住宅持续限购，酒店式公寓受宠
大鹏新区发力，KPR佳兆业广场热销

近日深圳政府层面都有表态继续严格执行住宅限购，业内人士反映在投资渠道缺乏、住宅持续受调控的环境之下，商业地产几乎是唯一选择。尤其是在深圳城市发展已进入度假经济后，不限购不限贷的滨海度假物业投资潜力不断增加，其价格上涨速度也要跑赢平均水平。大鹏新区佳兆业广场的酒店式公寓因此备受关注。

■今年是深圳的商务公寓元年

温州限购放松，但是深圳却仍无放松迹象，深圳市规划国土委员会于上周三通过官方微博发布公告称深圳“将继续贯彻执行限购等国家房地产宏观调控政策，促进我市房地产市场健康平稳发展。”

随着住宅市场被限购，缺乏投资渠道的资金只能流向商务公寓。这种不限购不限贷的物业类型成为了房地产投资的新宠，尤其是今年以来，据有关机构统计，今年上半年深圳约有5600套商务公寓入市，下半年保守估计也将有4000-5000套的新增供应。也就是说今年一整年深圳将有近万套商务公寓，这一数据比去年一年的5700多套已经翻了一番。这也就意味着，随着市场需要，深圳商务公寓供应也大幅增长，看好的市场前景让业内人士将今年称为深圳的公寓元年。

■滨海度假公寓价格涨幅跑赢大市

随着城市经济的发展，必将注定迎来休闲度假产业的巨大发展，国际经验称当一座城市的人均GDP达到2000美元的时候，旅游需求开始萌生，当人均GDP达到3000美元的时候，旅游形态向度假升级，当人均GDP突破5000美元时，就进入了度假经济的成熟时期，度假物业将随之兴起。

深圳人均GDP在2012年时就已近2万美元，也就是说深圳已进入度假经济时期。目前住宅被限购，不限购不限贷的商务公寓、尤其是滨海度假的公寓产品成为投资品中的佼佼者，尤其是随着近年来市场需求的旺盛，这类物业价格增幅快，投资潜力高。

以最成熟的滨海物业聚集区域大梅沙为例，2006年片区内第一波热潮启动时，产权式度假酒店售价约在1万元/平方米，而今同类物业售价3万元/平方米，价格涨了3倍。而同期深圳新建住宅均价从2006年的9230元/平方米到今年上半年的21375元/平方米，可见滨海物业增长速度远远跑赢大市。

■投资滨海物业优选统一规划的区域

如今，作为深圳传统的滨海度假公寓供应集中区域大小梅沙，虽还有少量供应，但投资门槛已高，且整个片区已经缺乏新的政策和市场增长点，精明的投资者将目光投向其他区域。

目前滨海度假物业供应量最大的当属惠东区域，不过该区域缺乏统一的区域发展规划，在售楼盘除了谈海，还是海！片区内各项生活配套设施远远跟不上，且供应量巨大，彼此陷入恶性价格战，二手物业几乎无人接盘，升值潜力更无从谈起。

而大鹏新区，已被定位为世界级滨海生态旅游度假区，先基建、配套(如十余家五星级酒店、招商华侨城等旅游综合体等)，然后才发展房地产项目(包括佳兆业、华侨城、招商等多家开发商在此启动新项目)。如此高端、统一的发展思路，为大鹏新区未来的升值潜力提供了强力保障。

■佳兆业广场公寓年回报率超6%

大鹏新区内众多规划利好正在兑现，而在售的滨海度假物业只有KPR佳兆业广场一个项目。在这样具有发展潜力的区域内，精装修拎包入住，随时随性的享受滨海度假生活，KPR佳兆业广场成为唯一选择。即便是长线投资，也不用担心房屋空置的问题。不论是业主自己出租住房收取租金，还是选择代租代管业务，都能享受到高额的回报率。

这里片区内同品质酒店约600元/天、旺季入住率超过90%以上，完全不用担心日后出租问题，而且滨海度假物业比传统酒店公寓投资更具有回报率。KPR佳兆业广场最小面积的45平方米目前在售约80万元，不过除去业主的免费入住权益(含非节假日35天)、赠送38个月物业管理费(每月3.6元/平方米)等等权益，折算下来其单价约为16628元/平方米，能够实现6.5%的年回报率。而该项目另两个在售户型57平方米一房、78平方米两房的年回报率则分别达到6%和6.6%。

上述是极其务实地通过目前市场在租的同品质酒店租金所计算出来的回报率，这只是基于现状计算的静态回报率，如果基于大鹏新区作为世界级滨海生态旅游度假区的未来增长预期来计算，则回报率更为惊人。

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