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投资分析
领衔深度城市化:大补大吉,万科麓城

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2013-07-11 11:58:23点击3173


导读:
        ■你,深圳的第一站,是哪?
        ■罗湖:价值低触底高反弹,低开高走渐次向好!
        ■布吉:与罗湖捆绑发展,深度城市化的起点
        ■布吉:改善型需求最旺区域
正文:

■你,深圳的第一站,是哪?

30年前,怀揣着深圳梦的青年们像潮水般涌入深圳。当时的深圳为罗湖马首是瞻,罗湖的辉煌风光,在20世纪八九十年代可以说是一时无两。罗湖是深圳的金融中心,有深圳最好的学校群;有深圳客流最大的商圈东门;有密集的地铁起终点;“一半山水一半城”的生态环境、毗临港澳的地理优势、独特的城市文化、改革创新传统等。而罗湖的高门槛是这些创业者们望尘莫及的,与罗湖无缝对接的布吉即成为了他们进入罗湖的门户。现在深圳的中坚力量大多出自布吉。

布吉可谓是首批深圳人人生的“起点”!1980年至1998年近20年时间里,布吉从一个1万多人的农业小镇,发展成为一个拥有40多万人口的“广东经济第一镇”。2005年,布吉的GDP和人口规模分别达到了272亿元和120万人,2006年,布吉实现工业总产值998.15亿元,税收达到90.31亿元,在深圳市街道税收中连续多年位居第一,当时,这个经济总量和人口规模与内地一个中等城市已不相上下......

30年间,罗湖与布吉荣辱与共,一同经历了高峰与低谷,随着罗湖“十大旧改”与布吉区域改革的推进,两区的经济、文化、科技、居住等进入第二次革新阶段,成为领衔深圳进入“深度城市化”的两大片区。

随着“深度城市化”的发展,众多改善型客户的涌现,使得万科打造的万科·麓城引发关注。其为45万㎡品质山居物业,位于布龙路与吉华路交汇处(地铁5号线上水径地铁口),隶属银湖山系豪宅血脉,华为科技城、西部文化城千亿配套汇聚,坐享2500亿大罗湖规划利好,是罗湖与布吉“深度城市化”革新的产物。因为万科·麓城,布吉再次成为了深圳人居的新起点。

■罗湖:价值低触底高反弹,低开高走渐次向好!

在深度城市化之前,罗湖正处在价值触底的阶段,区域的可供开发的土地资源已经殆尽,呈现发展疲软,同时,罗湖还面临“老龄化”问题,这在活力十足的深圳十分罕见。罗湖,于外经济态势疲软,于内消费能力低下。罗湖在当前的城市格局下,价值已经触底。

旧改拉开了罗湖深度城市化的序幕,也成为了罗湖触底反弹的有力契机。据悉,在未来5-10年,政府将投资2500亿元打造新罗湖。同期启动10大旧改项目,旧改面积是1400多万㎡,再释放出1500万㎡新生土地用于深度城市化建设。城市的旧改不仅是一个更新换代的过程,更是让有限的土地最大化升级利用的过程。

未来,新罗湖将成为“四城一镇”格局,“四城”即金融城、万象城、珠宝城、工艺城,“一镇”是大旺创意产业园。金融城是蔡屋围和地王片区;珠宝城是水贝这个片区;工艺城在笋岗,包括笋岗家私、物流、汽车相关产业。随着清水河(将成为全国最大的工艺品销售市场)、笋岗(将成为亚洲最大豪华二手车市场)等大型旧改打造,区域将迎来新一轮价值腾飞。

当实际价格低于实际价值,跌落到一定的价值底线以后,就开始反弹。一般能有这种持续反弹的时候,都会伴有利好出现。罗湖未来发展,只有上升空间,所产生购买潜力也是巨大的,引发罗湖“洄游潮”。同时,罗湖的溢出效率,首要的方向即使与罗湖一体化的布吉。

■布吉:与罗湖捆绑发展,深度城市化的起点

根据布吉市政府的规划,布吉被纳入到新的组团中,将成为深圳中部综合组团和中部物流组团的重要组成部分,地铁3号线的开工、深惠路的扩建、布吉新客运站的建造,推动布吉城市化的进程。目前地铁3号线已建成通车,宽达8米的绿化带,沿线的绿化、美化将使地铁经过龙岗的9公里成为风景走廊。

而深惠路经过改造后,更名为龙岗大道,改造建设以第二条深南路为标准,并且超过深南路目前的档次,达到双向6-8车道,路幅宽度达70米;布吉新客运站更名为深圳东站,于2013年1月1日投入运营,是深圳市“两主三辅”中重要的综合客运枢纽。凡是经广深线南下的列车要经过深圳东站才到深圳站,并且深圳东站将开行深圳至惠州方向的城际列车,旅客并可以经深圳地铁布吉站转乘地铁龙岗线和环中线。交通辐射力度大大增强。

再加上,旧城改造、综合治安管理、石芽岭等公园的建造、大芬油画村等文化产业的崛起,将一步步改善布吉的城市面貌,提升布吉在全市的形象与地位。近10多年来,布吉以每4-5年经济翻一番的势头高速发展。

■布吉:改善型需求最旺区域

布吉的居住环境,由于年代久远,暴露出许多老旧、车户比严重不足、配套不足的房屋,这些房屋已经为现代化的楼市所淘汰了,已经不能满足现代人的生活所需,亟须汰换。这其中就蕴藏着相当多的改善型居住需求。

由万科、佳兆业等龙头房企所牵头的居住改造项目,极大提升布吉的居住价值。万科更是将29年深圳的房地产开发经验应用到布吉万科•麓城项目的打造上,这不仅对于布吉本地居民具有相当大的吸引力,同时,随着布吉整个片区的崛起,各项配套全优最新升级,且还处于全市价格洼地,对于深圳的置业客户来说,也极具诱惑。

万科•麓城占地面积165003㎡,总建筑面积455179㎡,容积率2.7,分四期开发。一期共8栋高层住宅,总户数约1227户。主力户型为约71-138㎡私密山宅,引入1.5卫人性化设计,将如厕与沐浴巧妙分离,大幅提升卫生间实用功能。据了解,目前一期已有一栋封顶,全部为万科品牌装修交房,预计2013年8月开放营销中心。

万科麓城


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