半求

                                                   2004-12-30
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    〖时    间〗：2004年02月19日16：20~17：50
                  2004年03月05日10：00~12：50
                  2004年04月25日14：10~18：40
    〖天    气〗：阴或阳光
    〖事    件〗：实地步行考查中海地产之“怡美山庄”项目及周边概况
    〖地    点〗：平盐铁路以东、水官高速以南、康乐花园以西、世界眼镜贸易中心以北
    〖考查实录〗：

    ■关内外交通

    2004年04月25日，周日。从出布吉关的瞬间计时，为13：50，途中没有停留，除红绿灯
之外，没有塞车。在出关后，一直到布龙天桥，车速只能维持的45公里/小时左右，过了天
桥以后，尤其是过了沙平里与深惠公路交汇点，车速则明显快起来，能够达到并维持在70公
里/小时左右。在14：008到达楼盘现场大门太阳广场处。【从布吉关到小区共消耗时间为18
分钟】。

    18：40，结束考查回深，18：54分进关，【从小区到布吉关共消耗时间14分钟】。比出
关节约了不少时间。但进关以后，一直到泥岗路立交桥交通则非常拥挤，尤其是立交桥在扩
建施工，减慢了车速。

    以上交通时间为自驾车时间，非公共交通工具时间。同时当日为周末，交通状况良好，
沿途没有堵车情况发生。

    从交通时间可以看出，横岗的【时空距离】比大家的心理想象距离要近许多，同时，随
着深惠公路即将改造、第二通道开始建设，以及撤关预期，横岗的交通将得到解决。交通一
旦得到解决，将极大地缩小横岗与关内及布吉的【级差地租】。这恐怕是市场给予横岗地产
以期望的主要原因。

    但目前来说，由于堵车及【形车秩序】较为混乱，到很岗则需要大约一年到一年半时间
的忍奈。尤其是深惠公路【货运和客运混流】，严重影响了车速，如果能歌开辟货运专用通
道，实现深惠路的客运专业化，交通也将能够得到改善。

   ■ 片区概况

    关于横岗房地产及片区的情况，请各位参考本人关于【横岗的系列文章】，这里就不再
重复：

    《2004最大"地产盲区":横岗》
    http://www.szhome.com/new/zhutisq/fdchcomment/commentdetail.asp?
id=2766520&projectid=71900&count=145

    《深圳之腰·海港腹地：厘定横岗属性》
    http://www.szhome.com/new/zhutisq/fdchcomment/commentdetail.asp?
id=2837348&projectid=71900&count=44

    《横岗及关外之命门：让不动产动起来》
    http://www.szhome.com/new/zhutisq/fdchcomment/commentdetail.asp?
id=2931689&projectid=71900&count=46

    《横岗地产发展的分水岭》
    http://www.szhome.com/new/zhutisq/fdchcomment/commentdetail.asp?
id=2963127&projectid=71900&count=25

    《横岗地产市场研判1：商住排挤工业》
    http://www.szhome.com/new/zhutisq/fdchcomment/commentdetail.asp?
id=2989226&projectid=71900&count=24

    《真情守望·横岗悖论》
    http://www.szhome.com/new/zhutisq/fdchcomment/commentdetail.asp?
id=3015980&projectid=71900&count=51

    《横岗地产市场研判2：步入上升轨道》
    http://www.szhome.com/new/zhutisq/fdchcomment/commentdetail.asp?
id=3072721&projectid=71900&count=22

    但是要补充一点的就是，横岗深惠公路西南的【城南片】大多属于工业用途，规划较为
落后。而【城北片】则要强很多。横岗以深惠公路为界，形成了【工业和居住的自然分
工】，由于在关外居住和工业基本是混居的，横岗这一点值得表扬并引起大家的重视。较为
纯粹的居住环境对于保证城北的居住品质有很大帮助。

    横岗尤其是以占地8万平米的【横岗文体绿化广场】为城区活动枢纽、以【镇政府】为
城区核心、以【君逸酒店】为城区标志的城北片，其规划和建设水平与特区内的某些片区不
相上下，住宅市场的建设水平也比龙华高，这或许与很多人关于关外、关与横岗的先入为主
的想象大相径庭。

    同时，“怡美山庄”以南两条道路上，装修类、饮食类、日常服务类小店比比皆是，基
本生活需求基本可以满足。而以【龙洲百货】为主的大商业、以【肯德基】为主的快餐业、
以【时尚商城】为主的特色批发业、以【丽晶中心】为主的商务服务业、以【中英文学校】
为主的教育业构成了横岗的商业架构和较为完整的生活体系。

    由于消费层次的不同，横岗中心区域档次较高，外围相对要差一些。“怡美山庄”距离
中心核心区域大约800米。

    ■周边概况

    楼盘东面就是【康乐花园】，是横岗权力人士群居的小区，别墅和多层建筑杂居。中海
就在小区西北角租了一栋别墅做【项目部】。进入小区，面积达约4万平的绿化和体育面积
让人叹为观止，还有就是多得用不完的车位和私家小花园，小区内回会所配套了【惠而美超
级市场、网球场、羽毛球场、中英文学校、小学、幼儿园、警务室】，一些别墅自己种植了
古树，小区里的绿化草多树少，但总体来说。绿化水平是不错的，而且空间优势让我们这种
来自关内的人向往不已。

    与康乐花园之间就是两车道的【康乐路】，朝南看，【梧桐山】清晰可见，朝北看，
【求水岭】也不远。路的北头就是【水官高速】，而南端就是【深惠公路】。水官高速就在
此地段有【横岗出口】。北面与水官高速之间，就是【康乐GOLF练习场】。

    西侧就是大家都比较关注的【平盐铁路】，也就是未来连接南山、宝安、龙岗、盐田四
区的【城市轻轨11#线】。平盐铁路与小区之间的平均距离大约60米，最近处距离估计45
米，这个距离中现在被来自广东各地以及来自湖南、江西、贵州、广西的菜农占据种菜。而
小区红线边缘，发展尚已经种植了两排【速生树种】，企图早降低噪音方面能够发挥作用。

    咨询铁路旁边的菜农，目前铁路火车不多，每天就是一趟去一趟回，但全部是货车。而
从铁路轨道的锈迹来看，目前的过往火车确实比较少。但相信火车通过时，对于怡美山庄靠
铁路侧的一个单元【噪音影响】比较大，所以中海在靠铁路侧就是设计了小户型。想来中海
与铁路也算有缘分，阳棕如此，怡美又如此。

    楼盘南面，就是横岗的【世界眼镜贸易中心】，目前贸易中心内空空如也，似乎招商情
况不太理想。再往东南，就是横岗目前的旺区了。小区南面与道路之间，规划了大约12~15
米的【绿化隔离带】，中海做了简单的绿化。而东南侧就是【乐清小区】。

    ■工地考查

    自己到达现场以后，直观的感觉就是，楼盘【密度底】，7层楼高的多层围绕在外侧，
内部则是5~7层楼高。较低的楼高与北面的求水岭形成较为宽阔的天际线。1.3的小区容积
率，放在关内那就是豪宅的标准了，与水榭花都、熙园为同一标准。与一个多月前相比，这
里的变化无疑是巨大的。在建材涨价的情况之下保持建设速度非但不受影响，而且还如此之
快，这有赖于发展商的实力保证。

    当时聚集了一些看房者，人数12人，好象都是本地人。在康乐路上，有一行大约9人，
好象是同行来踩盘。

    小区东南角大约3000平米的面积设计成了一个对外开放的【小型广场】，在旱地喷泉的
前方，楼盘【伏地标识牌】正在粘帖楼盘名称，与阳光棕榈不同的是，这里的字相当规矩工
整。不过弧形的标识牌建设标准比较低，白颜色的涂料，矮矮的墙，完全不是门面应该有的
样子。标识牌后面就是5棵棕榈树，小广场正在经济赶工，全大理石铺面，与公共人行道之
间的彩砖结合部显得跳跃过大，不太舒服。

    但是，小区入口处的设计比较抓眼。

    一是【钟塔设计】，钟塔位于入口的东侧，与会所紧密相连，比建筑高出大约5米，成
为楼盘的标志性设计。同时，在建筑和钟塔斜屋顶与竖墙体的结合部，都设计了大量的【雀
替（又曰“挑梁”者）】，雀替原在木质结构中大量运用，相信那些到过北京故宫的人对此
设计手法应该深有感触，雀替原来的作用是增加建筑强度，改善视觉感受，增加建筑细节感
染力。

    现在已经演变成单纯的改善结合部过于单调的建筑细部的手法了，但此手法在深圳是第
一次运用，值得一看。不过，雀替过小，与屋顶的X向长与墙体的Y长比例不太协调，如果雀
替能够再放大一些，视觉效果将更加出色。

    二是小区【入口门的感觉更浓】，门卫值班市内巧妙地设计在两扇门的中间。便于保安
提高工作效率，可以同时兼顾两个门。而木质的挑梁和木质上顶设计则增加了空间变化。不
过，无论是商业街（入口处西侧）还是入口处，顶部的木质结构都是【栅栏式】，这样一
来，连廊的遮蔽风雨的作用就大打折扣了，不知道设计师的用意何在？

    在考查进行到15分钟时，事前约好的来自三家高新技术企业的6位员工驾驶4辆车赶到现
场与本人汇合，一起进行剩余的考查。【这是继半山兰溪谷以后第二次有潜在购房者同行的
楼盘考查活动】。但17：00，2名参与人员因有事在身提前离开。

    楼盘风格与阳光棕榈比较接近。尤其是在建筑设计上，【外构件】的应用、外墙【色彩
的搭配】、小区【动静区域】的布置都比较类似。不同的是，原来阳光棕榈园外构件中一些
不太成熟、不太合理的部分已经去掉，比如外构件对于室内视野的阻挡、比如对于行人步行
路线的阻碍等到这些问题基本被杜绝。

    与阳光棕榈的同一建筑上涂料和磁砖杂居的情况不同，怡美山庄【外墙的处理】上，中
海似乎摇摆不定。在小区外围的建筑上，中海运用了多色磁砖来表现热烈情调，而在小区内
部，2栋的基座到3楼，则全面采用了涂料。其实，全面采用磁砖或者全面采用涂料都将比这
样分别对待要好。不过，怡美山庄的外墙颜色比阳光棕榈【减少了2色】（没有记错的
话）：大面积的纯白色、蓝色。所以没有阳光那么跳跃，很多人都没有注意到这一点，这表
明中海在颜色处理上其实已经做出微调，避免市场对其用色太过大胆跳跃的批评。

    从主入口进入小区，三排棕榈树分开出两条人行横道出来，通向【雕塑岛】，铜色雕塑
为丘比特与马的结合，高大约有5米。以此圆形陆地为基础，形成一个四周环水、以4条小桥
向外辐射的构造。岛屿东测就是【游泳池】，西侧则是【浅水景】，水池底部大面积的天然
鹅卵石。中心园林的水景面积较大，对以后的维护和运行成本提出了考验。

    弧形不规则游泳池设计为【下沉式】，除开深水区、儿童区外，还设计了【人造沙
滩】、【瀑布区】。游泳池下沉幅度大约3米， 水平面比小区地面下沉幅度大约有2米以
上，减轻周边楼盘对游泳时的干扰，并与小区地面形成落差，满足游泳池内小瀑布的布置。
下沉式设计还改善了小区地块过于平坦带来的单调，小区的地面有了变化，加入了某些变
化，带来一些情趣。不过让人疑问的是，游泳池四周的【集水槽】没有设计为与地面平行
的，而是有大约20公分的落差，这样将可能带来【不安全因素】，提醒中海注意。

    游泳池与会所之间的弧形连廊设计为中心花园最具人性化的代表作。而一连【10个拱
门】并排排列，产生了一种静逸效果。会所内，正在装修，还无法看出效果，不过未来的会
所单层面积较大，在会所中间的屋顶上设计了大约5米直径的【圆形采光孔】，直通自然。

    在游泳池中央，设计了两连通桥梁和一个大型的【茅草亭】及一个小的茅草亭。个人感
觉比阳光棕榈园的显得要笨重得多，而且顶太斜，不好看。不过桥梁特别是主桥的设计以及
裸露的红砖及类似煤油灯的高杆灯值得一提。

    从游泳池的侧墙壁可以看到，小区所处地段的【土质】相当好，对未来的绿化应该是个
福音。总体感觉，园林层次丰富，绿化品种较多。

    提出批评的是，中海在【选择磁砖方面】，显得没有主见，现场我们发现了帝舵磁砖、
法诺亚磁砖、新中原磁砖、双钱古典砖、马可新地磁砖、龙驹牌彩色锦砖，如此多的牌子，
很难说是合理的选择。

    【楼间距】最窄处大约20米，最宽处达到约55米宽，带自身绿化组团的间隔相对要宽。
而靠康乐路的设计与阳光棕榈靠前海路的设计保持同样的设计手法，而【折返式】建筑设
计。【阳台护栏】的设计一般，铁艺不出彩，也不平庸。

    在工地北端，就是工人的【临时宿舍】和工地施工单位的办公地点。在临时建筑墙壁
上，外墙材料效果试验正在进行。

    在室内砌墙现场可以看到，在非承重墙的转角或者不同建材的结合部，施工单位依然施
工了【结构柱】，以保证墙体在热膨胀和冷收缩时以及在遭受歪理作用的时候有足够的强
度，并减少墙体开列的机会。

    在【预置孔】的施工方法上，中海采用了与海带城一样的手法，就是预先放置泡沫，施
工结束以后直接将泡沫取出即可，这种办法可以尽可能地减少施工以后对墙壁混凝土结构的
破坏。

    此楼盘，参与各方面基本是中海的嫡系部队，是中海地产第一次以集团军的面貌出现
的，建筑设计是中建设计，施工则是中海建筑施工。不过监理是赛格监理。从现场来看，与
其它多层小区一样，工地管理比高层要难看许多，到施工水平发挥比较稳定，空鼓、麻面等
不多见。

    大开面的窗户一般都在左右两侧都设计了【可开窗扇】，增加通风面积。在塑钢窗外
部，在每扇可开启的窗扇框下放，疏水孔的设计非常细致，为了防止堵塞和水流乱飞溅，设
计了一个小小的【疏水护套】。

    厕所与厨房的【防水处理】在平面以上还做了大约35公分，在局部予以了加强。集中排
烟管设计了【第三代防倒灌逆止阀】，楼梯间基本都设计了长方形花池，实现【立体绿
化】，步行楼梯间的磁砖选材非常不错，不但防滑，而且质量比阳光棕榈的好很多。

    【电表箱】的设计值得一提，设计在楼梯间的暗角处，节约空间，又便于管理。

    单栋【入户大堂】采用全玻璃设计，采光一流，但部分栋设计了两个出入口，其实完全
没有必要，单栋一个出入口就足够了，多了反而增加了管理难度。而一些户型的【入户花
园】设计成了扇形，极大地改善了采光，以后即使种植喜光植物也没有任何问题。

    【生活阳台】为实心女儿墙式，但墙壁太高，高达到1米3，对厨房的采光和通风造成了
一定的影响。

    【普通平面净层高】2米72。【带夹层户型客厅高】达3.75米，客厅以下的【夹层高
度】为2米2，并带有一间小杂物房（层高2米），楼上房间层高为2米7，在客厅入口处及厨
房上空，由于有3米75的净空，完全可以隔出放置杂物的空中面积出来，这样一来，楼下的
夹层、隔出的空中面积，确实非常划算，也就是说，3房就相当与4房了。从外观上看，带夹
层的房子很好辨别，只要看客厅推拉门的高度民主就可以分别。带夹层的房子推拉门上方设
计了大约高6公分的固定玻璃。而不带夹层的则没有。

    这是龙岗区全区第一个做这样设计的房子，相信对于那些追求性价比的人来说是比较合
适的。

    不过，在北面靠西侧的建筑，我们看到【转换层高】达到1米9，但这个空间都被回填土
填埋，一直到一楼住户家的楼板位置，十分浪费。如果能够做到在楼板上预留楼梯孔，在施
工结束以后，将下面掏空，完全可以设计成地下室，也可以增加吸引力。在南山区的三个楼
盘中就采取了这样的做法，受到了购房者的热烈响应。

    现场测试，厕所楼板10公分、客厅楼板14公分，水平都还不错。

    ■步行测距

    此次步行测距，由7人分头行动，考虑到我任务较多，由他们6位承担了更多的测试任
务。步行测试距离汇总如下：

    到【深惠公路铁路桥处】需时9分钟。到【横岗交通中队】4分钟，到【君逸酒店、横岗
文体广】场需要时10分钟，到【中英文学校】4分钟，到【幼儿园】3分钟，到【横岗电脑
城、装饰材料】城距离较远，没有测试。但估算应该需要15分钟。

    ■噪音测试

    本次【噪音测试】采用台湾产CENTER牌噪音计，噪音值最终取机器自动选择的稳定中间
值。测试时，除工地继续施工以外，没有车辆通过，没有火车通过，本打算测试火车通过时
的噪音，可在现场其间一直没有火车通过，计划落空。

    测试结果如下：

    在铁路线离在建设中建筑大约100米处测试结果【46.5分贝】，在小区最北端的小土坡
坡顶朝施工方向测试为【45分贝】、朝水官高速路测试为【48分贝】，在施工工地测试，为
【80分贝】，测试结果请看后图。

    综合来看，小区所处地段非常宁静。

    ■建筑用料

    帝舵磁砖、法诺亚磁砖、新中原磁砖、双钱古典砖、马可新地磁砖、龙驹牌彩色锦砖、
韶关华兴水泥、茂名石化小桥牌防水油粘、红瓦、实德白色塑钢窗、透明无色玻璃、会所采
用东方仿木色铝合金门窗、多空红砖、加气轻质砖、为海混凝土、华漆预制混凝土污水管、
红叶PVC乳胶、永高PVC电线套管、天地预搅拌混凝土、顺达第三代防倒灌烟气逆止阀。

    
    图：中海怡美山庄与未来城轨和城轨站点的关系。根据规划资料，怡美山庄所在区域将
是龙岗唯一的有两条城市轨道线经过的区域，也将是唯一有换乘站的区域。

    上图为3#线，从东门老街到龙岗中心城，在横岗镇政府前设站。政府已决定在今年年底
到明年年初开始动工，于深惠路改造一起进行。

    下图为利用现有平盐铁路改造与未来的平南铁路改造线连接形成连接南山、龙岗、宝
安、盐田四区的深圳最长的轻轨线，与3#线形成立体换乘。

    如有需要使用图片者请注明出处。