导读：
       ■前海将成深圳下一个中心区？
       ■深圳的中心演变史与经济盛危
         一、罗湖崛起，中国房地产市场局部崩盘
         二、福田CBD规划建设，亚洲金融风暴席卷
         三、规划四大卫星城组团，互联网经济泡沫破灭
         四、南山区CBD建立，美国爆发次贷危机
       ■龙头房企回归一二线城市，新市场危机爆发在即？
       ■看好已建成效率高地，卓越城全城热销中
正文：

■前海将成深圳下一个中心区？

自2010年前海规划获批复以来，该区域的一举一动，都是深圳乃至全国各界关注的焦点。而近段时间前海高调卖地，更是将区域房地产开发推向了高潮。8月16日下午，前海第三宗地开拍，华润置地以109亿元的价格夺得该地开发权，成为继卓越集团之后，第二家进驻前海的开发商。

仅三幅地块的出让，就吸纳了高达233亿的总地价款，前海开发的热度以及市场期望值由此可见一斑。前海的规划和目前开发建设的如火如荼，大有超越罗湖、福田和南山，成为深圳下一个中心区之势。然而纵观深圳中心区的发展演变历程会发现，深圳几乎每逢重大片区的建设，都会遭逢一些危机。

■深圳的中心演变史与经济盛危

一、罗湖崛起，中国房地产市场局部崩盘

1979年11月，深圳市成为地区一级的省辖市；1980年8月26日，深圳被批准设置经济特区，由此掀开了深圳城市建设和高速发展的序幕；1988年11月，国务院批准深圳市在国家计划中实行单列，并赋予其相当于省一级的经济管理权限。正当深圳城市发展方兴未艾之时，1989年发生了震惊全国的“六四”事件。

而位于深圳中部的罗湖区，是深圳经济特区最早开发的城区，也是深圳第一个城市建设的中心区所在。罗湖区于1990年1月4日建制，区人民政府同年9月21日成立。在这片最先沐浴改革开放春风的热土上，创造了三天一层楼的“深圳速度”，诞生了全国第一家证券交易所、第一家地方商业银行······

而就在罗湖中心区开发建设正进入白热化阶段的1993年，国务院发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》的16条整顿措施，以北海、大亚湾、海南等地为代表的房地产开发热浪应声落地，并引发了中国房地产市场的局部崩盘。在海南，满城的烂尾楼全成了拾荒者的栖身处。

二、福田CBD规划建设，亚洲金融风暴席卷

到了20世纪90年代中期，深圳开始了福田CBD的规划建设。福田CBD的规划建设从1995年开始，深圳市政府面向全球招标。受诸多因素影响，深圳中心区的建设直至1998年才以六大重点工程（市民中心、图书馆、音乐厅、少年宫、电视中心、水晶岛地铁试验站）的同时开工而全面实施。

而期间的1997年，发生了席卷印尼、韩国、泰国，以及香港、老挝、马来西亚和菲律宾等国际和地区的亚洲金融风暴。此次危机迫使除了港币之外的所有东南亚主要货币在短期内急剧贬值，东南亚各国货币体系和股市的崩溃，以及由此引发的大批外资撤逃和国内通货膨胀的巨大压力，给地区经济的发展蒙上了一层阴影。

三、规划四大卫星城组团，互联网经济泡沫破灭

1997年香港回归后，深圳开始规划卫星城组团——宝安\龙岗\南山\龙华等次级中心。与此同时，互联网行业也进入了崩盘倒计时。2000年3月10日~16日，反映纳斯达克证券市场行情变化的纳斯达克指数，从当时网络经济泡沫的最高点——5048.62点下滑到4580点。由此宣告互联网经济泡沫的破灭。

而国内的互联网行业也因此受到了非常严重的影响。当时，新浪股价一度跌到1.06美元，搜狐跌到60美分，网易上市当天跌破发行价，就连思科的市场价值也从5792亿美元跌到1642亿美元，雅虎从937亿美元下跌到97亿美元，亚马逊从228亿美元下降到42亿美元。

四、南山区CBD建立，美国爆发次贷危机

2005年，南山区领导人公开表示，“深圳特区发展，第一个十年看罗湖，第二个十年看福田，第三个十年看南山。”随着南山区”三点一线一中心”商业布局的规划，西部通道开通后口岸经济的兴起，以及南山商业文化中心区四大核心项目——海岸城、保利文化广场、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店以集群效应纷纷上马，南山不仅有了自己的CBD，也有了自己的核心商圈。

而就在南山区崛起成为深圳新的经济热点的同时，受累于2007年8月开始浮现的美国次贷危机的影响，中国纺织、房产、玩具、钢铁行业提早步入寒冬。综合以上从深圳城市建设之初到三十余年间各中心城区地位的演变历程，会发现深圳每一个中心区的兴起，都伴随着一些重大危机和变革的发生，随之而来的是整体经济形势的下跌。

对此有经济分析人士认为，区域化发展背后，是产业的转型升级，金融产品创新，投资环境相对宽松，杠杆化程度高。因此新产业、新区域在形成之初，需要一个消化和吸收过程。潮涨、潮落是经济规律使然。而全球一体化创造出的脆弱和紧扣的经济，表面上呈现出不反覆及十分稳定的景象。但是换言之，它也可能使灾难性的黑天鹅理论（意指不可能的事情）出现。

■龙头房企回归一二线城市，新市场危机爆发在即？

那么前海开发浪潮的高涨，是否也意味着一次重大危机正在酝酿和膨胀中？这一点我们不得而知。但是如前所述，新产业、新区域的兴起，往往也是一场危机或者变革发生的前奏。因此对前海的未来发展，我们应该更多的保持一种谨慎的态度，而不是盲目乐观。

与此同时房地内参还发现，近段时间中海、万科、佳兆业等龙头房企纷纷从三四线城市退地，开始重返一二线城市，并且进一步加大一二线城市拿地比重，其中佳兆业2013年上半年入手地块九成位于一二线城市。而这一现象，可能预示着一场新的市场危机的发生。

受一二线城市限购政策的影响，大量开发商为躲避限购政策，在短期内云集三四线城市，导致这些城市的楼市供需矛盾急剧逆转，供大于求的现实让很多开发商开始逃离。而一二线城市尽管房价高企，但强劲的市场需求支撑着楼市良性运行，因此三四线城市楼市风险远远高于一二线城市。

同样的道理，在一线城市已建成的效率高地如中心区，经过了前期的价值迸发和上升，目前已经进入了价值稳定阶段。而且中心区往往拥有城市最完善、最优质的交通、商务等配套，因此在价值体系上，中心区较新兴城区更具有稳定性，例如卓越城所在的深圳中心区。

■看好已建成效率高地，卓越城全城热销中

自上世纪90年代启动深圳CBD的建设以来，深圳CBD已经基本成形，独特的政治、经济以及毗邻香港的地理优势，使得区域本身已经具备较高的产业聚集效应，现已成为华南地区重要的跨国公司总部集聚地，也是是集行政、金融、商务、文化、 信息、会展、旅游等于一体的现代化国际性城市中心。

而卓越城作为深圳中心北区唯一商务综合体，自入市以来，一直备受业内外人士关注，更五度蝉联3月——7月的深圳写字楼市场销售冠军。在连续五个月蝉联深圳写字楼市场销售冠军后，8月11日卓越城再迎热销新高潮，单日去化量达32套，成交面积达6962㎡，成交金额高达3.37亿，日均成交单价超过48000元/㎡。

作为卓越集团第四代商务代表作，卓越城在硬件配套上依旧延续卓越集团的高规格和高标准，可直接与卓越世纪中心相媲美，是深圳中心北区国际电子商务产业带中的甲级写字楼标杆。据了解，目前卓越城北区3#正全城热售中，全国唯一专利型“墅级”写字楼产品——卓越城4#楼即将面世。