半求

                                                    2004-12-19
                                              banq@vip.163.com
                                               
    〖时    间〗：2004年9月19日14：00~14：30
                  2004年12月1日15：00~16：55
    〖天    气〗：晴，阳光
    〖事    件〗：实地步行考查前海地产之“天朗风清”项目情况
    〖项目地点〗：位于前海学校李园路以东、学府路以北、绿海名都以南及以西围合部
    〖考查实录〗：
   
    ■外围简况

    到了工地以后，半求按惯例先在周边巡视一圈。

    工地南面隔学府路（学府路小区路段为三车道，即一边一个半车道，与蛇口很多道路类
似）就是赫赫有名的〖阳光棕榈园〗，小区南面建筑主体与绿化带、人行道之间的距离为16
米，可以做出一个〖小广场〗出来。

    工地西南侧就是正在施工中的〖郑宝渠板桥泵站〗，明年6月份竣工的泵站在雨水疏散
不及时的时候，将及时将雨水抽走，不是污水处理厂，因此没有化学添加剂的污染。

    而“郑宝渠板桥泵站”与阳光棕榈园之间，就是原规划中未来的〖110KV前海变电
站〗，现在还没有动工，以前阳光棕榈园的业主曾经提出过抗议，不知道是否规划已经有所
改动。

    工地东面就是绿海名都的1#、2#楼，在绿海名都以东，就是未来的〖新德广场〗，此广
场工地目前还没有动工。由于这里的学府路路面不宽，而商业面积较多。绿海名都、阳光棕
榈园、天朗风清都有相当的集中商业面积或者街铺供应。而人人乐和麦当劳也就在不远处，
因此，这里极其可能形成〖前海片区的商业中心〗。

    工地西面就是〖前海中学〗和〖前海小学〗，两个学校如此近距离，为业主下一代的教
育提供了不错的条件。不过学校做操时也存在噪音影响，大家应该注意。半求早高空看了
看，学校的规模不小，而且体育设施配套齐备，足球场、篮球场、网球场一应俱全。小区西
面建筑主体与〖李园路〗之间距离很近，与绿海名都一样，距离红线大约5米。现在李园路
的局部被用来做材料堆放。

    〖港湾大道〗的绿化现在已经基本成型，尤其是靠东侧的分〖三个层级的绿化带〗还是
非常不错的（看附图吧）。不过此路货车太多，噪音较大。好在“天朗风清”距离此路还有
相当的距离，噪音影响应该有所减弱，但靠西侧的高层房子，将依然有噪音干扰。提醒购房
者注意。而来自南、北、东但个方向的噪音基本可以忽略不计。因此半求认为本小区是前海
片区〖整体噪音水平最好的小区之一〗。

    小区北面与绿海名都5#栋之间有一条〖单行线〗，为未来两个小区的〖汽车入口通
道〗。在绿海名都5#栋楼下，就是前海置业的二手楼交易地铺和“天朗风清”的〖临时销售
处〗，将〖二手代理与新房销售结合〗，这种思路还是很新颖的。而在在绿海名都5#栋楼
下，就是〖前海社区警务室〗，多少对于治安的保障有些帮助吧。

    ■工地考查

    【平面简况】

    9月19日，半求与南山工务局人员到还有10天就通车的创业路西段现场，半求则顺便到
“天朗风清”（前海嘉园）考查，这是半求第一次到楼盘现场。在现场，半求看到，预制桩
基工作已经结束，基坑开挖也已结束，清除了很多淤泥，基础的施工总体上说，工地基坑的
护坡质量不错，对于保障相邻小区的基础不发生过度沉降意义重大。

    而昨天则是半求第二次到现场，小区施工已经到了地面第5层了，速度是非常快的。由
于空间较为狭小，所以工地显得较为拥挤，材料堆放和建筑垃圾互相侵占空间，工地内部行
走路线极为困难。同时，小区东、北两面与绿海名都之间距离过近，互相干扰较大。在工地
的西南角，地面有很多玉米，而且很新鲜，这都是哪里来的？

    在在小区中央园林中，设计了步行楼梯上下，业主驾驶车辆回到小区地下车库以后，就
有两中回家途径的选择。一是直接从地下电梯厅回家。另外一种就是从地下车库上地面花园
休憩然后从一楼电梯厅回家。小区汽车入口设计在小区以北，而出口则设计在小区以东。

    小区〖花园面积大约7000~8000平米〗，建筑呈现〖半围合〗布局。西面围合。而东面
完全敞开，可看绿海名都的小区园林。在花园平面，半求看到了用来清理环境灰尘的工地
〖吸尘器〗，工地用吸尘器，有效果吗？！

    半求看到底下车库顶的80公分宽的〖后浇带（膨胀缝）〗的处理较有新意。在后浇带的
侧壁，本项目采用〖白铁孔板遮挡法〗，在以后无须拆除，加上白铁孔板都带有小勾和密密
麻麻的孔，这样一来后浇带分次浇铸的混凝土就可以非常好地结合，又无须事后破坏施工面
增加接触面，处理较为整体。这个值得表扬。

    【建筑内部】

    承建商是〖江苏建兴建工集团〗（前身是江苏盐城建筑公司），在前海学校以西建立了
临时居住地，安排工人和工地办公。半求看到施工情况令人满意，施工墙体光洁、毛面较
少，一些墙面甚至达到〖准清水施工〗的水平。而根据承重设计的〖变截面立柱〗，则可在
保障安全、尽量扩大使用面积之间找到适合的平衡点。尤其是架空层的施工、及〖施工以后
的养护〗工作确实做得不错。

    在施工现场，半求看到〖“典效”牌专用脱模剂〗，原来的工地几乎全部采用汽油做脱
模剂，但是效果不好，还容易发生火灾。这个楼盘，是〖深圳中小户型楼盘中首次采用专用
脱模剂的楼盘〗。所以半求认为江苏的施工队确实经得起挑剔的。而木模上出现小孔以后，
工人都认真地用〖薄钢片予以覆盖〗，以保证施工面的平整与光洁。

    〖步行楼梯〗设计有1米2宽，比一般1米1的宽度要宽一些。 在架空层，半求以激光测
距仪测试的结果是，〖架空层及商铺层高〗5米82，完全可以隔个夹层出来，对于商铺投资
者和使用者是具有很强的吸引力的。

    而工程〖钢筋保护层厚度〗有3公分，墙柱钢筋上砂浆垫块、梁板钢筋垫块完整，而且
不同部位的工程梁板采用了不同厚度的垫块，符合不同的要求。负筋马凳的布置足够，人踩
上去基本没有问题。

    在同墙体的木模之间，现场采用无须抽取的〖混凝土支块〗，比原来的钢筋支块又改进
了步，而且与墙壁材料〖膨胀系数一致〗，可以尽最大限度地避免由此导致的开列现象。

    而〖高空施工连廊的钢网〗，处理非常仔细。一般的工地，供高空步行的钢网是处理很
粗糙的。但本工地所有的钢网都做了〖防锈处理〗，涂上了黄色防锈油漆。另外，为了增加
钢筋与混凝土之间的附着力，施工单位在光钢加工的时候，予以适度的〖光钢打花〗，以增
强磨插力，这一点也是不错的。

    本楼盘设计没有采用〖降板卫生间及厨房〗设计。而只是〖微降板〗，一般的降板有30
公分，这里的降板深度只有12公分。

    一些阳台的边上，还设计了〖降板的空中花池〗，实现空中绿化。到了3楼以上，就可
以清晰地看到〖前海珠江口〗了，深圳西站更是近在咫尺。可惜能见度不行。以后前海填海
区建成以后，估计海景是没有希望了。

    房间转角处以及跨度较大的楼板都进行了〖加强筋〗布置，分矩形和扇形两种布筋法，
矩形较多。在预先埋放电线管较为密集的区域上方，则密集布置钢筋，以避免电线套管的原
因导致强度降低或者开列等质量问题出现。

    而污水管采用了联塑牌UPVC内部螺旋污水管，UPVC污水管内部设计了螺纹，这种管子的
好处就是比普通PVC排水管可以降低排水噪音，可以将污水下落时的噪音降低到比较小的程
度。

    而地下车库施工已经完全结束。只是内部非常昏暗。半求就没有深入进去看。规模中
等。

    【楼盘资料】

    一、属1#地铁直接辐射范围

    〖1#地铁线二期〗即将开工，现在已经进入地面交通疏导工程施工阶段。前海片区将拥
有〖深圳西站〗、〖桃园路站〗两个地铁站。还有一个南头车辆段（不可上下客），其中，
后者距离小区最近。

    1#地铁线二期（世界之窗---深圳机场）的站点位置如下：

    白石洲站（沙河街与深南大交汇处）→大冲站（铜鼓路与深南大交汇处）→科技园站
（科苑路与深南大交汇处）→深大北站（深大北门）→南山区政府站（桃园路区政府门口）
→〖桃园路站〗（南新路与桃园路交汇处）→〖深圳西站〗（深圳火车西站北约400米处）
→〖南头车辆段〗（前海花园以西约1000米）→新安路站（宝安新湖路与新安路交汇处）→
宝安中心站（创业路与新安路交汇处）→体育中心站→西乡码头站→固戌站→预留站→深圳
机场站（机场前广场）

    1#地铁线二期在前海片区主要靠深圳西站、南新路站辐射，“天朗风清”这两个地铁站
的距离大约是：

    距深圳西站地铁站1600米、南新路站600米；估计步行时间是距深圳西站地铁站15分
钟、距离南新路站6~8分钟。应该说，小区属于1#地铁的直接辐射范围内。

    二、基本数据

    楼盘发展商是〖深圳市吉瑞达投资发展有限公司〗，而正是该公司，在华侨城世纪村、
中山公园北处还有土地储备。

    而吉瑞达是曾经开发了麒麟花园的〖深圳市前海股份有限公司〗实际拥有，此楼盘投资
商就是前海股份。前海股份回娘家到前海片区开发房地产，也算是缘了。

    项目位于绿海名都西、阳光棕榈园北、前海学校东，〖总占地〗12001.4平方米，〖总
建面〗51887.7平米（其中42000 平方米计入容积率），〖商业建面〗3800 平方米，〖住宅
面积〗38200 平方米，〖停车位〗238个，按100平米一个车位的比率来计算，〖户均车位〗
为1：0.62，还是不错的。

    三、半求测试数据

    〖架空层〗5米82；〖内外墙〗厚20公分；〖凸窗〗82公分宽、〖凸窗上下沿〗厚度
9~10公分；〖三层以下楼板〗厚度20公分、三楼以上楼板厚14公分、公共过道及楼梯板厚20
公分；三楼室内净层高3米09、三楼以上室内净层高2米69；

    四、步行测距

    距离〖人人乐、麦当劳〗步行6~8分钟；距离〖前海花园〗步行5分钟；距离〖南新路〗
4分钟；距离〖深圳西站、南山水产批发市场〗5分钟；距离〖家乐福及荔香中学〗13分钟。

    距离〖前海小学〗与〖前海中学〗就无须测试了，就在家门口。

    五、户型图

    关于户型图，各位请见前期半求发表的文章：《“天朗风清”户型全城首
发》

    ■片区概况

    请自行查看以下系列文章，并查看以下文章中的有关连接做出自己的判断，半求这里就
不多说了。


    《前海片区新变化》

    《前海片区：利空出尽是利好》

    《前海之春：招商局空降“软硬”论》

    《前海天朗风清》

    《快报：前海·地铁·学院·新盘》

    ■施工单位概况

    根据半求掌握的有关部门资料，〖江苏建兴建工集团公司〗是由始建于1958年10月的原
盐城市建筑安装工程总公司整体改制而创立的，系房屋建筑工程总承包国家一级资质企业，
同时兼有地基与基础工程专业承包一级、机电设备安装工程专业承包一级、建筑装修装饰工
程专业承包一级和钢结构工程专业承包二级、消防燃气工程施工专业承包二级、预拌砼专业
承包二级资质，具有独立对外签约经营权。
　　
    先后获市级优质工程奖118项，省级优质工程奖17项，“扬子杯”、泰山杯“奖8项，参
建鲁班奖工程3项。近十年来，承建工程一次交验合格率100%。

    近五年来，承建工程一次交验合格率100％，优良率100％：

    金山大厦、上海金茂花园、万源大厦、江苏无锡赛维拉假日花园 、联孚石化、美国关
岛皇宫饭店、北京大学新教学楼群、盐城市图书馆、北京华澳中心、北京京门小区、北京四
惠立交桥、青烽精细化工、深圳西丽高尔夫球会员俱乐部、昆达电脑科技、锐普电子、红斯
服装、上海月亮湾小区、上海嘉定区中心医院、麒麟花园、盐城市汽车总厂总装车间 、江
苏帝亨服饰有限公司生产车间、盐城发电厂1-8期建设工程、深圳商海城中心商住楼、西安
金融公寓、北京大西洋新城、深圳沙头角碧海苑、深圳市规划国土局罗湖分局办公楼（惠名
大厦）、城市假日花园、蓝月湾畔……

    参建国家大剧院工程、桂芳园等。

    ■建筑用料

    联塑PVC、集友PVC、广州建丰圆钢钉、天地混凝土、加气轻型砖、唐钢……

    图：看看“前海·天朗风清”1#地铁线站点的关系吧。