成500万套的任务，但配套资金的落实、建筑质量和公开分配等问题仍应关注。

2012年中国房地产市场总体上是平稳健康发展的。

■年度房地产调控政策走向

1、房地产调控政策总体保持稳定，适应了宏观经济稳经济、促内需、保增长的要求

国家统计局公布初步核算数据，GDP增长一季度为8.1%，二季度为7.6%，三季度长为7.4%，四季度为7.9%。全年GDP增长7.8%，为多年来首次低于八。在宏观经济政策做出调整后，四季度取得了积极效果，全年经济整体表现为“缓中企稳”。

2012年房地产调控政策总体保持了相对稳定，继续坚持调控不放松。在坚持了差别化的住房信贷、税收政策和限购措施这一主导政策的同时，房产税没有扩大试点范围和加大试点力度。相对往年，基本没有出台新的重大调控政策。既不放松也未加码成为2012年房地产调控政策的主要特点，不合理的住房需求得到了抑制，房地产市场总体平稳。

2、一些地方政府结合当地实际情况，对合理需求给予适当支持

2012年上半年，一些地方政府在财政收入明显下降的压力下，借中央宏观经济政策微调的机会，对地方的调控政策措施进行了微调。在中央有关部门和督察组的督察下，除个别地方政府明显的松动措施被叫停外，一些地方结合当地实际情况，在普通商品房标准认定、提高公积金贷款额度、随银行利息调整降低公积金贷款利率、支持首套房贷款和合理的改善性需求等方面的政策微调，客观上促进了合理性住房需求的释放。

3、货币政策有利于房地产业发展

在三月份召开的“两会”上，中央政府明确实施积极的财政政策和稳健的货币政策。在实际执行过程中，金融机构落实了对首套自住性购房的信贷支持，2月、5月两次下调存款准备金率和6月、7月两次降息，都直接或间接地利好房地产市场。商业贷款额度放宽，房地产信托规模扩大，有三家房地产企业成功尝试了在境内外上市融资，对于房地产业的健康稳定发展起到了促进作用。

■宏观经济背景下房地产业的年度格局

1、2012年我国宏观经济在“内忧外患”中触底企稳

外患：欧债危机不断反复，发达国家经济分化加剧，大多数新兴市场国家经济增长放缓或维持低位运行，全球经济增长放缓；内忧：近年来国内生产要素成本持续上涨，使传统制造业和出口面临重压，加上主动调控房地产市场，多方因素合力之下，国内经济增长面临较大下行压力。

从实际增速看，2012年GDP增速持续放缓，三季度跌至7.4%，形势严峻程度一度超过预期。正是在系列稳增长措施的预调微调下，我国经济四季度才出现触底回稳，实现了年初定下的“GDP增速高于7.5%”的预期目标，全年运行整体缓中企稳。

2、房地产市场调控重压下呈现前冷后暖

全年市场运行可分四个发展阶段：一是2012年初，在经历2011年楼市严厉调控的打压下，市场一度冷清，房价环比持续负增长；二是自3月份起，以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的政策微调在多地逐渐展开，市场成交开始复苏，房价环比降幅逐渐收窄；三是6-7月份，央行降息在一定程度上增强了整个行业乃至购房者的信心，淡季不淡，成交持续活跃，房价拐点出现；四是进入下半年，在自住需求和改善需求的带动下，楼市活跃程度进一步提高，房价持续回升。

3、市场回暖的主要原因分析

一是企业实施“高周转”和“销售以价换量”策略的成功运用。2012年上半年不少企业根据政府的调控政策走向并针对市场的观望情况，采取了“以价换量”的策略，扩大了市场份额，提高房企生存和发展能力。实践表明2012年成功的企业大都采取了相对低价和高周转的方针。

二是宏观经济逐步稳定，货币信贷环境好于上一年度。由于2012年前三个季度全国经济走低，政府采取了各种稳经济、促内需、保增长的政策措施，房地产企业身受其利。房地产投资从二季度末开始加大投资力度，六月份市场销售呈现一波高潮，这一态势一直稳定推进到年末，先与国民经济一个季度多一点的时间触底回暖。

三是在房价趋于相对稳定后，未来市场预期发生变化。房地产市场价格既没有出现暴涨也没有出现暴跌的情况，加上通货膨胀正成为日常生活一部分的现实，刚性和改善性需求在积累一段时间后得到集中性释放，整个市场由冷清变为回暖。特别是在十八大后，尤其是新型城镇化成为新一届领导人的主要工作思路和发展方向，提振了人们对中国经济和房地产业趋好的信心，市场预期发生明显趋好变化。开发企业也从“抱团取暖”变为“聆听春天的脚步声”。

四是紧缩性房地产调控政策效应递减。总体看限购、限贷、限价政策原则没有放松，保障房建设也在加快推进。但是2012年全年房地产调控政策相对往年没有推出新的重大调控政策，相对往年具体政策也没有多轮频发。一些地方政府结合本地实际情况，对于首套住房需求和改善性需求推出了一些符合宏观经济发展要求的合理举措。随着时间的推延，原有的调控政策效应开始递减，如随着时间的推移，原有被限购的人中符合购房条件人群相应增加。

■全年房地产投资、建设和销售情况

1、开发投资增幅回落，总量新高

2012年，全国完成房地产开发投资71804亿元，同比增长16.2%，增幅较上年回落11.9个百分点。其中，住宅开发投资总额49374亿元，同比增长11.4%。仅从增长幅度看，房地产开发投资大于住宅投资。房地产开发投资全年表现平稳，除一季度季节性因素外，二、三、四季度都保持了2万亿元左右的投资规模。

2、房屋新开工同比下降，竣工和施工同比增长

2012年全国房屋新开工面积177334万平方米，同比下降7.3%。全年新开工面积下降幅度在年末时开始收窄，新开工面积增长开始显露触底回稳迹象。

在竣工面积方面，全年房屋竣工面积99425万平方米，同比增长7.3%，较2011年下降6个百分点，竣工增长幅度缩小。竣工面积增长的放缓，与房地产市场近两年来新开工面积下降密切相关。

在房屋施工方面，全年房屋施工面积573418万平方米，同比增长13.2%，涨幅较去年下降12.1%。

新开工面积、竣工面积和施工面积三者差异明显，发展并不平衡。特别是新开工面积的下降，将会对未来房地产市场的供求关系产生较大影响。

2012年住宅新开工面积130695万平方米，同比下降11.2%。房屋竣工面积同比涨幅也呈下降趋势，全年住宅竣工面积79043万平方米，同比增长6.4%。在施工方面，2012年住宅施工面积428964万平方米，同比增长10.6%。

2012年办公楼新开工面积5986万平方米，同比增长10.9%。办公楼新开工面积在下半年率先出现反弹，同比涨幅开始出现回升。办公楼全年竣工面积2315万平方米，同比增长2.1%，施工面积19434万平方米，同比增长21.5%。从竣工楼的上涨幅度上看，远低于以往年份办公楼新开工面积和施工面积，意味着目前仍有大量的办公楼处于在建状态。在国内经济增长放缓的背景下，部分地区办公楼市场供应存在过量可能。

2012年商业营业用房新开工面积22077万平方米，同比增长6.2%。全年商业营业用房新开工面积基本保持了平稳状态，仅在年初时出现了较大幅度的上涨。在竣工面积方面，商业营业用房竣工面积10226万平方米，同比增长8.0%，全年竣工面积增长不断放缓。施工面积65814万平方米，同比17.6%。

3、商品房及住宅市场销售再创历史新高

2012年商品房及住宅销售面积和金额逐季增加，均在创历史新高。全年全国商品房销售面积11.13亿平方米，同比增长1.8%，再创历史新高。商品房销售金额64456亿元，增长10%；住宅销售面积9.85亿平方米，增长2.0%，住宅销售金额53467亿元，增长10.9%。全年商品房销售金额的增长幅度大于销售面积增长幅度8.2个百分点；全年住宅销售金额的增长幅度大于销售面积增长幅度8.9个百分点。

4、安居工程建设进展顺利

2012年保障性住房开发贷款余额5711亿元，同比增长46.6%，增速比上季度末低15.1个百分点，全年增加1796亿元，占同期房产开发贷款增量的66.5%，比前三季度占比高6.3个百分点。

2012年新开工700万套的任务使得今年保障房在建规模或达1800万套，再加上今年新要求的竣工套数任务，2012年保障房建设资金需求量巨大。为此，中央相关部委陆续出台了多个政策支持保障房的建设。首先，加大中央财政支持力度，明确2012年中央财政安排保障性安居工程补助资金大于2011年，省级安排的补助资金要比2011年有所增加。其次，加强地方财政保障房投入。要求地方债券、房产税收入等地方财政收入优先保障保障性安居工程建设。最后，吸引民间资本进入。通过贷款贴息、税收优惠等方式鼓励民间资本参与保障性安居工程建设。

5、存在的主要问题

房价上涨压力仍然存在。2012年全国70大中城市房价总体呈现前低后高但又可控的整体发展态势。房价环比上涨的城市数总体趋于增加，少数城市房价上涨压力增大。特别是北京、上海、广州、深圳等一线城市。但房价变动情况也不平衡，一些三、四线城市由于库存压力增大，销售相对缓慢，房价涨幅又相对轻微甚至下降。由于国民经济开始触底回暖，加上新型城镇化建设的推进，人们对市场房价的预期有所抬升，因此房价上升的压力依然存在。

土地实际落实供应量少。多年来，我国一方面年度计划土地供应量不少，但实际完成计划的不足，而不少房地产开发企业反映土地指标和供应量高度紧缺，土地供给主要用于保障房建设；一方面存在土地滞销流拍的现象，另一方面土地招牌挂当中溢价土地时有出现。这表明我国的土地供应和土地需求存在着用途结构失衡，区域间失衡和阶段性失衡的问题。

土地的运营和供应直接关系到当地经济的发展，也涉及到当期政府的土地收益和房地产市场的发展。从目前情况看，土地购置面积同比的较大幅度下降，直接影响到未来市场商品房的供应和价格走势。

部分三四线城市和中小房企商品房去化压力大。前两年房地产调控政策对一、二线城市的住房市场效果明显，导致一批房地产企业从住宅开发转向商业地产开发，从一、二线城市转向三、四线城市。但是商业地产开发客观上存在着需求比例，三、四线城市的住房市场也有一个需求总量问题。我国东北、西北和西南地区的一批城市，已经出现商业地产过量开发的现实问题。不少三、四线城市由于产业支撑力度不够，新增人口及住房需求有限，也出现了阶段性的商品住宅投资超前。加上一些地方政府缺乏住房建设规划，从而导致在购买力还有限的情况下，形成大量商品房空置。

在市场竞争日益激烈的背景下，开发企业面临的局面也有所不同。大企业加强了策略调整，更加注重周转率、现金流和风险控制，同时发挥人才聚集优势，实现了顺势发展。而一些中小企业由于受到资金、人才、品牌、地域等多方面的制约，在市场竞争中日益困难。

四、年度全国土地供应情况

1、全国土地供应情况

2012年5月，国土资源部公布《2012年全国住房用地供应计划公告》，提出2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷。8月国土资源部调整了全年供地计划，调整后的住房用地供应计划全国合计总量为15.93万公顷。其中保障性安居工程计划用地为4.76万公顷。较2011年全国住房用地计划实际落实量（13.59万公顷）增加17.2%，较前5年年均实际供应量（8.73万公顷）增加82.5%。调整后的住房用地计划总量与历年实际计划完成相比，为历史计划完成量最大年份的117.3%。调整后的保障性安居工程计划用地，比年初预测需求量高72.5%。调整后的住房用地计划中，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地占计划供应总量的78.8%。

2、全国土地购置情况

2012年，全国土地购置面积35667万平方米，同比下降19.5%。随着房地产市场活跃以及前期土地购置面积减少影响，年末待开发土地面积增长进一步放缓，全年待开发土地面积40197万平方米，同比仅增长0.1%。

3、土地成交价格

国土资源部各季度公布的“全国主要城市地价动态监测报告”显示，全年土地价格呈逐季上升趋势。第四季度全国105个主要监测城市综合地价为3129元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为5843元／平方米、4620元／平方米和670元／平方米。

从土地成交价款、土地购置面积看，2012年全国土地成交均价2078元/平方米，同比增长5.8%。从全年土地价格走势上看，基本呈缓慢上升趋势，仅上半年土地成交均价略有回落。年末随着商品房市场成交好转及土地市场重新活跃，土地价格小幅升高，部分区域如长三角和珠三角的部分城市土地市场表现活跃，溢价率水平上升明显。

■房地产开发企业运行特点

1、市场集中度再度提高，千亿企业扩容

根据中国房地产测评中心联合上海克而瑞信息技术有限公司发布的《2012年度中国房企住宅销售排行榜TOP50》，2012年中国房地产市场集中度再度提升。2012年全国TOP10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点；TOP20企业相较去年，有2.77个百分点的上升。强者恒强，集中度快速提升，入围门槛提高，是房地产政策调控以来最鲜明的企业特点。

上市企业销售金额集中度

 数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC），中国房地产测评中心
 备注：集中度=入榜企业销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额

销售金额方面，千亿以上的超大型房地产企业个数增加，从2011年的仅有万科1家，扩充至2012年的万科、绿地、保利3家。绿城和华润成为第二梯队的新秀，第二梯队个数仍保持在5个。第三梯队个数从2011年的6个增加至9个，300-500亿的阵营竞争加剧。销售面积方面，几乎与销售金额梯队保持一致，第一梯队个数增加1席，数量已达3家，其它梯队表现上，企业整体向前靠拢的趋势明显。

2012年中国房地产企业销售业绩梯队格局

 数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC），中国房地产测评中心

2、房地产资本和金融资本加快融合

中国大中型房地产开发企业由于拿地成本提高、开发规模扩大和跨区域经营，加快了房地产资本与金融资本的融合速度和规模。中国房地产开发企业对于国内贷款依赖度已经下降到15%左右，而“自筹资金”和“其它资金”已占到资金总量的85%左右。一些大型品牌房地产企业的工作重点，已经从开发建设、市场销售拓展到社会融资。

2012年房地产基金和信托在规模和数量上都有了新的进展；旭辉集团和新城发展在香港证券市场上市，一改房企几年来无法上市融资的局面；一批企业在海外资本市场上成功进行了配股和发债；少数企业通过境外借壳上市的办法，获得海外融资资格；

保障房建设任务主要由地方政府和房地产国企承担。国家支持符合条件的地方政府融资平台和其它企业发行企业（公司）债券、上市公司债券、多渠道资金筹集建设资金；鼓励商业银行发放公共租赁住房等保障性住房中长期贷款；住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设；继续推进利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作。

3、房企资金仍处好转态势，销售回款进一步上升

2012年全年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，同比增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。其中，国内贷款14778亿元，同比增长13.2%，占资金来源15.3%；利用外资402亿元，同比下降48.8%，占资金来源0.4%；自筹资金39083亿元，同比增长11.7%，占资金来源40.5%；其它资金42275亿元，同比增长14.7%，占资金来源43.8%。在其它资金中，定金及预收款26558亿元，同比增长18.2%；个人按揭贷款10524亿元，同比增长21.3%。

 房地产开发企业资金来源及同比变化表单位：亿元、%

 数据来源：国家统计局

六、房地产信贷
 
2012年上半年，房地产信贷余额延续2011年增速回落的趋势，进入2季度后，随着市场成交回暖，个人住房信贷增速出现回升，推动了房地产贷款整体增速的抬升。

2012年国内房地产贷款余额季度变化情况

 数据来源：中国人民银行

2012年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额12.1万亿元，同比增长12.8%，增速自5月份以来逐月回升，但仍比上年末低1.1个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的19.8%，比上年末低0.3个百分点。其中，个人住房贷款余额7.5万亿元，同比增长12.9%，比上年末低1.9个百分点；房产开发贷款余额3.0万亿元，同比增长10.7%，比上年末低6.4个百分点；地产开发贷款余额8630亿元，同比增长12.4%，而2011年末为同比下降7.9%。2012年新增房地产贷款13465亿元，同比多增897亿元。房地产贷款新增额占各项贷款新增额的17.4%，比2011年全年水平低0.1个百分点。

保障房信贷支持力度继续加大。截至2012年年末，全国保障性住房开发贷款余额为5711亿元，占全部住房开发贷款余额的25.1%。2012年新增保障性住房开发贷款1796亿元，占全部住房开发贷款新增额的89.3%。此外，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作稳步推进，截至2012年年末，已按进度发放住房公积金贷款50420.9亿元，支持了40个城市162个保障房建设项目，收回贷款本金58.1亿元。

1、房地产开发贷款

2012年底房地产开发贷余额总量为3.8万亿，同比增长11%，占房地产贷款余额的比重达32.4%，占金融机构各类贷款的6.2%。其中，房产开发贷款余额3万亿元，同比增长10.7%，增速比上季度末低1.4个百分点，占房地产开发贷余额总量的78.9%。地产开发贷款余额8630亿元，同比增长12.4%，增速比上季度末高5.1个百分点，占房地产开发贷款的21.1%。纵向来看，房地产开发贷结构稳定，地产开发贷和房产开发贷的比例基本保持在2:8的水平。

2012年，随着贷款基准利率回落，房地产开发贷利率有所下降。实际上，房地产开发贷款利率会较基准贷款利率上浮30%。尽管利率下降，但房地产企业获取房地产开发贷难度较大。

2、个人住房贷款

2012年个人住房贷款呈现出先降后升的态势。在中央与地方积极推进落实差别化信贷政策与央行降息过程中，个人住房贷款增速快速回升，对稳定房地产市场起到了积极作用。

个人购房贷款余额8.1万亿元，同比增长13.5%，增速比上季度末高0.9个百分点；全年增加9610亿元，同比增多23亿元。

央行于2012年下调金融机构人民币存贷款基准利率，个人住房商业贷款利率随之下降。在差异化信贷政策支持下，银行普遍采取首套房贷贷款利率较基准利率下调15%的措施，满足合理的自住型购房需求。利率的下调，较大程度上减轻了购房者压力，促进了刚性购房需求入市，对稳定2012年房地产市场起到了关键性作用。

3、住房公积金贷款

我国住房公积金覆盖面稳步提高，公积金缴存和提取稳定增长，住房公积金委托贷款稳步上升，为满足普通百姓的住房需求作出了重要贡献。截至2012年12月份，全国住房公积金实缴职工人数达10219.9万人，实缴总额5.04万亿元，缴存余额2.68万亿元，期末个人提取总额2.36万亿元，住房公积金委托贷款余额1.65万亿元。

6月8日，住建部下发关于调整住房公积金存贷款利率的通知，下调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率下调0.10个百分点，由0.50%下调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.25个百分点，由3.10%下调至2.85%。五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。

2010-2012年住房公积金变化情况

 数据来源：住建部

此外，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

下半年开展了对利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市开展定期巡查，督察其资金使用情况。10月17日，全国公积金支持保障房试点再扩大。由首批的29个城市扩围至93个城市，290个建设项目为新增试点项目，北京等18个城市为新增贷款额度城市。

在2012年年底举行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示住房城乡建设部门将加快修订《住房公积金管理条例》争取明年年底前报国务院审议。同时，加快住房公积金监管信息系统建设，提高住房公积金服务质量。出台归集、提取、个人贷款、财务会计等业务规范，继续做好资金安全和使用管理工作。