导读：
       ■深圳上半年甲级写字楼租赁火爆，成交量涨为去年2.5倍
       ■写字楼下半年近七成为自用，配置商业地产须趁早
       ■写字楼渐成惜售资产，双地铁上盖写字楼成就企业价值高地
       ■和成世纪中心，2013下半年深圳首发写字楼
       ■造深圳百亿税仓，率先提现科技CBD
正文：

■深圳上半年甲级写字楼租赁火爆，成交量涨为去年2.5倍

深圳甲级写字楼租赁市场非常活跃，上半年的总成交量已达到去年全年的近2.5倍。中小型内资企业的租赁需求稳步增长，推高了甲级写字楼租赁的成交量和价格。不少甲级写字楼赢得整层租赁的大客户青睐。

据笔者了解，今年上半年深圳甲级写字楼的整体租赁需求自去年四季度跌入谷底后得到快速回升，上半年的总成交量为24.4万平方米，已达到去年全年成交量的近2.5倍。受询盘量和需求回升支持，业主普遍提高租金。尤其在租赁活动最活跃的福田中心区，二季度该片区甲级写字楼平均租金环比增今年3月的商事登记制度改革简化了申请流程，大大刺激了新商业主体的设立，短短四个月内（3~6月），新登记注册的企业达到近14万家，其中中小型企业占比逾九成，助推了全市写字楼租赁需求的提升。据写字楼专业人士了解,每年的第三季度是租赁、买卖市场的旺季，预计下半年成交量有望在现有基础上继续上扬10%。

■写字楼下半年近七成为自用，配置商业地产须趁早

从去年就开始曝出的深圳甲级写字楼今年将“天量”入市的消息正在变成现实，不过，在今年上半年以来入市的甲级写字楼供应量也正在被市场新增的需求所消化。而下半年深圳市场将新增逾40万平方米的甲级写字楼办公面积，不过这些面积中有约六成都将为企业自用，加上中小企业的办公需求持续消化，预计整体甲级写字楼空置率将在短期内保持稳定。

而下半年,深圳写字楼市场将出现较多新增供应。包括深交所新楼、招商局广场、投行大厦及中航中心等陆续入市，届时市场将新增逾40万平方米的甲级写字楼办公面积。而中长期来看，未来深圳写字楼供应多为总部企业自用物业，从目前海总部大厦的建设情况就可知，写字楼整体持有将逐渐成为未来主要走向。随着前海注册的企业不断增多和中小企业对优质写字楼项目需求的快速增长，2013年甲级写字楼市场整体租赁活跃度将上升，并带动甲级写字楼净吸纳量增加。预计下半年整体租赁市场保持活跃，中小型企业的需求将持续活跃，而来自内资和国资企业的需求将继续带动写字楼需求上升。

但随之产生的巨大矛盾即是可售写字楼单位的匮乏，而据笔者调查，“写字楼持有”这一现象将在未来很有可能朝“二八现象”迈进，即市场仅20%写字楼为可售型，80%为自用及租赁用，这将直接影响企业在逐渐发展中的不动资产的合理配置，将在未来将进一步限制中小型企业朝大型企业的稳步迈进，所以，现阶段可售写字楼产品成为重要战略型配置资产，欲出手商业地产，尤其是写字楼产品的企业、企业主还须趁早介入。

■写字楼渐成惜售资产，双地铁上盖写字楼成就企业价值高地

正如前面所述，当下可售写字楼产品对于企业或企业主来说，公司资产配置、个人投资行为均不失为一条长期且稳健的操盘手法，而拥有双地铁交汇价值的和成世纪中心更是绝对稀缺的商业地产。和成世纪中心所在的福田北片区，距离CBD仅约7.5公里，既能近享CBD资源，消费水平又相对合理。各阶段人群都能相对性的得到满足，租金压力相应承担，各阶段人都容易接受，公司企业的壮大也就有了人才的相对性保障。

另外，和成世纪中心项目为地铁5号线、16号线（规划建设）双地铁交汇上盖物业，与五和站实现无缝对接，真正意义上实现7站直达福田CBD，是顶级的双地铁换乘站口商办写字楼。这就意味着，员工拥有了快速、准点到达的交通工具，保证了工作效率。而整个商务区也拥有了保证大流量人群转移的能力。公司可以很方便获取最新资讯，优化企业资源，为企业的发展创造机会和条件。

更为重要的是，位于双地铁换乘站口的办公楼在深圳屈指可数。而且，一般都是政府机关单位，或超级大型企业，如平安保险等的办公地点。作为目前唯一在售的双地铁换乘站口顶级商办，和成世纪中心极为稀缺，而且按照目前深圳的发展趋势，想要占据地铁换乘枢纽地段办公，几乎不可能，因此，如果刚起步的、起飞期的公司能选在和成世纪中心办公，不仅让客户更容易找到，也将大大提高公司在客户心中的认可度，提升公司形象，公司腾飞不在话下。

■和成世纪中心，2013下半年深圳首发写字楼

和成世纪中心除了双地铁的极佳公共资源配套，而且还享受着“深圳科技CBD”---华为科技城及其周边的区域规划利好，由此带来的“全系丰配产业链条”将对企业运营效率、沟通成本起到绝对的提升作用。由于和成世纪中心项目周边区域内，新天下（神州电脑）、康冠、弛源、康冠、元征科技、精细化工、赛保尔、石化公司、当纳利旭日等集聚，由以上各行业航母级龙头企业带来的则是从上游到下游的全系产业链的集中，大量相关企业集聚为提升商务效率、运营周转成本提供了绝对基础。

而和成世纪中心又是科技CBD唯一的商业商务功能区，将承载区域“商务门庭”重要纽带作用，并携手雅宝科技产业园区、天安云谷项目、华为总部等大型产业核心项目共同打造福田北又一经济大道：即五和大道的黄金经济大道，未来区域内必将吸引众多企业进驻，高端商办炙手可热。

同时，和成世纪中心处于龙华中心片区与坂田五和大道交汇处，距离深圳中心区仅约7.5公里，距离相当于鸟巢到天安门，地段正是“中心区上城UP TOWN”，且2站直抵深圳北站，是人流最密集的地带，为商务效率、企业形象绝佳之选。同时，和成世纪中心也是作为2013年度深圳下半年深圳首个入市销售的纯甲级写字楼产品。

■造深圳百亿税仓，提现科技CBD

根据目前正在编制的华为片区城市更新规划研究，华为科技城的规划定位是：以高新技术产业为主导功能的城市复合型片区，完善为高新技术产业服务的配套设施，建设以高新技术产业为主导、城市服务功能完善、环境优美、交通便捷的复合型城区。

同时，业内人士指出，华为科技城的建设则是放大华为等大企业的带动作用，将给整个片区的发展带来深远影响。而部分业内人士认为，龙岗区委、区政府提出了打造“华为科技城”的战略举措，将给深圳中部综合组团的重点区域坂田的高新技术企业、房地产业、物流业以及休闲产业带来了新的发展机遇。

仅以商业为例，目前已有星河、保利、佳兆业、香港新鸿基等知名开发商介入华为科技城的建设，打造四星级以上酒店5家左右，以及一批大型商业综合体项目，届时这一片区的商业配套不足的现状将会改变，第三产业将会获得前所未有的发展良机。

在税收贡献方面，近四年来，坂田街道年创工业总产值和税收均居龙岗区40%以上，即使剔除华为所创产值和税收，坂田辖区工业总产值及税收总额仍然保持良好增长势头，并在全区名列前茅，税收总额从2007年全年的81.32亿元，增长至2010年1—11月的169.2亿元。

由此看来，和成世纪中心所处的地块是一个成本的洼地，更容易接受新鲜血液，是极为适合刚起步的、起飞期的企业长期驻足与发展的。另外和成世纪中心能近享深圳中心区资源，交通便捷，对公司的人才保障、形象提升都极为有利，价值前景可观。

据了解，和成世纪中心将于8月份正式入市，目前其地铁广场正在加紧施工之中，但据销售中心了解到，目前已经积累了大量区域内外的自用企业主的关注，更值得关注的是，关内华强北、中心区亦呈现大量投资客户的高度关注。近期有自用、投资写字楼的客户，可重点关注即将入市的和成世纪中心。

和成世纪中心：双地铁换乘站口顶级商办