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行业观察
象形投资是误区:合正5-18讲座速记8

作者:@尹香武_半求 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2013-07-12 13:54:36点击5485


■前注

5月18日,合正地产邀@房地内参 负责人@尹香武_半求 于中央原著营销中心举办了一场以《杰氏悖论:房熟阶段的再富理论》为主题的地产投资讲座,吸引近百位资深投资客亲临现场,与大家分享了一次难得的思想盛宴。

讲座上,@尹香武_半求 先生从“欧美与中国的兄弟分家传统差异,对现今楼市的基础性影响;大众土地矛盾心理分析,及共利建议;房熟阶段,如何再富的理论”三个方向展开议题,专题分析了楼市发展到今天的房熟阶段就如何把控常识谬误,在杰氏悖论基础上如何进行巧妙投资、再富。

现在分次刊登速记稿、仅供参考,未经严格审核,请阅读者自行鉴别。

■续前:互动提问环节

五、象形投资是误区

提问:半求老师您好,请问一下东海国际和那几个豪宅的房价都是10-20万元/平方米,以后这五年还会不会带动周边的房价?您认为五年后的趋势怎么样?

半求:东海的房价新闻报道是有问题的,老拿最好的单位来说房价,所以新闻存在很大的腐败现象,这个腐败不是经济腐败,而是信息腐败,认为房价已经29万元/平方米了,你可以标到92万元/平方米啊,只有一套又不想卖。

我不记得是哪一年,也是讲座,那时也有很多人在场,我说深圳都市豪宅出现10万元/平米的历史不会远,但我说的是三年内,现在比我当时的预期还乐观一些。现在出现的深圳都市豪宅,很多优质的都市豪宅价格都快速的往这个目标逼近。

这些都市豪宅价格的出现对周围有没有刺激呢?有刺激,肯定有刺激。但并不是所有的人都能够从时间、空间和客户的角度去评估价格,他一看别人8万元/平方米、9万元/平方米,10万元/平方米,我这个房子才2.3万元/平方米,所以我应该卖3.2万元/平方米,都这么想。

但严格意义上来讲一个都市豪宅可以和贫民区一路之隔,价格可以反差很大,所以还是要按时间、空间、人物这三个维度去评判房价。如果我稍微霸道一点说,如果经受过投资知识的熏陶,你切不可以为这个地方卖8万元/平方米,这个地方就必然涨价。这个想法就像我们的汉字一样是象形文字,你那个是“象形投资”技术,投资不能“象形投资”。

六、“空间经济流量化”的悬念

提问:半求老师您好,听了你的讲座我觉得挺有帮助的,我还想再问另外一个问题,就是现在的住宅受国家控制比较严重,可能有一些限制。我想问一下商业地产和写字楼方面的情况,三个比较起来。写字楼现在空置率比较高,商业地产也会受到电商和其他的冲击,半求老师,以您的眼光,5年以后再回过头来看现在,我们应该在哪方面投资更好?更具体在哪个区域投资更好?请您横向比较一下。

1、房地产未来20年最重要影响因素

半求:我最近在好几个渠道透露了这样的消息,我认为我从事房地产行业研究以来,我的第二重要的考虑、第二重要思考的是空间的流量化。关于这个我想做非常小众的讲座,但没有这么多人。我想筹办这样的讲座,在那个讲座上我把空间流量化系统的梳理,包括未来不动产行业出现的投资流向、机会,包括特别大的变化,我在那个论坛上会进行一些披露,比较详尽的披露。

因为以前比较重要的思考都是通过一些类似于这样的场合发布的,我想体验一下小众的交流。因为我退休以后要去大学当老师的,现在接到两个大学兼职的聘书,我在做一些准备,当然我还没有那么快退休。我想慢慢体验一下,如果人数不够就撤销了,人数够就办,但具体的细节没有出来。

我透漏一小点,因为你这个问题涉及到空间流量化非常、非常重要的思考。第一,住宅导致资金的流动,确实是一个原因,但不是最主要的原因。利率、调控、限购都不是最主要的影响因素,房地产未来的20年,乃至于30年最重要的影响因素是空间经济流量化,这是一个。
 
关于商业地产分两个讲,一个是写字楼,写字楼市场我当时委托我们同事写了一篇文章,用了西方式的标题,最华丽的坟场。因为什么?我想用最刺激的字眼,让持有过多写字楼的人要考虑调仓,调整一点,有人听了这个建议进行了调整。接下来这几年写字楼的风险和机遇都存在,我自己公司购进了写字楼,但我不并认为整个写字楼市场是安全的,写字楼的风险很大,因为变化量太大,5年会有好几千万平米。

2、写字楼的投资租金是第一考虑

而且来了一个华东的领导,华东区喜欢到处搞总部基地,华侨城的南部、原来中心公园的地方规划为超级总部基地;后海、高新区、前海、龙华民治片区,还有所有的旧改都在搞写字楼,还有深圳特殊的城市结构,原来的工业区现在成了好地段也被改成写字楼,这时候对于租金的增长是有风险的。

写字楼的投资租金是第一考虑,写字楼只可以投资扎堆的甲级写字楼,又扎堆、又甲级,这样有一些单位是硬需求,和价格没关系,只要进来就要在那些地方,这样的你可以持有。写字楼的小户型,过小的户型不要持有,过小的户型就是买来注册的,现在注册商事登记制度要改革,注册又用不着了,你拿着小的办公楼就是找死,所以要买写字楼就买大的,买扎堆的、核心的,目前还存在一定的机会,但是机会也很少。

商业我已经讲了很多,商业收获多的也很多,2009年的时候开始入市,而且这一波的商业比搞住宅的舒服一些。这一轮也有人犯错误,我有一个算是比较好的朋友,他2009年的时候听说商铺很好,他到宝安一个很偏的地方买了特别便宜的商铺。

商业是扎堆的,而且一个城市的商业不会超过5条,你就在5条里面挑,别的地方叫你去看也不要去。所以商业的变化我就简单说这么多,大家记住一点,空间经济流量化影响非常深远。马云宣布不当CEO的时候,第二天我就写了一个微博,我说马云对房地产界的影响就带来空间经济的流量化,而这个影响非常大,既给我们创造了危机,也给我们创造了机遇,我想留到下一次非常正式,让我享受一下更神圣的感觉我们再来讲,好不好?

七、关于投资品种的选择

提问:半求老师您好,我是资深求迷,已经关注您的论坛和一切的信息长达十年了。我现在要问一个跟我切身相关的问题,我在今年年初的时候在龙岗投资了一套不限购、不限贷的小户型,虽然投资的金额比较小,但我一直判断不是特别清晰,仅仅是因为它不限购,所以我想问一下半求老师如何看待龙岗中心区的价值和未来潜力的?谢谢。

半求:因为我没有具体知道个盘的信息,也不知道具体是哪个楼盘。

提问:我直接告诉您,保利·上城。

半求:不是那边最好的选择,位置稍微差一些。房地产投资的弊端就是周转率会低,流动性会差一些,但总体上来讲保利·上城我没记错的话带装修,比较省事,我觉得不要太担心,但不是最优品种。

如果我是你的话,我会怎么选呢?我会调仓。比如说我反而会调到,你说具体楼盘,搞得我有心理障碍。我说一个事给你听,最近半年公司除了入了一个比较大的写字楼以外,我个人只买过三套军产房,你就知道我的意思了,因为我想追效率,军产房的价格我不去追,我给朋友住都是划算的。

待续……


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