■前注
5月18日,合正地产邀@房地内参 负责人@尹香武_半求 于中央原著营销中心举办了一场以《杰氏悖论:房熟阶段的再富理论》为主题的地产投资讲座,吸引近百位资深投资客亲临现场,与大家分享了一次难得的思想盛宴。
讲座上,@尹香武_半求 先生从“欧美与中国的兄弟分家传统差异,对现今楼市的基础性影响;大众土地矛盾心理分析,及共利建议;房熟阶段,如何再富的理论”三个方向展开议题,专题分析了楼市发展到今天的房熟阶段就如何把控常识谬误,在杰氏悖论基础上如何进行巧妙投资、再富。
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■续前:互动提问环节
一、东莞凤岗片区的投资价值如何?
提问:半求老师您好!我有一个问题向您请教一下,东莞凤岗很多大型企业进驻,而凤岗房产的价格却还是很低的。中集在那边投资1500亩地,将近100万平方米规模,万科也有几十万平方米的开发,我想请教一下,凤岗的地产对我们来说有没有机会?谢谢。
半求:关于凤岗有一句话比较粗俗一点,说凤岗是深圳的宫内孕,是不是听起来很刺耳?不是宫外孕,而是宫内孕,所以凤岗的房子对深圳的人有一定的使用价值。但我不认为它是最好的投资品,但是显然它是有使用价值的,是可以作为我们深圳人购房自住考虑的,因为比较近。机会有,但应该是属于底限机会,而不是顶限机会。
二、龙华片区的投资前景,以及选房的具体方法?
提问:半求老师您好!因为深圳有很多新片区在开发,我想了解一下龙华这个片区有没有前景,或者发展的情况怎么样,我想亲自去看一下,我看哪些参数可以看出发展情况怎么样呢?谢谢。
半求:这是方法论的问题,方法论我在内部跟同事说了很多,我在这里也做一个小小的交流吧。买房的方法论分两个层面,第一个层面就是你刚才问的,关于片区的选择、片区的估价,我要给它估值。比如说南山要“超罗赶福”就是一个估值的方法,知识增量也是一个估值方法,知识增量是比较全面的,很多人是不相信的,事实上又起很大作用。
1、价值三大维度
你碰到片区,我认为有三个维度是最重要的。第一个最主要的维度是时间维度,时间维度是什么带来的?是交通,以及配套集约度。要配合集约时间比较短,交通比较好,节约时间,节约是最重要的维度,因为投资就是经济,经济需要时间,最根本的就是时间。
第二个维度是空间,空间包括是否拥有能源资源?是否拥有自然资源?是否拥有空间范围之内能够利用的设施?这是空间因素。第三,人的因素,人的因素就是知识增量的因素,这里一堆的人,哪怕很富,但是如果他的知识增量到顶了你反而要小心。
如果这个地方的人不富,刚刚起步,但知识增量很可观你可能要打起精神上,不要看它的现状,光看现状没有用,光看现状一定是60岁的人最有钱,60岁的人挣了一辈子的钱,肯定是最有钱的。反而是知识增量取代经济,这三个维度跟钱没有关系,跟人、空间、时间有关系,通过这几个判断一个片区,这就是方法论。
2、选房方法论
第一个方法论是选房子,选房子各有各的路数,严格意义上你有你的路数。我说句实在话,我的路数我会这样想,如果你买房次数在两次以内的,你买房次数不多,那好,你不要挑一个你很震撼的房子,如果你觉得这个房子让你很震撼说明的是什么?说明你难以驾驭它,住在里面你会很暴躁。房子都有问题你要小心,无论什么房子都有大大小小的问题,你只有驾驭它,小问题你能够受得了。
如果你觉得很震撼,突然间把李嘉欣娶回家,你发现和那张照片差很远,你会很失望。如果你买房子只有两次以内,你最好不要选择让你震撼的房子,反而你一进去这样不好、那样不好,只要不是本质问题,这就是你的选择,这是一个。
第二,我建议很多人现在喜欢去抠户型,抠户型肯定有意义,但是你放心,你抠户型也好、抠价格也好,房地产企业这么强烈的竞争,他已经很详细用一堆人抠过了,你再抠有意义,不是很大。你抠什么呢?最好选择价值观。比如说这个房地产企业是这个价值观,跟你很像,管理的时候和你差不多,价值观很重要。
比如说这个企业比较稳重、比较低调、比较雅观,你恰恰也是这样的人,你住得比较舒服。而如果你是一个亮光型的人,你最好选一个亮光型的企业好一点,所有的东西你能够理解。一个亮光型的人住到亚光型的小区里头,啥都很低调,憋死你。如果你本质是一个很闷骚的人,住再一个亮光的小区,你会亮得晃,价值观很重要,当然这不是投资判断,而是住家判断,这个判断价值观是第一位考虑。另外考虑什么呢?考虑大规划,反而不要考虑户型。
3、买房吃过几次亏
我买房子吃过几次亏,我和大家分享一下,我写过微博发到网上。我本想买广场旁边,楼间距大一点,结果广场成了活跃中心,我又特别喜欢安静,他们整天吵;我想住楼顶很自在,没有电梯机房的声音,我的耳朵比较灵,我能听见又很烦燥;我想住独栋别墅,独门独院没人干扰我,结果蛇、老鼠也喜欢;你说靠湖边住挺好的,买湖边的房子看看水,你最后发现压根不看水,一睡觉拉窗帘,一拉窗帘就是5万块钱,因为你为了景观花了很多钱,最后蚊子还挺多。
种种之类的,你要去观察规划,而且我越来越感觉到住区里头采取必要的规划手段进行必要的隔离是对的。要有一些必要的隔离,原来在南山区蔚蓝海岸做了一些绿化的隔离,感觉很舒服,你们上去看,别墅组团和高层之间有必要的隔离,这样把每个功能区相互独立,减少各自的干扰,否则各自的干扰存在很严重的问题,这是第二个要求。
第三个落实到产品本身,建筑质量其实你也看不出来,防虫子才能看出来。看户型,户型个人所好,但一般来讲你最好听听行家的意见,因为你刚开始喜欢的往往最后用起来不好用,往往你觉得不能理解的布置反而很好用。
我举一个例子,某个知名小区,设计第一次去看你觉得非常好,但所做的一切都要出入整个客厅,代价有多高?你觉得很好啊,很爽啊,但所有的东西,比如说你在这边看电视,电视机在这边,你做任何事情都要穿越中堂,结果客厅的利用率严重下降,大家不愿意在这里看电视了,很别扭,因为看电视就是丑态毕出的时候,脚丫子架在茶几上,喝水水会掉在地下了,你干这个事情的地方,在那个地方不是老被人家穿越吧?第一次看你会觉得很好。当你选房、选片区,方法论简简单单说就是这样。
待续……