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投资分析
给千万元级投资客明码首荐:成都·星光天地

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2013-07-12 13:19:27点击2895


导读:
  ■主干道体验式商铺,成商业主流发展趋势
  ■消费之都,休闲之都:占据先天商业优势
  ■城东黄金占位:城东1.5环、府青路封面、三大商圈辐射
  ■协信•星光天地:年租回报率32%,最强商业平台!
正文:

■主干道体验式商铺,成商业主流发展趋势

成都房地产市场,住宅市场与商业市场有明显分化。住宅基本以东、西、南、北各区的固有共识,给予市场对价。而商业市场,尤其是商铺,主要是以商圈、大道为参考标准。核心商圈、主干道边的商铺,租金表现好,非核心商圈、次干道商铺,表现较弱。前段时间,在考察成都协信•星光天地时发现,成都核心商圈、主干道商铺,十分畅旺,罕见呈现零空铺现象,同时租金堪比广深等一线城市。

成都有几个热门商圈,如春熙路商圈、建设路商圈、科华路商圈,基本围绕着主干道发展。据悉,近几年,租金不断攀升,高企的租金甚至导致很多商家望而却步。数据显示,2012年上半年成都各商圈的租金均继续呈现小幅上涨趋势,普遍上涨3%-5%,春熙路商圈涨幅更是达到了5%-8%,由三年前的800元/㎡到如今的2000元/㎡。而建设路商圈商铺租金已然飙至500元/㎡。

科华路商圈的转让费也是让人唏嘘不已。一个40平的临街商铺店面,转让费7万,租金4000元/㎡•月,棕北和棕南很多店铺的转让费已经在10万左右了,租金价格一直在涨。观察发现,这些商圈租金的畅旺,有一个共同特征,即基本面向主干道,体验式,交通便利,人流集聚,周边城市发展建设快,政府重视。因而,主干道体验式商铺,成为主流发展趋势,为成都最抢眼、最火爆的商业载体。

■消费之都,休闲之都:占据先天商业优势

相对其他城市,成都原本就具有先天优良的商业优势,是历来的消费之都。群体消费意识强、休闲饮食文化重,随城市化发展进程的加速,对商业的依赖性越来越强。事实上,成都骨子里比广深等一线城市更加都市化,更具消费意识与休闲习惯。在此背景下,商铺作为承接商业活动的载体,自然受益最大。

其中,商铺投资可遵循的规律,基本是以下几条。一是考虑商铺本身的地段优势,人流到达性高的主干道商铺强于次干道商铺;二是考虑投资汇报,投资回报高的商铺强于回报率低的商铺。而准成熟区域,良好的区域规划前景,强势而稳定的周边消费力,成为考虑商铺投资潜力的最重要指标。以此指标考量,选择商铺可以提升投资安全性。

在成都,春熙商圈是传统的商圈,被奉为“铺王”,是成都最热最成熟的商圈。然而近几年也慢慢出现“商气东移”的现象。一方面,虽然人流量大,但商家的档次却不高且品牌都较为大众化;另外,商业同质化、消费体验逐渐降低也是春熙路目前存在的问题。而随地铁2号线建成通车,高端城市综合体的建成使用,直接使城东的红星路成为人流集散地。

■城东黄金占位:城东1.5环、府青路封面、三大商圈辐射

过去大多数人逛街购物还停留在春熙路商圈,而至地铁2、3号线建设,城市综合体云集并投入运营,还有对红星路步行街进行的改造提升后,红星路商圈已变身为春熙路商圈的重要“中轴线”。事实上,地铁的改善拉动,体量大、业态高端的城市综合体的投入使用,已撬动整个春熙路商圈商气逐步向东扩展。

其中,成都协信中心•星光天地位于城东RBD休闲商务圈核心、处于红星路商圈东部,紧靠府青路,作为主大道物业,人流/物流运输方便,受益最大。就地段而言,协信•星光天地坐拥城东1.5环,紧邻建设路繁华商区,占据城市核心;就交通而言,距市中心仅3.5公里,车行5五分钟,距一环仅2分钟即可到达700米,四通八达,地铁4号线距项目仅仅800米,与中心紧连,交通十分便利。

其中,因项目紧邻府青路,属于三大商圈(红星路商圈、建设路商圈、“北改”商圈)的中央交集地带,通往任一商圈路程、半径最短,受三大商圈直接辐射,而红星路商圈对城东辐射影响最大。基于项目紧靠主干道府青路,以西一路直抵春熙路,快速与中心繁华对接,可谓城东最黄金地理位置。

■协信•星光天地:年租回报率32%,最强商业平台!

由此,当主干道核心商圈春熙路租金已达2000元/㎡,建设路商圈500-1000元/㎡时,同作为主干道核心商铺的协信•星光天地的商业对价不容小觑。就协信•星光天地的地段、交通、商圈辐射、城市建设、政府规划等而言,理论推算其未来三年租金表现将在500元/平左右,而今项目55-340㎡金铺,买一层得三层,实得均价2.8万/㎡起。

以均价3万/㎡计,协信•星光天地未来投资回报率为=(500/800*12)/3=20%~32%,即不到四年即可回本,在目前成都火爆商业势头下,未来租金变化,或许更将超乎我们的想象。事实上,除地段、交通、规划外,商铺自身产品素质高。协信•星光天地所享城东最具立体价值平台,以高端住宅、五星级酒店、五星写字楼为依托,写字楼通道可直接通往酒店无缝连接,高效便捷。如今,“希尔顿”已成功签约,为城东首家,增加区域影响力,填补稀缺性及增强客户购买信心。

其外,星光天地步行街拥有超过3000㎡的商业广场,主商业街长达280米、核心商业街长达180米,商业街同时拥有7部电梯和2个步梯组成的完善交通体系,以及长达125米的成都工业文明墙,设有较为开阔的公共景观广场或水景广场。体验、互动、舒适性增强,有利人群集聚。商业动线连贯,适合中大型餐饮、娱乐等业态,针对人群广阔,展示面好,也将受到最大关注。

同时,项目实现“超级赠送率”,规划“跃层、庭院、露台、屋顶花园”四大建筑特点,使客户拥有超高得房率。跃层商业赠送:商业街1层、2层为跃层,挑高6米买一层得两层;庭院赠送:商业街1层赠送庭院;地下室赠送:商业街1层赠送产权式地下室(3.9米层高);露台及屋顶花园:商业街3层赠送超大露台及屋顶花园。

成都协信中心·星光天地


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