半求

                                              2004-12-09
                                          banq@vip.163.com
                                           

    〖时    间〗：2004年7月6日15：00~17：40
    〖天    气〗：阴，闷热
    〖事    件〗：实地步行考查华业地产之“南海玫瑰2期”项目情况
    〖项目地点〗：蛇口望海路以南、蛇口避风塘以北、蛇口山以西、海上世界以东
    〖考查实录〗：

    半求今天的实地考察其实去了两次。上午到现场，刚刚带上安全帽，以“我是甲方的”
骗入工地上到楼顶不久，就被朋友紧急召回，只有下去再次前往。

    目前的天气，只要稍微一动就是满身大汗，导致一天洗了三次澡，也算是创了记录。

    ■楼盘概况

    “南海玫瑰”位于蛇口海上世界和蛇口鱼港之间，目前公园路正在整修，整修以后进入
小区则较为方便。但由海上世界一方进入则非常不便，路窄，放学的时候，海滨小学的学生
和行人挤在一起，道路就显得太小了。

    小区北面的望海路已经基本竣工，但两头还处于待修状态。道路为软基路面，还是比较
舒服的。可别小看这种改性沥青带来的变化，比水泥的路面噪音起码下降一半。小区南面则
是规划中15公里休闲观景长廊，作为休闲观景长廊上唯一的楼盘，小区的景观条件非常优
越。同时很多人可能没有想到，这里和蛇口半山，气温比其它区域要低摄氏3度。

    “南海玫瑰”二期容积率为2.18，比一期要低一些。小区东西狭长，目测大约有700多
米，南北较短。小区北面布置的是18层的小高层，南面布置的是矮层，包括TOWNHOUSE和洋
房。而且北面建筑底部根据目测全部架空层高达10米，从东向西看去蔚为大观，在半求的印
象中，有很多小区局部架空10米以上的，但整体全面架空10米，这应该是第一家。这个架空
其实就保证了北面建筑的几乎100%的户形都可以看到海景。

    只是小区南北距离较短，因此，二期西部的园林将呈现类似一期的组团绿化，而东部要
宽裕一些，因此小区最核心也是最舒服的园林应该是集中在小区东部，从38~42栋之间，特
别是40栋和温莎堡之间间距较宽，园林核心就在此。

    小区与深圳湾极为接近，应该是与深圳西部与海岸线最近的楼盘，最近处应该不超过6
米。在深圳东部，还有万科的17英里与海岸线也非常贴近。

    应该说，小区的东、西、南、北方向的视野都相当开阔，海风阵阵，大小南山、香港的
远山清晰可见，只是海风中有股海腥味。

    ■周边情况

    小区北为海欣花园、海湾花园、海滨花园，这个区域的物业管理是蛇口房地产公司下属
居乐管理公司的领地，大部分小区由其管理。

    小区离蛇口的中心—海上世界较近，海上世界是一个很好的片区广场和人流休闲集散
地。海上世界经过改造以后，已经相当舒服，极具街区感。

    小区南面就是蛇口避风塘。避风塘水质较差，尤其是施工人员和渔民素质有限，导致海
面污染物漂浮，一次性饭盒随处飘散。避风塘中停了10几艘渔船。

    而以桃记修配厂（就是一艘船，为渔民的船做修配）为界，南面的水就清澈一些。海水
的自解能力让人惊叹。也由此想到，如果政府能够及时截流污水，那么蛇口渔港的水变清澈
是很容易的。据了解，这里由于是蛇口工业区及原蛇口公社现原居民股份公司的二不管地
带，所以一直拖延至今。

    小区北面就是到蛇口最大的烂尾楼盘：海湾广场。烂尾时间在7年以上，位置都不错，
海湾广场，是深圳早期的蝶行户型建筑之一，户户拥有海景，可却一烂就是近7年！如果能
够盘活，相信经济效益、社会效益都是可观的。

    ■工地考查

    当半求进入工地的时候，恰好遇到一对老外夫妻（反正是一男一女年龄相当），被保安
从工地里给纠出来了。这是否说明几点：老外还是喜欢蛇口、老外开始从租房阶转向购房、
老外也不相信目前比较混乱的市场、南海玫瑰老外应该不少形成了聚集效应。

    小区的人流主出入口在36、37栋之间，出入口的一侧正在进行外墙颜色试验，三中颜色
在进行着不同的搭配。

    出入口正南面则是小区景观条件最优越的罗兰宫。不过，罗兰宫也是18层的小高层，在
观感上可能受到一定影响。整体上看，小区自身的视野和景观相当不错，但对于北面的其它
小区来说，则完全阻挡了景观。

    南海玫瑰一期由中建二局一公司负责施工。二期为中国华西公司施工。由于工地目前较
为拥挤，工人的零时居住地全部挤在海边。在工人领事宿舍里面，每间房10个人，深圳房地
产这么发达，他们做了巨大的贡献。由于工地狭小，工地显得稍微杂乱了些。

    在出入口两侧，半求有幸第一次看到了改进型的清水施工，主要是圆形立柱的施工让人
兴奋。圆形立柱采用的是定型圆模施工，圆模施外面是橡胶圈，里面是挤塑泡沫，通过钢箍
固定，由于挤塑泡沫表面光洁，而且具备自适应性，混凝土沙浆能够渗透，因此施工表面的
光洁水平简直天衣无缝（见附图），非常棒！

    建筑主体外墙全部为混凝土整体浇铸墙，整体浇铸墙基本可以完全避免外墙开列和渗漏
这样的事故出现，转换层及架空层则为框架结构。

    北面18层的小高层建筑底部根据目测全部架空层高达10米，从东向西看去蔚为大观，在
半求的印象中，有小区局部架空10米以上的，但整体全面架空10米，这应该是第一家。这个
架空其实就保证了北面建筑即使是矮层户型都可以避免南面的遮挡而全面看海，100%的户形
都可以看到海景，这种诱惑不小。

    地下车库高达5米5（目测，没法量），一般地说，车库都在4米5左右，这个高度是不错
的，以后将可以保证中小型货车可以进入地下车库，方便搬家和清理垃圾。实话实说，在车
库的时候，除了为这么高的车库感叹之外，也对车库里大小便的味道充斥而感到愤怒，导致
半其余逃也似地离那个地方！半求强烈建议华业加强工地巡视。

    靠近会所的园林已经开始做了，现在做的是回填土，按照竖墙的防水层来看，回填土厚
度将高达1米1，而目前市场基本都是80公分左右，也就是说，1米1的高度属于比较好的水
平，其意义在于保证绿化。

    当半求上到依然在施工的建筑楼顶时，海风之大才有了深刻体会。南海玫瑰处于深圳上
风向，南面没有污染源（渔船除外，阿阿：）），所以空气确实是相当清新。但是半求看过
建筑的外立面设计，二期的楼顶也设计了小亭自，个人并不太喜欢。

    施工模板没有采用纯木板（小的局部依然使用木板），而是改用木竹复合板，由于木竹
复合板表面是竹面，而这种表面又比较光滑，这就保证了施工表面可以达到准清水的水平。
同时竹面还上了一层红漆，确保混凝土沙浆与摩板不粘结。这一点做得不错。不过，施工单
位在施工以后清理现场的时候，一些地方显然太粗心，在33栋的步行楼梯间遗留了横向的钢
筋，行人不小心极其容易发生事故。

    会所与二期33栋之间正在搭建临时桥梁，相信是为样板房准备的。房间净高2米75，内
墙厚度与外墙厚度一致都是20公分。而楼板厚度为（找平前）15公分，找平后估计将达到
18.5公分，属于比较好的。厕所和卫生间设计成降板式，方便装修和减轻上下噪音影响。

    从西部向东区走去的时候，发现东西区之间的过道上，有防水层已经被来往的行人完全
破坏了，提醒发展商一定要督促修补，否则回填土一填，以后车库要是渗漏可就麻烦了。详
情可看后面图片。

    工地的材料管理比较正规，不但有建材的厂家场地，还有检验结果、进场日期、数量、
规格等标注。到了小区东部，向西看一期，小区就好象在水上一样。与东面的蛇口渔产品交
易中心形成呼应。在东部堆放场，我们可以发现，搭设钢架的钢材正在上黄色的地底漆，表
面还将有红色漆。一般地说，搭设钢架的钢材无须这么讲究的，表扬一下。

    在西部TOWNHOUSE已经出地面两层的时候，东部南面的TOWNHOUSE还在做基础。虽然国家
已经不准许使用粘土红砖，但是基础中还是有使用，当然在建筑主题已经没有使用，与兰溪
谷是一样的。

    建筑主体上的预留孔（比如插座、电力箱、信号箱等）都采用泡沫施工法，以避免事后
破坏。在33栋，我看到了遗憾的一目，一个凸窗的悬空角上，设计师较为保守地设计了一根
立柱。安全是安全，但是整个窗户的意境就被完全破坏了。

    在正在布置钢筋的楼层，值得一提的是，在阳台、转角、斜角，大跨度的部位，都进行
了加强钢筋布置，一些地方的隐梁设计相当不错。看看后面的图吧。不过，阳台看起来以后
还是有实体墙，占整个阳台宽度的大约1/4，其实这墙完全没有必要，全部做成格栅将更美
观，通透性也将更好。可惜已经做成了，否则改都好。

    在43栋后面，忽然回头，我才发现一个边防武警部队的驻地就在此。有这么一个邻居，
小偷不知道还敢不敢来？

    ■公司特点

    华业公司进行开发业务有明显的特点，就是项目公司制，即开发一个项目成立一家项目
公司，开发完毕就注销，然后重新再注册项目公司。东方玫瑰花园是注册了一家“麦高投资
公司”。南海玫瑰花园一期的公司叫“华溢富”，到了二期，又注册了一家“华保宏”。

    这样的做法在深圳是极为少有的。可能很多人有猜测项目公司注销之后很多善后工作没
有人管。但华业与这些项目公司之间的交接还是不错的，未见由此导致出现新的纠纷。设立
项目公司的好处和不方便的地方表现在何处呢？华业的人员能不能说明一下？或许别的公司
能够借鉴借鉴。

    ■热点问题

    一、蛇口整治

    南山区蛇口街道辖区（蛇口镇，位于玫瑰花园东）环境综合整治已经开始，深圳市城市
规划设计院和南山规划国土局共同制定了《蛇口镇城市环境整治规划》，提出了“山、海、
城”结合的整治思路。《规划》还提出，要把蛇口街道整治成为以商贸旅游为主的风情小
镇、具有人文氛围的渔业小镇。

    另外，蛇口海上世界的整治也是一个较为长期得利好。
 
    二、西部通道

    我一直坚信西部通道是蛇口复兴的绝佳契机，同时，蛇口海上世界一带，由于与西部通
道保持东西平行，在盛行南风和东南风的深圳，这个位置关系则保证蛇口海上世界一带即可
享受西部通道的经济带动，又可避免西部通道的污染。

    其实，作为半岛的南头的兴旺总有交通改善作为契机。半岛型片区的对外交通尤其重
要。南山房地产能够在99年后实现飞跃，成就深圳地产霸主的地位，滨海大道功不可没。而
一旦西部通道建成，南头半岛将被直接纳入自由港香港的势力范围，南头半岛的地位将发生
极大的再次提升，而蛇口也面临着一次全面的再生和提高。

    三、深圳湾水质

    这恐怕是一项长期的艰巨的任务，虽然广东省和深圳市都进行过相关规划，深圳还计划
在梧桐山开海水隧道直接通向深圳湾以改善水质，但在目前的情况下，估计5年内将难以实
现。也就是说，选择了这里，就要容忍这里的水质。

    ■建筑材料

    万通绿化水系统、德塑PVC、伟星PVC、南塑PVC、南塑牌给水管、预制轻型砖、实心红
砖、广东南洋电缆、DIGNITY暗盒、深北电力公司开关盒、华丽生混凝土、加气轻型砖、厨
房无地漏设计……

  

    图：15公里海滨观景长廊及2#地铁与小区的关系（两张图结在一起，别看花眼了，阿
阿：））