导读：
       ■别墅是房地产的“硬通货”
       ■人均GDP1.5万美元：城市别墅成价值巅峰
       ■城市枢纽别墅：抢占中心资源、实现高效人居
       ■卓越•皇后道：深中轴最高端新盘，价值登顶
正文：

■别墅是房地产的“硬通货”

最近，深圳别墅/豪宅市场风生水起，千万级别墅/豪宅已不再成为人们高不可攀的奢侈品，而是逐渐从顶尖过渡成中高端化。尤其是地段、交通、资源优质的品种，受到市场的广泛关注。近期甚至出现了多个均价高达6万/㎡以上的豪宅产品开盘即售罄的情况，说明市场需求极大，受众支付意愿强。而出现这样的情况，究竟有何背景原因呢？类似卓越•皇后道这种由品牌开发商打造的位于城市核心的豪宅产品，究竟还有多大的价值空间？

别墅被誉为房地产市场的“硬通货”，受众高端，财富集中，是富人们的游戏，因其在财富表现上的高端属性，别墅的市场需求，能从侧面体现出当前的经济现状。根据世界银行研究报告，一国住宅产业在人均GDP在300美元时开始起步；至1300美元时，进入稳定的快速增长期，至1500美元时达到增速的峰值，一直到8000美元时才进入平稳期。

世界各国经济发展的历史表明，当人均GDP超过1000美元时，进入消费升级阶段，对大宗商品如：房屋、汽车和品牌产品的消费需求加速，并推动自身经济的高速增长。中国自2001年人均GDP过1000美元，开始带动一系列的大宗商品的消费。2003年，我国人均GDP1270美元/人，住房消费开始进入快速增长期，2005年中国人均GDP已超过1500美元/人，住房消费增速超过20％。

自2001年中国房地产消费市场的兴旺拉开了中国进入消费升级周期序幕。另一种说法，国际经验表明，当人均GDP达到300美元时，住宅产业开始起步；在600-800美元时，住宅业就会进入高速发展期；到1300美元时，进入稳定的快速增长期；到8000美元左右，就进入住宅业平稳发展期。

■人均GDP1.5万美元：城市别墅成价值巅峰

其中，别墅市场的表现是，欧美各国的经验说明当城市人均GDP跨越4000美元，就进入了别墅市场兴起的周期，到人均GDP跨越8000美元时，别墅需求会高速增长，人均GDP在1.5万美元后，城市别墅、枢纽别墅表现将出人意料，而城市枢纽别墅将成为价值巅峰。

而深圳2012年GDP突破2000亿美元、人均GDP接近2万美元、每平方公里产出超过1亿美元，按以上标准，深圳房地产市场已进入高速增长期，别墅市场进入黄金发展期，而城市枢纽别墅的价值巅峰期也随之而来。“享受成为有意义的事”的高端消费特别是别墅/豪宅住宅消费已十分强劲。

从全世界范围来看，房地产都是最大众、最稳定的理财产品，中国的居住文化又强化了这种产品的投资属性。目前，房产理财需求受到了一定的抑制。但理财是受到物权法保护的一种权利。

由于贷款首付和利率的提升，买房需求受到抑制，这样租房的需求就会增加，出租收益上升，这会间接推升投资性需求，一些有钱人还是倾向于进入此领域。而别墅供应的急剧减少，使得别墅更加稀缺，更多人会看好别墅的升值潜力，这样投资会加大对别墅的追逐，甚至使其涂上了“收藏品”的色彩。

■城市枢纽别墅：抢占中心资源、实现高效人居

其中，别墅的投资，又以资源聚集的城市枢纽别墅为核心主力。首先，土地日益稀缺，城市别墅价值无限。由于别墅用地全面叫停，对理想生活居处的向往和传统别墅资源的匮乏促成了城市别墅的诞生，而别墅土地用地的稀缺和国家政策的紧缩又将加速未来城市别墅的极端稀缺。可以说城市别墅作为城市内的最高端住宅形式，在今后相当长时间里都将成为另一类城市遗产。

城市别墅聚合了城市和别墅的特质，兼有城市生活的便利与低密度住宅形态的双重特点。正为此，无论世界著名的美国比弗利山庄，上海浦东新区的城市别墅，北京亚运村板块的城市别墅，还是广州的珠江别墅与二沙岛别墅，都成了各界关注的焦点，价值表现凸显。

以广州为例，二沙岛豪宅区可谓寸土寸金。在二手市场上，二沙岛的别墅价格均达3万元/平方米以上，最贵的独立别墅总价更超过5000万元。而别墅的月租金，同样是以10万元为计算单位。

其次， 相比较郊区别墅，城市别墅的优势：1、享有更多的城市交通便利；2、享有城市生活的配套；其中，又以核心枢纽别墅价值最高。传统意义的别墅，多远离城区，交通不便，生活配套不完善，给人居品质大打折扣。如今，随城市别墅尤其是靠近核心枢纽周边的别墅兴起，彻底规避了以往出行生活不便的弊端，从而真正享受到城市赋予的顶级人居体验。

城市别墅价值的核心是对城市核心资源的占有，而城市枢纽别墅则是在核心基础上，对交通提出了更高要求。居城市核心区域，立城市繁华之上，拥城市天然净土。这就是城市枢纽别墅的最高级享受。

■卓越•皇后道：深中轴最高端新盘，价值登顶

纵观深圳，如今能享受这种城市枢纽别墅的空间，越渐稀缺，几近绝迹。所幸的是，由品牌开发商卓越开发的卓越•皇后道项目，将为人居开辟一片新天地。卓越•皇后道地处深圳龙华中心区，位于人民路与新区大道交汇处，是卓越集团继维港和浅水湾之后的又一个住宅精品项目，属于龙华片区高档精品项目。

地段上，项目地处深圳版图核心，占据中央资源，所在的龙华新区区域交通条件优越，龙华新城作为深圳最重要的城市副中心，集中了投资巨大轨道枢纽---深圳北客站、以及两条城际轨道、两条高铁、3条地铁（4号线、5号线、6号线）等汇聚建设，新城未来发展的定位是：协调珠三角，强化深港合作的枢纽地带，深圳转型升级典范、特区一体化的示范和现代化、国际化中轴新城。

交通上，项目东北侧800米处紧邻地铁4#上塘站，东南侧项目1公里处为红山站，同时距离福田中心区约15分钟车程。项目选址区位东面紧邻新区大道和新区大道配套的公交车站，西面为福龙路和广深港客运专线（高架桥），可谓是四通八达。同时，项目周边商业配套齐全，各大型酒店云集，且附近有上芬小学、上龙居民委员会、恒生龙安医院等市政设施。放眼四望，项目地处闹市，但又紧邻蔬菜菜地，居住舒适性及绿化率得到极大保证，可谓是闹市中的桃源，可尽享田园之趣。

由此，卓越•皇后道是深圳罕见的城市枢纽豪宅，在深圳人均GDP接近2万美元的背景下，这种别墅需求将不断放大，成为价值巅峰。目前，卓越皇后道正在加紧施工中，预计6月底开营销中心，8月入市，具体时间尚未确定。一期由32套别墅和6栋高层组成，高层产品主要为89-177㎡的三房至五房。

卓越皇后道共分两期开发，其中第一期占地5.8万平米，总建面18万平米，容积率2.36，是片区容积率最低的项目，一期共有32套别墅和6栋高层组成，高层产品主要为89-177㎡的三房至五房，定位为片区最高端项目。

卓越·皇后道鸟瞰图

卓越·皇后道项目入口