导读：
       ■房地产投资的三个维度
       ■最好的物业是能战胜时间的物业
       ■真正的中心应该是效率的中心
       ■“反向交通”理论中的【深圳中心】
       ■城核物业【深圳中心】的最高峰值维度
正文：

■房地产投资的三个维度

@房地内参 认为，对于任何房地产类的资产投资来说，都是由X轴/Y轴/Z轴三个轴线组成的有机维度： 1、X轴时间（包括交通时间、交易时间<租或卖>、转换时间）；2、Y轴空间（包括室内空间、小区空间、公共空间）；3、Z轴人物（地段决定价值、而人决定价格，买房要看邻居）。这三个维度在深圳地理、经济、政治、文化的绝对中心----【深圳中心】身上尤其体现得淋漓尽致。

由于这三个维度触及了房地产投资的本质问题，内容较为庞杂，篇幅较大，因此房地内参将分三篇来进行较为深入详细的探讨，以飨读者。首先，第一篇谈X轴，也就是时间问题。古希腊哲人赫拉克里特有句名言:“你不可能两次踏进同一条河流”，说的就是时间的不可复制、不可再生的极端重要性。空间可以推倒重来，时间却无法倒流，其稀缺性可以想见。

人与人之间，唯一公平的不是金钱、不是容貌、不是身体、不是地位、不是出身，而是时间。上帝给予每个人的时间每天都是24小时，不多一分、不少一秒。所以，人类的竞争（包括投资的竞争、居住的竞争）的本质，不是在和人竞争，而是和时间竞争，在更短的时间里完成更多的任务，就一定会是空间的胜利者。

■最好的物业是能战胜时间的物业

在我们的“生命计时器”中流走的可不只是时间，而是“时间资产”。给你的生活多节省一些时间，在你的出行上少花费一些时间，你会同时得到更多的金钱和更多的时间！所谓成功的意义就在于你能够在相同的时间里，做成更多的事情，挣更多的钱，从而获取更大的人生价值。

瓦特发明蒸汽机，打破了时空的限制；爱迪生发明电灯，争取到了更多的时间与空间；福特发明汽车，使人们在同样的时间里可以达到更远的地方。人类每次伟大进步的实质，就是战胜了时间，从而赢得了空间。但即使如此，人类依然深受时间的限制，如何赢得比别人更多的时间，就成为衡量我们一切竞争成败的唯一标尺，而购房决策、置业投资，本质上也是一种竞争，其衡量标准同样也是时间。

当下流行的以所谓投资回报率、租赁回报率来衡量房地产投资的做法，并非完全没有道理，但确实没有涉及问题的关键。时间是最不可战胜的，但是人穷其一身其实都在和时间战斗。真正衡量物业价值与可持续的，一定是比哪个项目更能为你战胜时间提供充分条件，美国乃至全世界的都市人们，都要挤到地铁站和中心区择地而居，正是这个原因。能够取得与时间战斗相对胜利者，最终就是赢家。

■真正的中心应该是效率的中心

购房正是这样，比如很多人误传所谓“城市空心化”，其实在全美国房价下跌的时候，美国的曼哈顿还上涨了22%，因为人不能战胜时间，必须聚集，所以城市的房产总是最能够保值与增殖。也就是说，能够获得更大增值的物业，一定是能够取得在与时间竞争时相对胜利的物业。因此，有人说“买房子就是买生活”，笔者倒认为买房子其实更是买时间。

而时间价值最鲜明的体现就是效率，美国是世界上效率最高的国家，美国人工作效率很高，他们注重单位时间的工作效率，而其它国家的人喜欢耗总的工作时间。美国人注重高效率的创新，而他国的人往往只是高效率的重复。稀缺决定价值，而效率决定价格，所以高效率的美国人有改变一切的雄心壮志，美国集中了全球最大数量的财富和权力，成为事实上的世界中心。

【深圳中心】之所以难得，之所以能够充满自信的称为“中心”，是因为她不仅具备了地理中心的优点，更具有效率中心的优势。项目汇聚了蛇口线、龙岗线、龙华线及罗宝线，并紧邻岗厦站、岗厦北站、会展中心站、市民中心站，公路网密集覆盖，占据了交通枢纽中心，是深圳交通效率最高、最为方便的地区。

■“反向交通”理论中的【深圳中心】

这与房地内参提出的现代城市“反向交通”理论是不谋而合的，在“反向交通”理论中，【深圳中心】以最低的通勤成本、最高的时间效率，占据了城市金字塔的最顶端。现代城市反向交通的兴起是消费城市取得成功的所带来的最为明显的结果。在20世纪70年代，如果不是在曼哈顿工作的话，很少有人愿意居住在那里。今天成千上万的人选择居住在城市，到城外去工作。

许多人把这种现象归咎于城市规划的问题，实际上这只是现代生活方式的一种自由选择而已。城市是现代文明的集中体现，是人类的最伟大发明和最美好的希望，经济活力和城市娱乐所创造的强劲需求，使人们普遍对城市生活表现出强烈依赖性。中东的富翁热衷于购买伦敦和纽约昂贵的公寓。迈阿密向拉丁美洲的富人销售第二居所，也取得了巨大的成功。这正好解释了具有吸引力的城市住宅价格为什么一直在稳步上升的原因。

这种倾向在一定程度上反映了交通对于城市的巨大影响力，任何形式的出行都涉及两种成本：金钱和时间。对于穷人和富人来说，乘车上下班的现金成本是一样的。但是，当工资较高的富人把更多的时间花在上下班途中、把更少的时间用在工作上时，就等于放弃了更多的收入。因此富人愿为更快到达工作与决策地点支付更多金钱。此乃城核物业——类似【深圳中心】等的峰值维度之一。为什么北京中心城区要比那些较为偏远的地区更加富裕呢？因为富人能够为拥有更短通勤时间的特权支付更多。

■城核物业【深圳中心】的最高峰值维度

我们可以这样来思考当代城市居住格局内在的合理性：一部分富人为了节省通勤时间，不惜高昂的居住成本选择住在中心区；而穷人则选择中心区周边居住成本较低的区域居住，类似于深圳的城中村，这些居住区往往具有临时居住的特点；第三区是环境和居住条件较好的市郊区域，注重居住品质的富人往往选择居住在那里，例如纽约市郊区的威斯彻斯特郡长期以来居住着很多在华尔街上班的人，可以每天驾车通勤；偏远的外围区则住着较穷的人，那里是居住成本相对较低的区域，但那是他们的固定住所，他们愿意为此支付较高的交通成本。

由此，我们可以看到，城核物业【深圳中心】以其完善的交通体系，和谐的城市生态、合理的居住结构吸引了为节省通勤时间，不惜高昂居住成本的最富裕人群的聚集，无论是在地理、政治、经济、文化上都成为深圳这座国际性现代大都会的最中心区。

【深圳中心】所在区域集聚着经深圳认定的第一批180家总部企业一半以上，入驻世界500强企业77家，共投资法人企业127个，分别占全市的46%和28%；聚集了全市80%的创投机构、300多家备案的私募基金，管理着全国30%以上的资本，是名副其实的国际金融、文化中心区，是深圳总部经济最为发达、经济效率最高的区域，能最大限度地节约业主的交通时间、交易时间(租或卖)、转换时间，从而占据了房产投资三个轴线之一X轴的最高峰值维度。