半求

                                             2004-12-09
                                        banq@vip.163.com 
                                           

    〖时    间〗：2003年08月28日10：00~10：40
                  2003年10月18日10：30~11：10
                  2004年05月13日09：45~13：20              
    〖天    气〗：小雨，阴转多云，间有阳光
    〖事    件〗：实地步行考查华侨城地产之“波托菲诺·天鹅堡二期”项目情况
    〖项目地点〗：侨香路以南、香山街以北、天鹅湖以西、华侨城GOLF以东
    〖考查实录〗：

                         
    ■周边概况

    到达现场以后，先围着香山街、侨香路转了一圈，在天鹅堡入口处，华侨城的〖业主专
车〗很规矩地停放在小环道边上。但当我转了一圈回到原地，专车依然空无一人。看来这里
的业主对专车的需求不大，但对于解决家庭主成员以外人员的交通问题无疑非常有帮助的。
专车环绕华侨城运行，凭业主卡可以免费乘坐。

    〖香山街〗车流不多，其绿化经过多年生长，如今已是异常茂盛，整个路面上空全部被
覆盖，而且植物全部是〖野生状态〗，没有任何人工修剪的痕迹，这种绿化，很好地隔绝了
路面噪音，虽然路灯已经全面改良并加大亮度，但是晚间行走的话还是有些害怕。

    〖侨香路〗的路况非常好，目前车流不多，由于附近工地较多，混凝土车辆还是比较多
的。这条路是小区的主要〖噪音源〗，噪音问题留待后面叙述。道路与2期2区之间，显然靠
得比较近，楼盘主体与道路主路之间最近处距离大约为28米。在楼盘与道路之间有种植了估
计5年的马尾松，在改善视觉上效果明显，在改善噪音上收效不大。这就需要楼盘在采取降
噪措施上下功夫。

    楼盘东面是〖天鹅湖〗，西面是〖中央教科所南山附属学校〗和〖华侨城GOLF球场〗。
南面就是〖纯水岸〗、〖欢乐谷〗了。总体上来说楼盘除北面之外，环境都不错。但是〖白
石洲〗影响了小区向南的视野和整个轮廓线的完整。附带说一句，中央教科所南山附属学校
的硬件条件在深圳估计是数一数二，非同一般。

    ■工地考查

    【工地观感】

    由于一区正在进行绿化，二区北面较为狭窄、南面车库顶正在进行水养护及做防水工
程，所以，〖工地管理〗显得较为零乱，尤其是交通路线被隔离得七零八落，施工工具管理
上需要加强。在行走路线上，一些刚刚拆下来的木块上面很多钉子，一不小心就可能使行人
受伤。希望引起华侨城和施工单位的注意。

    【电梯消毒措施】

    进入小区以后，先从朋友所居住的〖天鹅堡一期A栋〗坐电梯上楼顶，准备环顾周围。
在A栋电梯顶棚上，可以看到装置了〖紫外线消毒灯〗，由清洁人员控制消毒。是去年SARS
时候装的，个人非常赞赏这种着眼业主的小细节。估计二期也应该有吧？

    【采用人工挖孔桩基础将施工噪音减小到最低限度】

    建筑基础是影响建筑质量的最关键环节，这也就是半求一直坚持将建筑基础形式纳入考
查范围的主要原因。

    目前，建筑基础有自然基础、预应力管桩、静压桩、钻孔灌注桩、人工挖孔桩、静压管
桩，水泥搅拌桩等。这些基础形式各有特点，应根据不同的地质条件加以选择。

    去年8月28日，半求曾经到现场考查。在一期已经有人入住的情况之下，波托菲诺的天
鹅堡和纯水岸都采用了〖人工挖孔桩〗的基础形式，桩径为2.5～3m，采用串筒下料施工、
桩芯砼灌注。从现场来看，人工挖孔桩采用的是常规护壁，没有采用钢护筒或外加钢板桩，
说明小区〖地质情况稳定〗， 淤泥、流砂层厚度≤2000mm，非常适合建设住宅。
 
    人工挖孔桩具有单桩承载力大，工程造价底，孔径、孔型不受限制、质量稳定等的优
点。而且所需的机具简单，技术限制不多，易于过程控制，并且容易穿过孤石、清除沉渣，
桩端嵌岩容易实现，成孔直观，砼质量高，受到施工单位的青睐。

    但是由于该种桩基础的应用还存在一定的局限性，尤其是施工需要较长的时间，时间成
本和施工成本较高，导致一切以销售为本的深圳发展商很少采用这种基础形式。

    波托菲诺由于已经有业主入住，因此，后续项目采用人工挖孔桩基础将施工噪音减小到
最低限度，有利于减小对业主生活的干扰，这一点相信已经住进去的业主们都深有体会，这
种做法无疑值得表扬。

    【保持了一期准清水施工的水准】

    天鹅堡从一期开始，施工全部交给了江苏华建，施工时，江苏华建采取了两种做法。一
是外墙全部采用〖钢板准清水施工工艺〗。所以现场可以看到，除开局部需要修补抹平之
外，绝大多数外墙体都无须另外加工，可以直接上涂料。这种施工水平在今年的项目中处于
前列，给我的感觉就是，现在已经极少采用准清水或者清水施工的了。

    另外就是内墙混凝土浇铸部分的内墙体（准确的说应该是楼板、隐梁、隐柱部分），采
用〖高光洁木模板工艺〗，虽然光洁度没有外墙那么高，但由于木模板进行了光面处理，所
以毛面等质量通病这里也显著减少。

    【全混凝土浇铸外墙】

    目前，楼盘设计一般采用框剪或者剪力结构，这样一来的话，外墙就存在砖填充部分，
与混凝土浇铸墙体之间存在膨胀系数差，导致经过季节变化后容易在结合部发生裂缝，出现
渗漏等情况。

    而本盘与全国最高的混凝土结构大厦鸿昌广场的设计一样，就是外墙为100%的〖混凝土
整体浇铸墙体〗，避免上述情况的出现。这样的设计成本要高不少，特别是在钢筋、混凝土
等建材涨价的情况下，更加显得难能可贵，但对于保证建筑质量是有很大帮助的。

    【消防水管隐藏布置】

    已经买过房或者租过房的人对于消防水系统的认识应该比较清楚了，红红的管树立在公
共走道的一角，虽然不碍事，但起码影响了视觉感受。

    波托菲诺·天鹅堡二期设计了〖消防管井〗，消防水管全部集中在管井中。这个设计，
比那些暴露在外的设计前进了两步，比招商海月2期埋墙式设计前进了一步。

    但是这种设计在豪宅推行比较合适，毕竟豪宅有足够的空间去运用，对于那些小户或者
说中档社区来说，专门设计一个管井将不得不面临使用率降低的考验。

    【真正的电梯厅设计】

    我们现在经常说的住宅楼里的电梯厅乃至很多写字楼里的电梯厅，其实准确地说应该是
电梯走廊，因为一般所谓的电梯厅都是长条形的，电梯同一方向摆开、门朝一边开。这种设
计不方便等待电梯的住户，很多时候需要东张西望，伸长脖子。

    而本楼盘的设计则注重“厅”的营造。在这里，可以看到，〖电梯厅设计成凸字形〗，
在凸字的上部“∏”的三边分别布置一部电梯，这样一来，在等待电梯的时候，人只需立于
中间，无须东张西望了。同时，由于布置更加集约，使电梯厅的长度缩短了，但宽度增加
了，空间感无疑更好一些。

    同时，一直骄傲的华侨城终于开始将〖电梯设计为地面地下直通〗了，这是历史上的第
三次。在此之前，锦绣花园3期、天鹅堡二期二区以外，包括汉唐大厦在内的写字楼、住宅
在内的所有华侨城建筑，电梯都无法下地库的。这个设计无疑将使二期的购房者相对一期来
说具有某种心理优势。

    【局部预应力楼板施工】

    在户内客厅部分施工现场，以及车库顶，可以进行了〖预应力钢筋〗布置（附图），大
约每40公分一组预应力钢筋组，钢筋组外面用白铁皮包裹，每组预应力钢筋组包裹内有4根
多芯钢筋，内充防磨损海绵，以防在施加外力的时候钢筋之间互相磨插。

    这样做的好处是，客厅内将实现无梁效果，避免装修时需要吊顶掩盖建筑缺陷。而车库
内屋顶显得更简洁、平整，这一点进去过华侨城地下车库的人应该有些感触了，因为除开立
柱车库顶上没有其它突出来的东西。波托非诺的地库与华侨城的其它地库设计一模一样，施
工方法、施工单位、设计思路也是一模一样的。

    【防露筋措施万无一失】

    楼盘施工现场给人的另外一个感觉，就是施工单位在〖防止露筋〗上所采取的措施是非
常得力的。一般的施工单位只采取水泥垫块，而本楼盘采用了〖水泥垫块（也即定位砖）+
塑料防滑圆环〗双重保险的做法，应该可以100%杜绝露筋现象。

    这种做法，目前只在深圳六个楼盘中采用，这几个楼盘都是大公司的地盘。所以，大公
司是相对要注重质量控制和管理的。

    【采用机械检查空鼓】

    在K栋，发现建筑内震动很大，声音也很大，结果发现是施工单位检查楼板空鼓情况，
采用了〖震动机排查空鼓〗，这种做法将可以全面查出空鼓隐患，在入住之前处理，非常不
错，这种做法比只用锤子靠人工敲打要高校而且准确得多。

    【噪音问题】

    相信关注二期，尤其是关注二期二区的人最想了解的就是二区的噪音情况了，因为虽然
整个小区较为宁静，但是二区北面与侨香路靠得很近，南面户型无须多虑，但北向户型中，
此项影响无疑引起了潜在购房者的集体关注。

    因此携带台湾产CENTER牌噪音计前往工地测试（本噪音仪器是深圳某知名科技公司购房
基金赠送的，深情厚谊！），为了避开施工噪音的干扰，选择中午12：20测试，每次测试次
数为3次以。噪音值最终取机器自动选择的稳定中间值。测试时，大的施工已经停止，但一
些零星的搬运还在进行中，在一定程度上影响了测试的准确性，你应该自己加以辨别。

    测试结果如下，具体测试情况请看后图：

    一、小区内部噪音情况

    在〖二区与A栋之间〗测试结果为〖46.5分贝〗；
    在〖A、B栋之间的大水法〗处测试结果为〖38分贝〗；
    在〖一区L栋楼顶朝F栋方向〗测试结果为〖59.5分贝〗（当时已经有施工），估计停止
施工噪音水平将下降10分贝。

    二、小区外围

    1、二区

    在〖侨香路小区一侧主路边〗测试结果为：无车辆通过时为〖63~68分贝〗
    在〖天鹅堡一期A栋楼顶〗朝北侧测试结果为〖56.5分贝〗；
    在〖帝诺山最高点马路外侧朝侨香路与香山街交汇口处一侧〗测试结果为〖64.5分
贝〗；
    在〖二区与侨香路结合部小区侧地面〗测试结果为〖58分贝〗；

    2、一区

    在〖一区L栋楼顶朝欢乐谷、潮洲街与香山街交汇点〗测试结果为〖45.5分贝〗；

    三、综述

    综合来看，小区内部非常宁静，但欢乐谷将带来间歇性噪音，但基本在46分贝以下，属
于正常范围。香山街由于绿化严密覆盖，噪音被过滤后变得轻柔，基本可忽略不计。

    主要就是侨香路的噪音对于2区的影响。从测试结果来看，道路影响2区朝北大约15%的
房间（不为主要卧室），经衰减以后，室内居住环境的因室外车辆带来的噪音可以认为在
50~65分贝之间。

    一般地说，对于中档社区来讲，60分贝及以下属于较为理想的居住环境，65分贝属于可
接受范围但已经感觉到有些吵，70分贝就不能接受了。根据实地测试，二区北面噪音水准比
大家的想象要低一些，如果建设中档、经济类住宅的话问题不大。

    但波托菲诺定位是富人社区，富人的环境噪音衡量标准与中档购房者的标准到底差有多
少恐怕是华侨城所要面对的课题了。发展商采取的在北面房间全部安装双层中空玻璃的措
施，估计还可以降低10~15分贝的噪音。

    【楼盘数据】

    〖凸窗〗净宽72公分；
    〖卫生间及厨房〗采用局部或全面〖降板〗，沉降幅度35公分，布置管路和浴缸等非常
方便；
    〖步行楼梯〗宽1米25，比一般的楼要宽一些，一般设计都是1米1；
    〖室内净高〗2米81（不包括楼板），〖设计层高〗3米，空间感不错；
    〖客厅楼板〗厚17公分。

    ■建筑用料

    汕头华东开关厂箱及信息箱、华美鑫预搅拌混凝土、OTIS电梯、华南电缆、南塑暗座、
PVC污水管、电线套管……

    ■片区及发展商概况

    华侨城片区的知名度和认知度在深圳应该不用说了，在全国也是赫赫有名。所以半求在
这里也就不多去说，只简单做一些概括。

    一、华侨城城邦计划

    华侨城地产是2003年深圳地产之冠，其实早在2002年，华侨城提出以“波托菲诺”项目
为基础，利用旅游与房地产互动发展模式实施“华侨城城邦计划”。核心内容就是利用成片
土地开发经验，结合旅游产业的对外扩张，在房地产市场发展较成熟、规范、活跃的中心城
市和华侨城外的深圳地区，寻找合适的土地资源和可靠的合作伙伴，实施华侨城区外发展工
程。
　　
    计划具体是5年内投资20亿，在北京南磨房乡营造一个面积为1平方公里的“北京华侨城
旅游主题社区”（已经启动）；与上海合作滚动投资超过20亿元，用10年时间建成一个集生
态、旅游、居住、商业为一体的新型城镇；在深圳三洲田建立一个总规划面积6.55平方公里
的旅游生态区，首期投入15亿元，用3至5年时间完成建设，目前该项目已动工。　　　　　
　
    二、东部工业厂房改造为 LOFT“苏荷区”

    华侨城已经决定将其东部工业区以“LOFT”形式改建为占地4万平米、呈现鲜明的后工
业时代特色、吸引文化艺术人才汇集之地。    

    OCT—LOFT园区将在环境、道路和配套设施上对旧区进行改善，统一风格，厂房则在保
留原有的结构的基础上由使用者自行设计、装饰。既保存了历史的痕迹，又在此基础上发掘
新的价值点，注入社区新的个性和时代内涵。“OCT－LOFT”将吸引深圳文化行业的进驻，
使之逐渐发展成为画廊、艺术中心、出版、演出、艺术家工作室、设计公司以及精品家居、
时装、餐饮酒吧的聚集地。

    OCT－LOFT将是一片既能够与周遭环伺的世界之窗、欢乐谷、民俗村等人文景区以及华
夏艺术中心、何香凝美术馆、雕塑公园等文化设施连成一气，同时又具有鲜明的现代文化特
征的区域。
               
    三、交通便利

    到达华侨城的公共大巴有26、101、105、113、204、209、209、210、222、223、301、
311、320、370；到达华侨城的公共小巴有423、427、429、431、433、434、439、442、
450、451、453、455、456、462、465、483、502、505、511、514、541 ，还有鹏运观光双
层大巴由深圳火车站往返华侨城、有大巴直通香港。

    最引人注目的是，1#地铁一期将有两个地铁站在华侨城境内，交通便利已经无须多说，
尤其是左右逢源，去哪都比较方便。

    四、高绿化率 

    华侨城片区的是一个以观光旅游、居住为主导功能的区域，自然环境是华侨城片区一个
比较突出的优势。高绿化率是该片区最显著的特征，该片区不仅拥有数个主题公园，还有22
万平方米的燕含山公园，12万平方米的燕晒湖、天鹅湖，整个片区的绿化覆盖率达60%，人
均绿地面积约48平米，绿化品种约300余种，空气质量指数保持在50左右。 华侨城不但自身
绿化好，而西侧的名商高尔夫和沙河高尔夫也为片区增光添彩。

    图：从东侧正在清理淤泥的天鹅湖方位看天鹅堡，我喜欢城市中野草的蓬勃