导读：
      ■城市中心区与总部经济
      ■总部经济的“聚变效应”
      ■总部经济的“裂变效应”
      ■福田中心区总部经济地位难以撼动
      ■【深圳中心】城核物业，财富的聚变
正文：

■城市中心区与总部经济

总部经济是基于经济全球化和信息技术快速发展，以及经济市场化程度不断加深而出现的一种新的经济形态，是中心城市以其独特的资源优势吸引企业将总部在该区域集结，而将其加工制造基地向具有一般资源比较优势的区域集中，使得企业内部不同组织结构与区域资源实现最优空间组合，这样不仅降低了企业的成本，增加企业的竞争力，同时还会对区域经济发展产生重要影响。

总部经济作为区域经济发展的引擎，一直被看做是一个城市竞争力的标志。在我国，由于区域经济竞争加剧，引进企业总部成为各大城市竞相争取的目标。目前各中心城市都在积极创造条件，吸引总部企业进驻，大力发展总部经济。据统计，中国500强企业总部，50%以上集中在北京、上海、天津、广州、深圳、杭州等10个大型城市。

从现象上看，总部企业是指企业高层管理人员所在的机构，是一个企业或集团的战略决策中心、投融资中心和行政管理中心。总部承担战略性决策并直接控制投资、融资、财务、人事、法律等经营活动，同时在企业或集团内部统一配置研发、销售、采购、广告等业务。总部企业可以是一个功能中心，也可以是多个功能中心的不同组合，可以说，非制造业的功能中心就是总部企业。

企业总部需要及时掌握市场动态，需要运用最新的生产技术和管理战略，以满足企业的学习和创新能力提升。因此，国内外大型企业在选择总部驻地的时候，倾向于选择重点城市的中心区。因为中心区一方面对企业的品牌和实力具有极强的昭示性，能够使企业赢得极佳的社会声誉，另一方面，中心区靠近政策决策中心，享有完善的市政配套和高效的行政服务，对各种资源产生极强的吸附力，具有丰富的知识流量和信息流量，有利于企业的创新，并获得更大的竞争优势。

■总部经济的聚变效应

聚变和裂变，本是物理术语。具体说来，聚变是指由质量小的原子，比方说氘和氚，在一定条件下（如超高温和高压），发生原子核互相聚合作用，生成中子和氦-4，并伴随着巨大的能量释放的一种核反应形式。而裂变则是一个大质量的原子核分裂成两个比较小的原子核，在这个变化过程中也会释放出巨大的能量。

中心区的总部企业也有类似于核聚变和核裂变的特征。总部经济对区域经济增长的贡献，除了表现在企业总部自身直接创造GDP的同时，还在于其通过带动相关产业的发展间接创造GDP。总部企业具有高附加值的特征，在某区域的聚集能带动该区域相关产业的发展，特别是第三产业的发展。

具体包括：由银行、证券、信托、保险、租赁等组成的金融服务业；由通信、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业；由会计、审计、评估、法律服务等组成的中介服务业；由教育、培训、会议展览、国际商务、现代物流等组成的新型服务业等，此外还包括房地产业、交通运输业、餐饮业、娱乐健身业等。这些产业集群，形成了一个健全的总部经济生态体系。

未来，在国家和地区之间展开的经济竞争，不限于孤立的产业之间，更多的是看产业集聚效应。总部企业作为产业集聚的初端，可以导致相关产业的衍生和集聚，从而实现该区域GDP的乘数增长，珠三角、长三角两大经济区域的产业集聚就充分证实了这一点。正如一位美国学者所言：“城市非农产业特别是科技、教育的高度集中和高知识、技术密集的特性，使得城市具有投资收益递增和加速度发展的条件，类似于物理学中的核聚变反应。”

■总部经济裂变效应

再来看总部经济的裂变效应。总部经济是在知识经济条件下诞生的，价值链分工理论是其重要的理论基础。从价值链分工的角度看，企业将其总部和加工制造基地实现空间上的分离，是企业内部组织结构合理、有效配置的结果，这是因为企业可以同时利用发达地区和欠发达地区各自的比较优势资源，在保证效率的同时，最大限度的节约成本，实现利润的最大化。

企业所创造的价值，实际上来自企业价值链上的某些特定的价值活动；这些真正创造价值的经营活动，就是企业价值链的“战略环节”。企业在竞争中的优势，尤其是能够长期保持的优势，说到底，是企业在价值链某些特定的战略价值环节上的优势。这个关键环节就是企业总部所代表的技术开发环节和售后服务环节是知识密集型或者是技术密集型的价值创造过程。

总部企业通过获得战略资源，提高综合竞争力，拓展市场空间，同时奠定坚实的品牌基础。具备这些条件之后，企业就能够进行品牌扩张，进一步扩大企业规模，提升市场占有率，使企业获得更多的边际利润。这就是总部经济的裂变效应。

■福田中心区总部经济地位难以撼动

作为总部经济的载体，福田中心区的地位无与伦比。今年上半年，福田区地均GDP和地均税收，都稳居各区之首。上半年实现本地生产总值1165亿元，同比增长9.0%；税收总额376亿元，同比增长7.5%，继续居全市各区之首。面对前海开发区崛起，福田总部经济依然保持稳中有升的竞争态势。

福田区上半年引进2家金融总部企业、2家世界500强投资企业，世界500强累计落户福田82家，投资法人企业141个。一批原有的总部企业将核心总部做大，在福田扎根。深交所营运中心、平安金融中心、招商证券大厦等在建金融总部项目将成为福田的重量级巨头。全美前50强、互联网技术商第一强思科公司和国家物联网南方检测平台今年相继落户福田。

福田是老牌的总部高地和金融中心，长期以来是承接香港和海外现代服务业的首选地。今后十年，香港中环+前海开发区+福田中心区将形成深港板块和珠三角经济版图的第一岛链，将成为一个互为依存，互为支撑的总部经济共同体。

按照前海的产业规划，2020年达到1500亿元，每平方公里GDP产出为100亿元。而福田2012年全区GDP达2374.24亿元，每平方公里的GDP产出为30.18亿元。按照目前9%的增长，估计福田GDP今年年底将达到约2500亿元，福田GDP领先前海有近十年的优势。由于福田中心区的先发优势和成熟的产业链配套，其总部经济的地位依然难以撼动。

■【深圳中心】城核物业，财富的聚变

总部经济的规模化催生巨大的高端商务需求，无疑将对福田中心区房地产产生巨大的刺激，尤其是包括写字楼在内的商业地产，更能够最先享受到总部经济带来的价值外溢，区域物业价值自然而然将被推升。从世界经验看，大城市CBD区域的土地价值往往能够达到整个城市土地价值的40%以上。例如曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额的53%，经济增长量占纽约市总经济增长量的82%。

基于以上认识，我们再来看像【深圳中心】这样处于深圳CBD核心地带的项目，好像被赋予了一层耀眼的光环。作为城核物业，往往具有极强抗风险能力。在2008年美国楼市泡沫破灭、次贷危机这样的极端情况下，纽约曼哈顿片区的房价非但没有下跌，而且华尔街的租金还上涨了22%。
   
由此可见，CBD是一个城市心脏，是经济的原动力，即便出现经济逆转的极端情况，对中心区的依赖性越强。目前，落户福田中心区的大面积租用企业以国内外的金融企业为主。进驻中心区对于企业来说，意味着对战略资源的占有，获得企业发展和市场拓展的制高点，在租赁中心区物业的时候对租金已经不敏感，因此布局【深圳中心】可以获得极高的投资溢价。