半求

                                                 2004-11-29
                                             banq@vip.163.com
                                              
    〖时    间〗：2004年8月2日14：00~17：00
    〖天    气〗：烈日，酷热
    〖事    件〗：实地步行考查光彩建设之“太子山庄3期·山居岁月”项目情况
    〖项目地点〗：内环路以南、大南山公园以北、南山党校荔林保护地以西、荔湾路以东
    〖考查实录〗：

    ■前言

    此次考查，启用了刚刚收到的香港朋友赠送的激光测距仪，因此数据可以说是非常准
确，而且效率非常高，同时准确率也得到提高，减少了人手可能出现的失误。

    由于一并得到的辐射检测仪、激光测温仪、木质装饰材料水份检测仪等这些仪器还没有
学会使用，这次还没有开用，以后就可以派上用场了。现在看楼，半求已经武装到牙齿了。

    ■周边情况

    山居岁月西北侧是荔湾路，此路即将整修，但目前的路况确实一般，路边的绿化也是稀
稀拉拉，车辆一过，则灰尘四起。

    目前，435 （太子山庄→西丽湖）、423 （侨社站→青青世界）、 210、541、350、
465、541（布吉食街→ 青青世界）大中小巴，以及家乐福客户专车、人人乐专车在此路上
设有车站，出行还是比较方便的，购物问题稍微麻烦一些，稍大的就要外出，小区只有一个
华润超级市场。

    路的西边紧邻港湾石化的一个多层烂尾小区，现在旁边仅剩的一座7层的厂房也已经拆
除了，估计很快就可以复工了，小区占地有2万多。这个小区再一复工，与太子山庄、山海
翠庐、山居岁月、山水情、太子荔湾花园、荔庭院一起，构成了一个中型社区。

    小区南侧就是大片的53万平米的政府荔枝林保护地，同时也属于南山公园的一部分，南
山这里就不多说了，景观条件还是比较优越的。靠近南山公园的小区，目前就那么几个楼
盘，数得出来。

    楼盘东侧也被政府荔枝林保护地包围，站在楼上。可以看到看守所、足球场、汇宾广
场、桃花园以及后海的楼盘，在靠近小区800米范围内并没有建筑，所以东面视野异常开
阔。不过高压线距离山居岁月大约有800米，对于视觉上的影响确实比较大。

    西侧有集资房太子荔湾花园，楼盘A栋西面与荔湾太子园紧邻，荔湾太子园是集资房，
显得较为拥挤，很多是出租的。楼下开有小店，居住B、C、D、E、F、G栋两边以及A栋以东
则很干净，A栋以西6楼以上就超过荔湾太子园了，所以不要购买朝西6楼以下就问题不大。

    北侧则是山头上的南山党校和荔庭园。总体上说，目前周边环境一般，但南面非常优
越，景观也相当不错，一开眼就是满眼的铺天盖地的绿。也要提醒有关部门注意的是，存在
较为严重的对荔枝林的乱砍滥伐现象。

    楼盘以西紧邻还有一条两车道的水泥路，往北可以上荔湾路，往南可以前往青青世界，
可能很多人没有走过，其实里面犹如世外桃源，十分舒服，可惜的是，里面被一个废品收购
站占据了一小块地，同时，有人在乱砍滥伐荔枝林。在靠近青青世界一侧，就是423路、541
路中巴站。

    在荔枝林中，政府树立的“预留用地”“公园建设用地”等招牌清晰可见，这里不但将
建设南山公园，还将建设前海公园。

    ■工地考查

    整个小区占地 71013平米，在深圳来说，属于一个中型小区。半求就有以前电厂的同事
居住太子山庄的二期。山居岁月其实就是太子山庄的三期工程，本来早就该开发，结果地块
一放就是4年多。

    一、太子山庄简况

    小区一、二期没有人车分流，其会所就在靠路荔湾路一侧，楼下为华润、中国邮政等，
目前的售楼出在会所小区内侧，一般购房者还是比较难找，因为位置不太明显，离开山居岁
月有一段距离，同时导示系统做得不够醒目。而“太子山庄售楼处”的牌匾还挂在会所门靠
路边一侧，影响形象。

    太子山庄二期与高压线的最近距离为50米，而山居岁月与高压线的最近距离高压线约为
800米。估计很多人都以为山居岁月离高压非常近，其实非也，这个数据比鼎太风华好很
多。

    二期小区边缘种植了众多的芒果树，楼盘周围荔芝树真是多，架空6米3，回填土以后估
计5米5左右，顶层窗高2米24，平层为1米96，

    社区里，设有荔湾社区警务室、荔湾社区居委会、南山街道办事处荔湾社区出租屋综合
管理站，是荔湾社区的中心和核心小区。

    小区里有一栋东部石油公司的职工楼，在楼下还设立了职工餐厅。小区里目前有一座非
常不错的三层小楼的海丽达国际幼教中心，幼儿园占地面积2915平方米，建筑面积3107.8平
方米。

    二、工地

    楼盘以东是南山的一条排洪沟，允许通过流量看样子不小。里面由于有工地，水质一
般。

    一如以往，高层建筑的工地就是比多层的好看。不过在靠工地西侧，由于目前正在拆除
安全保护网，导致工地有写零乱。但总体上说，中建二局还是值得信任的。

    A栋北面楼体上挂着“深圳十佳生态家园”的称号，潘石屹说得非常对，“孩子还没出
生，就开始获奖了”。在A栋北面的地面上，园林做了一部分，显然比太子山庄的一二期档
次要高不少，架空层绿化也简单做了做。

    但绿化规模并不大，好在做了架空层，整个楼盘绿化园林比较连贯。架空层立柱以人造
文化石贴面，与鼎太风华类似，以上部分则全部是涂料。

    三、室外空间

    步行楼梯靠墙的侧护板本来已经以水泥沙浆施工完毕，但现场半求看到工人又在将水泥
沙浆侧护板打掉，工人说，甲方要求打掉，重新全部贴磁砖。

    从目前看起来，首层电梯大堂设计为全幅玻璃，景观采光非常良好，但是由于缺少透风
孔，未来可能通风要差一些。当然也有可能是设计了但半求没有看到。希望如此。

    电梯间走廊净宽1米7，超出设计规范要求的1米5有20公分，还是比较舒服的，电梯实现
单键集中控制。同时两侧走道共设计了两扇窗户，窗户外面设计了外挂的花池，与步行楼梯
小平台的弧形花池一起，构成楼体的立体绿化。

    到3楼以上，已经可以看到山景、荔林景观，最令人感叹的是，这里的荔林确实规模宏
大，从东西南三面将小区紧紧包围，在小区东南部，还有太子水库，就在网球场以外。记得
去年上南山，从山上看下来，整个小区犹如在绿色的海洋中。

    【污水管隐藏式设计】

    当半求从外观看楼体的时候，发现似乎有写与众不同的地方，可一开始又没有发现诀
窍。后来再一琢磨，才发现整个建筑的外立面上看不到污水管。

    楼体外立面除开煤气管需要暴露布置以外，没有见到其余管路，外立面显得干净利落，
细细考察才发现，原来设计师在设计时间特意在管路经过的位置设计了半开放式的隐蔽管道
井，将管道布置其中，从外面根本看不出来，而检修时，由于有管道井，则也变得安全了很
多。

    同时，由于建筑是蝶式户型，在建筑的东西两翼之间，也布置了一些管道，巧妙地将管
道全部隐藏。这种设计是非常聪明的。以前星海名城一期将PVC管路预埋，虽然保证外立面
没有管道干净利落，但由于破坏了墙体混凝土结构结果导致了开列。山居岁月的这个设计，
即保证了外观效果的整齐和干净，又不破坏建筑混凝土结构。

    四、室内空间

    目前样板房都集中在B栋8楼，有装修样板房和毛胚样板房两种，简单看了看，除对景观
感觉较好之外，对于样板房基本没有感觉。

    门窗安装时，在空隙部位以特殊的塑料混凝土强粘胶粘结，里面有小钢板连接固定，在
外面在覆盖水泥沙浆，避免开裂等问题出现。

    【户型设计】

    户型设计上，所有户型都设计了圆形落地玻璃窗，圆形落地玻璃窗与建筑等高，并且上
沿只有25公分，窗户非常高扬，保证更充分地利用外面的荔林景观和山景资源，以三块弯面
钢化玻璃组合而成。在这个区域。可以防止小桌和椅子，供休闲观景用，是户型设计上的点
睛之笔。

    除开B、C两个户型之外，其余67%的户型都设计成南北通透式。所有户型的动静分区设
计不错，交通路线安排得到，较少出现互相干扰的情况。A、D、F、G型户型还设计成了跃
式，改善了室内层次感，其余为平面单位。

    在最上面每户的阳台上，设计了类似海月3期一样的琴键上护板，但面积比招商的要大
大约3倍。以后业主可以直接在其上盖世无双一个板遮阳即可，阳台可以不算面积。

    【防水工程】

    厨房及卫生间的防水采用倒置式防水，水泥沙浆保护层做得不错，同时，防水涂料采用
的是改性高韧性灰色防水剂，与波托菲诺、招商海月2期是一样的材料。

    除开地面防水以外，厨房墙壁防水做了45公分高，比规范的30公分高15公分，与其他小
区基本持平。还有一点应该提一提，那就是卫生间的防水处理非常出色，墙壁做了2米1的
高，如果计算沉降的30公分的话，有2米3高，几乎整个墙面都是防水，保证了隔壁房间不受
潮，而深圳绝大多数工地在卫生间是只做到60公分以下的。

    上楼顶，从室内楼梯间地面标高与室外楼顶地面标高的关系来看，室外楼顶防水层（包
括保护层）厚度估计在30公分左右，也同样采取倒置式防水，所不同的是，保护层、隔热
层、防水卷材也派上了用场。

    对于外强，则以三遍防水涂料解决防水问题。总体上说，山居岁月的防水工程非常不
错，与波托菲诺、招商海月水平相当。但是，需要提醒施工单位注意的是，楼顶防水所做的
一些边坡局部有开列的，与女儿墙脱离了，如果不加以处理很容易出现防水死角，发展商应
该普查一下，立即改进。

    【污水系统】

    在A座架空层，半求认为值得一提的是山居岁月的污水管路弯头连接非常讲究，除开粘
接胶水以外，还以金属护套对弯头等容易出问题的部位进行保护加固。这是今年至今为止第
一次看到。

    同时，对于降板处理的厕所PVC污水管，施工单位特意在污水管的每个节点（比如弯
头、结合处等）都加了混凝土固定座，保证管道不因为外力产生位移而导致损坏，这个创新
还是今年看楼时第一次看到，在很多小区包括一些知名小区都没有采取此项措施，虽然小，
但非常实用，对于保证管路安全是有很大保障的，应该推行。

    【厨卫】

    厕所设计成降板形式，下沉30公分，现在正在做闭水养护及防水试验。由于实现了降板
处理，未来装修的时候无须吊顶，同时，万一管路发生堵塞等事故可以在自己家里解决问
题，避免上下邻居的干扰，还有就四海上下邻居之间的噪音干扰也减少到最低限度了。

    而厨房没有降板，但也实现了室内无水管的效果，因为设计师设计了侧排，无须穿过楼
板，对于上下邻居也没有噪音干扰，同时不设计地漏，不穿楼板，对保证楼板整体质量、提
高防止渗漏性能是大有帮助的。不设计地楼目前来看是一种潮流，一是不滋生害虫，同时在
万一发生火灾时不会出现风洞效应加大火势。

    【测试数据】

    本次测试，首次启用了激光距离测试仪器，因此数据可以说是非常准确。新型激光测距
仪比原来的老式卷尺要方便很多，一按数据就出来了，一秒就可搞定，主要的是非常准确，
测量效率高。

    经过测试，顶层跃式客厅净层高3米15，跃式房间净层高2米81，普通平面和顶楼以下的
所有跃式净层高为2米81。从这个数据可以看出，建筑在设计的时候标准层高是3米，在这个
价位上，这个数据是令人鼓舞的。

    凸窗净宽为75公分，全宽为85公分，与百仕达东郡保持同意水平，是今年的深圳第一。
凸窗上下沿均为15公分，够厚，一般楼盘为10公分。

    楼顶女儿墙净高为1米42，高于1米1的人体平均重心位，比较恰当。步行楼梯转角平台
女儿墙1米2，但在外侧设计了弧行花池，实现立体绿化，因此心理安全感还是不错的。

    步行楼梯的设计非常棒，与天鹅堡、招商海月二期小高层一样，全部设计为小平台开放
式，采光、通风、景观不错。步行楼梯全宽2米41，每个楼梯宽1米2。

    阳台护栏方钢厚度为3厘，够厚！现场制作，现场刷油漆，颜色好象是绿色。油漆一
般。

    ■热点问题

    大家关心的焦点问题无非两点：西部通道、高压线。

    一、西部通道

    经过仔细查看西部通道规划，可以看到，在经过本片区的时候，确实为高架桥形式。高
架桥高27米，与山居岁月最近距离约为110米，距山海翠庐最近距离为30米。在此路段，高
架桥设计有高度约为5米的弧形隔音墙。

    西部通道在带来商机的同时，噪音、污染也同步增长。现在主要是要看，南山公园以及
大面积的绿化能否及时消化这些污染。从这一点上来看，山居岁月由于有大面积绿化对污染
的分解，其受到的污染程度不会比西部通道沿线楼盘更高。

    二、高压线

    在整个太子山庄小区中，太子山庄二期与高压线最近，最近距离大约为50米，一期次
之，大约为120米，三期山居岁月最远，山居岁月与高压线的最近距离高压线约为800米。估
计很多人都以为山居岁月离高压非常近，其实非也，这个数据比鼎太风华好很多。

    ■片区分析

    至于片区的一些大体劣势，请参考半求在以前所写关于前海的系列文章，这里不再重
复，但前海最近又有了一些新的变化，迎来了一些新利好，大家应该前后对比分析，客观看
待半求以前的分析，具体请看：

    《前海片区新变化》
http://www.szhome.com/new/zhutisq/fdchcomment/commentdetail.asp?
id=4787406&projectid=90000&count=0

    ■发展商简况

    其实，市场对于光彩建设及其系统内公司的认识是非常模糊的，看了以下分析，估计所
有看客会大吃一惊，其中包括半求，因为当自己整理完资料以后，同样大吃一惊，其实在我
们身边就隐藏着地产大鳄。

    一、光彩系：深圳典型的隐形地产大鳄

    发展商光彩建设的前身是南油物业，荟芳园、荔园就是其作品。荟芳园主体质量不错，
但水路系统稍差。

    光彩建设1997年10月27日收购南油物业，当年7月29日“南油物业”更名为“光彩建
设”，股票代码0046。 当年10月26日一颗小行星被命名为“光彩事业星”。

    该公司现在发展的项目有山东高39层面积10万平方米标志性建筑齐鲁商会大厦、北京光
彩事业发展中心、北京光彩国际公寓、北京工体泛海花园项目、总占地1000亩左右总建面近
200万平米北京姚家园项目、北京35万平方米的东风乡住宅区、深圳新世纪、深圳新天地、
深圳山居岁月、总建筑面积22万多平方米的青岛泛海名人广场、武汉CBD、上海世博会占地
12.63公顷建筑面积60万平方米的董家渡项目等。

    2002年11月，光彩建设通过公开竞拍获得深圳两幅约9.36万平方米的地块待开发。

    粗略估算，未来3~5年内，光彩系公司土地储备在3.2平方公里以上、可开发建筑面积超
过1100万平米以上，所需资金则远远超过150亿元。这个土地储备量、开发面积是深圳很多
发展商所难以匹敌的，超过了万科、招商等。

    但光彩建设与其兄弟公司泛海公司虽为同一人拥有，但各自独立，战线过长，所需资金
量较大。所以未来资金将是光彩建设及其兄弟公司最主要的难题。

    二、武汉CBD地主

    2003年，中国泛海控股有限公司（占30%）与光彩建设集团股份有限公司（占20%）、武
汉市汉口机场迁建开发有限公司（占20%）、北京中关村开发建设股份有限公司（占20%）、
四通巨光高新技术发展（控股）有限公司（占10%）合组“武汉王家墩中央商务区建设投资
股份有限公司”。

    而泛海控股与光彩建设同属于一个老板：卢志强,同时这两家公司也属于互相参股的兄
弟公司。50岁的卢志强，为光彩建设董事长、光彩事业投资董事长、中国泛海控股董事长、
中国民生银行董事、民生人寿保险副董事长。

    同时，光彩事业投资集团持有四通巨光32%股份，意味着卢实际上持有武汉CBD公司72%
的股份，占绝对控制地位。卢志强是在战胜香港新世界和深圳金地后获得武汉CBD项目的。

    武汉CBD已被列入武汉市未来5年10个重点工程之一，“武汉王家墩中央商务区建设投资
公司”不是一般的项目开发公司，承担的是土地一级开发商的角色，代武汉市政府建CBD。

    武汉CBD占地2.67平方公里，合4000亩。规划建筑面积可达600~800万平方米，吸收投资
额高达400～500亿元。卢只需完成武汉CBD的“七通一平”就可出手转让土地，武汉CBD基本
建成至少需要10年时间，但武汉CBD公司将在2007年之前，把CBD的所有地块卖掉。

    这年代，还有什么比做地主更舒服的？

    ■建筑用料

    大连实德塑钢门窗、伟星PPR、港山盘水泥、联益牌磁砖、COLORYS涂料、GAO暗座、金
龙羽电线电缆、鹏基龙电电力成套设备公司开关箱、金叶燃气管、岗润混凝土预制污水管、
鸿雁开关插座、10人/800KG广日电梯……

        图：2002年5月的一天，半求从南山上看太子山庄，照片左边的空地就是今天的
“山居
岁月”，右边就是太子湖。印象深刻的是绿色的海洋。