导读：
       ■区域竞争加剧，平湖崛起可期
       ■后发平湖：不可逆的“城市流”效应
       ■交通速达：城市流的溢出通道
       ■后发优势：平湖楼市进入价值迸发期
正文：

■区域竞争加剧，平湖崛起可期

最近，房地内参观察到平湖中心逐步升温，众多开发商陆续进驻，形成了一个新的热点片区。特别是熙璟城的高调亮相，吸引业界对该片区的强烈关注。由此，笔者想到了一个“县竞争”的理论。著名经济学家张五常先生对中国的经济研究有一个独到的发现，就是中国县与县之间的竞争，产生了和“欧洲奇迹”一样的效果，县级竞争是形成中国经济高速增长奇迹的主要原因。他甚或感慨“平生没有见过这么好的制度”。

张老的理论对于我们解释深圳的发展有诸多有益的启示。延展开来看，同层的地区互相竞争决定了发展的效率，竞争得越激烈发展的效率越高。深圳各片区也有类似于“县际竞争”的特征，形成了各具特色、优势互补、互相学习、错位竞争的态势。片区竞争对于深圳的整体发展意义重大，这是构成深圳整体竞争力的内因。

平湖作为深圳的一部分，也不可避免地加入到区域竞争的序列当中。改革开放以来，平湖经济一直领先于周边地区，在经济结构调整和产业转型大背景下，平湖决策层表现出强烈的紧迫感，先后提出“物流新城”、“高端服务业基地”等规划和发展方向，直到2012年，平湖终于有了明确的定位，着力打造高端新兴产业园区、综合物流园区、高新技术产业园区和区域性金融新城。

特别是华南城的成功营运和金融产业服务基地的落户，对经济要素产生巨大的吸附力，成为片区经济发展的引擎。同时借助金融服务业的科技含量高、中高级人才密集、吸纳就业量大等有利条件，使平湖的综合竞争力显著增强，在深圳乃至泛珠三角的重要性日益提升。可以断言，平湖的崛起已成必然趋势。

■后发平湖：不可逆的“城市流”效应

“城市流”是由人流层面、物流层面、资金流层面和信息流层面等组成的一股洪流，当一个城市的经济膨胀到一定的程度，城市流就会向周围扩展，产生溢出效应，带动周边区域的发展。可供镜鉴的例子是，香港沙田区原本是新界的三个落后卫星城镇之一，受新界城市流效应的影响，沙田现在已发展成极为繁华的都市新区。

深圳是一个不断扩张的经济体，其城市格局也在不断发生深刻的变化。随着城市的深度发展和经济总量的持续上升，最早发展的罗湖、福田等区域的局限性日益显露出来。急剧壮大的经济体产生巨大的城市流，与特区有限的空间容量之间的矛盾突出。同时多元化的经济结构，需要更加合理的城市功能布局。因此特区扩容、统筹规划区域空间成为必然选择。

深圳的地理特征呈狭长型，东西长，南北窄，南面临海或与香港接壤，没有发展空间，而北面受关隘限制，发展受阻，东部则出于环保而限制开发，因此特区最初只能一直向西的扩展。但这种单向的扩容仍不足以承载巨大城市流。于是北扩成为深圳拓展城市空间的突破口。

围绕建成“加快转型升级典范区、特区一体化示范区和现代化国际化中轴新城”的战略定位，深圳多个行政区被重新定位。撤关以来，北部通道拓宽，建成了一横十三纵的交通体系。处于特区北扩第一圈层的龙坂、布吉片区首先受益，进入快速发展的轨道。而平湖中心处于特区北扩的第二圈层，属于罗湖城市流辐射圈的后发区域。但是城市流效应是不可逆的趋势，在第一圈层片区受城市流覆盖趋于饱和的现状下，平湖的后发优势将日益显现。

■交通速达：城市流的溢出通道

“城市流”效应决定，任何人、财、物和信息在一定的时间内都将会从A点到达B点，当城市流出现不畅或扭曲的时候，城市则不能健康地发展。这个时候，就需要有效的措施或方案，促使城市中人、财、物和信息合理地流动。城市的经济发展，很大程度上受交通条件驱动。发达的交通路网，是引导城市流合理流动的重要渠道。

平湖位于两市三区的交界处，是深圳的北大门。作为全市物流基地，其交通设施具备明显的优势。平湖南站是深圳市境内四大铁路货运编组站之一，厦深铁路L1、L2联络线引入平湖南站，连接了京九铁路、广深铁路、平盐铁路和平南铁路。此外，机荷高速、水官高速、清平高速等高快速交通干线在平湖交汇。构筑了健全的交通路网，便捷通达市中心区域，并辐射连接珠三角地区及全国各地。

起于清平高速一期龙景立交，止于深圳外环高速公路，总长12.76公里的清平高速二期即将通车，是深圳市重要的南北向交通轴线。清平快速南向无缝衔接红岭路，是福田罗湖中心的分水岭，项目通过清平快速顺畅直达福田CBD和罗湖CBD。深圳30年，一直都是东西横向内生的发展态势，随着深圳拓关、深圳多轴中心发展，已经向纵北辐射的态势迈进，在深圳向北的超级大都市语境下，福田CBD、罗湖CBD以北的地域，即将是深圳下一个三十年的核心！

根据深圳市轨道交通的规划，地铁13号线及16号线在平湖中心区接驳，且距离平湖城际客运站不足300米，未来将建设综合交通枢纽中心，铁路交通客流量通过枢纽中心直接汇入地方轨道交通及公路交通系统。连接龙岗区和福田中心区的地铁16号线有望提前建设，力争在2015年开工，在平湖设有4个站点，分别为上木古、华南城、平湖和平湖东，平湖将迈入地铁时代。

完善的交通体系，为平湖准备了发展后劲，同时为城市流的辐射提供了路径。根据罗湖最新的战略定位，罗湖将持续投入2500亿打造深圳消费中心，同时也成为就业中心。由于罗湖地域有限，无法承载巨大居住需求，必然要向周边区域进行人口输出和转移。在龙华、坂田、布吉等片区已然被城市流所淹没的状况下，平湖中心基于高速路网等有利条件，必将成为大罗湖城市流的重要承接地。

■后发优势：平湖楼市进入价值迸发期

深圳是一个土地资源极为稀缺的城市，每一寸土地都不会被遗忘。早前的已经开发的片区已经面临土地枯竭，土地供需矛盾非常突出。在此种情况下，开发强度不高的平湖中心的价值得以彰显。过度开发的城市现状和高企的土地成本，使得开发企业亟需找到新的开发空间和价值平台。

平湖是仅有的未被炒作过的片区，其价值潜力未充分挖掘，是深圳最后的价格洼地。因此平湖很快进入众多开发商的视野，成为竞相争逐的热点板块。目前已有和黄、佳兆业等30余家实力开发企业密集布局平湖中心，这是业界集体看好平湖板块的力证。熙璟城处于未来平湖商业中心地带，毗邻华南城，总体量为30万平米，是该片区唯一的大型综合体项目，将成为区域标杆之作。

目前，深圳楼市价格高筑，整体价值基础稳固，这样的市场环境对平湖中心价值表现起很好到支撑作用。因此平湖楼市的后发优势十分明显，将引发市场的良好预期。另一方面，由于各个片区的开发实践，给平湖中心极佳的借鉴意义，在片区的功能定位和规划方向上，获得许多有益的经验，能够在高起点上合理、高效的利用土地，构建高品质的城市空间，这就是后发效应所称的“免费搭车”现象。

经过以往的价值沉淀，同时受益于城市流效应，平湖将迎来价值迸发期。随着片区的集中开发的，城市配套的不断完善，城市面貌将在短时间内明显改善，而“罗福”的人口迁潮，又将催生巨大的居住、消费需求，对片区的发展注入原动力。总建面30万平米，涵括4万平米集中式商业的熙璟城，作为平湖首个真正意义上的精品综合体项目，将见证城市流效应造就的又一价值高地。

熙璟城鸟瞰效果

熙璟城角度一夜景效果

熙璟城主入口影院角度效果