一、2013年上半年房地产市场运行情况

1、房价环比上涨趋缓，同比上涨势头较猛

第二季度各月，70城市中，60多个城市新建商品住宅价格指数环比、同比出现上涨。持平或下降的城市累计仅为个位数。

从三个方面看房价上涨的态势：

一是最高涨幅。环比方面，4、5、6月的最高涨幅分别为2.1%、2.9%和2.4%；同比方面，最高涨幅分别为13.7%、15.5%和16.7%。

二是价格指数平均涨幅。环比方面，4、5、6月的平均涨幅分别为0.95%、0.91%和0.83%；同比方面，平均涨幅分别为4.54%、5.65%和    6.50%。

三是价格指数涨幅中位值。环比方面，4、5、6月的价格涨幅中位值分别为0.90%、0.80%和     0.80%。同比方面，中位值分别为4.30%、5.20%和6.00%。

以上三个分析可以得出结论：首先，房价出现全面上涨的态势。其次，短期环比上涨的势头略有缓解，但上涨压力非常大。再次，同比上涨势头较猛，为逐月上涨。

另外，分城市类别看，第二季度各月，排在价格涨幅前列的是北京、上海、广州、深圳等四个一线城市。房价指数同比涨幅都超过了10%以上，北京涨幅居首。省会城市房价指数同比涨幅居于第二梯度，普遍在5%-10%之间，其他城市则位列第三梯队。第二季度房价上涨的结构态势，是典型的发达地区上涨带动其他区域上涨的模式。

2、开发投资增速保持较高水平

第二季度内，房地产开发投资额表现为逐月扩大态势，其中6月份投资额超过了万亿元，是近年来房地产投资单月最高值。从环比值看，4月份较3月小幅下降，但5月和6月的投资额较快增加，且环比值逐月递增。从同比看，第二季度各月增幅也都超过或接近20%。从数据看，房地产投资处于活跃状态。

分类市场看，住宅投资额在二季度各月呈现逐月增加的态势，每月递增千亿以上。环比增幅呈现逐月加速上涨。6月份住宅投资环比5月达到了30.93%，商业营业用房环比值达到37.96%。按通常的工程投资规律，5-6月份是投资的集中释放期，通过观察对比历史同期值，我们也发现，6月份房地产开发投资普遍会出现环比较大幅增加的情况，如12年6月份是31.66%，11年6月是39.21%等。从同比看，二季度各月办公楼和商业营业用房的增幅普遍要高于住宅。

2013年第二季度房地产开发投资及增长情况   单位：亿元，%

2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，但明显高于去年同期增幅。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，占房地产开发投资的比重为68.5%。

从单季度角度看，去年三、四季度投资额基本持平，今年一季度受政策及季节因素影响，投资额下降较大，第二季度房地产开发投资总额高达23695亿元，环比增长80.4%，同比增长20.4%，两类口径的增长幅度都高于前面三个季度。连续四个季度同比值表现为逐季上升，分别为13.7%、18.5%、20.2%和20.4%。这在中期角度反映出房地产投资相当稳健与活跃。

分类市场看，二季度住宅投资额达到16214亿元，占总开发投资额的比例为68.4%，商业营业用房占比为13.9%，办公楼为5.3%。住宅投资的占比较此前的三个季度略有下降，其他两类投资占比则相应上升。

从区域投资看，中、西部地区投资环比和同比值都大于东部，显示了这两个区域投资活跃度和增长性高于东部。但从占比看，第二季度东部地区投资占比依然高达56.4%，区域投资总体格局未变。

2012年Q3 -2013年Q2房地产开发投资及增长情况  单位：亿元，%

3、一些城市土地市场热度不断提高和全国上半年土地购置面积同比下降现象并存

第二季度内各月，土地购置面积逐月增加，尤其是6月份，土地购置面积达到3965万平方米，环比增长35.3%。二季度后半期以来一些地方不断爆出的“地王”现象则更加凸显了土地市场成交的火热态势。

1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7个百分点。从单季度看，今年第二季度土地购置面积达到9587万平方米，自去年三季度以来的四个季度中，仅低于去年第四季度的9633万平方米，远高于今年第一季度和去年第三季度，基本与去年同期9684万平方米持平。

2013年第二季度各月土地购置面积及费用情况 单位：万平方米、亿元

2012年Q3 -2013年Q2土地购置面积及费用情况  单位：万平方米、亿元，%

土地收入方面，财政部数据显示，今年上半年，地方政府性基金收入(本级)19395亿元，其中土地出让收入16722亿，同比大增46.3%(去年上半年同比下降27.5%)，主要是土地成交额增加，以及去年同期收入基数低。

土地价格方面，国土资源部最新监测数据显示，第二季度全国105个主要监测城市地价总体水平为3226元/平方米，地价整体涨势步入较高位区间运行。主要监测城市综合地价环比增速为1.62%，较上一季度增加了0.15个百分点，且已连续五个季度加速上升。

主要监测的105城市中，综合地价环比增速上涨的城市为95个，其中5个城市的涨幅高于3.0%；同比涨幅超过5%的城市由上一季度的26个增至38个，其中，呼和浩特、深圳、安阳、佛山市顺德的地价涨幅超过10.0%。

住宅地价涨幅继续呈上升态势。环比增幅上涨的城市有94个，涨幅超过3.0%的城市集中在东部和中部地区；同比涨幅超过5%的城市由上一季度的28个增至40个，其中超过10.0%的城市有呼和浩特、深圳、安阳、太原、黄石、广州、包头、上海、厦门。

第二季度全国重点城市中，地价水平呈东高、西次、中低的布局，西部与中部地区平均地价较接近且均低于全国平均水平。

二季度土地市场处于平稳上升阶段，房企为满足发展需求，补充土地储备需求强烈，加之房价持续上涨，市场看好后期楼市，土地市场有所升温。供需紧张的热点城市推出稀缺地块，导致高价地再次出现，部分城市优质地块的成交价格甚至超越了历史高值。

另一方面，今年上半年，全国房地产开发企业购置面积同比下降10.4%，这与一些地方土地出让底价的提高有关。

4、新开工面积接近历史新高，但竣工面积逊于新开工面积

二季度内各月，房地产新开工面积呈现快速增长态势。4-6月新开工面积逐月增加，且环比增速逐月扩大，由4月份的4.8%，扩大至6月份的23.1%。分类市场方面，住宅、办公楼、商业营业用房这三类主要物业在二季度的新开工面积都表现为开工量逐月增加，其中住宅的新开工环比增幅是逐月上升的。竣工面积方面，无论是总的竣工面积还是分类市场竣工面积，都表现为逐月上涨态势。总竣工面积及住宅竣工面积环比增幅都表现为逐月加速态势。

2013年第二季度房屋建设情况 单位：万平方米

2013年1-6月份，房屋新开工面积95901万平方米，同比增长3.8%；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。房屋竣工面积35346万平方米，同比增长6.3%；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。无论是新开工还是竣工，上半年同比增速都较前5个月的增速有所加快。

分季度看，上半年一季度受春节等因素影响，新开工面积环比去年四季度出现小幅下跌，但第二季度新开工面积达到5.7亿平方米，仅次于2011年第二季度的5.96亿平方米，是近年来新开工面积的第二高峰。再看环比，第二季度环比增长46.7%，且各分类市场都呈现环比大幅增加。第二季度的表现明显优于去年三季度以来的三个季度。虽然项目建设规律决定了每年的第二季度新开工面积表现都不错，但今年则更加突出，显示开发企业的投资与建设积极性在增加。

竣工面积表现则逊于新开工。近四个季度中，今年第二季度的竣工面积最小，环比一季度下降18.5%。各分类市场均环比下降。竣工面积下降的原因既有前期新开工面积不足的原因，又有企业对政策观望的原因。在当前市场比较活跃的状态下，竣工面积不足导致市场供求关系紧张，对于已经明显上涨的房价有进一步促进的作用。政府部门对此应予关注。

2012年Q3 -2013年Q2房屋建设情况 单位：万平方米，%

2013年上半年，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点，较去年同期回落1.7个百分点；其中，住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%，较1-5月份回落0.6个百分点，较去年同期回落2.1个百分点。

2012-2013年连续四个季度累计房屋施工面积情况 单位：万平方米，%

5、房屋销售面积和金额均创历史同期新高

今年第二季度，全国商品房销售面积呈现逐月上升态势，虽然4月份较3月份有所回落，但应注意到，3月份是受“国五条”政策的预期影响而形成大量成交。各月环比则呈现逐月提高态势，6月环比5月增幅达到31.6%。从绝对量看，6月份商品房成交1.23亿平方米，超过前五年除12月份外任何一个月份的成交量（2012年12月是1.96亿平方米，2011年12月是2.04亿平方米，2010年12月是2.18亿平方米，2009年12月是1.85亿平方米）。分类市场看，商业营业用房涨幅明显。分区域看，中西部地区的成交量已经超过了东部区域，同比涨幅也普遍高于东部地区。

销售金额方面，今年6月份的销售金额（7512亿元）也达到过去五年除12月份外的月度销售额新高（2012年12月是1.09万亿元，2011年12月是1万亿元，2010年12月是1.02万亿元，2009年12月是8007亿元）。分类市场看，4-5月份销售同比均正增长，但增幅逐月回落。销售面积增幅与同期销售额增幅对比看，前者低于后者，表明第二季度房价依然上涨明显。

2013年第二季度商品房销售情况  单位：万平方米，亿元

2013年1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，同比增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。

分季度看，今年二季度商品房销售面积为3.05亿平方米，低于去年第四季度，但远高于去年第三季度和今年第一季度，环比增幅高达46.1%。从同比看，前两个季度增幅分别为37.1%和23.5%，增长显著。分类看，办公楼在第二季度增长显著，同比增长42.1%。成交构成上，住宅成交占商品房成交总量的89%，办公楼和商业营业用房分占2.16%和6.36%。住宅成交比例有进一步提高的趋势。

成交金额方面，今年一季度和二季度同比增幅都在30%以上，住宅和办公楼的成交金额增幅要高于商业营业用房。另外，商品房成交金额及分类市场金额的同比增幅普遍高于对应指标的成交面积增幅。这也表明各类市场的成交价格均在上涨。

2012年Q3 -2013年Q2商品房销售情况（单季） 单位：万平方米，亿元，%

通过数据分析，今年二季度无论是商品房销售面积还是金额，均创历史同期新高，且环比、同比增幅明显，显示了良好的市场成长性。虽然一季度末国家出台了“国五条”等紧缩性调控政策，但其调控效力限于各方面的因素和制约，并未发挥出来。目前的市场发展现状表明，一方面是管理层在探索新的调控方法和模式，政策处于相对的真空期；另一方面，市场按照自身的节奏在发展，市场对房地产的需求依然强烈。如果下半年政策环境保持稳定，可以预期全年成交面积和金额将再创新高。

6、保障性安居工程推进顺利

今年计划开工保障性安居工程630万套，到6月底已开工440万套，完成计划的69%；基本建成236万套，占计划470万套的50%。完成投资4950亿元。

7、资金来源情况良好，国内贷款占比所有上升

第二季度各月，开发企业资金来源总量呈现逐月上涨态势，环比涨幅也逐月加速，4月环比值为7.51%，5月为10.12%，6月则跃升为27.29%，显示开发企业资金比较充分。

从资金结构看，自筹资金和其他资金两项占据了资金来源总量的80%以上。国内贷款则保持在15-16%的比例。利用外资在1%以下，且逐月下降。

2013年第二季度开发企业资金来源情况  单位：亿元

1-6月份，房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%，增速比1-5月份提高0.1个百分点。其中，国内贷款9901亿元，增长30.4%；利用外资234亿元，增长15.9%；自筹资金21630亿元，增长16.3%；其他资金25460亿元，增长50.3%。

分季度看，第二季度资金来源总量是3.03万亿元，是近期四个季度内资金来源最高的，第二季度同比增幅为34.6%，也是近四个季度中最高。显示二季度来开发企业资金比较充裕。

从资金来源结构看，今年上半年国内贷款比重较去年有所回升，但二季度比重低于一季度。自筹资金和其他资金二季度比重较一季度则有所加大。

8、上半年个人购房贷款余额快速增长

中国人民银行数据显示，6月末，主要金融机构人民币房地产贷款余额13.56万亿元，同比增长18.1%，增速比上季度末高1.7个百分点；上半年增加1.3万亿元，同比多增7326亿元，增量占同期各项贷款增量的27.1%。

具体来看，6月末地产开发贷款余额1.06万亿元，同比增长17.2%，增速比上季度末低4.2个百分点。房产开发贷款余额3.26万亿元，同比增长11%，增速比上季度末低1.3个百分点。个人购房贷款余额9.07万亿元，同比增长21.1%，增速比上季度末高3.7个百分点；上半年增加9628亿元，同比多增6173亿元。6月末，保障性住房开发贷款余额6580亿元，同比增长37.5%；上半年增加850亿元，占同期房产开发贷款增量的35.5%。

9、品牌房企持续发力，企业集中度维持高位

克而瑞信息集团和中国房地产测评中心联合发布2013年上半年开发企业销售面积和销售金额TOP50榜单。在上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为15.21%，与2012年同期相比基本持平，与2012年全年相比增加了2.45个百分点，龙头品牌房企的金额集中度继续维持高位。TOP20企业与去年同期相比，增加了0.52个百分点。今年上半年，得益于市场的全面回暖，TOP10房企业绩稳步上升，在市场整体业绩中，继续保持15%以上贡献率。

销售面积集中度方面，TOP10房企集中度再度提升。相比2012年上半年，今年上半年TOP10企业市场份额从9.10%上升至9.85%，增加0.75个百分点。TOP20企业市场份额从12.02 %上升至13.09 %，同比增加了1.07个百分点。

10、国房景气指数走势趋于平缓

4-6月份，国房景气指数分别为97.35，97.26和97.29。虽然还处于不景气区间，但较2012年下半年则明显进入了一个趋于活跃的指数平台上。

二、当前需要关注的几个问题

1、房价上涨压力仍然较大

与上月相比，6月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有5个（贵阳、乌鲁木齐、赣州、韶关、泸州均下降0.1%），持平的城市有2个，上涨的城市有63个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为2.4%（福州市）。上涨幅度明显的城市还有上海（2.2%），岳阳（1.9%），南充（1.8%），北京（1.7%），深圳（1.7%），桂林（1.6%）和厦门（1.6%）。

与去年同月相比，今年6月份70个大中城市中，价格下降的城市有1个，温州（-3%），上涨的城市有69个。6月份，同比价格上涨的城市中，涨幅最高为北京（16.7%），同比涨幅靠前的城市有广州（16.5%），深圳（16%），上海（14.4%），南京（12.3%），厦门（11.9%），福州（11%），郑州（10.4%），南充（10.1%）。一线城市涨幅位列前四。

二手住宅价格变动情况。与5月相比，6月份70个大中城市中，价格下降的城市有8个，其中九江-0.2%，温州-0.3%。持平的城市有7个，上涨的城市有55个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为1.3%（北京、深圳）。上海（1.1%），贵阳（1.0%）。

与去年同月相比，今年6月份70个大中城市中，价格下降的城市有2个，（温州-3.6%，海口-0.3%），上涨的城市有68个。6月份，同比价格上涨的城市中，涨幅最高为14.1%（北京），涨幅较高的城市有广州（10.4%），上海（10.2%），深圳（9.6%），昆明（9%）等。

2、一些地方“地王”的频频出现和全国土地购置面积同比下降

多年来，我国一方面年度计划土地供应量不少，但实际完成计划的不足，而不少房地产开发企业反映土地指标和供应量高度紧缺；一方面存在土地滞销流拍的现象，另一方面土地招牌挂当中溢价土地时有出现；一方面典型企业拿地高潮叠出，另一方面整体土地市场成交同比下降。这表明我国的土地供应和土地需求存在着用途结构失衡，区域间失衡和阶段性失衡的问题。

当前，我国骨干企业的资金状况总体良好，随着三季度土地供应逐渐放大，以及部分城市的优质地块入市，市场出现高价地可能性依然存在，土地市场上升的态势可能还会持续一段时间。但从目前情况看，一些地方“地王”的频频出现和全国土地购置面积同比的较大幅度下降，仍有可能影响到未来商品房的价格走势和供应。

3、一些地方商业地产，部分三四线城市商品房去化压力大

前两年房地产调控政策对一、二线城市的住房市场效果明显，导致一批房地产企业从住宅开发转向商业地产开发，从一、二线城市转向三、四线城市。但是商业地产开发客观上存在着需求比例，三、四线城市的住房市场也有一个需求总量问题。我国东北、西北和西南地区的一批城市，已经出现商业地产过量开发的现实问题。不少三、四线城市由于产业支撑力度不够，新增人口及住房需求有限，也出现了阶段性的商品住宅投资超前。加上一些地方政府缺乏住房建设规划，从而导致在购买力还有限的情况下，形成大量商品房空置。6月末商品房待售面积为43731万平方米，比5月末增加807万平方米，其中住宅待售面积增加506万平方米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。

三、有关政策建议

1、当前经济运行总体平稳，而房价上涨势头不减，对房地产市场的调控不能放松。

2、抓紧建立中长期制度建设。

在中央政府层面，抓紧建立中长期制度已讲了多年，但进展不快。今年的“政府工作报告”又强调，要“抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展的长效机制。”国办发[2013]17号文件提出从完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架、推进房地产税收改革、完善住房金融体系、住房用地的供应机制、推进住宅产业化等六个方面来完善房地产市场的调控政策体系和促进房地产市场健康发展的长效机制。建议政府有关部门抓紧推进。

3、督促地方政府认真制定并落实住房建设规划与计划，确保普通商品房用地的供应。

鉴于各地市场差异明显，所以，中央政府一定要督促地方政府认真制定并落实住房建设规划与计划，并完善住房用地的供应机制，确保普通商品房用地的供应。住房用地的供应一定要与住房的建设计划挂钩，而不宜与地方的财政收入挂勾。在房价上涨较快的一线城市，一定要保证计划的落实。完善土地的招拍挂制度，地价的涨幅也要与政府提出的房价涨幅目标相一致。既要落实地方政府稳定房价的责任制，也要落实地方政府稳定地价的责任制。

4、在总结上海、重庆试点经验的基础上，继续做好扩大房产税试点的工作。

开征房产税的目的，是让有多套住房的居民将多余的住房推向二手房市场和租赁市场，从而促进资源的优化配置、有效利用和对财产性收入的调节。新试点的方案，最好是今后拟在全国推广的方案。同时建议，结合个人住房的信息联网和不动产登记条例的制定与实施，明确一个在全国推行的时间表，如在2015年底以前，以引导市场和预期。

5、创新房地产金融产品，拓宽房地产融资渠道，缓解“钱荒”与“钱多”的矛盾。

探索地方政府发行债券的科学机制，将其债务逐步从银行转到政府手中，将偿债主要来源从土地收入转为未来可用财力。进行信贷资产证券化试点，开拓防范住房贷款风险的保险渠道；设立公租房建设基金，如将投资回报率控制在高于当年CPI涨幅2-3个百分点，这既有利于拓宽房地产融资渠道，也可缓解大量民间资本不断积聚的投资压力。

6、妥善处理保障性住房建成后移交政府的税费问题。

自2010年以来，部分省市政府为贯彻落实国务院加快推进保障性安居工程的决策部署，明确要求房地产开发企业在取得开发项目用地时，必须在项目开发用地上配建一定比例的保障性住房，建成后无偿移交给政府。

由于现行的营业税政策对保障性住房移交政府应如何缴纳营业税没有明确的规定，企业和财务机关在对保障性住房移交政府应该如何确定营业税计税上存在较大争议。我们建议能否从实际出发进行处理：

（1）配建的保障性住房建成后，政府以明显低于市场价的价格回购保障性住房的，企业也应以政府确定的回购价缴纳营业税。如政府要求无偿移交给政府的，配建的部分不缴纳营业税。

（2）在取得土地时，政府与房地产开发企业约定共同出资建设保障住房的，对企业承担的建设费用是否可以按公建配套设施进行处理，不缴纳有关的建设费用。