导读：
      ■懿花园180㎡联排发布：最懂客户的别墅
      ■鹭湖国际住区最具代表性的高实用率产品
      ■片区价值分析
        一、深圳少有容积率低于1.0的区域之一
        二、“迁都红利”：龙华新区政府落户懿花园附近
        三、“鹭湖国际住区”：深圳唯一百万㎡低密度山湖住区
          1、四大品牌房企：绝无仅有的“大象聚首”片区
          2、近27K㎡山体资源，构筑懿花园绿色生态屏障
          3、紧邻近百万立方国家二级水源：横坑水库
          4、居鹭湖国际住区中央，乐享最宁静居住环境
          5、片区唯一外湖观景平台，和黄·懿花园私有
        四、区域交通价值：三种以上交通方式，立体出行
          1、轨道交通：4线环绕，现代有轨电车率先体验
          2、快速路：梅观高速深圳段年内将取消收费
          3、公交系统：22条公交穿梭通达全市各地
        五、区域配套价值：半小时内畅享繁华都市生活
      ■产品价值分析
        一、和黄·懿花园花池裙底：全火山岩打造
        二、深圳唯二无横梁化车库，媲美甲级写字楼
        三、匠心设计人造水瀑布与水景吧台
        四“小别墅+精装修”：深圳首见带精装修出售别墅
          1、“小别胜新欢”：小又全、精且满的180㎡小别墅
          2、紧致户型结构，拓展率高达100%
         （1）6米挑高客厅，打造自由垂直空间尺度
         （2）多飘窗设计，采光、居住视野最大化
         （3）深圳30年“富人区最低别墅置业门槛”
      ■开发商研析：世界500强房企的品牌保障
      ■低总价高未来值墅品：180㎡联排，为懂你而来
正文：

■懿花园180㎡联排发布：最懂客户的别墅

7月13日，和黄·懿花园新品发布会在项目营销中心隆重举行，新品180㎡精装联排产品同期开放，吸引了众多宾客前来现场参观赏鉴。据了解，该批产品数量仅202套，在总价方面，或是深圳精装修别墅的最低门槛，仅600万起。

环观和黄·懿花园所在的鹭湖国际住区，由四大品牌开发商（和记黄埔、招商、金地、城建）联袂打造，片区内的产品也是各具优势。其中金地·天悦湾以品味和档次著称，但可惜紧邻高速公路，招商·观园则拥有“百年房企”这一强大的品牌优势、城建·仁山智水优在价格，但可惜两盘靠近干线马路。

那么和黄·懿花园的突出优势是什么呢？在房地内参www.BANQ.cn看来，和黄·懿花园的优势在于其是真正懂得目标客户需求、吹牛成分最少的一个项目。在地段上，项目紧邻龙华新区政府选址，是未来的区域行政中心；在环境上，项目身处深圳唯一百万㎡低密度山湖居住区——鹭湖国际住区；同时片区拥享铁路、轨道、公路、公交等多维立体交通方式；品牌上，世界500强；价格上，通过产品创新控制总结；空气上，远离道路、靠近山水，非常清新…所有的一切，都是真正的落到实处、没有吹牛。

要地理位置优越，还要生态资源丰富；要交通便捷，还要没有噪音污染…很多城市别墅产品无法满足的条件，和黄·懿花园都做到了。而最关键的一点在于，和黄·懿花园推出总价仅600万起的180㎡精装联排别墅，让市场上一批刚刚获得“别墅准入资格”的客户，能够以最低的购入门槛，享受与社会顶富阶层同等水平的区位、环境、交通等资源。

■鹭湖国际住区最具代表性的高实用率产品

为了更深入的解读这一“最懂客户别墅”的区位、产品价值，2013年7月12日下午2点，房地内参营销事业部一行对位于深圳宝安观澜街道横坑水库南侧、环观南路以北，梅观高速以东的和黄·懿花园进行了历时4个小时的考察。

和黄·懿花园位于深圳观澜樟坑径片区“鹭湖国际居住区”范围内，项目总用地面积85184.72㎡，总建筑面积约15.3万㎡，项目规划为地上建筑4-10层，地下2层，共59栋建筑(其中57栋住宅，2所幼儿园，住户共1295户。

该项目的产品由珍罕低密度花园洋房及经典联排组成，为典型的欧陆建筑风格；台地建筑，景观布局分明，地形东西长，南北宽，外围花园洋房，内围联排别墅。主力户型以约89㎡3房花园洋房，以及约180㎡4套房经典联排为主，是鹭湖国际住区目前最具代表性的高实用率的产品，被誉为是鹭湖国际住区里的唯一“微别墅”。

■片区价值分析

一、深圳少有容积率低于1.0的区域之一

观澜樟坑径片区是指：梅观高速公路、机荷高速公路、环观中路、观辅路及相邻基本生态控制线所围合的区域，区域总用地面积为888万㎡。在未来2-3年吸引数以万计高素质、高收入的城市中坚、精英分子定居于此，成为深圳楼市日益上升，最耀眼的高价值低密度豪宅居住片区。

资料显示，观澜樟坑径片区建设规模总量约为696万㎡、区域总用地面积888万㎡；经过计算可知，观澜樟坑径片区整体容积率为0.78，是深圳少有容积率低于1.0的片区之一。低于作为龙岗中心城后花园的休闲旅游、生态住区的龙岗龙西-五联片区的1.01，也低于作为政府规划的唯一休闲型豪宅区——龙岗的六约北片区的1.06。

二、“迁都红利”：龙华新区政府落户懿花园附近

从大范围来看，和黄·懿花园紧邻观澜新中心区。观澜新中心区，该片区范围是指：机荷高速公路、梅观高速公路、观兴东路、环观南路、观澜大道围合的区域，总用地面积433.81万㎡。根据规划，观澜新中心区建设规模总量为477万㎡，规划人口规模为7万人。

随着2011年底龙华新区的挂牌成立，新区政府将在5年内投资2000亿重金打造整个新区，大手笔、高标准建设“一个发展中轴、九个功能片区”和“二区一城”的目标。龙华新区就包括原龙华、观澜、民治和大浪四个街道，将定义城市向北发展。

目前，龙华新区政府办公地址已确定，选址观澜街道办。龙华新区政府未来新的新区政府大楼将建设在位于观澜街道的横坑水库附近，即在目前已坐落的招商·观园、金地·天悦湾以东的位置，也即是和黄·懿花园附近。“迁都”的直接影响就是，政府改造资金的投入更多地向“新都”所在区域聚集。

这对于观澜来说是个极大的好消息，根据城市惯例，政府所在地一般都是城市繁华或者最具发展潜力地带，政府周围的金融、商业、绿化、治安等生活配套和城市容貌都会迅速发生改变，片区逐渐成熟。随着“迁都”运动，区域的经济重心也在随着迁移，新的商业机会随之而来。对于周边的房地产项目来说，是一大利好所在。

三、“鹭湖国际住区”：深圳唯一百万㎡低密度山湖住区

1、四大品牌房企：绝无仅有的“大象聚首”片区

和黄·懿花园项目所在片区由四大发展商（和记黄埔、招商、金地、城建）共同打造，水库面积大约21万㎡，水景资源十分优越，整个住宅小区名为“鹭湖国际居住区”。项目所在的横坑水库片区，是深圳生态环境最好的城市湖区之一，可近距离享受着近27平方公里的马蹄山、石皮山等大片绿色山体资源，同时也有近百万立方的国家二级水源——横坑水库环绕。

作为继香蜜湖豪宅片区和中央别墅区之后又一块近郊资源生态豪宅片区，“鹭湖国际住区”堪称“喧嚣世界的宁静中心”。而四大开发商抱团作战，合力将该片区打造成“鹭湖国际居住区”，这是深圳地产界近六年来首次多个开发商齐聚同一片区、并联合同时举办产品发布会。甚至在深圳十年黄金楼市上，也极为罕见。

投资界有一个形象的说法叫：大象聚首（elephant-bumping）。大象是陆地之王，力量的象征。一般来说，任何一只“大象”的出现，都会对市场产生举足轻重的影响，而一旦“大象聚首”，则很可能颠覆市场的格局。鹭湖区域内全部是巨头、项目全部是大盘且全部都是墅级大盘——这就是典型的“大象聚首”，这在深圳房地产开发史上绝无仅有！

2、近27K㎡山体资源，构筑懿花园绿色生态屏障

在片区生态环境方面，和黄·懿花园所在的观澜樟坑径片区，拥有总用地面积约157.79万㎡的绿化用地（包括公共绿地、生产防护绿地），此外，还有林地用地面积为155.42万㎡，绿地加林地，总用地面积达到313.21万㎡，整整占了整个片区总用地的35.3%。

其中大部分林地位于观澜樟坑径北片区石皮山所在位置，总占地135.2万㎡，占片区内总林地面积的87%；而与之相临的马蹄山及周边地块，总绿地面积达到64.2455万㎡，占片区内总绿地面积的40.7%。份额如此大的绿地、林地，都是集中在观澜樟坑径片区的北片区，北片区俨然是个绿化环境极佳的居住片区。

而位处观澜樟坑径北片区的和黄·懿花园，北面正是近27平方公里的马蹄山、石皮山等大片绿色山体资源。郁郁葱葱的原生山林，在项目北面构成一道绿色的生态屏障，城市中难得一见的峰峦起伏，赋予了和黄·懿花园的业主们安闲静谧的居住环境。此外，和黄·懿花园还可观一线湖景。

3、紧邻近百万立方国家二级水源：横坑水库

站在和黄·懿花园高处，近百万立方的国家二级水源——横坑水库一览无遗。古今中外，湖居物业一直是金字塔顶端人士选择居住环境时关注的重点。而湖水之所以千年魅力留存，是因为每一面湖，都有惟一的、独特的个性。湖岸景观比海湾景观更内敛，含蓄，环淡水景观资源不亚于海湾景观时，淡水湖就会成为顶级财富阶层的首选。
 
前卫的建筑设计师说：“美丽的湖岸边必然长出顶级的别墅来”。从深圳的香蜜湖，到杭州的西湖，从武汉的东湖，到北京的红螺湖，近年来都绽放出了魅力别墅、顶级豪宅。别墅在湖边的出现并不是偶然，从别墅产品本身的属性来看，作为高端低密度住宅类型，只有其中顶级产品占有稀缺的不可再生资源，才具有无可匹敌的价值。
 
当个性的湖水遇见高品质的物业，湖岸的价值即产生强势的聚合效应，物业的品质已经超越了物质的需求，而被提升到了精神的高度，是人类自身与大自然造物之间的交流与对话。湖岸居住是对水文化内涵的延伸和现代阐释，在恬淡与平静中包容厚实、磅礴，我们表达了对自然资源的崇敬，和对自我价值的实现与尊重，这是一种现代的超然的生活意境，也正是城市发展和文明的象征。
 
而从资源稀缺性来说，湖泊价值是最为稀有的，其次海岸，紧接着的是山地、江河等。溯源下最先居于海边的人们，大多退于海边3公里以外的陆地生活。再譬如老年人在海边，海风大，对关节和头不好；家具、建筑和衣服，容易被海风锓蚀……相对于大海的侵略性，宁静、舒适、柔和、负离子密集的湖区，实际上是人类最友善的邻居、最涵养生命的寓所。而和黄·懿花园一线临近百万立方的国家二级水源——横坑水库，湖居价值非常凸显。

4、居鹭湖国际住区中央，乐享最宁静居住环境

在鹭湖国际住区的四大项目里，和黄·懿花园的位置是最居中的：西侧是金地·天悦湾，东侧是城建·仁山智水，南侧是招商·观园，北侧是马蹄山与横坑水库。其他三项目已经将主干道车流带来的噪音屏蔽在懿花园项目之外，是四大项目中最为宁静的项目了，最大化的享受了鹭湖国际住区的好处而没有车流、人流的干扰。

5、片区唯一外湖观景平台，和黄·懿花园私有

在考察时还发现，和黄·懿花园在靠近湖的两山之间，设置有临湖观景平台。平台与项目仅一路之隔，将是和黄·懿花园业主茶余饭后散步的好去处。有山景又有湖景，湖边空气清新，可以增加周边环境的空气湿度，符合国人居住习俗。

四、区域交通价值：三种以上交通方式，立体出行

项目周边拥有便捷交通，通过包括轨道交通、快速路、公交在内的多种出行方式，可通达全市各地。

1、轨道交通：4线环绕，现代有轨电车率先体验

目前深圳地铁4号线已开通运行，在组团范围内还规划有4号线、5号线、6号线（西北方向城际线）、11号线分布，深圳北站同时选址龙华新区，形成综合立体的轨道交通网络。

同时，龙华新区将率先在全市试行现代有轨电车，根据有轨电车试点方案，有轨电车线路总长11.9公里，主线设13站，支线设4站。现代有轨电车的建成，与地铁4号线形成互补。再加上未来梅观高速取消收费，并在梅观高速开口直下观澜、鹭湖。

2、快速路：梅观高速深圳段年内将取消收费

片区内高速公路为机荷高速公路、梅观高速深圳段，其中梅观高速深圳段有望年内取消收费；快速路为两横三纵，两横为外环快速路、南坪快速路，三纵为龙观快速路、龙大—福龙快速路、深平快速路，未来两年内将开通六车道新彩通道。

3、公交系统：22条公交穿梭通达全市各地

目前穿梭于观澜的公交线路共计22条。至2012年，将有9条主干道进行维修及扩宽施工并通车，观澜客运站完工。目前，该项目到清湖站10分钟，福田、皇岗口岸约25分钟，罗湖地王大厦40分钟，南山中心区约35分钟，宝安机场30分钟，福田CBD走梅观高速途径环观南路到懿花园25分钟。

五、区域配套价值：半小时内畅享繁华都市生活

项目规划2个幼儿园，周边生活配套齐全，学校、医院、商场、酒店一应俱全。观澜中心天虹商场离项目5分钟车程，观澜格兰云天离项目5分钟车程，观澜人民医院离项目10分钟车程，深圳第二外国语实验学校离项目20分钟车程。

项目附近有星河园百货、万家惠百货，福海百货、樟坑径步行街、信佳百货等，还有陶贞源酒店、樟坑径市场，中心公园、奥威高尔夫练习场可以为和黄·懿花园的业主提供休闲娱乐之处，另外，片区内有宝文学校、文峰学校、浪花幼儿园等教育配套。

■产品价值分析

一、和黄·懿花园花池裙底：全火山岩打造

在考察中发现，和黄·懿花园项目的花池裙底，全部铺满了火山岩。火山岩是火山爆发后由形成的多孔形石材，非常珍贵。其表面均匀布满气孔，色泽古色古香，导电系数小、无放射性、永不褪色等特性．具有抗风化、耐高温、吸声降噪、吸水防滑阻热、调节空气湿度，改善生态环境等功能，被开发利用为现代建筑外装首选石材。

火山岩适用于高档建筑的内外墙装饰、酒店、宾馆、别墅、市政道路、广场、住宅小区、园林，及各类仿古复古欧式建筑。而和黄·懿花园的别墅并不占主力，可以说项目完全是按照的别墅的要求来打造的。但事实上，别墅里用火山岩来镶嵌花池裙底的，也不多见。

而且，与其他天然石材相比，火山岩性能优越，除具有普通石材的一般特点外，还具有自身独特风格和特殊功能，与大理石等石材相比，其低放射性可以安全应用于生活居所。而从实际的观察效果来看，展现出了一种追求古朴自然、崇尚绿色环保的装修新时尚风格。

二、深圳唯二无横梁化车库，媲美甲级写字楼

考察时发现，和黄·懿花园的车库是无横梁设计的，顶部倒梁施工，做到了室内完全无梁无柱，整个顶部非常平整、未来无须吊顶。没有横梁，就更显层高，也让整个地下车库的空间显得更为宽阔而不局促，空间感超一流。这在深圳的地下车库中是非常罕见的。

要知道地下车库是个地下工程，不如其他外露在人们视野里的建筑构件那么直观，但它对建筑品质尤其是使用者的感官享受还是颇具影响的。作为楼盘的一部分，车库是除外观外最先让客户留下第一印象的地方。它能直接影响有车客户前来看楼时，对楼盘品质在第一时间下直观判断。

之前，位于与华侨城地产天鹅堡隔侨香路路对望的智慧广场，也是做到了车库室内完全无梁无柱设计。但必须看到的是，智慧广场是商用写字楼项目，而和黄·懿花园作为住宅项目，本来就没有商用项目那样的高要求，却仍然做了一般甲级写字楼都不做的室内无横梁化的设计。

三、匠心设计人造水瀑布与水景吧台

在考察时还发现，和黄·懿花园的泳池设计十分特别。除了常规的泳池设计外，项目的游泳池利用地形高差，利用假山设计了水瀑布，泳池周边植物围合，形成隐秘而放松的泳池区域，从而创造出了一种天然水瀑布与泳池浑然一体的效果。业主可以通过垂直电梯及步行电梯进入泳池。

不仅如此，在水瀑布里头还设计有一道走廊及吧台样式，未来这里或许将打造水景吧台。业主们不仅可以在泳池里游泳，游累了还可以在水景吧台小憩一杯，别提有多惬意了。泳池里有水瀑布，这样的项目在深圳已经很少了，而能够进一步设计有水景吧台，就少之又少，足见和黄·懿花园在项目打造的良苦用心。

四、鹭湖国际住区整体海拔最高项目，坡地建筑

经实地考察，整体来看，比周边地势高了9-15米之间，为鹭湖国际住区里四大项目中整体海拔最高的。小区内部呈现坡地状态，使得别墅的地下室也地面化。而地势高，犹如故宫大殿的基座（须弥座），使得大殿具有极强的心里优势，这样一来即便是在别墅里，也颇有一览众山小的味道。

四、“小别墅+精装修”：深圳首见带精装修出售别墅

和黄·懿花园目前主推的180㎡4套房联排，是深圳楼市极为稀缺的低门槛别墅产品，也是深圳30年来首个带精装修出售的别墅。和黄·懿花园180㎡的“小别墅+精装修”，以仅相当于深圳中心区普通高层豪宅总价，就能够进军深圳唯一百万㎡低密度湖居豪宅住区。

1、“小别胜新欢”：小又全、精且满的180㎡小别墅

生活中，我们经常听到“小别胜新欢”的调侃，其中“小别”一词，用在和黄·懿花园的别墅身上再合适不过了。小别墅更贴近大家的生活。通常，别墅在人们的印象中，是“豪、奢、阔”的代名词，有着富丽堂皇、阔气十足、浮华靓丽的外形，就如男人的新欢。

而这类别墅，通常中看不中用。刚开始很新鲜，爱不释手，而等新鲜感的劲儿过后，往往一大段毛病，开始竞相涌现。例如空间太大，亲疏感明显，又例如，格局不够紧凑，制造了很多空间的浪费。越是浮夸、过于阔绰的东西，往往不持久。

因而，而与这种浮夸、阔绰作风完全相反的是，和黄的低调、内敛，使得和黄产品系，总给人以务实的首感。而这也正是“小别”的意义。和黄·懿花园以180㎡打造成四套房联排，却能将人居升级，体验别墅居感，同时，另一方面，还极为有效地降低了别墅进驻门槛、居住成本。

和黄·懿花园180㎡的联排别墅，全部为套房设计，这甚至比一些部分套房设计的别墅更优。由此也证明别墅室内布局合理、空间紧凑，实用性高。再次，180㎡的别墅，小巧精干，功能完备，不存在空间浪费，有效规避了“地不用尽”的情况，实现了最高实用效果，使得价值最大化。

2、紧致户型结构，拓展率高达100%

实地考察发现，和黄·懿花园180㎡联排户型通过有效的空间利用，紧致的户型结构，实现了高达100%的拓展率，同时挑高客厅、飘窗等的利用，让180㎡联排别墅的整体空间并没有因为面积限制而显得过分局促。

（1）6米挑高客厅，打造自由垂直空间尺度

根据目测，和黄·懿花园的客厅挑高达到了6米左右，这一垂直空间尺度，为业主提供了最大的空间自由度，深邃的挑高空间，给居住带来无限尊崇的感受。

（2）多飘窗设计，采光、居住视野最大化

在飘窗的利用上，和黄·懿花园180㎡联排别墅通过在客厅、卧室增加飘窗的设计，不仅增加了户型的采光效果，也让业主拥有更加广阔的居住视野！

（3）深圳30年“富人区最低别墅置业门槛”

总价上，和黄·懿花园180平小别墅+精装修预计总价在四五百万之间，仅仅相当于深圳中心区普通高层豪宅总价，是深圳30年首遇“富人区最低别墅置业门槛”。而这对渴望住别墅，但是又不想花大价钱做冤大头的客户们来说，无异于福音！

■开发商研析：世界500强房企的品牌保障

项目为东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司与和记黄埔与长江实业（集团）合资。和记黄埔地产（东莞）有限公司是和记黄埔有限公司旗下的地产发展及投资部门。和记黄埔集团是世界500强企业，业务遍布全球56个国家，雇员超过22万。主要经营六大核心业务，包括港口及相关业务、电讯、地产及酒店、零售及制造、能源及基建。

和记黄埔地产致力发展优质写字楼、住宅、商场、工业、酒店和渡假项目，物业遍布香港、北京、天津、长春、大连、南京、上海、常州、青岛、重庆、成都、武汉、西安、长沙、广州、深圳、东莞、珠海、中山、江门和惠州，更不断开拓海外市场，于英国、新加坡与巴哈马等均拥有投资项目。此外，集团并于香港、重庆与巴哈马经营多家高级酒店。

目前，和黄在北京的知名项目有逸翠园，上海有御翠园、御翠豪庭、御涛园，广州有珊瑚湾畔、逸翠湾，深圳有黄埔雅苑、御龙居、观湖园、御峰园，珠海有海怡湾畔，东莞有海逸豪庭、海逸高尔夫球会等。

作为已经是全球500强，是港交所最大上市公司之一的和黄，华人圈中，全球房地产布局最广、经验楼市开发经验最多、实力最强的房企，也是全球最大私营港口运营商，其历史超过了150年。然而这一点却鲜见宣传。和黄确实有“闷声发大财的”的味道。而开发商闷声发大财，对业主无疑是隐形的利好。

■低总价高未来值墅品：180㎡联排，为懂你而来

从深圳唯一百万㎡低密度山湖居住区——鹭湖国际住区的选择，到以珍罕低密度花园洋房及经典联排的产品组合，再到和记黄埔“世界500强”的企业品牌，以及180㎡联排别墅的总价范围，和黄·懿花园的打造，可以说每一步都是为了更契合目标客群的需求，在当前楼盘“坑客”现象不断的情况下，实属难得。

同时，我们需要注意到，2013年底深圳别墅将基本进入存量市场，罕有新增供应。2013深圳可售别墅仅约1200套，其中在售别墅仅300余套，而且是卖一套少一套，因此不少有别墅惜售酝涨。因此，有权威经济观察人士判断，禁墅令的执行，将直接从土地源头切断别墅供应，现有存量不足，后续供应断档，市场高端需求却激增，别墅的稀缺价值将持续膨胀。

未来随着龙华新区政府迁都红利的兑现，以及地铁、现代有轨电车的投入使用、梅观高速取消收费，和黄·懿花园所在片区的价值将迎来更大幅度的跃升。而和黄·懿花园180㎡联排别墅，以远低于目前深圳市面上别墅产品的总价，让购房者获得了最高的区位、生态和市场价值。

在和黄懿花园高处瞰山湖

横坑水库

山峦起伏

一线山湖景观

懿花园联排别墅

园林、泳池

全火山岩打造花池裙底

深圳唯二无横梁化车库，媲美甲级写字楼

6米挑高客厅，打造自由垂直空间尺度

多飘窗设计，采光、居住视野最大化