半求

                                                 2004-12-19
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    〖时    间〗：2004年7月7日11：00~12：10
                  2004年7月7日16：20~18：15
    〖天    气〗：阴，间有阳光，闷热
    〖事    件〗：实地步行考查鸿翔实业之“御景东园”项目情况
    〖项目地点〗：笋岗路以南、松园路以北、松园北街以西、红岭路以东
    〖考查实录〗：
      
    奇了大怪。最近两次考查楼盘都是一天之内跑两趟。南海玫瑰是因为临时有事第一次没
看全。而御景东园是因为昨天上午自己去考查结束了，本不可能要再去。

    中午却接到在某主管部门工作的朋友邀请，再次前往，上月与他交流深圳伪劣钢材事宜
的时候，半求想当然地将他说的另外一个楼盘错认作御景东园，造成了不好的影响，他也表
示失望，自己感到内疚。

    ■周边概况
 
    位于红岭中路与松园路口交汇处有深圳最大的民营医院博爱医院，医院北就是景园大
厦，这是深圳最高的军产房，当时销售价格是5500元/平米，景园大厦附楼设酒店“景
园”，是三星级酒店。

    小区以东是有待改造的旧建筑，深圳会计进修学院、深圳绿化委员会、农业公司及笋岗
物流园区建设办公室都在这里办公。

    记得在半年以前，御景东园对面的松园路北街38号大院还乱七八糟，大院内的建筑建于
八十年代，最初是深圳市华特公司的厂房，1993年工厂外迁东莞后，就把这一系列厂房简单
改造，出租给外来人员居住。2000年寰通企业属下方虹公司接管大院，仍然外租。但现在已
经焕然一新，梳理行动见了成效，违法建筑全没了，松园路也让人神轻气爽。

    应该说，红岭片区受蔡屋围的影响比较大。说到这里半求想起了所谓的CFD概念，即所
谓“中央金融区”。

    根据《罗湖区旧城、旧村改造项目》，红岭工业园将整体改造成功能齐全、服务配套的
商务和住宅区，充当并为蔡屋围金融商务区、东门商务区和笋岗物流园区的生活后勤基地，
笋岗—清水河物流园区建设领导小组现场办公室也在松园路。

    2002年，罗湖区提出了蔡屋围金融商务区改造思路：在以人民银行为核心，拆除旧建
筑，对金融商务设施进行重新布局，打造深圳的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中
心和金融监控中心。

    改造首先启动南北两个街区。蔡屋围金融中心改造范围，将以人民银行为核心，西至红
岭路、南至深南路、北至红宝路、东侧与公安局用地相邻。罗湖区希望通过打造金融中心区
带动相关服务业发展，使罗湖成为跨国公司地区总部和研发、采购、服务中心聚集地。

    从不远处的经典家园来看，小区入住率应该在95%以上，非常不错。说明片区具备吸引
力。但实事求是地说，片区目前的形象较差，市政配套较旧，影响了居住的舒适性，改造任
务繁重。

    ■工地考查

    松园路绿化较好，树木高大，树龄在20年左右，树荫已经基本将道路上方严密的盖实
了，对于隔绝小区噪音意义重大，与波托菲诺的香山街有异曲同工之妙。不过人行道路则不
太乐观，需要整修。

    而松园路上的商业服务设施琳琅满目，中国邮政、柯尼卡冲印、红月亮茶馆、罗湖医院
松园社区健康中心、古今来家具、避风塘茶馆、湘香乡、名浪涛发廊、龙凤印刷、万家商
店、松园排档、八十八、嘉旺快餐、湘档、铭利商场、雅芳专卖、24小时营业汇特便利店、
汽车美容店、烧腊王、蜀林小栈、天津包子、正章干洗、上岛、金龙船酒楼、农信社……等
必肩而立。

    但是松园路只有两车道，时不时还是会堵车的。好在罗湖区已经有将道路扩建为4车道
的计划了。相信能够缓解这种现象。

    一进入松园路，就看到三个小妹妹背着兰溪谷、红树西岸的纸袋在指点楼盘，看来也是
踩盘的，按经验判断，应该是中介机构的员工。

    一、园林环境

    小区园林实现两级抬高，小区业主园林和休憩场所比地面高大约12米左右，按发展商的
另外一个建成项目----鸿瑞花园来看，相信这个楼盘的绿化园林应该是没有任何问题的。目
前看来，小区园林水景较多，喷水多，荷花池、旱地喷泉、就目前情况来看，虽然是架空绿
化，但乔木还是比比皆是，树种繁多。

    从地面上园林，有副手电梯，也有步行楼梯，在电梯一侧，设计了玻璃水幕。而电梯与
步行楼梯之间则种植了高大侨木。步行楼梯的每阶梯都安装了阶梯壁灯，晚间步行的照明没
有问题。到了一层平台以后，与二层绿化平台之间还有水幕墙过度，

    在园林的二层半平台上，建了三跟旗杆，难道以后小区内要升国旗？而在小区园林最高
处，大型的钢结构正在焊接中，在小区西北角，二期工程也正在抓紧进行中，基础已经结
束，塔吊正在安装中，表明二期也即将进入建筑主体施工阶段了。

    园林的集水井盖全部抛弃使用铸铁件，而改用玻璃纤维产品，使用寿命延长了，而且没
有断裂的隐忧。同时，园林中的集水疏散系统设计以及施工非常合理，即不过密，也不至于
过散导致疏散不畅。

    建筑商业附楼规模庞大，现在作为工人临时居住地。

    园林中的疏水系统做得不错。

    同时，将商业街道从小区中间以东西向与地面保持同一标高，将商业街引入小区中央较
为合理地解决了小区商业和居住的矛盾，同时增加了商业面积与外界环境的接触面，有利于
增加商业价值。

    二、建筑室外

    在松园路边靠近工地侧，一辆广州弘安运输公司的车辆从广州拉来15棵乔木，树龄大约
8年~10左右，小区绿化已经开始了。

    小区由中国有色十六冶承建。施工水平发挥较为稳定，精度较高，空鼓、麻面不多，钢
筋外露这样的问题极少，表现不错，但模板脱落木屑较多，模板的上油工作做得不到家，说
明应该引起重视。

    在小区东侧工地，半求看到了切割下来的基础垫层样板块。工地临时电梯停电，恰好从
一楼爬楼梯上到32楼。小区除开西北那一栋之外，已经全部封顶了。

    会所（也即销售处）正在紧张清理，装修工作已经基本结束，会所内以米色为基调，比
较淡雅，而会所挺拔的层高以及两层布置，则能够保证各种活动交叉进行，二楼开放的大会
议室摆满了桌椅板凳。尤其是入口处的吊灯造型别致，令人耳目一新。

    三、建筑室内

    步行楼梯的净宽有1米32，比一般1米1的宽度要宽一些。是起劲为止所看到住宅楼中最
宽的。同时，小区采用叠复式步行楼梯设计，在同一楼层上，有两个上行口、两个下行口，
平均两户一个，这种设计手法在目前的市场上不多见，多余保证发生紧急情况时能歌进款疏
散居民。

    凸窗全宽79公分，厚度10公分，净宽估计将达到70公分，属于上等水平，只比百士达东
郡少1公分。

    在建筑内部半求看到，设计师较为保守，表现在外墙厚度和横梁的设计上。建筑外墙有
25公分，这个厚度比很多小区都要厚一些，内墙20公分与其它小区保持相同水准，以上数据
均为在未抹灰之前的测试数据。同时，横梁设计得厚，特别是门梁，基本只预留了2米3的高
度。虽然不影响使用，但感觉上华森一直就这么保守，真是一个设计公司一个风格。

    楼顶女儿墙95公分，如果除开找平的厚度，显得就太矮了一些。特别是心理上的影响要
大一些。

    厕所实行干湿分区之外，还实现刷洗和隐私空间的分区，刷洗在外，洗澡和方便在内，
便于两人同时使用，提高利用效率。而且厕所整体都实行降板处理，便于管线布置。卫生间
及厨房楼板13公分，客厅楼板15公分。

    采用变截面防逆止的集中排烟管，由于每户进气管口都有一个下端封闭，只向上开的倒
口，因此串味现象可以得到很好的预防，但减低了大约5%的排烟效率，截止目前，能够很好
地综合防止倒灌和保证效率的排烟管还没有出现，所以建议大家选择抽油烟机的时候一定要
选择功率大一些的抽油烟机。

    电梯间实现自然采光、客梯实现单键控制，消防楼梯单独控制。电梯对面的采光窗之下
设计花池，实现立体绿化。

    建筑顶部做了多种装饰，以使建筑看起来更活泼和轻盈一些。毕竟高容积率是闹市区小
区的共同点。

    地下车库标高度民有近6米，入口处非常开杨挺拔，未来的货车完全可以进入，作为住
宅，拥有这么高的车库，确实是比较少的，同时，车库现在已经投入临时使用，停了不少
车。

    小区采用鹏基龙电的灰色防火子母门。线管采用泡沫施工法，效果非常不错。但暗座采
用预埋法，效果不太理想，导致暗座内陷情况较多，好在可以事后弥补，关系不大。

    小区采用的窗户材料是华加日绿色铝合金、透明玻璃，以及永一牌窗户防水密闭胶带，
材料不错，华加日的产品是不错的，尤其是其防氧化的工艺是领先的，铝合金窗材料厚1厘
8，不错。西蒙开关插座、宝狮龙PVC线管、深塑牌暗座、伟星牌PPR给水管都是使用较多的
建材了，这里就不再多说了。

    阳台护栏钢管厚度为3厘，厚度够厚，实行现场制作、安装、上漆，阳台护栏高为1米
25，高于一般人体1米的重心，在心理上感觉还是可以的。建筑室内净层高2米75。

    户内隔墙为10公分，尽可能地保证面积。建筑外墙已经开始抹灰找垂直，除开卫生间及
厨房外，部分生活阳台、部分入户花园也实行降板处理，便于业主填土绿化，

    四、景观及噪音

    在顶楼，看四周确实视野开阔，东湖公园、人民公园、荔枝公园、笔架山公园、北面山
脉都清晰可见，香港也不在话下。地王、世界金融中心、当然，考察当天能见度不错，在能
见度差的天气里可能就没有这么爽了。

    但是小区周围现在还有很多老旧建筑，因对市容市貌存在一定程度的破坏。

    小区一期噪音非常理想，比大家想象中的小，松园路几乎可以忽略不计，但二期受笋岗
路的影响将要大一些。在闹市区，本小区的噪音水平应该属于最好的级别。

    ■片区概况

    渔民村成功改造后，罗湖开始大力支持旧城改造，红岭工业区、湖贝旧村、黄贝岭、水
贝、布心、新秀等老都已经列入计划，罗湖已经悄然进入旧改阶段。

    一、改造势在必行，得到政府支持

    红岭片区始建于20世纪70年代末，东到宝安北路、南临松园路、西接红岭中路、北至笋
岗路，在80年代我市的经济发展阶段，曾经发挥了不可磨灭的作用。

    然而，进入90年代，区内企业在多次产业调整中开始落伍，区内大部分规模企业已迁
移。为此，罗湖区早在1992年就规划立项了红岭工业区的旧城改造工程。根据《罗湖区旧
城、旧村改造项目》，该工程用地44065平米，目标是建成总建面30万平的康居示范工程小
区。

    该工程意图以点带面带动宝安南、松园路、桂园路沿线及蔡屋围的改造，改善旧城的市
容市貌。并为蔡屋围金融商务区、东门商务区和笋岗物流园区的发展提供生活服务。

    2001年9月4日，茂名石化下属的茂名乙烯产业集团接手罗湖旧城改造重点项目。后来茂
名石化业务收缩，深圳半岛房地产（鸿翔的前身）接手工程，同时，将改造范围扩大3000平
米，达到47000平米。   

    二、片区渊源

    片区对于到深圳5年以内的人来说基本没有什么影响，但对于那些5年以上的人来说，这
里给予的想象空间却是巨大的。

    以至于1.5平方公里的平湖镇良安田村在2002年投入巨资修建了一条长约400米道路，也
叫松园路， 没有别的，就是因为当地村长想沾点罗湖松园路的喜庆和财气。

    1、两区节点，口碑相传

    罗湖区、福田区以红岭路东为界，细心的人应该发现在小平画像红岭路西人行道处有国
务院立的罗湖及福田之间的界碑。红岭路、松园路一带是罗湖紧临福田的片区，是非常有特
点的片区。

    松园路及宝安南路一带又是上赫赫有名的“美食街”，罗湖政府专门对此做过引导。所
以现在可以看到松园路上的酒家是不少的。

    片区的居住风水口碑一直不错。2001年度市直党政机关事业单位职工安居房处级（副
高）调房，当时有旧房房源有9套，包括松园路西街一套、深大新村的4套、电视台的一套、
滨苑一套、罗湖统建楼一套、碧波花园一套。松园路西街的这一套可是被抢着要，因为那里
的租赁非常不错、风水比较讲究、生活便利，冲淡了片区老旧建筑多的问题。

    2、深圳第一代致富者乐园

    这里还走出了深圳的前几代发达股民，“证券交易的后台”----原深圳证券登记公司就
在不楼盘不远处的红桂路最西端北大厦的一楼，现在此处已经变成面点店了，弹指一挥间，
证券登记也归2001年3月30日成立的中国证券登记结算公司集中管辖了。 

    说到红岭工业区，再多讲几句。一个传奇式人物：前任红岭工业区管理公司经理李春
燕。

    高中毕业的李春燕干过地质，推销过电脑，承包过贸易公司，27岁成为红岭工业区管理
公司经理。1994年，创立康达溢公司，常去酒巴的应该知道“猎奇门鲜啤自酿”，那也是她
的旗下，同期成立了华南地区最大的红酒酿造厂——深圳卡泊尼酒业。1998年“深圳红”成
为九届政协一次会议惟一指定专用酒而声名大振，被喻为深圳“六小品牌”。李春燕目前也
成了全国青联委员、深圳市政协委员。

    ■建筑用料

    铝合金窗1厘4、华加日绿色铝合金、飞马水泥、会所西蒙开关插座、宝狮龙PVC线管、
深塑牌暗座、非鹿牌水泥、伟星牌PPR给水管、奇顺、回归塔牌水泥、永一窗户防水密闭胶
带、德国帝森克努博自动感应式电梯、加气轻型砖……

    ■项目数据  
   
    项目位置:深圳市松园路68号
    占地面积：47000平米
    总建面:260000平方米
    一期住宅面积:118408平方米
    会所建面:4500平方米
    幼儿园建面:3000平方米
    一期户数:1021户
    社区构成:11栋高层组成围合商住分离封闭管理社区，空中平台园林，4层特色商业内
街，三个泳池。

    
    图：从楼顶看到这个近在眼前的画面，就是小区区位的最直接表现。