半求

                                               2004-12-29
                                           banq@vip.163.com
                                   

    〖时    间〗：2003年11月03日15：00~15：40
                  2004年02月07日15：25~16：20
                  2004年06月15日15：00~16：30
                  2004年07月29日16：45~17：50
                  2004年08月08日14：45~15：30
                  2004年08月18日09：45~12：10
    〖天    气〗：雨、阳光、多云，时常闷热
    〖事    件〗：实地步行考查联泰地产之“香域中央”项目情况
    〖项目地点〗：润田路以南、泽田路以北、农科植物园以西、农园路以东
    〖考查实录〗：


    ■片区概况

    半求认为片区干净，绿化良好，但是目前配套不太齐全，生活不太便利。至于片区的具体分析，请见《“农科片区法定图则”简析》一文，这里就不再重复

    ■项目资料

    香域中央（原名“景煜花园”）曾作为中国住宅代表曾经参加了在德国包豪斯举行的“北京、上海、深圳----21世纪城市成就展”。

    一、项目概况

    总占地66904.9平方米
    总建面18万平方米（其中计入容积率的建筑面积为13万多平方米）
    容积率2.07
    绿化率58.6%
    建筑覆盖率17.9%（8栋小高层和2栋高层围合而成）
    车位户数比1.22：1（停车位864个，总户数710户），这比例保证每家1.22个车位。 
    会所面积3000平米
    幼儿园2968平米
    小学4957平米
    商业4000平米
 
    二、户型比例

       户型 面积（平方米） 套数    所占比例
    3房2厅2卫      125             20 2.8%
    3房2厅2卫工人房       140              111        15.6%
    3房2厅2卫      150             16 2.3%
    4房2厅2卫      150             15 2.1%
    4房2厅2卫工人房    160～175 342 48.2%
    4房2厅2卫（双主卧） 180～200 195 27.5%
    复式及大平面     200以上   11 1.5%
        总计             710 100%


    ■周边概况

    【道路及噪音概况：香域中央噪音水平为片区最小】

    一、农园路是小区主要噪音源

    小区西面为4车道、52米宽的的农园路（此路红荔西路以南段则变成30米宽），在道路中间有宽达约5米的绿化带，加上人行道的绿化带，估计有10米），4车道的道路有这么宽的绿化带在深圳还是非常少见的。

    而农园路以西就是中旅国际公馆。半求认为此路为香域中央的主要噪音源，与中旅国际公馆的噪音水平相当。但除此方向的噪音之外，其它方向的噪音水平非常好。

    二、北面噪音水平令人满意

    项目隔两车道的润田路与翠海花园相邻，而翠海花园的幼儿园就与未来的香域中央小学隔润田路对望。两车道的润田路有弯道，且路面不宽，主要是小区车辆经过，半求认为噪音水平无须过多担忧。

    而翠海花园则将片区的主要噪音源莲花西路（侨香路以东）的噪音隔离了。总体上说，香域中央北面噪音水平令人相当满意。

    三、东面及南面水平不错

    小区东面及南面隔三车道、30米的泽田路与42万多平米的农科植物园相邻。目前农科植物园被设置了4块足球场，而且“深圳市直机关青少年足球训练基地”、“康爵足球俱乐部”设置在植物园内。

    据法定图则，此植物园为永久性公园绿地用地，也就是说这里将不再建楼，对于保证小区东面的视野帮助是非常大的。尤其是南面，郁郁葱葱的荔枝林让人心旷神怡，而东侧由于是花蒲视觉效果稍差。

    半求认为南向噪音水平无须多说，东向的噪音水平也相当令人满意。但由于香蜜湖路是未来福龙高速公路的起点，因此，香域中央的朝东的高层单位可能受到一定的影响。但由于距离公路最近距离有近1公里，而且有绿化带的隔离，情况应该不算严重。

    四、总结

    对比之下，总体上说此小区是农科片区噪音水平最小的楼盘。

    【周边配套设施较少】

    半求认为总体上说，片区的路网系统非常不错，片区非常干净，没有老旧建筑。但是片区的配套目前还比较缺少，对于居民生活造成了一定影响。

    一、东海购物公园已经开工建设

    占地13950平米的东海购物公园已经动工，未来这里将建设绿地、公共交通总站、电影院、综合市场、文化中心等。这对于改变片区生活不太便利的现状有一定意义。

    二、深圳高级中学即将扩建

    在深圳高级中学的西北面，学校已经取得19704平米土地，即将进行扩建，开办初级中学教育，这样一来，片区就有了深圳高级中学、深南中学、深南初级中学三所中学。

    三、深圳眼科医院将由罗湖迁到农科片区

    目前，深圳政府已经将本片区的01-02地块划拨给深圳眼科医院，占地17605平米，这里将建设门诊大楼和住院大楼。在现场半求看到，地块已经以围墙围起，工地出入口处标注“深圳眼科医院”字样，估计工程款一到就可以动工了。

    眼科医院并不收留传染病患者，对于改善片区医疗配套落后的现状是有帮助的。

    四、山姆会员店

    据相关消息，山姆会员店将从目前的香梅路迁移到现大富汽车广场所在地。距离项目步行距离约15分钟，比原来近了很多。

    五、地铁规划较为密集

    除开1#地铁经过深南大道在财富广场处设地铁站以外，还有5#、9#地铁经过片区，特别是9#地铁线，在香域中央西南角设立地铁站点。5#地铁站也在深南大道以北、香蜜湖与农科植物园东门处设立地铁站。

    【片区第二的车位户数比】

    按照规划资料，小区总户数710户，配备停车位864个，计算车位户数比为：864个/710户=1.22：1。这个车位户数比是片区楼盘的第二名，仅次于香榭里花园，此花园为1.8：1。半求认为在私人汽车时代，车位的配置数量如何将直接影响小区在有车一族心中的位置。

    【写字楼密集】

    在深南大道农科中心路段，集中了招商银行大厦、财富广场、东方银座、阳光高尔夫大厦、中国有色大厦、喜年中心、大庆大厦、英龙大厦、万润大厦、深航大厦、创展中心、广州大厦、劲松大厦、天安数码大厦等写字楼，而在深南大道农科中心路段以南，则是车公庙商业贸易区以及车公庙民营科技园，半求认为大量的民营企业在此落户，带旺了片区的租赁。


    ■工地考查

    【绕场一周】

    到达工地，将车停放在润田路，先围着工地转了一圈。

    翠海花园入伙已经有段时间了，目前已经进入尾盘销售，构成了北面的屏障。润田路只有两车道，目前有混凝土运输车辆停放，估计以后将只有小区车辆通行。道路的绿化树种目前还很小，估计还需要三年以上的时间生长。施工单位华西的办公地址就在这里。靠小区泽田路边，正在进行小区出入口的施工。

    道路大约300米后，向南转向泽田路。泽田路为三车道，一边一个半车道。路的东面就是农科植物园，植物园地势比道路高大约3米，里面有4块足球场、1个汽车练习场，其余就是苗葡及荔枝林和花卉市场，未来小区业主买花就方便了。而植物园的边缘则架设了高约15米的防护网，以免足球出界打到路人。植物园内其实有通向东、南的开放式道，但估计走过的人很少，半求看到一些的士司机中午就到那里休息。

    泽田路从南、东两个方向包围小区。南向地势更高，比道路高出约5米，不过坡地上的腾状植物非常不错，行走其下，有种心安理得的感觉。

    农园路在小区西面，农园路的绿化不错，除开道路中央有宽达约5米的绿化带之外，辅道、人行道还种植了三排绿树。在靠路的围墙上，发展商以灰色的天然石材进行了局部装饰。围墙则是广告，也就不说了。

    【工地】

    进入工地，看到看楼专用通道正在搭设，工地未见红砖，可见施工单位执行建设部淘汰粘土红砖的规定比较好。工地分为南北两区，南区的1#、2#、8#、9#、10#栋由华西承建，而北区的3#、4#、5#、6#、7#栋则由中建保华公司承建。半求认为一个工地引进两家施工单位进行竞争，有利于保证工期和质量。

    在表现上，华西在工地管理、工地卫生做得更好一些，而中建保华则在工地标识宣传、临时楼梯上做得更好，在主体施工上，两者表现水平基本差不多。中建的工地临时楼梯比华西的更好，华西采用普通的钢铁网板搭设，而中建则采用木板打设，行走其上，感觉安全多了。这种工地临时楼梯，应该是深圳第一家。

    而施工工人的临时居住地点都集中在小区的东北面。比较而言，华西的居住环境比中建的更宽敞一些。而发展商在这里也有临时办公室。中建的工人居住空间则要小不少。在工人居住地，爆光栏、考核栏一应俱全，管理还是不错的，一些不正常现象在这里被揭露。

    在花园中央，设计了下地下车库的步行楼梯。小区采用点式围合布局，避免全围合的压抑感。同时，小区园林占有小区总占地的近60%，面积比较大，保证小区有充足的室外活动空间。

    除了景观最优的9#、10#为一层四户（三部电梯四户）之外，其余都是一层两户（两部电梯两户），尤其是小区里最好的位置7#更应该引起注意。不过，本小区东西向的户型比例稍多一些，除此以外，户型都非常不错。

    小区开发商是潮汕籍的发展商，因此小区规划比较讲风水。从小区规划上大家应该能够非常清晰地看出风水上的讲究。比如说“小区生场、生场活气、活气养人”这种朴素的传统风水讲究在小区体现得比较多，无论是8字形的建筑围合，又或者是龙头座北向南小区开口、龙戏双珠的形象寓意，都体现了中国传统的风水讲究。

    在架空层，半求看到现场制作的负筋马凳值得一提。一般的工地，负筋马凳两边只有支脚，而支脚之间则没有加固钢筋。而本工地则在两个脚指教以横向布置的钢筋予以加固，提高负载能力，从而避免露筋现象的产生。

    在材料堆放场，已经加工好的钢材用标识牌寓意标注，比如是哪栋、哪层的钢材都表明得一清二楚。

    【片区最大的楼间距】

    半求在工地环顾四周，可以感受到小区中央园林面积确实非常大，估计能够达到3万5千~4万平米的面积。同时，楼体间距在设计时拉到最大，估计最远的距离将可达到230米左右，而最近的楼体主立面之间的距离也在85米以上。这是片区楼盘中当之无愧的冠军。

    【施工】

    现场的施工电梯还正在安装，估计两三天以后就可以起用了，而建筑施工普遍都到了10层了。

    房间转角处加强钢筋布置，分矩形和扇形两种布筋法。在预先埋放电线管较为密集的区域上方，则密集布置钢筋，以避免电线套管的原因导致强度降低或者开列等质量问题出现。

    而污水管采用了光华牌UPVC内部螺旋污水管，UPVC污水管内部设计了螺纹，这种管子的好处就是比普通PVC排水管可以降低排水噪音，可以将污水下落时的噪音降低到比较小的程度。

    从还没有清理的混凝土墙可以看出，施工单位在施工中采用了建设部门推广的模板塑料环连接技术，所以清理以后，连接孔是十分光滑的，为补孔创造了很好的条件，而清理工作也变得容易。

    在工地基脚处，可以看到车库侧面防水工程已经做完，只剩下膨胀缝后浇带处没有施工，在防水层以外则以白色泡沫保护。基础护坡做得不错，倒的沙浆和植的钢筋看起来还是不错的。外墙为全混凝土整体浇灌而成，由于一种建材，所以膨胀系数一样，而且结构更牢，因此可以避免出现渗漏开列的情况。

    半求认为墙壁和楼板平整度和光洁度都还不错。而圆形立柱的水平最高，为清水施工，无须批荡。

    【采用人工挖孔桩基础将施工噪音减小到最低限度】

    建筑基础是影响建筑质量的最关键环节，这也就是半求一直坚持将建筑基础形式纳入考查范围的主要原因。

    目前，建筑基础有自然基础、预应力管桩、静压桩、钻孔灌注桩、人工挖孔桩、静压管桩，水泥搅拌桩等。这些基础形式各有特点，应根据不同的地质条件加以选择。

    今年2月7日，半求曾经到现场考查。楼盘采用了〖人工挖孔桩〗的基础形式，桩径为2.5～3m，采用串筒下料施工、桩芯砼灌注。从现场来看，人工挖孔桩采用的是常规护壁，没有采用钢护筒或外加钢板桩，说明小区〖地质情况稳定〗， 淤泥、流砂层厚度≤2000mm，非常适合建设住宅。
 
    人工挖孔桩具有单桩承载力大，工程造价底，孔径、孔型不受限制、质量稳定等的优点。而且所需的机具简单，技术限制不多，易于过程控制，并且容易穿过孤石、清除沉渣，桩端嵌岩容易实现，成孔直观，砼质量高，受到施工单位的青睐。

    但是由于该种桩基础的应用还存在一定的局限性，尤其是施工需要较长的时间，时间成本和施工成本较高，导致一切以销售为本的深圳发展商很少采用这种基础形式。

    项目采用人工挖孔桩基础将施工噪音减小到最低限度，有利于减小对周围业主生活的干扰，这种做法无疑值得表扬。

    【室内公共空间】

    1#、2#、3#、7#、8#、9#、10#楼设计了全部的架空层，架空层净高为6米4，显得非常高。而4、6栋则架空75%，25%为住宅；5#楼则设计了一套房子，余为架空。

    从目前小区园林平面与周边道路的关系来看，未来的小区地面将比周边高出大约1米，形成局部高台。

    步行楼梯1米17，步行楼梯转角小平台朝外一侧设计了全落地玻璃采光，上沿只有25公分。总面积占全部墙壁的3/4。电梯厅与步行楼梯采用对立布局，利用步行楼梯的自然光实现电梯间的采光和通风。

    半求选择了1#、4#、6#、9#为考查样本。

    当半求站在1#楼顶，看景色，当天能见度并不高，但是农科植物园的一片绿色海洋却确实让人感觉非常舒服。高级中学、招商银行大厦等一览无余。朝西，深圳天主教堂也清晰可见。

    当半求站在4#栋，则感觉到了翠海花园高层带来的些许压抑。而从楼顶可以看到中旅国际公馆的全景，二期也正在做基础。

    在6#楼顶，东面看植物园，北面就可以看到香蜜山了塘廊山脉。9#景观与1#差不多，越过植物园，则可以看到熙园和水榭花都。景观也不错。

    【室内住户空间】

    所有将布置管线的位置，在浇铸楼板的时候，预留出了管槽，未来直接将管道布置在预留管槽中即可，避免楼板被破坏。

    在抹灰之前，凸窗上下沿厚度为9公分半。鹰嘴和坡度做的还是不错的。可惜有写地方有破损。厨房与卫生间降板35公分。降板设计降低上下邻居的噪音干扰。

    阳台在朝外一侧设计了弧形的花池，未来各家各户种花以后，立体绿化的效果应该不错吧。

    室内净高为2米87，室内空间感还不错。而不架空的栋数的一楼户型，其室内净高达到3米86，这个平面室内层高，是深圳今年内的第一名。

    建筑外墙、内墙以及电梯井墙壁厚度都为20公分。凸窗宽度为68公分。客厅楼板厚17~18公分。


    ■建筑用料

    深圳IDG消防信号线频避金属管、八达PVC电线套管、光华UPVC污水管、卓宝弹性磁性防水涂料、天元预搅混凝土、加气轻型砖、……


    ■发展商概况

    成立于1997年8月11日的深圳市濠信房地产有限公司2003年10月改名为“深圳市联泰房地产开发有限公司”。

    濠信原来为深圳修建市政设施，政府以土地抵工程款，所以该公司在农科中心、华侨城南填海区、大梅沙都拥有大量的优质地皮。 华侨城南填海区项目占地面积10万平方米、大梅沙别墅项目占地面积14万平方米和竹子林办公楼项目建面积3万平方米。大梅沙别墅项目和竹子林办公楼项目目前均正处于规划设计阶段。为开发这些地皮，就成立了专门的深圳联泰房地产公司。

    联泰地产隶属的广东联泰集团（前身为汕头联泰集团）成立于1993年12月，该公司业务覆盖了交通能源、城市基础设施、环境保护、燃气管道、市政工程建设、房地产开发、物业管理等七大产业。属下有汕头市达濠市政建设有限公司、汕头市煜富投资有限公司、汕头联泰房地产有限公司、联泰（香港）集团有限公司、汕头联泰物业管理有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司等成员单位。

    汕头联泰房地产有限公司开发了中泰花园、锦泰花园。而香域中央则是该公司在深圳的第一个商品房项目。

    2004年4月30日，联泰与深圳建设控股于圣廷苑酒店就受让深圳市长城地产（集团）股份有限公司（下称深长城）国有股份事宜签署了《股份转让协议》。广东联泰集团下属企业江西联泰实业有限公司和深圳市联泰房地产开发有限公司总计受让深长城67049651股国有股，占深长城总股本比例的28%，转让价格为6.56元/股，总价款约4.4亿元，联泰以深圳市政府引进的战略投资者的身份成为长城第二大股东。


    ■半求总结

    半求认为小区缺点在于户型西向较多，片区生活目前还不太便利，对于依赖公共交通出行的人来说，将受到考验，同时，片区处于建设周期，这种不便估计将持续三年左右的时间。

    半求认为楼盘位于片区内最好的位置，也是最安静的小区，同时镶嵌入农科植物园的永久性绿地之中，有规划上的地铁利好，楼体间距宽阔，园林面积大，施工质量不错。

  

    图：除了1#地铁途径片区最南端以外，还有从前海到深圳中心区的5#地铁，以及从竹子林到莲塘的9#地铁经过片区。尤其是9#地铁在片区内的站就在香域中央西南角，步行不超过2分钟。