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国五条是房价稳定剂:合正5-18讲座速记7

作者:@尹香武_半求 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2013-07-08 13:22:30点击5308


■前注

5月18日,合正地产邀@房地内参 负责人@尹香武_半求 于中央原著营销中心举办了一场以《杰氏悖论:房熟阶段的再富理论》为主题的地产投资讲座,吸引近百位资深投资客亲临现场,与大家分享了一次难得的思想盛宴。

讲座上,@尹香武_半求 先生从“欧美与中国的兄弟分家传统差异,对现今楼市的基础性影响;大众土地矛盾心理分析,及共利建议;房熟阶段,如何再富的理论”三个方向展开议题,专题分析了楼市发展到今天的房熟阶段就如何把控常识谬误,在杰氏悖论基础上如何进行巧妙投资、再富。

现在分次刊登速记稿、仅供参考,未经严格审核,请阅读者自行鉴别。

■续前:互动提问环节

三、 “国五条”是房价的稳定剂

提问:半求老师您好!我想提一个问题,“杰氏悖论”作为一种理论,能不能用来解读一下当今的政策?如果可以,请半求老师用“杰氏悖论”解读一下“国五条”,谢谢。(鼓掌)

半求:我这个人非常不讲究形式主义,鼓掌这件事就免了。听、交流就可以了。原来搞活动的时候大家记得,台上摆一盆花,我是很反对的,后来不摆花了,后面挂条幅我也很反对,就不挂条幅了。我是不喜欢太搞形式主义的人,所以鼓掌就不用了。

1、“国五条”与中国分家传统有关

用杰氏悖论解释“国五条”比较好解释。我们希望“国五条”能降房价,想最后的结果是公平,让大家都有买房的机会,也成了平分制的分家传统。你想让所有人都占有资产,严格意义上这是有问题的。

记得我讲杰氏悖论的时候你好像还没来,我简单重复一下。分家传统有两个,第一个是欧洲的分家传统,欧洲分家传统系什么呢?长子继承制,我家里有一亩地,这一亩地就归长子,下面的儿子只能给长子打工,所以他们就有职业意识,骨子里都有职业意识,只是个别人当老板。

我们这里是什么?老大、老二、老三、老四都可以分田,所以我们的职业意识差,而且会形成很大的问题,这个游戏玩不下去了。一家两亩地分给两个人,每人一亩,这一亩地再分两个人0.5亩,再分0.25亩,这个游戏是继续不下去的。也就是说不平分这个游戏能玩下去,平分就玩不下去,这是分家传统导致我们的变化。

而分家传统导致的杰氏悖论的意义是什么呢?你想追求公平,就必须得付出比公平更高的代价。比如说效率会牺牲,现在“国五条”调控调到现在非常悲哀的一个事情是什么呢?整个深圳市的供应量下降,现在很多人还在幻想,龙华很多已经没有新房卖了,现在还有房子卖,很快了,现在很多人还不相信,新房子在哪里嘛?你们告诉我。

一调控企业缩小开发规模,企业预期不稳定导致恶果,深圳新房的供给下降,龙华面临供应很少的情况很快就会出现,这是什么?这也是杰氏悖论,影响公平、影响到所有人买房的权利,结果你要付出更高的代价,经济当中更高的代价就是损失效益。

2、“国五条”是房价的稳定剂

我举一个例子,看美国的调整是怎么调整的?经济差了跳水痛一次,我们不是,别跳,我们给你搭桥,搭到最后搭不下去了,但时间已经浪费了,美国已经调整完了。美国的调整时机很短,2年就搞定了,我们一调整10年,很痛苦的。

儒家文明传统有一个很讨厌的习惯,不尊重自发调整的威力,它总想摸一摸让你舒服一下,让你晚点死,有的就该早点死,有的企业就该早点倒闭,给它输血,让它不倒闭。

所以“国五条”杰氏悖论导致的结果就是效率下降,本来二手房可以提供供应,结果你要征所谓的税,搞得很麻烦,二手房就租,我不卖了,双向压缩。第一,把房地产企业的新房压缩;第二,把二手房的旧房压缩,深圳的供应就下降了。而这个供应下降带来的后果就是效率下降,效率下降表现在价格上就是付出没有必要的过高代价,是这样子。

所以 “国五条” 导致的后果是效率下降,导致房价的调整难以发生。大家想一个问题,如果李克强宣布房地产市场正常化,说不定现在的房价反而会出现松动,这个可能性占了80%。也就是说不调控了,房价下降的可能性大一点,调整了房价反而不下降了,一正常化二手房增加,发展商有预期。

发展商的预期不是预期房价上涨,只要预期降价能卖得动就可以了,只要降价卖得动就买地开发啊!现在是什么呢?调控到最后这个预期都没有,我降价你限购,房价是固定的,我降价也没用,这时候我一定要缩减。所以应该恢复正常化,取消调控,房价的自由调节反而会出现。现在的房价这么稳定,在座各位都是投资客,你要感谢温家宝。

四、龙华的投资机会在哪里?

提问:感谢半求老师下午精彩的报告,我有一个问题想请教一下。在民治片区梅龙路沿线,现在来看有七个盘同时在推出,其实这七个盘的价格都相差无几,如果我们用时间来看价格,假设时间过去5年或者10年,在这个期间里怎么看待呢?不用具体的价格,我们用百分比说一下也可以,这是第一个问题。第二,民治有一个深圳北站,深圳北站我到现在都没弄明白,半求老师您肯定明白,北站周围会不会影响或者导致向好一面的规划出来跟大家一起分享呢?

1、投资不是价格问题

半求:他不是问问题,而是考试,他是考官。第一个问题,龙华的空间有多少?我是这样看的,龙华目前还有一些空地,所以龙华目前这个价格压制得还是相对比较好了,如果要买龙华的房子现在应该下手了,我不建议再拖,2万多元/平方米值得买进。

至于5-10年的空间我个人有两个判断,一是如果经济不出现系统性风险,按照深圳的GDP,考虑到龙华知识增量的优势和城际的优势,我认为龙华的空间不小。现在龙华的均价,我不知道具体数是多少,假设是2.3万元/平方米至2.5万元/平方米,我认为整体价格到3.3-3.5万元/平方米是没问题的,这是不发生系统性风险的情况下。假设说发生系统性风险,我们按一年的租金和对应的年均可收入来比较的话,龙华的抗跌性相对会好很多。

投资这个东西我就举例子,网上有这样一种声音,觉得这个地方绝对价很便宜,所以我要去买。投资最大的忌讳,投资不是价格问题,如果你用价格判断投资你会失去很多机会。原来说你最好买小区的楼王,为什么?楼王涨价会更快一点。你买房子,如果前三年我会告诉你,你就买你买不起的房子,千万不要买那些你买得起的东西。

2、投资是相对价值问题

也就是说投资不是价格问题,投资是相对价值问题。如果是价格问题很容易出现错误投资。所以我个人的感觉,如果没有系统性风险,出现刚才所说的总投资回报率超过50%没有问题。如果出现系统性风险,考虑到龙华的优势,抗跌性比较强,而且在投资上来讲给出的价格信号比较明确,这是第一个问题。

第二个问题,关于政府规划。龙华民治片区的政府规划,他非要我说一遍,因为报纸上已经登过了,音乐厅、展览馆,中心区、商务区都在规划,深圳已经没有这么多成片的地方,必然会在那个地方有所规划的。

现在龙华民治片区的空地用来建住宅的不多了,明年的新房还有谁?没有几个,数来数去可能三个左右吧。在一个千万级别人口的城市,在中心的地方只有三个楼盘入市,很少、很少。深圳现在每一年入市的楼盘越来越少。

待续……


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