半求

                                                    2004-12-29
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    〖时    间〗：2003年05月16日11：00~12：10
                  2004年05月04日09：10~13：10              
    〖天    气〗：小雨，阴转多云，间有阳光
    〖事    件〗：实地步行考查百仕达地产之“百仕达花园4期·东郡”项目及周边概况
    〖项目地点〗：东晓路以东、宝龙苑以南、百仕达GOLF练习场以西、太宁路以北
    〖考查实录〗：

    ■项目概况

    东郡是百仕达在罗湖的收山之作，位于罗湖太宁路，与百仕达花园一、二期一路之隔。
四期东郡总建筑面积近30万平方米，项目分为东西两个区，首推西区。

    西区共由10栋高层、小高层组成，1~6栋主力户型建筑面积80~178平方米，共30~34层
高，顶层为复式，约269~414平方米；7~8栋主力户型建筑面积45~100平方米，共27~29层；
以上为三梯5户设计。9~10栋，主力户型约170平方米，共13层高，一梯两户设计。

    一、从“山水城”到“东郡”：罗湖出寡头

    罗湖经过数十年的发展，土地空间的瓶颈劣势也越发明显，所以长期以来罗湖少见超级
大盘。纵观今日罗湖，也多成为小户型的天下。加之深圳重心西移，了解罗湖的购房者并没
有与深圳房地产发展的步伐而同步增长。

    但其实百仕达花园是深圳房地产不可或缺的项目之一。罗湖可利用面积不多，小盘多，
大盘极少，这种情行也导致罗湖地产寡头的出现，这个寡头就是百仕达。

    今年百仕达东有罗湖东郡，西有南山红树西岸，昔日“罗湖王”终于开始走出罗湖。

    东郡项目原名本来叫“山水城”，在2001年12月6日的时候，百仕达在红树湾拍卖后随
即举行的记者招待会上就向社会通报了项目的规划情况，公布了项目名城“山水城”。而后
进行项目规划招标，多轮修改后采取了现在“高层+小高层+商业”的大架空、双地下停车场
的建设模式。

    后领导班子调整以后，“山水城”被改名“东郡”，相对而言，新名称少了一些空洞的
豪迈，但却多了一些家的感觉。

    二、百仕达花园高峰期销售价格高达港币17000元／平方米

    百仕达花园对于罗湖的重要性从市场表现就可以看出来，2001年，罗湖东部的房价因为
百仕达花园二期基本售完出现楼价下调，带动指数下调。当时连南山的鸿瑞花园也号称“南
山的百仕达”，从另外一个侧面反应了百仕达花园的江湖地位。

    占地近11万、建面28万的百仕达花园一期当时售价最高达17000元／平方米，盛况空
前。而百仕达花园、万事达花园、新港鸿花园组成了深圳知名的港人生活圈。

    三、深圳商品大盘的始祖引进吉之岛百货

    百仕达显然是罗湖小盘天堂的异类。百仕达花园是深圳商品大盘的始祖，同时也是罗湖
的第一大盘，占地4万平米、建面30万平米的东郡与原先的百仕达花园一、二期连成一体，
包括三期，规模已经临近百万平米，是当之无愧的“罗湖王”，是罗湖最大和最完善的小
区，也是深圳最完善的小区之一。

    无论是教育（3所幼儿园2年小学和1所中学，涵盖全教育体系），是深圳教育配套最齐
全的大盘之一、医疗、公园、商业，还是市政，都非常完善，生活便利，东郡已经决定引进
吉之岛百货，估计营业面积达20000平米，在国内尚无二家。如果这种盘在福田或南山，销
售就会比现在轻松很多。

    四、国际化程度高

    在2000年深圳被评选为世界花园城市活动中，百仕达作为唯一的住宅参观项目，为深圳
最终入选作出了很大的贡献。2001年2月13日，全球最大的广播电台、英国BBC广播中心负责
人东尼贝克尔先生率团专访深圳百仕达花园。

    国际公园协会秘书长阿兰·史密斯先生参观后也题词：完美生活方式，未来生活典范。
如今百仕达花园已经有来自30多个不同国家的外籍人士入住。

    五、注重社区文化建设的小区

     百仕达花园可谓是深圳社区活动较多的社区，也是社区节日最多的社区。还有一个社
区建设比较好的是卓越的蔚蓝海岸（艺术团、义工站）。

    百仕达有一个小区老年协会，还主持成立了“夕阳红俱乐部”，参与深圳国旅的“新景
界夕阳红老年游”活动。“夕阳红俱乐部” 以百仕达花园、老年大学为基点。

    2002年4月8日，百仕达花园开始了首届“男人节”。小区此外还有老人节、旅游节、美
食节、教育节、儿童节、环保节、家政节等七大节日。

    ■周边概况

    项目西面就是两车道的东晓路，车流量较小，噪音可忽略不计。在东晓路上，东晓市
场、永安南城百货、中国银行、建设银行、民生银行密集分布，生活方便。目前，东晓路已
经开始重新铺设路面，估计还有一个月就可以完工。路边的乔木较多，绿化不错，街道感浓
厚，只是树木目前还比较小，没有形成林荫。

    项目靠东晓路的围墙档次太低，原来镶嵌在墙上的“百仕达”标志已经荡然无存，原来
靠近围墙的细叶矮脚榕也被砍伐，由于前两天下过雨，因此地面的积水不少，看来施工见下
水系统堵塞了，发展商和道路施工单位都要引起重视。

    太宁路为四车道，车流量比东晓路要多，大约相当于三倍的水平，因此这里是小区的主
要噪音源。由于东西两侧都没有延伸，因此道路的车流量与同样路宽的其它道路相比，车流
量不多，噪音水平还可以。尤其在罗湖，此小区的噪音水平应该说是相当不错的。

    太宁路路边绿化不错，树种比东晓路大许多，而人行走在大树之下，无疑是非常舒服
的。不过工地围墙边的细叶矮脚榕也被砍伐，换成了围墙灯光广告，诉说罗湖的辉煌，“离
开罗湖，就离开了深圳教育的摇篮”、“罗湖，深圳美食的代名词”、“深圳的书香从罗湖
开始票起”、“罗湖，城市的金融中心”、“深圳商业的发源地”、“娱乐天堂”、“时尚
根据地”、“商业中心”、“唯一花园城市参评楼盘”、“深圳高科技之火从罗湖点燃”、
“见证深圳历史的地方”、“深圳人的骄傲”等12幅路牌广告一字排开。

    其实细叶矮脚榕在小区建成以后，这些树种完全可以移植到小区园林内。

    太宁路东侧，接着爱国路和沿河高架，由于东郡与道路相隔遥远，因此噪音影响可以忽
略不计。在爱国路边上，“诚心建家，恒心服务”的“百仕达”路牌广告已经树立起来，这
块牌子是该发展商的保留节目，不同的是内容的变化。

    路东端，是4期未来的二娶，目前现状是停车场、GOLF练习场（目前依然使用中，不少
人在练球）。原来在东端营业的“深圳东魅”酒吧已经关门停业。太宁路以南，东郡对街就
是太宁净菜超级市场、中国银行、罗湖科技大厦、福利中心、泰宁百货、泰宁小学，基本都
保持在5分钟的步程范围内。太宁路西端的卷烟厂就要搬迁了，新厂已经在龙华动工。太宁
路南侧就是翠竹公园的山体。

    项目北面紧邻就是宝龙苑，隔路就是宝龙苑、东乐花园等多层小区。小区层数少，因此
保留了较为开阔的城市轮廓线。宝龙苑再往北就是两车道的太安路，车流量不大，噪音影响
几乎可以忽略不计，太安路属于有绿化较好适合人类行走的街道，与蛇口的有些街道很类
似。而“百仕达8号”就在路旁，在“百仕达8号”楼下，中原、中联、超贤、世华、美联等
5大中介比肩而立，可见片区房地产交易的火热程度。

    项目东侧就是两车道的东乐路，发展商为了安全起见，在建筑主体加设保护网的同时，
在道路上空架设了临时保护过道，以免行人和车辆发展意外，值得一提。

    ■工地考查   

    去年在项目做基础的时候，曾经来看过，地下车库规模较大，并设计了两层地下车库。
长条形的地下工程蔚为壮观，记忆中基础处理预留了充分的工期，从质量保证的角度来看，
这是合适的。给人印象最深刻的还是地下工程的边坡支护工程质量相当好。而一些断桩也在
旁边补桩，提出表扬。

    工地东西长约有500米，南北宽大约150。在东侧出入口、西侧出入口都设置了运输车辆
清洗凹槽，车辆污染后在此清洗以后上街，避免污染外面的环境，从现场来看，清洗制度执
行得比较好。由于工程较大，一个混凝土公司难以满足施工进度要求，因此工地采用了两家
公司的混凝土同时供应东西两侧工地：天地混凝土、华丽生混凝土。

    工地内，现场管理较好，尤其是材料堆放有条不紊，管理得当。工地上没有见到红砖，
全面采用国家推广的新型混合材料轻质砖。对于水泥这样的怕潮的建材，则搭建了临时仓库
对方，保证建材质量。

    为了工地消防安全，还设置了专门的吸烟室。同时，施工单位汲取教训，在工地设立流
动厕所，解决工人大小便的问题，以免工人随地大小便污染楼内环境，使看楼者产生不快情
绪。这种做法目前在深圳不多，值得推广。因此，在建筑内，我确实没有发现这类痕迹很闻
到类似味道，只在3栋发现过一处。

    江苏华建（原江苏一建）的水平是非常不错的，不但是建筑质量，在管理上也是精益求
精。建筑施工的精度不错，平整度、墙体夹角、室内楼高差、垂直度及窗户的安装都达到了
较高的水准。

    从工地观察和进入建筑内观察的结果，建筑本体外墙虽然设计为框架剪力结构，但外墙
除大约20%的面积外，其余全部为混凝土整体浇铸而成，对于减少开列和渗漏是有帮助的。
而施工的螺栓孔施工单位予以了细心的填补，与一些建筑队直接在抹灰的时候填补形成鲜明
的对比。

    同时，在厨房、卫生间窗户的上方设计了飘沿，在下雨天也可开启窗户而不会导致雨水
进入室内，这个设计与招商海月2期的设计是一致的，非常好用。

    进入架空层，架空层之下则是面积大约为2万平的商场。架空层绿化面积目测大约有
25000平，这么大面积的架空平台绿化，应该是比较少的。但是由于为长条形，对于形成宽
度适合的室外活动空间有所影响。架空层东高西矮，地势有所变化。去的时候，一辆广本驶
上了平台，也就是说，未来的消防车辆进入平台救急没有任何问题。

    而从架空层侧的立墙防水来看，未来的回填土厚度将达到1米3以上，厚度比绝大多数的
小区都厚，足以在架空平台的混凝土表面种植乔木，保证架空平台绿化效果。从平台则可以
进入在三楼的样板房。由于是春交会期间，现场出入管理并不严格，只要说是看楼的、或者
说是甲方，基本没有阻拦，提醒发展商加强工地管理，避免发生以外。

    在前往样板房的楼梯间，发现消防水管设置了两路，并且消防水管的直径比其它小区都
要大。我的问题是，为什么要设置两路消防水系统？直径为什么要这么大？希望发展商的人
解释一下。这是本人第一次见到。

    人行楼梯宽度达1米1，在人行楼梯间，还加设了多叶辅助通风器，在发生危险尤其是火
警的时候，这个小装置就将发挥大作用了。样板房所在楼层的电梯间也已经装修完毕，柔和
的风格，挑不出毛病，但亮点也不多。样板房匆忙一看，印象不深，觉得与南山福田的样板
房比较起来差不多。只有一个值得一提的是，入户门采用了全钢板顺安防火装甲子母门，厚
度达9.5公分，而一般的入户门只有不到5公分，不信你量量自己的大门。以后不用额外装防
盗门了。

    项目设计了挑高的错层阳台，在部分户型设计了入户花园，这些都是今年的流行设计，
大家已经比较了解，这里就不多说了。

    三期“君逸华府” 房子较矮，净高只有2米65，而四期东郡则有2米75，足足高了10公
分，可别小看这10公分，室内的空间感受可是好了不少。

    而凸窗则比三期稍大了一些，虽然80公分的数字足以保证舒适度，但比三期的差距似乎
没有感觉。但在极少的凸窗位却是创记录的90公分宽，为深圳之最。奇怪的是，发展商楼书
中标称凸窗只有70公分，比实际差了10公分，百思不得其解，谦虚，还是规划更改过？客厅
楼板厚度为13公分，符合设计规范。

    同时建议发展商继续三期注重安全的做法，在凸窗内加护栏，提高安全系数。凸窗的板
厚有10公分，比三期厚2公分，有很大进步。

    外墙大多数为21公分，局部加强为30公分厚，值得表扬，卫生间及厨房下沉30公分，实
现未来可能出现的管道一站式维修便利，并解决上下两户之间的噪音影响。

    采用南华开关厂的开关箱，三房单位8KW，两房单位6KW，电力容量足够。

    在正在施工的平台上，工人正在施工模板上涂抹油料，增加摸板光洁度，起到防止摸板
与混凝土结合过紧产生施工麻面的问题出现。不间断地做这项工作是非常细致的管理才能做
到的。而防止钢筋外露的水泥垫块，也基本就位。预先布置的管孔、暗座孔位都以泡沫施工
法进行，施工结束以后将泡沫掏出即可，避免破坏墙壁。而水管位也事前预先留好。

    空调水下水管被设计在室内墙壁暗埋，管径有普通空调水管的两倍大，这样一来可以防
止管路堵塞，二来对于加快空调水疏散是有很大帮助的。设计在室内，未来你的空调室内机
位置就比较机动了，安装范围更广一些。

    除开南面两栋11层建筑已经封顶之外，其余建筑估计还需要1个月的时间才能封顶。

    在一间毛胚房内，施工人员正在用水平仪固定暗座，并预留了抹灰的厚度，做工非常精
细。电梯面对的就是宽达4米有多的观景窗，电梯间实现了自然采光和通风。在室内不承重
的墙壁内，设计了结构柱。保证内墙壁的质量

    ■周围景观

    登上8楼以上，就可以较为全面地欣赏到周围的风光了。

    东面的景观最好，深圳水库、东湖公园、梧桐山一览无余，有“会当凌绝顶、一揽众山
小”之感。南面翠竹公园的山体也清晰可见，较为养眼。

    北面的围岭公园虽然无法看清全部，但北面山脉构成的城市背景依然组成了壮观的景
色。

    南面则是翠竹公园山体的一侧。

    西侧除开百士达花园自身以外，基本是钢筋水泥的丛林，景观较差。

    ■步行测距

    从东郡到以下各个主要配套的步行时间测试：

    到百士达小学4分钟
    到海丽达及百士达幼儿园6分钟
    到南城百货2分钟
    到中国银行、建设银行、民生银行等都在4分钟以内
    到东晓学校3分钟
    到东湖公园大门口及东湖汽车站6分钟
    到翠竹公园北侧3分钟
    到万佳百货18分钟
    到净菜超级市场及东晓市场2分钟
    到东户医院8分钟

    ■片区概况
  
    罗湖区总面积78.89平方公里，作为深圳开发最早的城区，是深圳的文脉之所在，积淀
了浓厚的生活气息和人文情结，多种文化在这里磨合，共同构筑了充满动感的生活情趣。

    罗湖布心片区是深圳开发最早的片区之一，聚集了深圳早期的外地移民。“百仕达花园
4期·东郡”所在的布心片区具有如下特点。

    一、自然条件很优越

    布心片区有山有水，自然条件很是优越。

    东望梧桐山脉的打鼓地、求水岭、塘排山、谷对岭，考查当时烟雾缭绕，在深圳水库的
辉映下有仙境之感；南依大头岭（也就是即将竣工开放的翠竹公园）；北靠围岭及下围岭
（筹建中的围岭郊野公园）、松泉山；西与凤皇山、九节龙顶、白芒岭呼应。

    而东边的深圳水库及东湖公园、水库公园、盆景世界（占地30亩，座落在深圳水库大坝
下）以自然生态、菊花展为著称；西边的洪湖公园的荷花展是招牌；翠竹公园以竹为主树
种；围岭郊野公园则保留野趣，各公园有各自的特点。

    二、早期建设

    该片区是深圳建设历史上最早的老区。

    上个世纪60年代初，鉴于深圳的特殊地理位置，当时的广东省委第一书记陶铸、省委书
记区梦觉对深圳的建设十分重视，曾专门成立过深圳建设领导小组，由省有关部门组成一个
庞大的规划队伍，花费几个月时间制定深圳的规划。

    而规划的重中之重就是该片区。深圳水库的亭台楼阁和人民公园的设施，也是当时规划
的体现。

    深圳水库及人民公园是60年代的深圳镇镇长、香港中旅集团原总经理、华侨城建设指挥
部原主任马志民先生主持修建，水库水面面积6平方公里，是深圳第二大水库（第一是铁岗
水库），也是香港的水缸。

    而深圳水库的建设，都是机关干部、企业职工、学校师生义务劳动完成的，现在想来，
真是唏嘘不已，婉若隔世！

    香港居民使用的淡水资源70%来自深圳水库。东江水通过东深供水工程（起点为东江干
流上的东莞桥头吸水点）输送到深圳水库，经过深圳水库进行生物处理后再供应到香港。

    三、特区先导

    特区成立后，较早建设的市属工业、事业单位（医院、公园很多）也位于此。比如上世
纪86年投资不到8000万元在大头岭下建成只有400名职工的深圳卷烟厂，90年建设的啤酒厂
多年稳获啤酒收入、吨酒利税、吨酒利润和人均利税的四项全国第一。

    很巧合的是，这个片区的企业包括百仕达在内，都非常热衷于公益事业，值得大书特
书。卷烟厂主办的长跑活动动、百仕达的音乐会及治安基金、金威支持国家足球队，以及各
家对贫困失学儿童的援助。

    这里要特别要提一点，百仕达除去资助音乐会广为人知外，每年几百万资助“深圳见义
勇为及治安基金”却默不做声，甚至连公安系统内部都所知甚少，只在本人收集的一些政府
简报中才有提及，令人感动。

    四、卷烟厂即将搬迁

   深圳卷烟厂一直保持在深圳市纳税大户排行榜第一~第五的位置。

    如今，深圳卷烟厂上级中国烟草总公司深圳市公司正在深圳中心区购物公园北投资3亿
元建设41层高的建设“特美思”大厦，可见其财大气粗。建成以后，深圳卷烟厂和深圳市烟
草公司就将搬到这里办公。同时，卷烟厂生产基地也将搬迁到龙华，新厂已经动工。

    有内部消息说，百仕达对深圳卷烟厂地皮也兴趣很大，准备收购。在红树湾拍卖会后的
记者招待会上，也间接地证实了这种说法。

    五、关于金威

    金威在片区落地生根已经很多年了。

    “金威”最初叫作“金威利”，后来认为它不如“金威”二字简洁，就删去了“利”
字。而它的英文名最初叫“GOLDWAY（黄金之路）”，但如此一来又太过直白，且不好听，
便用“KINGWAY”代替了“GOLDWAY”。

    由于“金威”二字知名度越来越高，生产“金威啤酒”的“深圳啤酒有限公司”1997年
3月21日就更名为“深圳金威啤酒有限公司”。实现了产品名称和企业名称的统一。

    而平时我们喝酒时说的“老金威”确是深圳老百姓的创造。“老金威”是指金威公司已
有10余年历史的深色瓶装12度金威啤酒。

    大概在1996年，当无色瓶装的13度特制金威啤酒大规模上市后，酒楼小姐经常问客人：
“您要哪种金威，老的还是新的？”客人稍加思索：“那就要老的，对，要老金威！”“老
金威”就这样不胫而走，声名远扬。而老金威也由1990年的1.6元／支上涨到3.5元／支。

    个人认为，这个“老”字使金威啤酒增添了无穷的韵味。年轻的深圳，有称“老”资格
的，实在是太少了，所以，大家应该多喝金威才是。

    “白金威”这也是老百姓的创造。它是指1994年5月诞生的无色玻璃瓶装13度特制金威
啤酒。相比于深色瓶装的“老金威”，它的玻璃瓶就像是白色的，久而久之，人们便称之为
“白金威”了。1997年初诞生的绿色瓶装的“绿金威”也一样叫起来了。

    1996年，金威在宝安区创业路新建20万吨的“金威啤酒酿造有限公司”。1998年2月，
它和莲花山公园、关山月艺术馆、光明农场还一起被深圳市旅游局列为旅游景点。

    ■建筑用料

    南华开关厂开关箱、顺安防火装甲子母门、天地混凝土、华丽生混凝土、奇胜开关及插
座、联通达多叶送风孔、顾地PVC内螺纹集水管、高力水泥、皇冠暗座、南塑电线套管、龙
兴防护绿网……

    ■个人综述

    楼盘周围配套成熟，教育资源丰富，公园众多，生活交通极为便利，可以在5分钟的步
行范围内解决几乎一切生活需要。是深圳占地30万平以上大盘中配套最齐全的小区。而百仕
达8号为8600的均价，东郡现在公布的价格在7800~8000之间，比8号低，发展商似乎有用8号
衬托东郡的意图。

    8000这个价位在罗湖目前的市道中，象百仕达花园这样的小区并不算高，性价比是不
错。尤其是深圳上班时间西往东方向、下班时间东往西方向总是堵车的情况之下，选择罗湖
购房或许能够避开堵车的尴尬。

    但是小区周围旧小区较多，市容存在一定的差距。而小区较高的容积率对罗湖本地购房
者的接受能力不存在问题，但对于吸引深圳中西部的购房者将存在影响。另外，片区的居住
文化较为成型和独特，对于区外购房者有一定的排斥作用。

     
    图：房地产专业摄影师赵化先生拍摄的百仕达花园，图片我进行了压缩，可能会影响到
效果。