■前注
5月18日,合正地产邀@房地内参 负责人@尹香武_半求 于中央原著营销中心举办了一场以《杰氏悖论:房熟阶段的再富理论》为主题的地产投资讲座,吸引近百位资深投资客亲临现场,与大家分享了一次难得的思想盛宴。
讲座上,@尹香武_半求 先生从“欧美与中国的兄弟分家传统差异,对现今楼市的基础性影响;大众土地矛盾心理分析,及共利建议;房熟阶段,如何再富的理论”三个方向展开议题,专题分析了楼市发展到今天的房熟阶段就如何把控常识谬误,在杰氏悖论基础上如何进行巧妙投资、再富。
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■续前:互动提问环节
八、限购与否不是投资的主导向
提问:我之前也关注过,你在介绍过大家可以关注一下军产房,于是我在2011年的时候也买了一套军产房,我之所以买保利·上城是因为不限购,到现在我又想关注不限购、不限贷的产品,包括龙华附近也是有的,我想再次求教一下,您觉得合适吗?
半求:我反对以限购或者不限购作为标准,这样很容易发生问题。当然这一个硬条件,也没有办法,你受限于此。但限购与否不是投资的主导向,投资的主导向可能大家现在也慢慢看书,带领这种风潮。
你们看书看得越多会发现起决定作用的东西越来越基础、越来越基本,我们的投资客一定要抓基本条件,比如说时间、空间、人物,限购放在之后,这三个条件满足再考虑是否限购,如果限购作为先决条件是比较错误的导向。
关于房地产投资我们宋朝有一个名词,说是投资房地产赚的是“痴钱”,痴呆的人挣的钱,痴痴呆呆就能挣,就是痴钱。房地产收租金就是痴钱,啥也不用干,包括收租婆、收租公,还可以发发威,不用动太多脑筋,也就是说你不需要为这个投资过多的担心,但是我建议你可以调整。
第二,下一次不要再用限购与否作为首要要素,首要要素一定是最基本的,人、时间、空间,这样去判断,这三个条件满足了,限购你可以想办法啊!这个条件不满足,不限购也不要去弄,因为最后会把你的时间牺牲掉,时间很重要,如果牺牲时间是非常不划算的。
学习美国人,美国人一旦决定经济出问题了赶紧跳水,比如说我们的投资客,你觉得你投了一个错误的品种,我建议亏15%出货,因为什么呢?赢回时间,而不要去耗,我一定要卖原价,没那回事的,不要浪费时间,这个时间浪费了非常宝贵的。
九、关于房产税
主持人:谢谢半求老师,由于时间关系我们现场的朋友们提问非常踊跃,最后一个问题。
提问:半求老师您好!问一个问题,如果说中国现在实行欧美一些国家,甚至是美国的房产税,在中国平均分配的形势下,完全没有任何一种对房产价格的打压,是不是中国政府根本不会推出这样的政策?
半求:他们知道我的习惯,我会给他们开三个后门,给大家三个机会,好久不见了,可以吗?因为他们包养了我,衣食父母,岂敢不从?
1、房产税促涨房价
房产税我是这样看的,我们对房地产所有征税的政策,现在民间的理解是控制房价,如果明天房价要跌今天征房地产税就是促跌房价,除此以外的房地产税是促涨房价,一定的。
除非明天就该跌了,今天出台明天就促跌房价,除此之外房地产税出台会促涨房价。比如说出台房地产税租金加,一看租金这么高,房价就上去了,或者房价更稳定了。从这一点来看,房地产税降房价是属于贫民拥有了统治阶级的思维。贫民就应该反对税收,任何税收都应该反对,你不上街也要喊几声,我们现在在喊加税很好、降房价,这是不对的。
2、房产税开征是时间问题
第二,我觉得房地产税会不会开征呢?我觉得会开征,一旦中国政府统一了全国的房地产产权登记制度,开征房地产税的条件就具备了。但是开征房地产税一定会有很大的豁免,比如说人均60平米界面的免税,可能是这样。因为如果说只要有房子都征的话,那对于执政党来讲风险很大,应该有免税的。
还有,因为产权制度登记统一了以后,我们中国就进行了一次准的全国建筑普查,现在全国没有建筑普查数据,征税是一头雾水的,因为这个原因,我强烈建议在座各位:第一,均匀配比,不要只持有住宅,也不要只有持有写字楼,也不要只持有商铺,均匀持有;
3、调控的重点是民生住宅
第二,过于民生的住宅你应该卖掉,过于民生的,刚需不要太多的占有。我还是强调多年前我跟大家分享的,你们不要把80后、90后的翅膀折断了,他要买刚需,你们挣那么多钱还要去搞刚需,太无聊了,不要买了。
结果我说了那个话以后,四海公寓的房子到1万的价格我买了两套,结果就在网上骂我,其实我是卖给我们员工住,现在还是我们员工住,我们员工就是刚需啊!我建议还不要搞刚需,你们搞顶级豪宅,顶级豪宅搞到天上去也没事,中国政府到时候也不会拿你开刀。
你手上拿100套90平米的房子,你自己找死!一旦土地登记制度以后太显眼了。你们不要不相信,2006年的春节,春节的时候国务院每年有例牌菜,要深圳报数据过去,怎么报呢?卖了多少套房子,均价多少,总金额多少,很简单的。突然2006年的春节期间,我接到一个很重要的任务,要我看数据,谁要的?国务院要的。
什么人在这一年内买了多少套房子,身份证号码是多少,婚姻状况是什么,打印这么厚,买房子最多的人80多套。立马讨论铺天盖地就来了,在政府眼里我们和裸体没有差别。现在还有时间让我们调整,还有时间你退出一些过于刚需的产品,所以不要太犹豫了,房地产税会推出。
十、从时间、空间、人三个维度来考量投资
提问:我想问一下对松山湖的看法,因为松山湖保持了原生态,东莞政府也做了一些工作,把很多企业都引进过去,听说华为是确定2016年全部搬过去,是正式的,不是一线的员工,对那边的产品您怎么看?或者华为过去会带动什么样的影响?谢谢。
半求:松山湖我个人也是比较喜欢的,松山湖的问题,你们看一个片区的价格,如果你去投资的话,它有一个倾向,一个地方的土地耗得差不多了,房价上涨的速度就会加快。
松山湖企业手里的地太多了,光大手上的地有多少?3平方公里,现在开发1平方公里都不到,所以成为一个非常重要的价格稳定的砝码,单纯投资的话这一点对投资客来讲是有一点考验的。
环境很好,环境非常好,乃至于对于某一些群体在那边自住没问题,对城市,或者对深圳的依赖性比较低,住在那个地方挺舒服的。但总体上来说效率肯定不是最高的地方,你用时间、空间、人去抠,这个地方人很少,时间稍微有点问题。
空间很好,赢了人和空间,输了时间,也就是说从三个维度去看输了一个维度,另外两个维度赢了,四所以还算是不错,但显然不是最佳的地方。深圳现在投资机会最佳的蕴含在深圳高峰上,真正的顶级豪宅上,深圳真正的顶级豪宅按照领袖级别去匡算,出现高层的都市豪宅的均价15万元/平方米是不存在承载力的问题。
大家想一想深圳就有这样的项目,不怎么做广告。为什么不做广告?卖得好呀!为什么卖得好呀?承载力强啊。机会在这里,这里面的人、时间、空间得到最优的组合,这个空间非常好。但是这个机会在成为所有人公认之前所有人认为风险最大的,一定是这样。
待续……