导读：
      ■后海半岛最后的纯粹豪宅住区
      ■片区价值简析
        一、实业支撑片区价值
        二、中心西移，商务西移
        三、豪宅生态已发生改变
        四、后海住区，深圳“滨海城市”真正定义者   
        五、纯粹住区 少壮派势力范围
      ■配套简析
        一、教育设施
        二、医疗卫生设施
        三、文娱体育设施
        四、交通配套
          1、主干道
          2、轨道交通
          3、交通站点
        五、景观配套
          1、山、海、河、园叠加，最佳城市风景线
          2、区域绿地超800万㎡，公园多达7个
          3、流连于沿河景观休憩长廊
          4、人车关系最佳的道路系统
          5、五大公共开敞空间，6.3公里国际滨海长廊
        六、商业配套
          1、全骑楼设计  特色风雨连廊
          2、后海中心区，醇熟生活大城
      ■“后豪宅”时代的“少壮派”思维
        一、后海片区最后的纯粹豪宅
        二、“岛国心态”推高后海房价
        三、“后豪宅”时代的“少壮派”思维
正文：

■后海半岛最后的纯粹豪宅住区

恒裕滨城位于招商东路与后海滨路交汇处，地处深圳湾南区最核心地段，东、南临近深圳湾，北面毗连南山区RBD中心，紧邻香港西部通道，是深圳湾口岸进入南山及福田区的必经之地。项目距南山生活文化中心及蛇口中心皆不到2千米，距深圳高新产业园区、蛇口商务区约5千米，配套完善、生活便利。

恒裕滨城总占地面积约47812.1㎡，总建筑面积约308557.84㎡，一期的容积率3.8，绿化率35%。由12栋22-31层高层建筑组成，以招商东路为界分南北两区，南区主力户型是113-165㎡三到四房，北区主力户型为200-400㎡四房及复式，全板式设计，户户南北通透，全部精装修交楼。

甄选上等建材，西门子、汉斯格雅、科勒等国际一线品牌精装，以超越于传统精装理念的人性化人居精神打造精致、优雅的格调生活。二期主力户型为180㎡以上纯粹奢享大宅，超高层板式设计，当仁不让成为湾区地标。

恒裕滨城是后海湾区最后一个大规模建筑群，地铁连体大型豪宅小区，雄踞后海湾区核心地带。一层为高端商业，荟萃一城繁华，坐拥世界潮流，品味前沿时尚，成为湾区的居住中心、商业中心、休憩交流中心，是深圳最后一个大型滨海高尚豪宅区。

■片区价值简析

一、实业支撑片区价值

深圳特区发轫于南山蛇口，当年蛇口率先提出“时间就是金钱，效率就是生命”的口号，励精图治，开拓进取，开创改革发展历史之先河。《中国企业家》杂志试图挖掘平安、中集、招行、万科这批企业的共同基因，给它们和它们的领导者的定义是：“蛇口基因”。这些企业和人物与蛇口都有一定的渊源。

有人从蛇口系企业的生命迹象中，推导出了“蛇口基因”的八个重要特征：敢为天下先；宗教般的企业精神；一切因势、因时而变；固守核心价值观，不做机会主义者，基于此的执行力；专业创造价值；务实的理想主义；学习力，作为一个组织的变革能力；强烈的危机感。

因此南山发展到今天，已成为深圳实业最牛的一个区，也就是顺理成章的了。2012年，南山全年实现高新技术产品产值3350亿元，增长11.1%。体现自主创新能力的发明专利申请量和授权量分别达到12608件和5491件，占全市的39%和41%。体现盈利水平和竞争能力的工业增加值率达到37.5%，高出全市平均水平13个百分点，科技进步贡献率达到70%以上。国家级高新技术企业达到996家，海内外上市公司达到103家。

接下来这几年，除了以宝能ALL　CITY为首的中心路街区将引领深圳湾繁华之外，后海总部基地也会在集中建设后大爆发，成为湾区最具看点的重头戏。   据政府相关部门透露，目前后海金融商务区已有12家大型企业总部入驻，是名副其实的总部基地。这些在建中的后海总部基地将在未来两三年内陆续投入使用。有业内人士表示，两三年后后海中心区将与相邻的高新区填海六区成为整个深圳经济新增长极，后海将成为总部企业集聚效应最为明显的片区！

立于南海大道旁的“空谈误国，实干兴邦”八个大字，也许是南山实业发展的最好注脚。产业是一个城市可持续发展的根本保证，强大的经济实力和极具竞争力的产业聚集，成为南山区域价值的有力支撑，这也解释了南山房价形成“超罗赶福”态势的原因。

二、中心西移，商务西移

近几年，深圳豪宅重心一路向西的重要原因，与深圳办公中心即商务中心西移有莫大关联。从前“罗湖→福田→南山→宝安”的发展路径，在住宅领域实现扩展外，商办领域同样也发生着潜移默化的改变。

经过15年发展，作为全球高技术产业重要增长极、国家自主创新核心区和研发及总部基地的高新区深圳湾园区，建设规模已达1100万㎡，聚集了众多知名企业总部及研发机构，成为带动周边区域经济增长的重要引擎，更已为深圳不可忽视的一大办公要地。深圳湾园区将以世界一流高科技园区为发展目标，建设成为深圳市研发总部核心区。

不仅如此，我们还发现，深圳商办的发展轨迹，开始漂移向西的同时，更主要向西部珠江入海口靠近，并且，如今包括机场、港口、码头、高速路网、轨道等战略设施也齐齐集聚向西。而这主要由于，靠近珠江入海口是深圳进行国际贸易、全球贸易交通路程最短、成本最低的地域。香港国际机场也同样分布在靠近入海口的版图西部，已可窥见一斑。

由于这种地域基础，战略设施向西集聚、商务向西扩展，为现实所迫、发展所需，而也同时成为西部发展的重大利好。如今，以前海为中心的深圳西部，有发达的空港，有良好的铁路、陆路运输系统，集海、陆、空等各种交通于一体，可谓集城市重力。

在西部版图上，10分钟内可抵达深圳机场、香港机场。同时还享地铁1、2、5、7、11号线、穗莞深城际线等多条轨道线贯通。这样的交通路网，使得区域交通效率大大提升，堪称南中国效率高地，而效率正是商办的核心要素。

三、豪宅生态已发生改变

深圳西部已逐渐升级为一个体量庞大、能量集聚、配套齐全、生态丰富的办公中心。而这些价值优势都将在未来发挥巨大的商务能量，吸引更多企业入驻、商务人士集聚，产生更大的商务集聚效应，使周边地带受到更大的商务能量辐射。

而在深圳商务向西漂移的背景下，直接受影响的无疑是住宅。从前深圳商务集聚在福田CBD、罗湖而如今向西部漂移的事实，必然导致豪宅生态改变。事实上，商务对豪宅的推动效应是最立竿见影的。

恒裕滨城所在的后海中心区位于深圳湾滨海休闲带西侧，深圳湾口岸北侧，南山商业文化中心东侧，高新技术产业园区南侧；并由滨海大道、沙河西路、东滨路以及后海滨路形成边界，规划总用地面积226.17公顷。

过去几年，后海成为社会各界瞩目的焦点，后海总部经济区日益成型。继中海油南方总部、华润万家总部等总部项目在后海开工建设后，今年南山将再引入一批行业龙头企业总部进入后海总部基地，同时做好已落地企业的跟踪服务，在人才引进、子女入学、企业融资等方面给予倾斜和扶持。

根据规划，后海中心区的发展定位为深圳滨海高尚生活区，同时具备具有办公、商业、文化、体育、娱乐高度聚集为特征的完善公共服务系统，体现深圳城市建设和城市空间及城市生活的新标准、新价值、新高度。

四、后海住区，深圳“滨海城市”真正定义者

从卫星地图上看，深圳有两个半岛：蛇口半岛（又称“南头半岛”）、大鹏半岛。而半岛比岛的优越在于，后者过于孤独，前者则即与大陆保持连续，又拥有岛的清静。而如果比较蛇口半岛与大鹏半岛，就可以发现，蛇口半岛更具有居住气息，即具有岛的偏安一隅、又与都市相连。

原来有一种观点，说深圳是“伪滨海”城市。因为住区离海边很远，与悉尼、香港、纽约这样的典型的滨海城市而言，深圳作为滨海城市的支撑条件偏弱。后海片区是唯一适合开发滨海住区的区域。从海景资源、交通条件、城市配套资源等多方面来看，这里具备最好的居住元素，这就是把后海规划为居住为主的片区的重要原因。随着后海国际住区的成熟，其必然成为深圳作为滨海城市的名片！

后海开发决策层，最初就意识到环境对于居住的极端重要性，因此在片区规划、开发商，处处体现对环境的重视。提出“海城共生”的理念，注重滨海空间与城市环境的融合，完善公共空间网络，以公共空间、公共通道构成联通城市与滨海空间的通廊，提升整体环境品质，营造优质生活氛围。同时大力推广绿色建筑、低碳居住小区建设；加强再生水和新能源利用；注重公共通道的景观建设；推广低碳生活理念，鼓励低碳健康的出行方式，营造绿色宜居的生活环境

可见，后海最初的定位就在很高的起点上，致力于打造高端精品住区，在城市配套建设方面不遗余力，呈现出国际化的风貌。从地缘上看，后海生活区是蛇口国际住区的自然延伸，已经与蛇口融为一体。受蛇口生活文化氛围的习染，后海已然走到深圳时尚的前沿，成为国际化生活的标杆。

五、纯粹住区 少壮派势力范围

原本在罗湖、福田买不起房子的人，或者为了省钱买在南山的人，现在已经成为了深圳城市发展的中坚力量——少壮派。这一群人现在要么已经创业成功，要么是大型企业的中高层，完成从“奴隶到将军”的人生飞跃。最为关键的一点是，这一部分人的平均年龄都在40岁左右，可以说是正当壮年，而这一年龄段正是对未来预期最稳定。

南山的发展代表的是深圳新生力量的崛起，南山因“少壮派”集中聚集，成为最具活力和潜力的城区。少壮派在财富不断增长的同时，对居住的要求也在提升。当时购买的房子也开始相形见绌，如小区整体设计规划滞后、车位不够用等等。在现有住房已经不能满足居住需求的情况下，大量的换房需求出现。

后海片区是深圳唯一具备完善规划的以居住为主的主城区。与很多片区边规划边开发的无序开发模式不同的是，后海片区先有清晰的整体定位和完备的规划思路。因此后海片区呈现出配套完善、景观资源丰富的特点，是最适宜居住纯粹住区。因此对新贵阶层、少壮派产生强烈的吸引力，成为深圳此类高端人群最为集中的区域。

片区还有一个鲜明的特点，全部是大户片区，全部是新盘，这样的片区显得干净纯粹。按照价值规律，纯粹的东西值钱，例如翡翠、玉石、黄金等等，包括铁矿石、稀土，纯度越高价格就越高。豪宅片区也是同样的规律，纯粹的豪宅聚集，没有邻避问题，会提升片区的整体价值。片区的纯粹导致人的纯粹，有利于邻里交流和社区管理。

■配套简析

一、教育设施

在整个后海片区，有后海小学、后海中学、外国语学校、北师大南山附中等学校多达13所，分别为：7所幼儿园+2所小学+1所初中+1所高中+2所九年一贯制学校+1普通高中。

其中幼儿园7所，现有3所，分别位于01-06、01-14、01-20、02-05、07-24、07-26、07-32地块。小学2所，现有1所，分别位于01-19、07-35地块；九年一贯制学校2所，现有1所，位于02-08、07-25地块；初中1所，位于02-281地块；普通高中1所，位于07-19地块。

二、医疗卫生设施

在该片区，有医院1所，位于10-09地块，为500床的区级医院——联合医院所在地。门诊部1个，位于07-10地块。社区健康服务中心总量有5个，现有4个，分别位于01-05、07-20、07-29、07-34、DU14地块。
　
三、文体配套设施

后海湾填海区，拥有深圳湾体育中心、F1摩托艇赛场、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等大型文体设施，该片区成为深圳继福田中心区之后又一个新的文体中心。

内湾湖：占地70万㎡，其中，水域面积36万㎡，环湖绿地34万㎡，已经建成F1世界摩托艇国际锦标赛赛场。

深圳湾体育中心：2011年第26届世界大学生夏季运动会的主要分会场，工程采用“春茧”方案，2008年9月动工，将在2010年底竣工。占地30．74万㎡，总建面达25．6万㎡，主要建设内容有体育场、体育馆、游泳馆、运动员接待服务中心、体育主题公园及商业运营设施，届时将承担足球预赛、乒乓球决赛、游泳等比赛和训练功能。

深圳歌剧院：项目主要内容为一个2000座左右的歌剧场、一个800座左右的中型歌舞剧场、一个350座左右的实验剧场和配套若干个排练厅。占地50000㎡,总建面62150㎡。计划投资14.5亿元。

4、深圳现代艺术馆：现代艺术作品的展示、收藏、研究、教育、交流，含展厅、库房、办公等，占地29800㎡,总建面4.9万㎡。计划投资4.5亿元。

四、交通配套

1、主干道。本片区对外联系的主要道路为有滨海大道、创业路、东滨路、西部通道、沙河西路、科苑大道、后海大道和南海大道。

2、轨道交通。有轨道蛇口线(原2号线)经过，设有4处地铁站，分别为后海站、登良站、海月站和湾厦站。近、远期规划有轨道机场线（11号线）和石岩线（15号线）经过，具体线位及站点以最终批准的相关规划为准。恒裕滨城项目临近地铁2号线湾厦站和海月站，为双地铁口物业。

3、交通站点。本片区对外交通场站（海关口岸）有1处，恒裕滨城小区车行5分钟到深圳湾口岸；公交枢纽站2处（非独立占地），公交首末站3处（其中1处为非独立占地），十几路公交通达全深圳。 占地公共停车场14处，总共停车位为3950个，与绿地、广场用地合建的社会停车场建议建地下停车库形式。

 五、 景观配套

 1、山、海、河、园叠加，最佳城市风景线
从法定图则上，我们可以发现，整个大南山都位于基本生态控制线以内。而《深圳市基本生态控制线管理规定》2005-11-1正式施行之后，生态控制线以内将得到最严格的保护。除重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园等四种情况，基本生态控制线范围内将禁止进行任何建设。而且，基本生态控制线原则上不得进行调整，使城市生态景观得到有效保护。

片区背山面海，西北可赏大南山山景，东南则可观后海湾海景，毗邻15公里滨海休闲带，滨海特色明显，后海河更是从小区穿过， 13.5公顷的四海公园也近在咫尺，山、海、河、园交相辉映，相得益彰，是景观资源最佳的片区。

深圳湾滨海休闲带是为改善深圳湾生态环境，促进城市自然生态和谐发展的政府重点建设项目。深圳湾滨海岸线构成了深圳城市的未来边界，是人们体验自然、享受海洋的场所，成为市民欣赏城市滨海景色的“观景台”和展示现代滨海城市特色和城市形象的“展示牌”。

2、区域绿地超800万㎡，公园多达7个

蛇口片区，1万㎡以上的绿地就有10块左右，其中法定图则规划的公园有6个。如果再加上大南山东部23-01地块的大南山公园，整个“蛇口片区&大南山东”，公园数量高达7个之多。
另6个公园分别为：四海公园（01-05-09：荔园路与爱榕路交叉口的西南侧）、锦园（02-07-09：南海大道与工业三路交叉口的东北边）、秀园（02-04-08：后海滨路与招商东路交叉口的西北边）、微波山公园（02-16-01：工业一路南边）、蛇口山公园（02-13-03：位于后海大道与望海路交叉口西北侧）、东角头体育公园（02-19-04：位于地块东南角，望海路南边）。

3、流连于沿河景观休憩长廊

恒裕滨城就在后海河西岸，尊享一线河景资源。联通深圳湾的后海河，成为深受片区居民喜爱的亲水空间。河道上有多条桥梁将两岸连为一个整体，沿河道两边敷设了亲水走廊，一面的缓缓流淌的河水，一面是绿茵如画的绿化带，移步换景，确乎有一种情调。考虑到居民多元的需求，走廊旁边还有休憩设施，加上层次丰富的绿化遮蔽，能照顾隐私，可以坐下来静思遐想，动中有静，能够很好的调适情绪，满足不同生活方式的组合。

周边的环境资源、休憩设施、道路系统，对业主的户外活动形成鼓励机制，让人精神感动，触发人内心的参与热情，爱护自然，参与环保。在深圳，小区外的公共区域，这是少有的考虑如此细致的人性化空间。在欧美国家，公共空间与自然十分和谐，经常可以看到在繁华街道的绿化带有松鼠在嬉戏。

4、人车关系最佳的道路系统

恒裕滨城四周都是小尺度道路，都是茂密的林荫道，道路两侧榕树成荫，形成强烈的街区感、私密感、安全感。对于城区道路来说，窄即是美。在深圳，可能只有华侨城的道路系统可与之媲美。

按照传统的建筑规划理论，“城市中街道宽度不够，引起交通拥挤”。那么，恒裕滨城周边小尺度的道路设计，会不会导致交通拥挤呢？这种担心是多余的。国际建筑协会发表的《马丘比丘宪章》指出：“城区交通的政策应当使私人汽车从属于公共运输系统的发展。”宽大让位于私密，重新以步行者为中心，在生活区中修筑窄的街道，在二十世纪六十年代后的西方越来越受推崇。事实上，街道越宽，越有可能引发交通堵塞。事实证明，在小尺度道路为主的华侨城、蛇口，恰恰是深圳交通最顺畅、事故最少的城区。

美国著名城市规划评论家简·雅各布斯，在《美国大城市的死与生》中曾痛斥“没有人情味、大尺度的街道”。她心目中理想的街道是连儿童都能自由行走的安全的公共空间。日本著名建筑师芦原义信也认为，最好的街道应该是行人能看到街对面人的脸——这样的宽度大概在二三十米左右。恒裕滨城周边的道路交通规划，正是遵循了这样的规划理念。

5、五大公共开敞空间，6.3公里国际滨海长廊

除以上7大公园外，整个“蛇口片区&大南山东”还有5大公共开敞空间：分别是蛇口广场（02-12-35：金世纪路西边）、渔文化广场（02-12-36：湾厦路最南边广场)、蛇口体育场(01-04-07：位于公园路西侧，工业七路北边)、南水步行街（原名南水横街）。海上世界步行长廊（原名海上世界步行街）。

海上世界步行长廊建成后，从蛇口海上世界至红树林15公里的海岸线上，将建成一个“国际滨海长廊”。其中，蛇口客运码头至后海填海区的东滨路，全长6.3公里，划分为四个各具特色的区间段。

海上世界段为旅游、休闲等公共活动岸线及滨海高尚居住生活岸线；蛇口渔港段为餐饮文化岸线、渔港作业生产岸线及观景岸线；东角头段为海滨公园公共开放的休闲、游憩岸线及滨海居住生活岸线；后海填海段为西部通道口岸的空间开敞段、滨海社区活动中心岸线及滨海居住生活岸线。

六、商业配套

1、全骑楼设计  特色风雨连廊

恒裕滨城所在的中心路一带的街道，是少见全骑楼设计，充分照顾行人和顾客的遮阳避雨需要，相当于商场的内街。、骑楼发端于改善生活环境，进而成为商业谋生的场所，以商业活动为主，表现出开放意识和洋为中用的创造性思维。

骑楼是一种商住建筑，连廊连柱，立面统一，连续完整，中西合璧，多元共存的独特风貌，冲破了居家单门独户的束缚，变成顾客的共享空间，并体现相互尊重的现代意识。走在骑楼下，自在闲适，温馨亲近，脚无沙尘，清洁整齐，透出关心互动良好的人际关系，洋溢浓郁的生活气息，成为品茗、聊天、纳凉、会客、交流信息、晚间凉眠的地方。

重要的一点，片区临街楼层很矮，一般在七层一下，这样形成街道眼，提高了街道的安全性。“街道眼”是美国规划学家雅各布斯首先提出的概念。她力挺外表混乱的多样性城市生活，烟杂店老板、没经验的母亲、街头玩耍的孩子、爱把身子探出窗户的好事者，他们相安无事，城市也就处于平和状态。

2、后海中心区，醇熟生活大城

恒裕滨城所在后海中心区，作为深圳的RBD（Recreational Business District，即“休闲商务区”）的定位，带动众多商业资源的聚集，提供全方位的服务形成巨大的商圈。凭借海岸城、保利文化广场、花园城购物中心、宝能太古城等商业巨头的辐射效应，形成多个商圈，一站式解决业主的购物、休闲、娱乐等需求。

■总结：“后豪宅”时代的“少壮派”思维

一、后海片区最后的纯粹豪宅区

后海，一个富于魅力的住区，是深圳作为滨海城市的标志性城区。优越的环境资源，国际化的背景，与香港隔海相望的地缘优越感，少壮派的聚集，共同构成一个精彩纷呈、耐人寻味国际住区。一面临海，一面是繁华的都市生活，这样的居住环境，奠定了片区无比高端的城市豪宅属性，成为只有少数人能够企及的奢想！

由于其深圳唯一的滨海住区属性，片区价值不断飙升，一度成为业界热议的“后海现象”。
与香蜜湖、华侨城这个样的传统豪宅区相比，后海属于后起之秀。但后海的发展潜力更大，呈后来居上的态势。目前，深圳湾片区楼盘已经改写了深圳房价，就是最好的证明。

二、“岛国心态”推高后海房价

“岛国心态”是任何一个岛国都或多或少具有的一种心态，如日本、英国、新加坡等。 “岛国心态”的根源，是因为国土地域狭窄，国民长期处于无安全感的状态中。日本人强烈的忧患意识世人皆知，大家也都知道这源于一种岛国心态。岛国心态会激发国民的抗争意识和创造精神，还有一点，就是侵略扩张的野心。

后海片区位于蛇口半岛的东南部。岛区具有空间上无法延伸的特点，地域狭窄，土地稀缺，很容易面临供地枯竭的局面。这将导致市场对片区的认识形成了类似于“岛国心态”的特征，出于担心房源枯竭而产生一种紧迫感。因此后海片区的房价涨特别快，背后就有“岛国心态”的驱动。

三、“后豪宅”时代的“少壮派”思维

作为深圳仅有的人居半岛，后海片区的土地供应已近尾声，一场壮阔的豪宅大戏即将落幕。“后豪宅”——也就是“后海最后”的豪宅区，恒裕滨城可谓是这场大戏的压轴之作。作为深圳关内仅存的最后、最大、最高规划的片区，将在深圳住宅史上留下厚重的印记。

少壮派，是深圳的具有前瞻性眼光的群体，对趋势有准确而理性的判断。在“后豪宅”时代如何布局，他们可能已有清晰的认识。恒裕滨城处于片区的这个重要节点上，成为最后代言后海价值的纯大户楼盘。深圳的少壮派又就会作出如何选择，我们将拭目以待。