导读：
       ■深圳科技CBD强势崛起，住宅耦合商办机遇
       ■镜鉴深圳首个宅办联动效应重区南山
       ■下个宅办联动重地，会在哪里？
       ■二线关亡和深圳科技CBD下的“涓滴效应”
       ■全球高新科技人才最绵密的地区之一
       ■“顶级商办+大规模住宅区+战略设施群”的复合效应
       ■商办与住宅的价格“刺激效应”
       ■和成世纪中心，宅爆后的龙坂商务第一金
正文：

■深圳科技CBD强势崛起，住宅耦合商办机遇

位于坂田片区五和大道和布龙路交汇处(四季花城对面)，五和地铁站B出口旁边的和成世纪中心项目2013年1月12日盛大开盘，开盘当日劲销九成，目前，该项目住宅产品基本售罄。而项目的商办单位——和成世纪中心作为项目纯甲级写字楼产品即将入市，更以其“宅办联动”、 “住商刺激”的效应，吸引着高端商办置业者和投资客的青睐。因此，要深入了解和成世纪中心除了项目的区位优势和产品品质外，我们还应该关注其“宅办联动”、 “住商刺激”的互动效应。
 
在产业类型方面，深圳产业类型较多，且不同区域主打的产业发展类型也不同。正是如此，深圳的区域性中心也就相应较多。如深圳福田中心区是全市的金融中心、行政中心；前海中心将作为深港两地金融服务业中心；宝安中心为区域性的商业、商务、行政中心；龙岗中心区则是深圳的活力中心区；华为科技新城则是深圳的科技CBD中心区……
 
正是这样的城市发展格局，深圳的房地产市场发展，因此也经常会出现一种宅办联动现象，即由于核心区居住成本越来越高，人们就会开始向低成本区域流动。对应着客流、消费群体的不断增长，经过3~5年时间的发展，相应地商办机会也会开始降临并补涨起来。
 
■镜鉴深圳首个宅办联动效应重区南山

这种现象是住宅、商办之间相互作用而彼此影响，从而联合起来产生增力的现象，也就是所谓的宅办联动效应。这种通过住宅带动人流消费群体的聚集，从而推动区域商业、写字楼物业的发展，回顾南山区的房地产市场发展，可谓是深圳宅办联动效应的经典。
 
南山的发展，较之罗湖、福田发展较晚，最初连大多道路、基建还没真正建设起来，在大多数人们看来只是荒芜之地。正是如此，不少人们迫于罗湖、福田的高房价，转而进入南山安家置业。随着南山各种规划、交通、基建不断完善发展，2006年之后南山区房价不断高涨，成为深圳各区中房价最高的区域。
 
随着南山住宅持续旺盛，区域的居住群体越来越多，今日南山的区域商业也不断得到发展。曾经有人说过这样一句话：南山中心区一塞车，全深圳有一半的公司会推迟上班时间；南山中心区的女孩子一穿裙子，罗湖福田的牛仔裤就滞销。这足见南山区的商业之热。
 
■下个宅办联动重地，会在哪里？
 
如今的南山，众多大商业大流通企业已经扎堆成行成市，海雅百货、人人乐、儿童世界、国美、铭可达、顺电、乐安居、金辉家具……尤其是随着海岸城、保利文化广场、天利名城的崛起，目前海岸城沿街商铺的租金已涨至800-1200元/平方米/月，成为目前深圳最热门的商业圈之一。
 
在此势头下，其实也正是宅办联动效应的作用下，南山区的写字楼也随之火爆起来。统计显示，南山仅近两年的企业拿地，就将带来69万平方米的写字楼供应。2012年，南山写字楼空置率为全市最低，仅2.1%；售价同比上涨超过5成。可以说，南山是深圳首个宅办联动效应最强劲区域，那么，以深圳的多区域中心发展，下个宅办联动效应重地会出现在哪里呢？
 
房地内参www.BANQ.cn认为，和成世纪中心所在的龙坂片区，即华为科技新城绝对是值得我们注意的区域之一，目前的龙坂片区甚至与当初的南山区颇为类似。

2010年7月1日，根据国务院对广东省《关于延伸深圳经济特区范围的请示》作出的批复，深圳经济特区终于实现了多年扩容的梦想，其范围从原有的福田、罗湖、南山、盐田4区扩大到深圳全市，即宝安、龙岗两区也纳入特区范围，特区总面积将由原先的395.8平方公里增加为1952.8平方公里，扩容五倍。

■二线关亡和深圳科技CBD下的“涓滴效应”

扩关，意味着深圳地理空间的拓展，意味着深圳发展空间的延伸。以前，一个深圳被分为两个区域，一个关内，一个关外，而这会导致每个个体因自身的区域环境、人群结构，而形成不同的价格标准。现今特区实现内外一体化，在交通运输无阻挡的扩展、通行后，两地价格将发生变化。

而有关这种变化，专业上被称之为“涓滴效应”。其中，最明显地体现在房价上，对被纳入到特区范围内的宝安、龙岗两区影响最大。与深圳核心区最临近的龙坂片区，将受到直接影响。而和成世纪中心所在的坂田片区的另一个更为重大的利好是深圳科技CBD的横空出世，更直接促进了区域品质的飞跃和区域内商住物业价值的提升。

在美国，提及科技力量，不得不提到硅谷，而在深圳，涉及科技，相信更多的人映入脑海的便是华为。提及华为，人们不自觉透露出赞叹、骄傲的神情。作为深圳最顶尖的民营企业，如今华为已成为深圳富强的标志和力证，其世界500强的身份，更为这个城市冠上了一面金字招牌，变得熠熠生辉。

■全球高新科技人才最绵密的地区之一

今时今日的华为科技，遍布全球，世界顶级精英汇集，多个领域大刀阔斧，全新四核手机入市，而斥巨资310亿打造的华为科技城，也进入全面建设阶段……不容置疑，这样的华为，已然成为世界级、全球级的企业，也难怪华为的广告不再低调的说到“不仅仅是世界500强”，因其已到达一个新高度。

随着华为科技城的崛起特别是深圳科技CBD的逐步成型，坂雪岗区域也随即成为最受关注的区域之一。作为华为总部，这里集中了深圳乃至全国通讯行业最顶尖的科研人员、最先进的通讯科研技术，是全球通讯业的首都。华为等大批高知和高收入精英人群聚集使得区域各个方面都有了显著提升。

以前，提到坂田，可以说，以前深圳人们看坂田的心态就像是早期内地人看深圳、罗湖人看南山人的心态一样，坂田和深圳、和南山多少有点同病相怜的历史际遇。而今天深圳科技CBD的强势崛起，使得坂田获得了华丽转身，从历史的幕后走到了前台。

■“顶级商办+大规模住宅区+战略设施群”的复合效应

成为了这些高科技企业的总部基地和研发基地，强大的科技产业基础，对龙坂片区的城市化发展的推动和影响是不言而喻的，这些技术、资金密集型企业又使得片区内的人口结构也产生了变化，更多高素质、收入高的企业管理层、专业技术人才、白领聚集。目前，据保守估计，整个龙坂片区的常住人口超过百万人。

因此，片区内拥有多个大型成熟社区，包括和成世纪中心、潜龙·曼海宁、四季花城、第五园、信义·嘉御山、佳兆业·城市广场、万科城等。随着深圳扩容、地铁线路的开通，此区域内交通便利、社区配套日渐成熟，但是，区域内上档次、够规格的正规商办却非常少。而作为龙坂片区的第一个高端写字楼，和成世纪中心已经在区域商办的竞争中占据了先机。

而且和成世纪本身就拥有不小的住宅区，“顶级商办+大规模住宅区+战略设施群”形成了和成世纪中心的复合效应，并形成了罕见的“住商刺激效应”。房地内参曾经指出，在区域人气不断旺盛，片区配套不断完善、逐渐城市化、高端化之际，商业可以进一步带动住宅项目受市场的关注程度，而且对于同项目、同区域的住宅价格，也能起到较大的推升作用。同时，住宅的获利，亦能激发商住二者价值和价格的联动攀升。这即商住互激效应。

■商办与住宅的价格“刺激效应”

首先，不论是住宅还是商业，其价格都是由价值决定的。供需关系，只能在一定时间内提高或者抑制价格的变化。也就是说，价格提升的通道应该面向价值的创新，而人们往往也愿意为价值创新买单。而创新仅仅只是基础。在此基础上，还应有其他的支撑。

住宅无论作为消费品，或是投资品，其回报价值在于扣除维护费用后，有效使用期内的租金，这里的租金就是住宅价格的有效支撑。因此，国际上一般用租售比来衡量其合理的价值。而据房地内参www.BANQ.cn了解，按照一般市场规律，商业地产价格要比住宅高1.5倍到2倍。

也就是说，商业地产的租金回报率比住宅要高，而这样一来，通过商业地产的高租金回报，可树立住宅租金的迈进标杆，从而反哺住宅的内涵价值。而这种互动反哺的过程，其实就是商办与住宅的价格“刺激效应”。商业地产与居民住房不同，其投资性较强，只要经济指数稳定，回报平稳，其租售价就不会走低。据资料显示，今年第一季度商业地产并未受到调控政策的负面影响，相反还因为国五条对住宅的严格限制，而大获投资者的关注，呈现出量价齐升的态势。

■和成世纪中心，宅爆后的龙坂商务第一金

这是因为，商业地产不同于住宅项目，不直接进入终端消费市场，是作为生产要素，通过良好长期的运营管理，提振自身在商业价值链中的地位，来获取回报。但这种差异又并非没有融合的契机，与住宅配合度较高的商业地产，往往能作为项目的综合配套，整体提升其价格水平。另外，商业房地产业是商品经济发展的产物，它与商品经济的发展和扩大唇齿相依。

从世界发达国家的经济发展经验看，当一个国家人均GDP超过3千美元时，商业就开始进入活跃和快速发展期。尤其是在今年住宅严控，大市走低的情况下，如万科、保利、中粮、绿地等地产巨头，均以超过30%的资产比例杀入商业地产，其价值潜力可见一斑。并且，还有不少险资进入商业地产，也同样表明商业地产在投资收益稳定性上的优势。那么，在这种情况下，和成世纪中心的住宅+商办模式，使得项目的商办与住宅地产互激效应表现更为明显。

龙坂片区住宅市场公认的十分火爆,价格高企,2.4万/平亦成为刚需价格!片区之所以吸引广大客户的认可,正是因为区域的地缘、规划、升级、交通等优势而造就,随着住宅市场的落幕,商务市场磅礴接棒,区域内商务写字楼、高端产业园、华为科技新城逐步得到完善及面市。区域内的商务市场将依托广大区域内丰配上中下游产业链:电子、科技、总部研发、物流等吸引全市企业客户的入驻,增加区域内企业数量、企业分类等,而商务写字楼又作为发展产业升级、企业聚集的核心释放载体，和成世纪中心未来价值值得重视。

和成世纪中心处于科技城发展门户地段的和成世纪中心享有环中线、16号线五和站双地铁站点带来的公共交通利好，大大提高商务效率。片区将利用轨道站点和干线交通的优势开发商业、办公混合用地，沿五和大道、布龙路打造高端商务走廊，未来势必将成为片区中心地段。和成世纪中心核心的区位、产业的聚集、配套的完善将为区域内中小型企业的血液更新、业绩腾飞带来一个新的价值机遇，并在“住商刺激效应”下，作为区域内唯一公售的一手写字楼产品,依托其位置、交通、产品等强大优势,必将成为区域内商务办公市场的第一桶金子。2.5