半求

                                              2005-01-05
                                        banq@vip.163.com
                                      


    〖时    间〗：2004年5月22日16：30~19：15
                  2004年7月18日13：30~15：40
    〖天    气〗：阳光，闷热，地面温度39度
    〖事    件〗：实地步行考查万科地产之“万科城”项目情况
    〖项目地点〗：稼先路以南、贝尔路（原名发扬路）以北、坂雪岗大道华为百草园以 
                  西、石龙路以东
    〖考查实录〗：

    ■地块简况

    【基本数据】

    “坂雪岗·万科城”地块为G03404-1宗地，是深圳土地拍卖史上单个土地面积最大的一
块地。总占地面积 397883.5平米，总建面为437670平米。

    其中，住宅398050平方米，商业30000平方米，幼儿园2所6000平方米，社区公共配套设
施3000平方米（包括社区健康服务中心、文化活动站、老年人活动站、社区管委会和邮政所
等），物业管理500平方米，公厕2处共120平方米。

    建筑覆盖率30％，建筑容积率： ≤1.1，建筑高度为低层、多层及中高层。土地使用年
期自2003年7月4日计起70年。

    【曲折出让】

    2003年7月4日，由于SARS横行，地块由深圳会堂改在设计大厦2楼公开拍卖，最后万科
以9亿7获得地块发展权，楼面地价2216元/平米，地价之高，让市场鄂然。

    拍卖结束后，万科总经理郁亮还推销东海岸：“明天东海岸开盘，大家可以去看一
下”，并透露万科价格心理底线是12亿。而国土资源局龙岗分局冯现学局长透露国土局的预
期价位为6.5~7亿元。

    说起地块，还有一段故事。本来龙岗是想把本地块与学校地块、道路广场地块、商业地
块以及地块西北角的商住地块一并出让，总面积达到53万平米。直到去年4月份，正式的新
闻上还是这个数，后来根据各方意见，将西北角的商住地块拿开另外出让。到6月上旬，地
块就变成了43.77万平米。

    这还没完，在当月下旬，主管部门将宗地号为G03404-0006的道路广场（用地面积为
12261.3平方米）和宗地号为G03404-0007的九年一贯制学校（用地面积为30263.1平方米）
从地块面积中单列出来但是建设还是由地块获得者进行，地块因此变成了最后的39万平米。
但学校、道路广场、商业中心由竞得人按照规划负责出资修建，自竞得之日起3年内建成，
学校为坂雪岗工业区的就学儿童提供学位。

    这是与当年的红树湾填海区拍卖将学校和配套捆绑的做法是不同的。也就是说，此地块
的价格与红树湾地块不具备直接可比性。这是很多人忽略的一点。

    【车位户数比创新高】

    当时国土局以“有空间，才有精彩”作为地块的推介主题，对该地块的规划有了更严格
的标准：

    如临贝尔路及坂雪岗大道不得布置小商铺，商业性服务设施布局宜相对集中；地块周边
均有完备的配套设施，如北排洪系统、道路广场9年一贯制学校，中学、公交站场等；竞得
人应充分利用现有山体合理布局，减少对山体的破坏。

    停车位、户数比的配置更高达1：1，蔚为大观！100平方米即拥有一个停车位，这是当
前关外楼盘中除别墅以外车位户数比最高的。
  
    【拍卖示范效应】

    G03404-1宗地高价拍以后，主管部门信心倍增，而市场也信心大增。

    8月8日，与地块不远的G03315—1、G03316—1（1）两块总面积达108142平方米的宗地
成功以荷兰式拍卖方式拍出，这项目容积率≤1．0，计入容积率总建筑面积为108142平方
米，建筑覆盖率≤28％，建筑层数规定为多层与低层，比万科的容积率还低0.1。

    ■区域垄断

    【万科可能介入坂田旧城改造】

    拍卖会结束后的第5天，也就是2003年7月9日，龙岗区政府1729会议室内，余晖鸿、李
铭、蔡立、郭雨蓉、傅新江等区领导与万科王石、郁亮、丁福源首次会谈。当时的王石刚刚
从珠峰上下来47天。

    龙岗区委书记余晖鸿当即决定对万科在龙岗的投资给予全力的支持和配合，并将成立专
门工作小组来协作其开展工作。在会上，余晖鸿透露说，坂田的旧城改造工程将开始进行，
万科听得得津津有味。

    而后来在龙岗植物园开会时，半求亲耳听万科深圳公司某负责人透露对片区改造的强烈
兴趣，同时，对于垄断坂田新建住宅、商业雄心勃勃，并多有规划。现在万科将项目定名为
“万科城”其实在很大程度上说明了万科的意图。

    【现有土地储备】

    而万科在坂雪岗拥有已经建成的占地40万强的四季花城，加上华宇的11万、坂雪岗的40
万、宏威的10.8万，万科在坂田已经有了1平方公里的土地，建面超过120万平方米。

    而整个坂田隔鸡公山与布吉独立，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的
份额，在商品房领域呈现区域准垄断的局面。因此，在坂田区域绕开万科是不太可能的。

    ■工地考查

    出梅林关从梅观高速公路大约5~8分钟就可以达到华为了，路费5元。然后转向张衡路，
宽阔的五和大道，一路欣赏华为的美丽壮观的建筑，到稼先路路口向东，途径华为研发大
楼、百草园后，转入坂雪岗大道南行，立即就到了现场。

    【周边概况】

    其实环华为一带，除开东面、北面违法建筑较多以外，其余方向保持得比较干净，特别
是万科城四周600米范围内，并没有违法建筑和握手楼。记得5月份登上华为研发大楼楼顶，
从楼顶看去，坂雪岗的村民房主要集中在片区北部和东部。

    目前，工地的南门把守严格，而西门则宽松多了，要进入工地建议走西门。而万科物业
已经提前进入现场管理，在南门和西门都设立了自己的岗亭，万科物业的小伙精神得很，也
负责得很，只不过，半求在坂雪岗大道上拍摄万科城他们也过来干涉，管得太宽了，感觉有
点太好了吧！在施工阶段就介入管理，目前只有万科这样做。

    万科城西面是新天下宿舍和华为百草园，南面是中海日辉台，北面是未来的学校和商业
中心，东面是山体和备用地。西、南两面是六车道的坂雪岗大道和贝尔路，北面道路目前还
没有修建，项目与北面道路之间相距大约有200米，基本没有影响，东面道路已经规划，目
前还未建设。

    【地势情况】

    地块内西南角地势平坦，东北部除小块推平外多为丘陵，有着大量的小山头，面积占整
个地块的三分之二。其中三个山头围合之间形成了两个山谷。用地内最大相对高差目测大约
25米左右，呈现东北高、西南低的特点。

    西北角有长长的山沟，环绕在整个地块的西北角，基于此将建设排洪渠和生态谷。而平
地与丘陵之间，则是沟壑，有希望继中海怡翠山庄以后，第二家建设社区山谷。

    应该说，地块确实非常适合做底密度住宅，稍微遗憾的是，地块南面以外有电线塔，虽
然影响的是视野，但对于这种住宅来说，还是非常遗憾的。

    【成本压力已有表现】

    以往坂田片区只有协议方式出让土地，协议地价约为640元／平米，但协议出让的地
块，还需要支付前期拆迁费，农民补偿费等等，而万科城项目没有此类成本，仅仅是土地成
本和建造成本。

    但即使如此，万科城项目的地价也应该是协议出让地价的3倍以上，成本很高。从工地
上也可以看出，万科在保证质量前提下如何降低成本是费尽了心思。

    一是引进施工竞争。一个工地引进了四家施工队，这种好处是能够将价格降低，同时能
歌产生相互竞争的气氛，各家建筑商互相比赛，有利于提高施工质量、保证工期，没有哪一
家建筑商愿意在这种竞争中显出弱势。

    同时，万科在引进了以中海刘爱明为代表的工程口精英以后，自身的成本控制、现场管
理、施工监理上进步迅速，工程口的信心特大幅度提升，首先就表现在对于自己的管理和监
控有信心。因此在工地半求发现，万科城请的施工队（深圳建筑工程公司、南通四建、西部
城建、振波）以前的记录属于中等水平，估计在施工收费上能够节约不少，但在万科控制
下，表现却十分不错。这说明，万科工程口力量已经今非昔比，已经敢于用二流队伍干优良
工程了。

    深圳建筑工程公司、振波承建多层，南通四建承建矮层、西部城建承建小高层。

    奇怪的是，半求在工地基本没有发现监理公司的人，反而是万科自己的员工在不停穿梭
检查，那顶“万科20周年”的帽子还是很明显的，难道监理公司也是戴这种帽子导致半求无
法分辨？只是苦了监理公司和万科的小伙子们，在工地，不止一次地看到戴着监理公司安全
帽和万科安全帽的小伙子在检查。

    这是否表明万科相信自己多余相信监理？

    【工地安全】

    多层特别是矮层小区，在建设时期的工地远没有高层建筑好看，万科城也一样。同时，
由于工地引进了三家施工单位，所以，管理上的难度可想而知，工地确实不好看。材料堆
放，不同施工单位之间的风格也存在差异。

    特别是中心水景向西面的道路上，建筑主题的模板拆卸，直接就往下面丢弃模板，一旦
下有路人，非常容易发生意外，提醒万科工程口不要光顾检查控制质量了，安全问题也是当
务之急。因为在工地上，半求已经碰到三波由万科项目部带领下来看楼的人，一旦发生意
外，与谁都不是好事。

    【TOWNHOUSE】

    TOWNHOUSE已经完成主体施工，正在进行室内外的装饰装修。

    TOWNHOUSE与东海岸一样，存在黑卫情况，这种卫生间主要通过物理方式解决通风和采
光问题。厨房设计了集中排烟管，与卫生间分设两根管，从自家楼顶排烟管排出。遗憾的是
集中排烟管没有布置在角落，而是墙壁中间的位置，装修的时候需要掩饰一下才行了。

    TOWHOUSE室内楼梯为90公分。顶层主人房目测高达近5米5高，非常开杨！在TOWNHOUSE
内，设计了集中室管井，水管、污水管、电缆都经过这里，便于集中维护。楼板15公分。

    不过，如果半求判断不错的话，万科在设计TOWNHOUSE的时候打了插边球。在楼下，都
设计了楼梯，但最底下的楼板没有做，估计这是偷点面积，未来业主可以在预留的外露钢筋
上倒混凝土楼板，做一层非常大的地下室！这个实惠非常诱惑啊。

    【多层、小高层】

    小高层步行楼梯宽度为1米2，比标准略宽。小高层一、二楼为2米85净层高，二楼以上
为2米75净层高。工地工人说小高层9月20日完成主体施工。楼板15公分。

    多层和小高层厨房卫生间降板30公分，所有的降低部分的转角处，都进行了圆角处理，
这是与其它工地所不同的特点。圆角处理后，此部位发生开列的机会就减少很多了。

    【小高层创新】

    以下部分为半求在工地直观判断，具体是否如此需要等待详细万科的官方资料才可以确
定。

    小高层在设计上有创新，将步行楼梯和电梯对置，两者之间通过空中走廊连接，如果要
比喻的话，可以说是一种哑铃式设计吧，哑铃的中间部分就是空中走廊，两头分别是电梯和
步行楼梯，四户人家则分开在电梯和人行楼梯周围，各两家。而相邻单位的空中走廊之间组
成类天井，这种天井与传统意义上的天井又不一样，因为它的四周都是连通的，通风采光状
况今非昔比。

    空中走廊为敞开式，相邻单元的空中走廊能够互相对望，改变了原来那种单元之间隔
绝、缺少对话的问题，同时，电梯间实现两面采光，视野上比老设计好了N倍。

    ■片区概况

    坂田=华为+富士康+新天下+惠而浦+爱华+宝洁+年产值12亿的坂田村，难怪会引人注
目。坂雪岗片区组建于1994年4月， 属于深圳高新技术产业带的组成部分，1996年成功引进
华为。总面积28.35平方公里，规划建设面积为22平方公里，建成区面积为8平方公里。

    目前坂雪岗片区已累计投入用于开发和市政配套建设资金3亿多元，区内现有市政道路
长13.8公里，均配套有水、电、燃气；有小型水库5座，总容量437.27万立方米；小型自来
水厂3座，日供水量为1.2万立方米，另有从梅林水厂引来的日供3万吨水的梅坂供水系统；
有11万伏变电站1个；架空输电线约31公里；电信局1个，容量为32000门；加油站3处；长途
客运站3处；医院1个；坂雪岗污水处理厂正在施工建设中。

    落户的外资、民营、私人企业近300家，三资企业、三来一补企业500家，其中投资在5
亿元以上的6家，投资亿元以上的已有20家，华为、富士康、惠而浦、爱华、新天下、当纳
利、深石化坂田基地、华科纳米等均在此落户。

    坂雪岗片区对于关外来说，类似与深圳高新区对于特区的地位，是关外最重要的高新技
术产业基地。该片区的目标是建设成为深圳工业生产基地，大力发展光机电一体化装备待业
通信设备、电子计算机设备及其配件、精密仪器、办公自动化、工控仪器仪表及生物技术等
高新技术产业，重点发展通信产业。

    片区由梅观高速进入特区需10分种车程，经水观高速到龙岗中心城需20分钟车程。处于
龙岗区布吉镇坂雪岗片区中部，距梅林关口1.5公里，距福田区6公里，距布吉检查站10公
里，是深圳中部发展轴的一部分，也是龙岗区“两城一区”（龙岗中心城、宝龙工业城、坂
雪岗工业区）建设的组成部分。
 
    东、南、西、北分别为清平快速干道和龙岗区第二通道、五和路、梅观高速公路和机荷
高速公路，布（吉）龙（华）一级公路和平南铁路贯穿其中，平南铁路（也几就是未来的
11#城市轻轨）在此设有坂田站。

    关于大家关心的片区违法建筑的问题，半求已经撰文论述，请参考《坂雪岗违法建筑
考》，地址是：
http://www.szhome.com/new/zhutisq/fdchcomment/commentdetail.asp?
id=4532591&projectid=90000&count=21，还有公共交通不便利，配套不完善等缺点已经比
较透明，购房者应该自己加以权衡，半求这里就不多说了。

    ■建筑用料

    宝狮牌PVC污水管、德利民PVC污水管、金龙羽电线电缆、CL暗座、华达混凝土预制污水
管、福赢混凝土、川路电线套管……

    图：坂雪岗片区的规划图，最吸引人的是占总面积45%的土地都被规划成了永久原始绿
地，这还不包括建设地块上35%的绿化。还有的就是7个大小水库围绕在片区东侧，山水相
间，郊野情趣立现，让人忘记了片区的村民房。