导读：
       ■美国工业地产市值总量居商用不动产之首
       ■中国工业地产价值被严重低估，带来巨大市场
       ■协信集团第三代商业地产模式：产城融合
       ■无锡市唯一光电产业园：协信未来城
       ■百强企业专属总部基地：重庆总部城核心化
正文：

■美国工业地产市值总量居商用不动产之首

万通董事长冯仑在其日前发表的一篇博文中提到，在美国的商用不动产的市值中，按照市值总量，商用不动产的市值不是购物中心、写字楼排在前面，排在第一是工业地产，其次才是办公楼，再其次是购物中心。

而这一说法，与我们目前接触到的商用不动产价值排序显然是相悖的。按照国内的商用不动产发展情况，普遍认为目前国内市值最高的商用不动产是写字楼，或者是购物中心，而工业地产的价值往往是被置后的。

在国内一栋写字楼的市值可以达到数十亿元人民币。如广州珠江新城一处已经烂尾了20年的地块，建成写字楼后市场估值超30亿元。而工业地产的价值却被严重低估，北京拥有20平方公里工业地产的空港市值竟不足18亿元，两者差距之悬殊由此可见一斑！

■中国工业地产价值被严重低估，带来巨大市场

而中美之间商用不动产的价值差异，其实是由GDP的发展水平决定的。冯仑认为，房地产价值链会经历一个由低到高的过程，最低的时候是制造业，制造业挣的是加工费、苦力，拼的是速度、成本和规模的钱，追求速度要快，成本要低，规模要大，而目前国内开发商的第一波大部分属于这种，美国早期也是这样。

在制造业阶段，相对应的GDP水平大概在人均1500美金到8000美金左右；但是当GDP上升到了8000美金到15000美金这个阶段，就到了一个过渡期，逐步由制造业开始转向服务业，如果到GDP25000美金以后，房地产基本上就是服务业了。

GDP25000美金以后，不动产就变成了金融业，这样价值创造在金融过程，不断地用各种各样的金融工具来交易这些不能移动的资产，所以是不动产流动性，而且它的价值，贷款、抵押贷款，租金，包括租金的未来预期收入，将不断证券化，不断再交易。

从以上GDP发展水平与房地产各个阶段价值的演变过程可以看出，中国未来的房地产行业，必须从儿童状态一步一步随着中国经济和城市化的发展，由制造业变成服务业，由服务业变成金融业。而目前国内工业地产价值的严重低估，使得未来工业地产的发展将成为一个巨大的市场。

■协信集团第三代商业地产模式：产城融合

一方面，工业地产的拿地成本特别低，其次，现在的土地管理造成了稀缺性，另外随着城市化进程的不断深入，工业地产逐步由边缘进入了核心区，这些因素使得工业地产具有非常可观的潜在价值。而目前国内房企中，对工业地产青眼相看的除了万通以外，还有就是协信集团。

和传统房地产企业“住而优则商”的发展路径不同，协信从创业之初便将商业地产的包容与聚合融入了基因。经过19年三个阶段的探索、实践和发展，协信现已具备了以“商业策划、商业招商、经营管理”为核心的全过程、系统化商业运营能力，协信的商业地产已形成了极具国际视野和竞争力的第三代商业地产模式。

协信集团以“产城融合”为开发理念，以园区综合开发与全价值链服务为特色，以高端产业的集聚发展为目标，以营造特色产业发展环境为依托，充分利用地产与金融手段，以协信精品住宅与高端商业作为配套，营造生态和谐、宜居宜业、生产消费双重驱动的下一代产业园区。

从2011年开始，协信开始打造重庆城市核心的总部经济园区“重庆总部城”。更值得关注的是，2012年协信强势进驻长三角强市无锡，打造协信无锡未来城。而这两大项目，都是协信集团在“产城融合”方面的重要代表作。

■无锡市唯一光电产业园：协信未来城

其中作为无锡市唯一的光电产业园的协信未来城，是无锡北塘城区唯一一个以“产城融合”的先进理念打造的园区。协信未来城将产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，创造出独具特色的产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的产业地产新模式。

协信·未来城是由无锡北塘区政府与重庆协信集团合作开发，投资200余亿元，其位居长三角经济圈核心，无锡城市中轴。总规划面积约3800亩，建筑面积约450万㎡。运用“产城融合”的先进开发模式，聚合光电产业、研发办公、现代居住和商办服务四大功能，形成集生产、研发、商服、居住于一体的现代化产业新城。

协信·未来城的功能配比为生产30％，研发办公30％，商业及居住30％，医院、学校等其它公建配套10％，在这里人们不仅可以生产、办公，创造城市价值，更能在这里购物、休闲、娱乐，享受高品质的城市生活。简单来说，这是一种将生产与生活完美融合的产业新城模式。

未来，协信·未来城将容纳人口总量约15万人，解决就业约10万人，实现产值规模达超千亿元，成为提升区域经济、实现城市可持续发展的重要载体和平台；并且其40％生活及居住份额比生产、办公所占的比例要大，保障了完善的生活配套，无疑也是这15万科技新贵的居住首选。

■百强企业专属总部基地：重庆总部城核心化

而位于重庆渝中区大坪板块，经纬大道旁，与渝中商务区、重庆著名地标解放碑直线相距约7公里的协信总部城，是由协信集团与政府联合打造的总部经济园区，为世界500强、中国100强打造的专属总部基地。随着重庆城市边界的外拓，空地在呈现地毯式灭绝的状况，重庆总部城早已进入核心化地段。

项目所在的大坪板块，作为主城绝对的几何中心，纵横捭阖、四通八达，又是距离传统中心解放碑最近的板块，同时较核心区生态景观优越，地域开阔，舒适性强，人口密度较低。伴随区域的整体发展，有更大的优势吸附各大商圈，能放大规模效应，辐射和影响全城。超百亿元的消费力储备显而易见。正是这些原因，这里得到了行业巨头开发商们的普遍认同和响应。

其中作为占地面积约500亩，专为世界500强、中国100强打造的专属总部基地，协信重庆总部城的加入，将共同带动整个大坪区域板块的持续发展，从而成为渝中经济高速增长的第二引擎。项目规划为一城四园，涵盖企业总部园、创新经济园、电子商务园、创享生活园四大功能，主要吸纳电子商务、创意产业、创新金融、文化教育等产业方向的企业。

重庆总部城以高九路为中心轴线划分为南北两大部分：南部与大坪商业中心相邻，建筑形式以5A甲级写字楼、创意精品写字楼、星级酒店、精品商业、高层景观住宅为主；北部连接红岩村、化龙桥地区，以独栋总部楼群为主，配以240亩虎头岩城市生态公园，形成集办公、科研、生活、体闲于一体的绿色生态企业总部集聚基地。在全国范围内，位于主城区，花园式，满足生产、商务、生活功能的产业综合体，极为罕见。

无锡协信未来城

重庆协信总部城