■前注
5月18日,合正地产邀@房地内参 负责人@尹香武_半求 于中央原著营销中心举办了一场以《杰氏悖论:房熟阶段的再富理论》为主题的地产投资讲座,吸引近百位资深投资客亲临现场,与大家分享了一次难得的思想盛宴。
讲座上,@尹香武_半求 先生从“欧美与中国的兄弟分家传统差异,对现今楼市的基础性影响;大众土地矛盾心理分析,及共利建议;房熟阶段,如何再富的理论”三个方向展开议题,专题分析了楼市发展到今天的房熟阶段就如何把控常识谬误,在杰氏悖论基础上如何进行巧妙投资、再富。
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■续前:
十七、资本的回流与离散
我反对盲目投资,毕竟房地产已经到了成熟阶段;我也反对激进的投资,房价虽然没有到悬崖,但是个别产品、个别的区域已经出现了比较大的泡沫,所以我们要小心。我们先看两个趋势,一个是回流,一个是离散。
回流,早期我们买房子的时候以溢价为主,就是以资源稀缺为主。哪个地方的资源稀缺就买哪个地方。所以那个时候有一句口号,荒山野岭出豪宅,穷山恶水出豪宅。现在呢?现在资金在从郊外、郊区往城市回流,回流的重心就是城市的每一个节点,门户节点、交通节点、重要设施节点和聚集区,回撤到这些点上,因为这些点有效率的保证,这是回流。
回流是在同一个城市出现的状况,而在城际之间出现的状态,我们称之为离散。离散这个状况和高铁很有关系。大家想一想,自从中国的高铁成网以后,内地工资增长的速度就开始远远超过深圳,内地工资收入增长幅度比深圳快了,为什么呢?
因为时空关系改变了,内地原来低效率地区的效率提升了,导致的结果就是有些资金嗅到了效率的味道,这是离散。所以,我现在越来越感觉在我们转向内需、提升服务业的时候,有了高铁的辅助,内地的一些中心城市的核心物业机会慢慢的开始到了。但是房地产有浓烈的母国情结,我更想投熟悉的地方,不想跨地区管理,很麻烦。
十八、深圳现阶段的投资洼地是如何形成的?
我们很多人显然是有这种情结的,这时候深圳相对比较幸运。什么意思呢?早期,因为人为的观念,我们把深圳压平了,横向发展。后来把关一撤,城市必然恢复常态。这几年龙华房地产市场发展这么迅猛原因就是撤关,恢复常态。我们不要说从东西轴向转向南北轴向,深圳只是要正常化。
作为投资者你就要感谢二线关,因为二线关把深圳比较中心的位置空出来了,假设深圳没有二线关,你建了30年,你认为今天龙华还有这么多空地吗?早就没有了,早就发展完了。因为龙华跟最重要节点地区之间的距离只有5-8公里,蛇口到最重要的节点CBD要20公里,哪个时空距离更近?显然这个时空距离是更近的,所以龙华房子好卖,这是一个原因。
第二个原因。昨天有一个网友发微博,说车公庙的写字楼工业厂房的空置率高。听到这个信号,我进行过调研,车公庙确实空置率增加了很多。有几个原因:一是租金上涨过快,使得关外和中心地区的租金太有优势了;第二,在车公庙办公员工的生活成本太高了,快餐要比别的地方贵2块钱,租房子每个月贵400块钱,而这时候关外中心区有了综合优势。
比如说你在龙华办公招人会好招,因为在龙华租房子便宜,居住成本比较低,企业在这里招人比较好招。我们公司的行政总监给我讲过两次,说在蛇口办公招人不好招,一个原因是交通时间那么长,同等收入不会来,要给得太高公司有压力。蛇口公司往外迁的主要原因招人不好招。车公庙也是这个原因,大量的拆建,农民房越来越少,员工的生活成本提升,而有些企业的收入并不能同步提升,只有通过迁移来降低成本。比如迁到龙华、迁到坂田,迁到这些地方来降低成本,员工住附近,上班方便、成本更低,所以龙华、坂田这样地方商务的综合优势反而慢慢起来了。
十九、回流与离散对深圳投资布局的影响
你可能认为这些地方农民房很多,但是华为也在那里;你觉得农民房比较难看,但公司觉得综合成本降低了;你可能认为在龙华已经偏离中心区了,他觉得北站比较近、去机场比较近。就是因为这些优势产生了另外一个洼地,导致车公庙这样的地方,包括华强北出现了一定的空置。 这个信号说明,涨租的幅度要下降一点,不能再涨这么快了,这样导致那些有综合成本优势、交通优势的地方会先起来。
总体来讲,在回流阶段和扩散阶段,扩散对深圳并不有利,但是深圳非常特殊,深圳是一个新城市,深圳是原来有过人为割裂的城市,所以保存了比较多的位于门户区域的空地,首当其冲的就是龙华。龙华和香港的一个地方很像,原来的香港特首曾荫权就是发展那个地方起家的,那个地方有一个跑马场,叫沙田,非常相似。
从这个意义上来讲,深圳由于发展的特殊原因,还预留了一些类似这样的机会给我们的投资者,在别的城市是比较少的。从这个意义上来讲,并不是说今天身在龙华我们这样讲龙华,这个逻辑大家想一想。龙华的价值横向比起来我个人觉得还没有到,还有空间去体现,这是第一个层面的问题。
第二个层面的问题,我以前讲了很多,就是知识增量。在座各位愿意来听这样的讲座,你们在追求知识增量,在没有知识增量的地方房价起不来,最典型的在哪里?缺乏知识增量最典型的就是罗湖。这是相对来讲,不是绝对的。罗湖的知识增量使得罗湖的价值体现受到很大的压力。
二十、新增知识流量对投资的价值影响
罗湖两个特征,一个特征是早期来罗湖的人是同一个年龄段的人,他们进来,儿女出去以后罗湖出现了瞬间的老龄化,同一个年代来的,同时退伍,同时老龄化,罗湖是非常罕见的同时老龄化的城区。第二,到这个年龄段对知识增量有恐惧感,你老跟我讲新理论是有恐惧感的。比如说我们现在拉一个70岁的老人家在这里听课,他一定马上走了,你跟他讲杰氏悖论,关我什么事啊?他不需要知识增量,但是我们这个年龄段需要知识增量。
认为价值支撑最关键的、最主要的力量是知识增量。南山房价涨得那么厉害,而且还很稳固,原因在哪里?因为知识增量很丰富。现在福田、南山、罗湖通过价格轮岗把年轻人往外排挤,把公司往外排挤,知识增量的主体并不是院校,而是企业。如果车公庙胆敢再涨租,把企业排挤到龙华来,龙华的房价有可能超过车公庙,这不是不可能。原来我们哪敢相信南山“超罗赶福”?
原来南山的房子做广告做到罗芳村去了,“一路海风吹回家”;展销厅放到原来的南国影院那个位置了,也有放在华强北的顺电,现在看哪个南山的房子把展销厅打到罗芳村、打到华强北?不可能了,现在是别的地方的豪宅把展销厅打到华侨城去,从华强北到华侨城的转变就是知识增量兴奋点的转变,车公庙敢把知识增量的主体赶跑,就等着接纳知识增量的地方超过它,知识增量很重要。
我们今天通过杰氏悖论简要的分析达到了几个目的:一是我们眼界开阔一点,我们一方面要投资、要挣钱。另一方面要扩展知识面,我们要做有知识增量的投资客,这是一个。另外,我觉得我们做投资客要做有价值选择的投资客,我们挣了钱,我们经济上比较牛,但是你永远要知道比我们牛的是任正非这样的人,不是我们。如果没有这样的意识,你有一天投资会吃大亏的!
后将陆续整理提问环节……