导读：
　　■内牛满面！东部蔚蓝海岸卖得比县城房价还低……
　　■深圳无地可建，刚需置业需求大
　　■外拓迫在眉睫，贴深墅盘持续旺
　　■深惠同城化兑现，一线都市圈县城房价或将成为历史
正文：

■内牛满面！东部蔚蓝海岸卖得比县城房价还低……

今年以来，深圳以东、紧邻坪山新区的卓越·东部蔚蓝海岸二期高层销售以来，以5300元/平米的销售均价，吸引了大批深圳刚需客户购入。7月27日，卓越·东部蔚蓝海岸二期高层开盘，当天所推的252套房源1小时成交206套，销售八成，主力户型几乎售罄。为满足客户需求，开发商于第二天紧急加推。

其实不止是卓越·东部蔚蓝海岸，就在深圳周边范围的刚需盘，以超越深圳同质产品的品质、深圳同质盘七分之一甚至十分之一的价格，今年以来销售相当旺。作为环绕在深圳一线城市的物业，它们在产品品质、交通、商业教育等配套上均几乎与深圳同城化，但房价却只是三四线城市的县城价格，基本都在5000-6000元/平米。

以笔者所知，广东西部地区偏远的小县城，城中心的房价基本都在6500元/平米以上了，非县城中心的新开发地区，房价均价也在4000元/平米左右。然而以卓越·东部蔚蓝海岸所在的深圳东、大亚湾西区居住服务区，与坪山新区无缝接驳，45分钟车程直入深圳中心区。深圳一线城市的地段，卖的却是县城甚至比县城还低的价格，足以让开发商内牛满面！

■深圳无地可建，刚需置业需求大

就目前而言，深圳可建设土地捉襟见肘，2013年七月份，深圳市长许勤表示：从现在起到2020年，深圳新增可建设用地不足50平方公里，且用地分布零散，历史遗留问题较多，土地整备难度高。《深圳市2013年度土地整备计划》显示，2013年度安排土地整备资金合计157.45亿元。平均下来，今年土地整备每日要花4313.69万元。

早而在2005年，深圳土地利用更新调查数据，深圳全市陆地总面积195284万平方米。其中，未利用地仅4360公顷，占2.23%。建市不到30年，可利用土地消耗了97%。加上深圳人口已经突破千万大关，面临土地资源、水资源、人口承载力、环境容量“四个难以为继”，而尤以土地资源更甚。

深圳可建设土地量少以及土地整备难度之高，如今深圳常住人口已突破1500万人，可建设土地也越来越少，深圳外向发展迫在眉睫。可以预期，未来深圳可建土地的价值越发飙升，而这最直接的影响就是促使土地上的房地产项目价格越来越高。对超级豪宅来说，价格并非最主要影响因素；但是对刚需群体而言，住宅房价却是重中之重。紧贴深圳地区的卓越·东部蔚蓝海岸，以其目前的县城房价，应该持续不了多长时间。

■外拓迫在眉睫，贴深墅盘持续旺

不止如此，近期消息显示，进入8月份以来深圳楼市仅有10个住宅项目（含别墅）入市供应，同比去年7约减少了11个，环比上个月减少了8个。而且进入市场的住宅项目，不少是大平层或别墅产品或度假产品，专门针对刚需的项目少之又少。

深圳城市隐含着大量的刚需群体，针对刚需的住宅项目却并不多，供应量和需求量呈反比，深圳刚需盘的少供应量甚至断供，使得房价再度逼高。也正是如此，这就使得很多高（大户型）不成低（小产权房）不就的在深年轻人们，把置业目光投向就在深圳附近、贴近深圳的品质住区。

在深圳刚需供应不足情况下，随着未来深圳可建土地越来越少，面向刚需的住宅价格也将越来越高。卓越·东部蔚蓝海岸以超越深圳同质产品的品质，平均售价仅5300元/平米。以目前深圳土地情况及刚需置业需求来看，未来东部蔚蓝海岸这样的县城售价必将持续不了多长时间。

■深惠同城化兑现，一线都市圈县城房价或将成为历史

作为卓越地产目前最大在售盘，自2010年进入开发销售的卓越·东部蔚蓝海岸，占地77万平米，总建面200万平米，分七期开发。目前项目一期产品已入伙，二期高层80-133平米产品现正在售。此外还有最后40多套别墅，面积约300平米；140-170平米多层洋房在售。

经近三年的打磨，东部蔚蓝海岸现已向每个前来的客户及业主们展示着深圳南山蔚蓝海岸般的居住风。随着深惠同城公交的开通，深圳3#地铁延长线的建设，项目与深圳坪山、龙岗的同城生活，已跃显眼前。加上目前石化大道与坑梓锦绣东路连接工程已启动，从坪山进入项目只需五分钟车程，几乎实现了与深圳零距离接驳。不止如此，随着厦深铁路的即将通车，深惠一体化的同城生活，正迈入实质运营阶段。

整个东部蔚蓝海岸生活配套设施正在完善。项目5000㎡奢华会所已对外开放、超大阳光泳池已开放使用；二期配备的2万㎡大型式邻里中心已封顶，为居住者打造居住、购物、休闲、娱乐为一体的一站式生活。项目正积极引进北京师范大学附属学校合作办学，所配备的两所国际双语幼儿园，预计明年年终交付使用，并引进9年一贯制教育体系。

同时为解决业主的出行，5条线免费社区巴士已开通试运行，通往罗湖、福田、南山、宝安、龙岗等深圳主要城区。深惠同城生活下，卓越·东部蔚蓝海岸正展开一个蔚蓝版本，不过以深圳目前土地匮乏、刚需旺的双重矛盾情况，东部蔚蓝海岸目前5300元/平米县城房价，或许很快会成为历史。