导读：
       ■CBD外围转换型城区将成花园式商住重地
       ■低供应与高租金，城市商务“去中心化”
       ■郊区居住、城里工作→城市居住、城外工作
       ■协信·未来城：别墅化园区，产城融合新模式
正文：

■CBD外围转换型城区将成花园式商住重地

日前应朋友邀约，参观位于福田八卦岭一处由厂房改造的商务办公场所。福田八卦岭是深圳改革开放以来形成的第一批大型工业区，距离深圳中心区有数公里的距离。但是令笔者感到诧异的是，目前八卦岭片区已经吸引了大批网络、商务、创意企业在此聚集，有的厂房甚至已经被改造为商业大厦、写字楼。

与城市发展初期大量人口、资源往CBD聚集的情况相反，近年来，随着城市规模的不断扩大，各类资本开始从中心城区向外流动。“经济学人”非虚构类最佳图书、“金融时报”最佳商业图书——《城市的胜利》一书中提到：“‘反向交通’的兴起，可能是消费城市取得成功所带来的最为明显的结果”。

消费城市带来的反向交通潮流，使得原来的CBD，逐渐成为“体验经济”的主秀场，成千上万的人来这里体验接近性，而非办公。而CBD 的外围转换型城区，则成为承接CBD商务转移，是花园式商务办公、居住的重地。如深圳福田的八卦岭，以及协信·未来城所在的无锡市北塘城区中心。

■低供应与高租金，城市商务“去中心化”

作为集中式经济时代的产物，CBD 是上世纪20 年代的工业化概念。经过近百年的发展，占据城市黄金地带的CBD，已经成为了城市的功能核心，是城市经济、科技、文化的密集区，集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。与此同时，CBD的商务成本也是最高昂的。

以北京的写字楼为例，极度稀缺的供应量将写字楼的租金凝固在峰值。报告显示，北京2013年一季度甲级写字楼平均租金上涨至298.23元/平方米/月，环比上涨1.27个百分点，同比去年上涨7.46%，预计全年北京写字楼租金涨幅将达到10.5%，超越同为一线城市的上海、深圳，位居全国之首。

在低供应与高租金的双重压力之下，一些城市的写字楼需求的“去中心化”愈演愈烈。很多企业开始从CBD的高昂的租金中突围，向CBD外围的转换型城区转移，像霍尼韦尔、摩托罗拉、人人网、搜房网等租赁大户正纷纷“出逃”北京核心区。而转换型城区较CBD更为宽裕的土地资源使用情况，使得区域有余力打造花园式的商务办公、居住场所。

■郊区居住、城里工作→城市居住、城外工作

在工业化时代，时兴“郊区居住、城里工作”，因而有了资源高度集中的CBD，但是随着信息化时代的到来，信息高速公路的兴建，使得很多网络、商务、创意类企业对CBD的依赖性越来越小，“城市居住、城外工作”已经成为新的生活方式和潮流。而这一点在西方城市的表现已经非常明显。

在西方城市，综合空间、商务空间形态的主体已非工业化大背景下的产物即CBD 了。进入信息社会后，1920 年始的CBD已经在西方式微，取而代之的是1980年开始兴起的“花园商务”。像微软、苹果、Intel、Oracle、IBM、思科，甚至军火商洛克希德马丁、波音等等西方的大公司大企业，办公必花园商务。

而在国内，北京、深圳等一批大型城市也已经出现了这一趋势。其中作为中国华东地区特大城市之一的无锡，近几年人均GDP超过3万元，正实现由传统生产中心向现代经济中心的转变，进入后工业化发展阶段。而协信·未来城的出现，将成为推动无锡进入信息化时代的加速器。

■协信·未来城：别墅化园区，产城融合新模式

协信·未来城是由无锡北塘区政府与重庆协信集团合作开发，投资200余亿元，是目前主城区内唯一一个光电产业园区。其位居长三角经济圈核心，无锡城市中轴。总规划面积约3800亩，建筑面积约450万㎡。运用“产城融合”的先进开发模式，聚合光电产业、研发办公、现代居住和商办服务四大功能，形成集生产、研发、商服、居住于一体的现代化产业新城。

作为无锡市唯一的光电产业园，也是北塘城区唯一一个以“产城融合”的先进理念打造的园区。新城功能配比为生产30％，研发办公30％，商业及居住30％，医院、学校等其它公建配套10％，在这里人们不仅可以生产、办公，创造城市价值，更能在这里购物、休闲、娱乐，享受高品质的城市生活。简单来说，这是一种将生产与生活完美融合的产业新城模式。

其涵盖独栋四层中试研发楼与独栋五层中试研发楼两大产品业态，启动区整体规划27栋研发楼。一企一栋，独立冠名，生态化环境，别墅化园区，集生产研发、总部办公、营销展示等复合功能于一体，最大限度满足企业多重需求。2139㎡高端会所，专为园区企业配套服务。

未来，协信·未来城将容纳人口总量约15万人，解决就业约10万人，实现产值规模达超千亿元，成为提升区域经济、实现城市可持续发展的重要载体和平台；并且其40％生活及居住份额比生产、办公所占的比例要大，保障了完善的生活配套，无疑也是这15万科技新贵的居住首选。