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投资分析
微型大城视角下的房价判断:海逸豪庭太便宜

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2013-06-08 10:37:24点击3470


导读:
       ■“微型大城”深圳:人口密度6930人/K㎡
       ■深莞时空关系:城市内部的两个行政区
       ■东莞:大深圳格局下的“影子深圳”
       ■深圳高房价是伪命题,海逸豪庭太便宜!
正文:

■“微型大城”深圳:人口密度6930人/K㎡

深圳与北、上、广并列为全国四大一线城市,但是在房地内参看来,深圳其实是一个“微型”城市。也许很多人对此感到惊愕,但是数据一对比,结论就很清楚明白了。北京市的城市面积为16807.8平方公里,建成区面积1289.3平方公里;上海的城市面积为6340.5平方公里;广州的城市面积为7434平方公里。那么深圳呢?

深圳目前的城市面积约为2020平方公里。也就是说,深圳相当于1/8.3个北京市,1/3.1个上海市,1/3.68个广州市。在全国四大一线城市中,深圳的城市面积是最小的。而正是这样一个“微型城市“,却拥有着超1400万人口,人口密度超6930人/平方公里,并在不断持续增长中。城市面积的狭小,人口数量的不断增长,使得深圳的土地供应一直处于非常紧张的状态。

在此情况下,深圳的城市用地需求不得不向周边城市延伸。而由于深圳东西长、南北短的特征,在地缘关系上,东莞与深圳,比惠州与深圳,在时空关系上、产业衔接上要紧密得多。因此,在我们在高速公路上行驶的时候,会发现惠州与深圳之间就具有明显的界线,而深圳与东莞之间的建筑都是连成一片的。

■深莞时空关系:城市内部的两个行政区

但是,即便是加上紧邻的东莞市,深莞两城的城市总面积大体上也仅相当于天津的一个滨海新区,是广州、北京、武汉、天津、上海等城市的1/3~1/7!。而深圳和东莞的城市界线向来模糊,因此深圳东莞之间的时空关系,与广州、北京、武汉、天津、上海等城市内部两个行政区之间的时空关系是一样的。

在广州、北京、武汉、天津、上海等城市的居民看来,一个小时车程上班是再正常不过的了,但是深圳、东莞的居民却非常幸福,都以半小时为限。如果将住在东莞,在深圳上班的时空关系,讲给上海人听,上海人会觉得很正常。而且随着这两个城市的经济不断发展、以及城区空间的枯竭,无论是主观上愿意还是不愿意,扩大居住半径,将不以个人的意志为转移。

所以,在一定程度上,深圳和东莞这两个城市的房地产市场,可以视为一个房地产市场。其实,早在2006年的两会上,就有多名委员就向政府提出,应该将东莞、惠州,尤其是东莞的房产供应量计算入深圳的供应量,引导深圳人扩大视野,降低购房压力,这就是政府层面对此的理解。

■东莞:大深圳格局下的“影子深圳”

而自2013年1月15日挂牌出让年内首块居住用地以来,深圳居住用地已连续5个月“零出让”。深圳市土地资源的短缺,使得未来城市可建设用地将全部来自于存量消化,包括旧区更新、旧村改造与地下空间利用等。

针对深圳土地稀缺的状况,早在20007年深圳政府制定的《深圳市城市总体规划(2007-2020)草案》中,就已经首次提出了“共建港深都会”的概念。时至今日,以深圳为核心,外延周边城市的珠三角大深圳格局开始展现。而大深圳的打造,无论是从产业还是从居住及其他配套功能,包括东莞在内的外延城市都是功不可莫。

而从城际关系上,如果说深圳是“影子香港”,那么东莞就是“影子深圳”。在产业梯度上,东莞以承接深圳转移为第一跳板;在产业结构上,深圳研发,东莞制造;在房地产市场上,东莞也为深圳提供了良好的补充,特别是近年来,东莞的房产供应量几乎可以计算入深圳的房产供应量。

■深圳高房价是伪命题,海逸豪庭太便宜!

那么在房价上,深莞两地之间的关系又是怎样的呢?在房价上,东莞与深圳的关系,也象极了深圳与香港的关系。深圳房价相当于香港的1/4,东莞的房价则相当于深圳的1/4,形成了良好的梯度关系。因此,如果按照上海、北京、广州等地的时空关系来衡量,我们忽然可以发现,深圳人的购房压力顿时降低。也就是说,深圳房价高忽然成为了一个伪命题。

其中华南首席低密度高尔夫社区和黄·海逸豪庭目前在售的263-618㎡联排别墅“御峰”组团,总价约530万元起,配备210㎡~590㎡私家庭院。作为一个“微型大城”,在深圳土地资源极度稀缺的背景下,且不说别墅产品对土地资源的高度占有,仅仅是和黄·海逸豪庭周边的资源环境,就已经超出这个价位了。

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和黄海逸豪庭


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