半求

                                               2005-01-03
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    〖时    间〗：2003年4月2日10：05~12：50
    〖天    气〗：阴，多云
    〖事    件〗：实地步行考查鸿威地产之“海怡东方花园”项目及鸿威已建成项目
    〖地    点〗：阳光带·海滨城以西、福滨庭院以东、高新南十路以南、万豪广场以北
    〖考查实录〗：

    3月30日开始正值深圳天气阴雨不断。4月2日，天气虽然依然没有放晴，但雨却已经停
了，所以将本来押后的考查行程提前实施。基于片区雄厚的产业基础和高新区人员的工作生
活特点，高新片区是自己从2002年开始就非常看好的片区，至今两年过去，如今已经有9个
楼盘建成或者在建设中，而一些高科技写字楼拔地而起，片区已经成为深圳西部最重要的写
字楼中心，今已非昔比。

    ■楼盘概况
 
    在片区相邻的三个小区中，海怡东方花园【与未来的商业核心区和地铁站的距离最
近】，地铁站和商业设施都在楼下。但离公园稍微远了一些，与海带城一样需要过条马路。

    楼盘与阳光带·海滨城之间是【三车道】，也就是一边一个半车道，这种设计手法原来
只在蛇口运用较多，那半个车道即可自行车使用，也可由汽车经紧急停靠，在保证道路的街
道感和机动车辆需要之间寻找到较好的平衡点，路上有【20路公交站】（火车西山到世界之
窗）。

    海怡东方花园（BOHO TOWN）西面道路为两车道的【高新南环路】，北面是4车道的【高
新南十道】，路边芒果树花儿甚旺，看来今年是个大年。而南面则与万豪广场紧接着，其间
为两车道的短路。因此，北面道路是该小区【主要的噪音源】，其它方向的噪音令人满意。

    海怡东方花园（BOHO TOWN）的容积率=80000/30000=2.70，是高新南片区楼盘中【容积
率最低】的，比海阔天空的5.12容积率低出近50%，这种优势是非常明显的。容积率=总建筑
面积/土地面积。这个指标说明的是小区单位土地面积上将承载的人口密度，是衡量居住舒
适性的最重要指标。

    小区有南、东【出入口】，人流主入口在小区西南角。

    ■步行测距

    由于此前已经步行测试过与各个主要节点的步行距离，因此此次并未重复，但将数据发
布供参考。

    从小区步行到【至滨海大道】及【滨海大道公共汽车站】需要约5～7分钟，但如果要到
海滨大道南的话，将不是很方便。

    从小区步行到【深南大道】测试结果是17分钟。

    ■工地考查

    小区东南角靠路一侧的【商业街】并不长，大约80米，未来主要的商业将集中在万豪广
场一侧。这些商业项目对于一个新片区来说，应该是个利好，而不是利空。目前商业街地面
还没有铺设完毕，室内装饰也正在进行中，统一的铝扣板，整齐划一，却不出彩，缺少一些
个性。

    不过商业街靠小区的墙壁全部用【天然石材贴面】，与绿化广场结合在一起，虽然目前
环境还没有完全出来，但依然感觉还是非常有味道的，绿化广场的12棵桦树（？）假以时
日，等待枝繁叶茂的时候，与中间的大古榕一起，将构成小区的门面。

    【入口广场】被发展商称为“东方广场”，目测面积约有2000平米，给人感觉是硬地过
多了一些，这估计与消防要求有关系，同时在10栋楼下设计了一个小小的水景，算是缓冲了
硬地过多的弊端。入口处的【大门造型】给人的感觉太空，不象大门反而象座桥，2排8根柱
子，上面是长形方条，横跨大约有20几米，如果不注意的话，还真不会注意到这个入口的庞
然大物。小区与万豪广场之间最近的距离大约20米左右，未来是一条连接东西的小道。

    而小区目前的【北门】（北面的大门）为临时施工大门，以后将拆除，造型很简单，就
是横梁和立柱。这门边上的一丛竹子长得可是茂盛，“不可食无肉、不可居无竹”或许有写
夸张，但竹子作为一种观赏植物和代表气节的植物，确实得到很多人的喜爱，

    1~6栋每隔4层楼设计了一个小型的【空中平台花园】。除开造型的椭圆行、以及屋顶的
自然采光长形窗给人以较为深刻的印象外，【会所】的设计和装修较为一般，外装修全部是
铝合金扣板，不知道是因为装饰没有完全结束的缘故，还是设计上存在一些疏漏，会所没有
眼前一亮之感。

    会所正在进行最后的装修和清理，音响厂家正在布置，二楼的扶手正在安装，说实话，
扶手做得实在不怎么样，木材选择也比较一般，而楼梯的护栏与香蜜山的类似，也是【粗放
风格】，香蜜山为这个可挨了购房者不少的骂。围着会所，种植了三棵大古树，其中以会所
东面迎向主入口处的最大，

    连接主入口处和会所小道的北面设计了【喷水景】，给人感觉与东方雅苑的入口处有点
神似，而墙上也是以天然石材贴面，颜色与绿化广场旁边的墙壁类似，会所内的业务员一袭
红衣，标准的世联风格，不过95%以上都是女将，其实想房子这种大宗消费，男性的形象可
能更值得信赖。

    会所南面，开了4口地下【车库通风采光孔】，铝合金支架已经安装完毕，估计未来将
用钢化玻璃覆盖封闭，【小区地势】是北面稍微低一些，而南面稍微高大约3米，在对于改
善过于平坦的单调地势有一定帮助。

    有一定值得一提的是，虽然小区有约3米的地势差，但在【无障碍通道】建设上还是比
较完善的，发展商以前的东方雅苑在解决架空平台花园与一楼的无障碍交通问题的时候，就
花了不少钱建设了无机房电梯。在本小区，比如10栋东面的北侧，就以回折设计，建设了一
条残疾人无障碍通道，同时，所有的步行楼梯都安装了阶梯灯。

    会所北侧的【游泳池】为蓝色马赛克，并未贴有图案，与该公司已经建成的皇达东方雅
苑、鸿景苑一样。喜欢丰富图案的购房者可能会有些失望了。游泳池西北角靠会所一侧有
【张拉膜】景观，好在接地装置与行人交通路线并不重叠，否则就容易发生羁绊事故了，
【工业速成景观】在深圳越来越大行其道，其实并非幸事。

    【阳台护栏】为加厚铝合金组成的，中间布置钢化玻璃，与蔚蓝海岸三期有点类似。
【内隔墙】14公分，【外墙】22公分，【屋顶楼板厚度】14公分，【室内客厅楼板厚度】为
11公分，这些数据都还是不错的。在建筑上，使用了【红砖】，而新型的【水泥加气砖】也
有使用，对于业主来说，红砖其实比水泥砖在隔热、辐射方面更有利一些，但竟然国家已经
将红砖禁止使用，发展商应该配合。

    工地的个别房间的卫生间内，有【小便味】，如何解决工地工人的方便问题，保证业主
户内的清洁，似乎应该要引起工地施工单位的注意了。

    提醒一点的就是，【电梯配件】堆放过于散乱，在10栋1单元的每层都有。多层及小高
层建筑采用广州日立NPH-900-CO105型电梯，而高层电梯在速度上要更快一些，以保证电梯
的垂直交通需要。

    【凸窗内净宽】达到记录的74公分，如果加上窗框宽度和外面预留的防水斜坡及鹰嘴，
宽读足足有81公分！这是高新区楼盘的最大值了，如果你愿意，可以直接在凸窗上睡大觉
了。凸窗类的【窗高】基本保持在1米88，采光面比例较大。

    在高层建筑内，施工人员正在倒【地梁】，厨房的地梁要比厕所的高大约30公分。厕所
和厨房都预先埋置了中央热水管系统，因此厕所并没有煤气管，减少煤气供气点，就意味着
减少安全隐患，这个思路是对的。

    高层的户内【净层高】为2米83，显得比较开杨，比那些2米6的房子的空间感要强出许
多，而小区南面两排的房子【净层高】为2米85，与高层基本一致。

    【挑高阳台设计上的创新】值得推广，一般地说，条高阳台都存在上下邻居之间的相互
影响，私秘性较差，而海怡东方花园的多层挑高阳台则在上下两户之间设计了一个面积大约
为阳台投影面积一半、宽度为阳台宽度一半的【中部孔板】遮挡视线，同时，在验收通过之
后，未来还可以将孔堵住变成全部遮挡视线的实心挡板。这个做法是目前市场上解决挑高阳
台隐私性最好的，同时由于上部遮挡板是空心的，阳台依然可【不计算面积】，发展商这一
点非常精明。 

    建筑【外墙颜色】为通体浅灰色，属于淡雅色，少了几分变化但倒也耐看。

    目前，小高层都在【内部装饰】了，首先是楼梯帖磁砖的工作进展似乎比较顺利，除少
数部位需要调整尺寸外其它地方基本很顺利，在二单元，由于上面设计了样板房，所以电梯
间、楼梯间已经早早完工，风格与东方雅苑和鸿景湾基本一致，平实，没有过多的花样。

    到了7楼以上，看南面的【景观】就已经比较方便了，虽然当时天气不太好，能见度也
不远，但深圳湾、后海、南山中心区也是清晰可见。在楼顶，安装了大量的【泛光照明】，
为了商业广告的需要，电费是少不了多付了，建议入住后立即拆除，免得光污染，尤其是顶
楼的业主可能要受到灯光影响，因为在阳台上方，几乎每家一个大灯。

    海怡东方的【避雷系统】设计有创新，一是将原来的避雷系统的一根钢铁扩展成小型护
栏，不但起到避雷作用，在平时也可以用来维护安全，楼顶也做了可进入式防水并做了磁砖
地面。

    通盘看来，在【建筑质量】上，应该说来自江苏的南京三建水平发挥是比较稳定的，空
鼓、麻面较少，同时我测量了10栋顶层的房子的客厅的层高，四个角在未抹灰找平之前高差
仅仅1.5公分，值得信任。但是，在10栋南面的无障碍通道的护边的施工却显得粗糙了些。

    【窗户通风面和空气通过能力】越来越受到重视，本盘大型的窗户一般在正面玻璃上开
了两扇窗，然后在侧面玻璃上也开了一扇窗，这样做的好处一是扩大了通风面，而且三扇、
两个部位开窗有利于形成内部空气流通的小气候环境，

    【窗户五金件】选材不错，非常实在，唯一的遗憾是转角处的铝合金立柱没有采用圆角
而是采用了方角的，虽然使用功能一样，但视觉上圆的还是舒服得多，不过那些大型的转角
凸窗设计成了【无框转角】，视野完整，而且钢化玻璃也确保了安全要求，

    给人感觉发展商在选择材料上功能的考虑比较周全，而感观的考虑上有不周到的地方，
典型的【“重用轻看”】，同时，从小区的游泳池、站拉膜速成景观来看，发展商做事比较
喜欢延续以前的成功做法。

    户内的【安全防护系统】将可视对讲和安全控制器整合到了一起，成了一体式，还是比
较方便的，免得家里挂的东西太多，具体效果没有试验过。

    管线包括空调水集中排放管都采用【管线外置式】，从建筑本体结构安全的角度，外置
式更有利，但影响了外墙美观，但权衡之下，安全第一，所以我赞成这种管路布置法。在楼
梯间，实行【电箱明布】，但控制开关则加锁，这样一来有利于业主核实用电量，比很多小
区的封闭电表的做法要好。

    高层楼楼下均是架空层，并设计了一条【鹅卵石小溪】，虽然溪流不长，但相信会博得
业主的喜欢，尤其是溪边的天然鹅卵石，甚是可爱啊。

    【地下车库】地面抹平已经完工，目前正在进行粉刷，地下工程规模较大，车位大约
500个（？），游泳池地下其实就是地下库，地下车库在游泳池西设计了一个从中心花园出
入的口子。

    【厨房卫生间防水】已经全部做完了，墙壁做了约40公分的防水，凸窗没有发现分次浇
铸的痕迹，【凸窗一体浇铸】的水平还不错，凸窗的板厚达到8公分，也不错。

    在【户型】上，7、8、9栋当然是小区内的最佳，一梯两户典型的板楼，并以9层的层数
带电梯，片区里是唯一的，其阳台宽达2米7，非常之舒服，客厅与餐厅形成南北通的态势，
而建筑由西向东的獭梯度布局，对于尽可能地避免噪音影响还是有一定效果的。然后就是
10、11、12、15、16栋，5栋9层带电梯建筑，一楼三户，比前者稍差，但采光通风也都不
错，1、2、3、5、6栋都是一梯四户，相对就要拥挤一些了。

    ■热点问题

    一、2#城轨问题

    关心2#城轨的人之多已经超出了我的想象，这几天的咨询邮件中也是如此。我还是这个
意见，关于2#城轨请参考《2#城轨对话录》： 
    http://www.szhome.com/new/zhutisq/fdchcomment/commentdetail.asp?
id=3248284&projectid=90000&count=72&feedbacksort=1

    这里就不重复了。

    二、小区垃圾站问题

    小区垃圾站是所有小区的共性问题，也就是说，无论哪个小区，都要有垃圾站，如果哪
个小区号称没有垃圾站，那这个小区应该是垃圾了。玩笑话。据向发展商核实，了解海怡东
方的垃圾站位于小区东北角，面积大约40多平，与小区红线近在咫尺，如果发展商愿意的
话，可以设计为围墙外。如果能够有绿化的保护就更好了。我曾致电询问此事，答复是围墙
外可行，并称将种植乔木，如果是这样的话，对住户的影响就很小了。

    三、西部通道问题

    有人咨询到西部通道对小区的影响。我想说的是，西部通道对于整个南山的影响，很多
人更多地将目光放在了环保上，其实西部通道对于南山的中心化，提高地缘优势是非常有好
处的。此外，西部通道的客流通道是经过未来的3#高速也就是现在的沙河西路，对于小区影
响可以忽略，但对于改善小区的出行条件却帮助极大。

    ■片区新动向

    总投资大约2800万（不包括地价）的【高新中学】也在高新填海五区动工了，建筑面积
超过13000平米，估计明年就可以开学了。  

    占地1600平米的【科技园公交总站】已经开始施工了，未来片区的交通将越来越改善。

    由于南山是深圳的经济产出中心，市政府一直极为重视，【海滨休闲长廊】目前正在展
示规划，受益最大的当然就是南山，而高新区有了高新技术、产业、学院、新区、海湾等多
重优势，也是不可忽略的一点。长廊增加了片区的卖点和优势，同时，由于长廊位于片区的
上风向，对于改善空气质量也有一定帮助。

    ■建成小区考查

    发展商已开发东方雅苑、鸿景湾名苑等五个项目，累计开发面积近30万平米，在2003年
深圳市单项开发企业资质排名中列第12位。

    由于大家对发展商认识不多，所以，看了一下发展商以前的项目，相信有助于增加对发
展商的判断依据。

    发展商此前主要的项目就是皇达东方雅苑、鸿景湾花园，由于两个小区都已经建成，所
以无法房子内部考查，只在小区内粗略看了一下，只有一些表面认识，这一部分，将重点以
图片来展现真实的现场，就不多加笔墨。

    2001年的时候，本人在福田楼盘购买指数大全中，将东方雅苑排列在全区的第三位，就
目前的入住情况和三级市场的表现来看，入住率非常高、转手价格也普遍有了一定程度的涨
价，租赁价格比相邻一个楼盘高出了20%以上，应该说没有辜负期望。

    东方雅苑有深圳最大的三层架空、两层绿化平台的立体园林设计，尤其是有架空平台上
的回填土厚度的保证，所以在5楼的架空平台可以看到种植了不少乔木，同时起游泳池设计
在了5楼架空平台，小区园林有小孩游乐场、有篮球场，有纱池、游泳池，在5楼还有缓跑小
路，不过提醒一下，在游泳池的入口处，一些沙岩已经破损，需要及时维护了。

    鸿景湾的规模就小多了，园林加起来也就5000平左右，没有什么好说的，只是楼盘前方
的张拉棚与海怡东方花园、东方雅苑的基本一样。各个小区管理比较不错，安全检察严格，
但人性化上还需要加强。

    ■片区简况

    关于片区的一些情况，在做阳光带·海滨城的考查流水帐时，其实就已经做了介绍，这
里就简单重复一下，给有需要的人做个参考。

    虽然自己比较看好片区的未来，但片区目前的劣势也值得购房者加以客观评估。尤其是
【住家型消费配套】少，表现在目前公共交通不便、配套还不完善，生活的方便和舒适度有
很大影响，受南山中心区竞争较大。   

    高新技术园区是深圳经济最活跃的区域，五大国家级科技园之一，也是全国单位面积产
值最高的高新区。2002年国家级高新区中面积最小的深圳高新区产值达到719亿，成为最流
金的土地，比上年增长14％，占广东省各高新区当年工业总产值总和的近50％，高新区面积
只是深圳市2020平方公里的0.6%，而产值却占全市的20%，高新技术产值占全市高新技术产
品产值的45%。每平方公里产值达到62.5亿！

    片区地理位置、人文环境不错，住宅集中规划在高新南区，由于有深圳大学、虚拟大学
园、深港产学研基地、清华研究院以及众多IT企业，是深圳教育体系最完备的区域，代表深
圳最高水准的智力产业、智力企业、智力机构基本都集中在此。 还有两院院士活动基地、
企业博士后工作站和国家重点实验室、专家公寓，称这里为深圳最具学院气氛的片区一点也
不过分。深圳足球俱乐部一队训练基地将迁移到南山高新区，这里的人文气息更浓厚了。

    尤其是高新南区，联想研发中心、中兴通讯已建成厂房及办公楼、创维数字研究中心、
深圳清华大学研究院、深圳威新软件园（原赛博韦尔软件产业园）、深圳国际技术创新研究
院、深圳创新广场、中国科技开发院新产业孵化中心楼、迈瑞研发大楼、深圳国家电子技术
应用工业性试验中心、德维森研发中心、桑夏研发中心大夏、TCL工业研究院大夏、沃奥国
际、思创集团大厦、中电照明大厦、深超半导体生产厂房、万德莱研究生产中心、方大集团
科技中心、飞亚达大厦、富诚科技大厦、飞通光电研发大楼、曙光计算机大厦等公司的大楼
组成了深圳最具现代气息、最具个性、最具有规模的现代化建筑群，也是深圳智能化水平最
高的建筑群集中地。每一栋建筑就是一道风景，而每一栋建筑都预留了不小比例的绿化面
积。

    在国土局规划文本中，以“园林式、安全、高效的集教育、科研、产品试制、孵化于一
体的电子、信息产业区管、公办、展览、金融贸易、居住综合区”来定位片区，这里住宅规
划占地为26万平方米，建面78万平米，7000户、3万人居住规模。       

    总而言之，这里是一个优点特别突出，缺点也明显的片区。现在只能等待随着高新南区
的发展快一些，只要片区发展起来，缺点就将缓解。
   
    ■建筑用料

    绿锋电工开关及插座、泰盛PVC污水管、南京康达电气控制箱、鹏基龙电入户及防火
门、奇丽牌水泥、华歧消防水管、高板6厘钢化玻璃、阔兴通体玻化砖、深圳新宏远电子器
材公司电力线、CROWN暗座、APKTE安全数据采集线、金龙羽电缆、圳辉混凝土预制污水暗接
管、深圳市政总公司新源预搅拌混凝土、入户门采用进口AB锁（工人使用过的锁可以废除，
避免要更换大门锁）、德国ROTO窗把手、中央热水系统……

    
    图：以此图做首，是因为这个创新在挑高阳台大行其道的时候，这个创新值得大力推
广。