半求

                                               2004-12-26
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    〖时    间〗：2003年07月11日17：00~17：40
                  2004年06月09日14：15~14：39
                  2004年06月27日15：25~18：00
    〖天    气〗：阳光或多云
    〖事    件〗：实地步行考查招商地产之“海月花园三期”项目情况
    〖项目地点〗：工业八路以南、工业七路以北、后海滨路以西、海月路以东
    〖考查实录〗：

    ■片区简况

    海月3位于工业八路以南、工业七路以北、后海滨路以西、海月路以东（不久，路名中
“工业”两字就要换成“蛇口”两字了），在规划中的蛇口东填海区与蛇口传统区域之间的
过渡带中。蛇口传统区域了解比较多，半求不再多说了。蛇口东填海区也是未来深港西部通
道一线口岸所在地，成为关注焦点。

    早在2000年，作为深圳中部滨海城区最重要一部分的蛇口东地区就面临着填海及规划控
制的问题，最后从两年多的规划编制过程中先后讨论过的数10个草案中，通过筛选而来的深
圳市城市规划设计研究院提出的规划方案在2002年11月的规划委员会审议通过。

    而与此同时，全市不少旧村返还用地（包括福田中心区置换用地、建设滨海大道的补偿
用地，担心建筑容积率失控）被安排到蛇口东填海区，同时深港经济进一步紧密融合，深港
西部通道及其口岸的建设也快马加鞭，在这种背景下，去年年初，蛇口东填海区控制性规划
正式出台。

    根据半求掌握的资料，蛇口东填海区总规划用地面积为315公顷，以中部南北水道为界
分为东区和西区，规划居住人口总规模以5万人进行控制。西区（即西部通道以东）定位为
延续蛇口独特风情、代表深圳门户形象的滨海生活区。东区定位为深圳重要的交通枢纽、口
岸商业及滨海休闲带，

    在用地功能布局方面，蛇口东填海区分南北居住区，以地铁站为中心，安排商住混合
区，其外圈层安排为住宅区，两个居住区之间规划为公园、文化娱乐设施、高中初中、医院
及敬老院等镇级公共设施。

    在此区域的规划结构方面，本区域以地铁站商业群为社区中心，形成双圈层结构，圈层
之间是蛇口地区文化、教育、休闲带，在圈层的内部结构上，中间层为商住核，中圈层布置
居住和服务性设施等，绿化被安排在外圈层，从内向外正好体现了“从人工环境向自然环境
的过渡”。

    在绿化生态系统的规划上，以东部水道为背景，将其自然绿化呈楔形引入双圈层结构，
以期因此形成人工与自然互相穿插的关系。

    ■周边简况

    现围着小区转了转。小区东面的海月路已经热火朝天在修建中，估计三个月后就可以通
车了。而育才三中则早已经投入使用，小区与育才三中仅仅一墙之隔，学校在带来了开阔视
野的同时，也将带来开课期间的间歇性学生活动噪音，育才三中的足球场沙化比较严重。

    与海月3对望的西南面，就是广博的星海华庭，其售楼电话是26689888，感兴趣的不妨
致电了解。星海华庭占地18483.29平米，建面68749.65平米，容积率3.7，车位户数比只有
0.5：1，数据上看与海月还是存在不小差距的。同时小区属于半封闭规划，户型采光及通风
上要稍差一些。

    而小区正南面，就是规划中的片区占地近9万平的市政公园，未来南面的景观应该非常
有优势，香港景观、深圳湾景观，加上公园，还是有吸引力的。在工业七路上，半求看到深
圳清华实验学校老师集体坐校车来看楼，难道老师也要团购？

    小区东面就是规划中的蛇口海滨公园，而口岸以东则是深圳15公里观景休闲长廊。小区
东南两个方向都有公园，这一点或许很多购房者都没有想到。小区距离未来的口岸区最近处
距离大约2点8公里。

    小区北面则是天骄华庭，现在该小区业主为退让红线事正在各方求证，希望最后能够有
一个很好的结果。天骄华庭以东修建了临时通道，施工车辆从这里进出。同时，半求也看
到，后海滨路已经事实上动工了路基正在处理中。

    此外，建筑转换层太高，由于无法下去测量，目测估计有2米3高，设计合理的话起码可
以节约1米的高度，算下来是不少的钱。因为1米5左右的转换成也完全可以满足维修的要
求，没有必要太浪费了。

    ■劣势分析

    海月3名义上属于海月花园系列，但实际上距离比较远，中间隔着道路和天骄华庭，自
成一家。依然打海月的名号相信是要形成策划和营销上的规模效应。同时，面临即将销售的
局面，海月3至今没有形成自己的案名，不能不说是遗憾。

    招商2003年以来，很明显改变了以前的销售策略，偏向与准现楼销售，海月3已经封
顶，但是依然没有开盘。作为大型品牌发展商来说，进行期房销售应该能够得到市场的认
可，那些小型发展商倒是应该以现楼给大家以信心。

    目前海月3的销售处依然设在海月2会所，什么资料都没有，销售人员对楼盘信息所所知
也不多。招商目前在售楼盘如此之多，员工的培训似乎没有赶上。

    工业七路北侧人行横道过宽，足足7米，其实有3米就足够了，其余部分应该改为绿化
带，当然如果是因为这里未来将是商业的话，就可以做成小型硬地广场了，犹如二期30栋南
面一样，成为商业街的一部分。

    令人遗憾的是，三期没有延续二期窗户外沿的优秀做法，与深圳绝大多数楼盘一样，窗
户没有了外沿，下雨的时候，将无法象二期业主一样，还可以开一定的窗户而避免雨水进
屋。相信对户型深有研究的“沙河入海流”更是深有体会。

    延续了二期的琴键式上下安全防护隔离板设计，所不同的是，琴键式上下安全防护隔离
板的间隔要比二期宽了不少，太宽的话，对于那些小物件的防护作用就不大了，也是一个遗
憾。

    在工地，偶尔能够发现工人有随地大小便现象，招商应该加强管理，同时，要求工人到
工地厕所解决问题。

    ■工地考查

    一、倒置式防水

    中心花园正在施工，进行回填土工作，回填土质量不错，中心花园底层铺垫用料不但非
常实在，而且施工也很讲究，先是一层隔热、然后是水泥、再是碎石层、最后是土层。在最
底部，还铺了整张的纤维网。

    这就是海月3屋顶、车库顶防水全部采用的倒置式防水法。倒置式防水就是将化学防水
放到最下面，与物理防水在上，形成与传统防水不同的方法，有利于延长防水使用寿命。而
车库顶的放水封边采用铆式结构，这种结构比那些粘结结构更可靠。

    二、施工质量

    1、楼板厚度

    经过半求测量，海月3期外墙及内部剪力墙一概都是20公分厚，电梯井四周墙体加强为
25公分厚。海月3期公共场所的楼板厚度为20公分，户内楼板厚因载荷不同，设计了16~19公
分三种厚度的楼板。在阳台，楼板厚度为13公分，厕所楼板厚度为12公分。

    或许你可以看到，海月3的阳台和厕所的楼板厚度都赶上一些小区客厅的楼板厚度了。
与那些偷工减料的楼盘形成鲜明对比，招商地产服务态度一般，但建筑质量上确实一直抓得
非常紧。

    2、施工管理

    兰溪谷是在立柱上标注施工人员的名字，进行责任到人，时间证明这个管理办法效果相
当显著，基本杜绝了捣实不均和空鼓的质量通病。海月3则在此基础上加以改进。

    海月3所有的楼板和混凝土墙体，在进行管理的时候，在兰溪谷的基础上进一步做了优
化，则不但立柱，而且楼板、混凝土墙体都实行这种管理办法，在每个施工的部位都标明了
施工工人的名字，方便责任到人，减少施工缺陷的发生，这种做法目前并不多见。在海月1
期当时就率先设立了永久性施工牌制度，将项目经理、施工单位、监理等都订在建筑墙上，
后来得到政府推广。希望现在这种工地管理法一样能够在改善工地管理上起效果。

    所以工地的购房者如果有经验的话，或许你已经发现海月的混凝土浇铸施工水平是非常
高的，空鼓、捣实不均基本杜绝，值得表扬，也应该向全市推行。

    三、叠复式步行楼梯

    海月3的步行楼梯设计有1米23宽，比一般1米1的宽度要宽一些。同时1、2、6栋步行楼
梯间的设计非常有特色，设计成叠加复式楼梯，则在同一楼层上，有两个上行口、两个下行
口，平均两户一个，这种设计手法在目前的市场上不多见，多余保证发生紧急情况时能歌进
款疏散居民。其余栋楼梯间设计则是常规手法。

    详细请看后面的附图吧，估计很多人都看不太明白，图更直观一些。

    四、车库设计创新

    1、无梁预应力车库顶设计

    招商与华侨城这两个发展商，在客户资源、配套上曾经结盟，在组织机构和产品上也经
常互相借鉴。在海月，又可以看到这样的事例。

    海月3地下车库为无梁预应力车库顶设计，进入地下车库我们可以发现顶部异常整洁，
与华侨城地下车库类似，但立柱的支撑面更宽一些。这应该是南山区除华侨城以外，唯一的
无梁预应力车库顶设计，看起来是小事，但这种设计导致成本增加了大约30元/平（只针对
车库）。

    2、内部结构创新

    三期车库吸取了二期的教训，自然采光孔比二期大幅度缩小，采光孔直径仅相当于二期
最大直径的约3/5。二期由于采光孔直径过大，导致孔下绿化占地过大，减少了停车位的数
量，同时，三期在车库与防空工程的过度地带上，也摈弃了二期那种斜坡过渡的做法，节省
了很多面积。

    五、回填土厚度深圳难找第二家

    小区地势过于平坦，建议招商在做园林的时候，适当在回填土的时候做出一些坡度出
来，丰富小区内的地貌形态。

    不过根据现场所做的防水高度来看，园林的回填土最深处有1米72，最薄处也有90公
分，也就是说最薄处相当与很多小区的最厚处，而1米72的厚度在深圳应该难找第二家，小
区的绿化植树将更有保证，种植根系发达的大树也没有问题，回填土质量较为纯净。

    在架空层，没有回填之前高度目测大约6米8，除开架空层绿化所需的回填土大约80公
分，还有6米，足够高了。

    六、景观

    在3栋3楼以上，就可以看香港异常清晰，绵延的山脉、整齐的楼房，与深圳形成呼应，
这就是所谓深港湾区了。西部通道深圳湾大桥工地在深圳湾水面上连成了一坐壮观的浮动
桥。这是小区目前最好的景观面。

    而西部通道口岸填海区清晰可见，填海区基础处理进行中，后海滨路的路基也在做。而
市区福田也同样清晰，招银大厦、地王大厦、联合广场、红树西岸、海带城等楼盘看得非常
清楚。根据目前的规划，小区东面仅一路之隔就是占地近10万平米的海滨公园，而楼盘东侧
目前还没有任何建筑，视野当然没得说或了，景观也不错。

    6楼以上朝西侧就已经可以看到南山，到了9楼就已经能够看到全貌了，但西侧很多旧小
区对市容市貌有较大影响，破坏了整体观感，但总体上说，西面由于有天然的南山优势，景
观也不错。

    最差的景观是小区北面。北就是天骄华庭，从一栋楼顶向被看去，北面建筑密密麻麻，
而东滨路以南则要好很多，真心希望蛇口东填海区未来能够控制建筑密度。

    七、工地内部

    当我离开工地的时候，工人们已经纷纷下班，夕阳炊烟下的工地晚餐，好象也很香啊。

    工地工具管理比较整齐，木头做的工具箱将工具分门别类保存，但是材料对放上比较
乱，一是现在开始清场拉回填土做园林，压缩了场地空间，另外就是工程对没有合理利用北
区目前闲置的工地，导致南区工地太拥挤所致。

    楼体除开少部分有砖填充之外（比例大约在5%左右），其余部位属于一次浇铸成型，对
于日后防止渗漏、开列是有帮助的。

    3栋北侧正在做钢结构，估计是未来的会所及销售处，钢结构设计了一外侧楼梯，颇具
几何构图的美感，招商地产在硬语言上一直思维比较活跃，但在软语言比如园林上感觉则一
直只保留比前者稍差的犹如德国造车对于电子一直不太有感觉一样。

    小区靠学校一侧，以碎石填出一条临时通道出来，便于运输车辆通过。小区的北出入口
极为宽畅，比南侧商业街出入口似乎要气派一些。

    二期的对视问题基本解决，楼间距比二期加宽了不少，目测小区内平均楼间距应该在40
米左右，相当不错。而湖北省户型的通透性增强，采光面与二即基本一致，保持了相应水
准。

    八、建筑内部

    在线管的处理上，这里的设计很清晰，比如现象是白管、电视线是紫色管、而电话线是
浅绿色管、空调集水管是蓝色管，方便施工分辨和以后维修。

    空调室外架上沿做了斜坡、下沿做了鹰嘴，便于雨水即使疏散。吸取海印长城二期的教
训，所有的临边洞口都指定了责任人，做了安全防护。

    立柱施工达到了清水施工的水平，后来在工地靠学校旁边发现了钢模才恍然大悟，原来
立柱施工本来就是清水施工。

    样板房在3栋2楼开始做了，不过阳台护栏已经做出来了，为全钢化玻璃结构，好看是好
看了，只是未来清洁麻烦，同时也不通风，其实栅栏结构更使用。

    入户电箱孔在施工时采用木模方式，没有采取如海带城、兰溪谷的泡沫填充施工法，倒
也工整。施工单位找平后建筑室内净层高为2米75，在当前的市场中，只属于上等偏下的水
平。卫生间局部或者整体降板处理，预埋水管槽事前在楼板上留好，避免事后打槽破坏混凝
土结构和其质量。

    与工人聊天，他们告诉半求说，因为海月3已经进入内外装饰阶段，泥水师傅需要量
大，大多数小工已经迁移到东海购物广场工地了。室内已经进入内部装饰阶段，卫生间、厨
房都在倒地梁，内墙估计还要有一个礼拜就可以砌砖了。工地已经全部淘汰实心红砖，改用
改性混凝土砖，相对兰溪谷这里遵守国家法规显然彻底了。

    楼顶已经基本封顶，预留了膨胀缝，膨胀缝边缘打花便于后浇时结合紧密。女儿墙在楼
顶做防水层之前为1米5，防水层大约30公分。

    ■西部通道

    说起西部通道，很多人想到的就是污染、噪音。当然，西部通道首先给大家的印象就是
污染加重，这无须讳言，也无须半求多说。但也要看到，西部通道建设对于蛇口、南山的巨
大经济价值，如果权衡环保和经济利益，我们可能会发现，南山以及蛇口因此所获得的经济
价值将远远大于在环保上的付出。同时，污染和噪音的影响被市场的传言所夸大。

    一、南头半岛可能成为走私经济重地。

    现在的华强北、沙头角，活跃的重要因素就是因为它们是走私的增殖转化地，获取了大
量的经济回报。西部通道建成以后，实施一地两检，少了一到环节，对于走私来说更便利，
南头半岛将成为深圳最大的走私交接基地，未来南山的电子及其它一些特色大型商业将具有
很大机会。

    二、购房者大增

    目前根据半求的个人观察，在招商海月、雍华府、蔚蓝海岸等小区，香港牌照的车辆越
来越多。同时今年第一季度，蛇口涉外企业所得税增长1155，其中绝大多数为港资，西部通
道口岸效应已经初步显现，公司增多就业机会就多，新增人口多，购房者就多。

    三、南山将成为南中国的枢纽

    在西部通道之外，还有深圳--珠海海底隧道规划、广洲---蛇口沿海高速公路规划，这
些规划建成以后，整个南山就将有深圳的边陲变成南中国最重要的陆路枢纽，物流、资金
流、人流必然交汇，经济机会不用说了。

    同时我们也可以看到，在深圳的口岸区，租赁总体上比其它区域要活跃，房价也要高一
些，这也就是说，房价一定是经济的正函数，而不是简单的环保的负函数。这就是南头半岛
房地产后市看好的原因。

    ■噪音测试

    携带台湾产center牌噪音计前往工地测试（本噪音仪器是深圳某知名科技公司购房基金
赠送的，深情厚谊！），噪音值最终取机器自动选择的稳定中间值。测试时，大的施工已经
停止，但一些零星的搬运还在进行中，同时当天风速较快，在一定程度上影响了测试的准确
性，你应该自己加以辨别。

    测试结果如下，具体测试情况请看后图：

    育才三中工业七路侧为57分贝
    由于工地无法准确反应结束施工以后的情况，因此以海月2期代替三期测试，海月2期靠
后海滨路一侧为48.5分贝
    工地内有少量施工（没有打、凿、浇混凝土）时小区内靠工业七路侧为60分贝

    按照目前海月2期的情况来看，小区噪音水平属于比较好的，但是要注意后海滨路建成
以后的噪音增大的趋势。同时，后海滨路两侧规划了各20米的绿化带，相信对于减轻噪音有
较大帮助。   

    一般地说，对于中档社区来讲，60分贝及以下属于较为理想的居住环境，65分贝属于可
接受范围但已经感觉到有些吵，70分贝就不能接受了。

    ■建筑用料

    联塑pvc、顾地塑胶电线套管、otis电梯、yangchen牌混凝土预制污水管、日shinetsu
树脂、江燕复合批墙粉、奇力牌水泥、回归塔牌水泥、天地预搅拌混凝土


    ■提醒

    半求在工地上受伤了，两根横置钢筋分别在手腕、小腿处很重地划了一下，小腿有裤子
保护基本没有问题，而手腕则出血了，幸好车内备有紧急药品，进行自疗，问题不大。在此
半求提醒：1、女性最后不要进入工地。2、进入工地要穿长袖长裤。3、穿厚底鞋防备钉
子。4、安全帽。

   


    图：无论2#地铁规划如何变化，海月三总是左右逢源，工业八路站和招商东路站两个站
都能够在3~5分钟内到达，而东面及南面规划中的双公园，这些恐怕是楼盘的主要吸引力之
一。