导读：
       ■人，是决定不动产价格的更深层因素
       ■低端的平地与高端的山谷
       ■团体的智慧远超各部分的总和
       ■领袖人物的存在使得深圳的气场就不一样
       ■财智精英最大集聚带来的巨大价格想象空间
正文：

■人，是决定不动产价格的更深层因素

在《不动产三维价值研判1：“深圳中心”叫板时间》和《不动产三维价值研判2：“深圳中心”与空间争夺战》两篇文章中，房地内参详细阐述了不动产三个维度中的x轴（时间）和y轴（空间），承其余绪，本文将继续以【深圳中心】项目作为参照范本，就最后一个维度问题——Z轴（人物 ）进一步探讨，以期抛砖引玉，求证于方家。

地段决定价值、而人决定价格，买房要看邻居。李嘉诚有个十分经典的言论：房地产开发第一是地段，第二是地段，第三还是地段。李氏“三段论”说明地产开发首重地段，卖房如此，买房亦然，历来被人们奉为房地产投资的制胜法宝。但笔者认为地段房地产投资的成功先决条件之一，但不是唯一的决定性条件，地段只是决定了不动产的价值，而不动产的价格还需要人类社会最重要的财富——人来决定。因此，买房不仅要看地段，更要看居住于其中的邻居，要看周围是怎样的一群人，这是决定不动产价格的更深层因素。

要深入理解“人”对不动产价格、对【深圳中心】现在以及未来价格的决定性意义，我们有必要从整个世界的区域中心发展历程和深圳这座城市本身在世界上的地位谈起。以前，可能是受到弗里德曼《世界是平的》书中，诸如“世界是平的”、“网络信息社会中地理位置已不重要”等流行观念的洗脑吧，笔者之前对上述观点也心有戚戚焉。私底下也认为，拿这么一点见不得人的工资，何必要苟延残喘在车比人多、房比树的深圳，还不如回老家做个小老板，过滋润惬意的小日子算逑！

直到有天看到美国学者理查德•弗罗里达新著《你属哪座城》中提到了区域的极端重要性，大都市尤其是世界级的“超级区域”更是繁荣增长之核心不可替代，顿时觉得如醍醐灌顶，大汗淋漓，还好醒悟得早，而不是一失足成千古恨，猛回头已百年身！

■低端的平地与高端的山谷

理查德•弗罗里达认为，世界某些地方是平的，简单、低端的制造业、服务业倒是易于在世界各地流散开来，跑印度、东南亚等低成本地区去了，而真正的高层次的、革新的设计、金融、传媒、时尚业却日益汇聚集中在少数地点，如大纽约、大东京、港深穗地区等等，而且这些地方还越来越重要，地位越来越高。

这就形成了不平坦的陡峭的山峰，和山谷（失落的地区）的经济差距拉得更大了。而畅销书《世界是平的》的作者弗里德曼明显地忽视了这种聚集的向心力。这些“超级区域经济体”才是增长的发动机，它们超越了国界，相互密切联系，引导全球发展。

世界不可能再像以前那样“傻大粗”也可以迅速发展了，地球的资源、承载都有其极限，迟早面临着增长的天花板（高高在上的油价、大宗商品价，环境问题等）；而要超越，唯有靠创新，需要大量的“创意阶层”的汇聚，来改变这种发展模式。

伦敦、纽约、旧金山、香港这些城市的住宅价格在过去二十年中不断升值，而这些城市所在国家内陆地区的住房价格则出现停滞和下跌。资金总是流向回报最高的地方，人们总是涌入有机会的地方。最大的超级区域集中在沿海，推动这些新兴经济体增长的是大型的超级区域。

■团体的智慧远超各部分的总和

越来越多的经济学家，商业领袖和政策制定者认同熊彼特的理论：决定经济增长的是创新和企业家，而非规模经济和专业化分工。当人们，特别是有才华和充满创意的人们聚在一起时，新的想法能更加自由地流动，因此个人和团体的智慧都将呈指数增长，最终的结果将远远超过各个部分的总和。

出生在匈牙利的投资大师乔治•索罗斯曾经说过，如果呆在家乡他很可能一事无成，因为他的家乡缺少能让他施展才华的舞台。他移居美国后，他的过去就是历史了。出生在相对劣势地区的人们往往在随后生活的各个阶段都会带着早期的劣势。一个人一生的机会也会在很大程度上受到他们迁移和重新定居的能力的影响。这一类人往往受过很好的教育，职业要求他们往人才集聚的大都市地区迁移。

深圳是中国口岸与世界交往的主要门户之一，有着强劲的经济支撑与现代化的城市基础设施；城市综合竞争力位列大陆城市前列；已经建设成为中国高新技术产业重要基地、全国性金融中心、信息中心和华南商贸中心、运输中心及旅游胜地、现代化的国际性城市。银行业的招行、保险业的平安、证券业的中信证券、地产的万科、高科技的华为通讯、中兴通讯、大族激光、港口的深圳港、IT业的腾讯QQ、航空业的深圳航空，全是中国品牌价值最高的公司。

■领袖人物的存在使得深圳的气场就不一样

在深圳，人们接受到的信息很高端，价值观很好，从而造成了人们学识和观念的超前。深圳产生了一批像王石、马化腾、任正非这样的当代企业的领袖人物，也许不是每个在深圳的人都能有机会接触到这些名人，但他们的存在使得深圳的气场就不一样。越靠近领袖的人胆子就越大，更何况这些领袖中很多人都是起于布衣，深圳从来就是一个善出草莽英雄的城市，她更够给予人们最大的机会的平等和最大的梦想的可能。

因此，最重要的事情不是人们住在哪里，而是最有技能的人们大多住在什么地方。最有能力的人居住在一起的回报实在太高了，而且他们的收入增长很快，所以这些人持续推高房地产价格。有抱负的人要认识到，去象深圳这样能够让他们发挥出最大潜能的地方工作是非常重要的。

所以，对不起，世界不是平的！那些鼓吹世界是平的，声称对深圳已经没有什么吸引力了的论调可以休矣！根据理查德·弗罗里达的“超级区域经济体”聚集向心力原则，深圳这样的一线城市的竞争力和吸引力只会越来越强，而二三线城市的竞争力和吸引力只有越来越弱。

■财智精英最大集聚带来的巨大价格想象空间

人类最重要的资源只有两种：一是脑袋（包括人力），其二是土地（包括矿物）。而脑地关系是，土地的价值由人类的脑子（知识）决定。比如在人烟稠密的当下，地球上绝大部分的土地却并不值钱，因为只有人的存在，有人不断想出利用土地的产品、知识，从而才能定义价值，才能赋予土地价值。一个地方，若只有最优质的资源，却没有优质的人群，那么价值是无法真正得到实现和提升的。只有拥有了优质的人群，也更能凸显这个地方的价值，继而提升其价格。

作为深圳最中心的综合体项目，位于深圳地理、经济、政治、文化的绝对中心的【深圳中心】，周围集聚着经深圳认定的第一批180家总部企业一半以上,入驻世界500强企业77家，共投资法人企业127个，分别占全市的46%和28%；聚集了全市80%的创投机构、300多家备案的私募基金，管理着全国30%以上的资本，是名副其实的国际金融、文化中心区。

可以说，这里是整个深圳财富精英和智力精英最为密集的区域，而这种精英人物的密集度也必将决定着区域内不动产价格的高度。我们可以毫不夸张的说，【深圳中心】所担心的不是卖给谁？怎么卖？卖不卖得出去的问题，其最需要担心的是够不够卖的问题！未来这一区域所汇集世界性的高端人才，必创造出更加可观的财富价值。

因此，对一个不动产来说，其生命力的长久，在于其能够聚集社会上最好的资源，这些资源跟项目形成良好的互动，最终结合成为稳固的价值共同体。能够跻身财智圈层，这些精英人士大都具备了低调内敛、却蕴含巨大能量的特性。也正是因为有这些财智精英的最大集聚，奠定了【深圳中心】的基调和内涵，并在绝佳地段造就的项目价值基础之上，更令【深圳中心】在未来有着巨大的价格想象空间。