导读：
       ■ 豪宅销售一骑红尘
       ■ 残酷的楼市生态
       ■ 刚需是个伪命题
       ■深圳中心•天元：为刚需服务
正文：

 ■  豪宅销售一骑红尘

最近，深圳中心•天元等豪宅市场表现极为活跃，在调控背景下，这可能让许多人觉得反常。2011年限购政策出台后，豪宅市場一直被认为是房产市场的“重灾区”，从2012年下半年开始，部分开发商采取以价换量策略，使得楼市有了一定程度复苏。而从2013年上半年开始，楼市则处在量价齐升的热销状态，特别是豪宅销售呈爆发式增长。

有数据显示，今年上半年以来，我国四大一線城市的千万级豪宅成交量创下近5年新高。上海上半年售出1497套，位列四大城市之首。如以过去4年的上半年成交平均占比38%来推算，上海今年全年的千万级豪宅成交量达到到3940套，甚至有望沖破4000套。

而北京、广州、深圳紧隨其后，其销售量分别是1378套、407套、292套。其中深圳同比涨幅超过15倍。特别是今年6月份以来，豪宅的供应量骤然增大，成交也相应上升，深圳楼市出现结构性价格上涨。

中国富豪阶层的壮大是豪宅大卖的一个重要原因。从买家偏好来讲，富豪购房偏重于产品的品质，并愿意为此付出相应的成本。由于国内外多因素导致通胀压力加大，在通胀预期下，难改投资房产尤其是豪宅进行保值增值的趋势。此外，一线城市作为具有战略地位的中心城市，楼市的上升力量仍让十分强劲，存在较大的投资套利空间，这也是豪宅市场一直保持热销的重要原因。　

■ 残酷的楼市生态

曾经有一个段子。记者在北京采访路人：如果你中了500万，打算怎么花？路人说：先把房贷还了。记者又问那剩下的呢？路人说：剩下的慢慢还。这不是黑色幽默，而是活生生的现实。真实地反映了低收入群体面对高房价的窘境。人们把还房贷的希望寄托在了彩票上，这是不是太残酷？

然而有研究认为北京目前的房价很正常，一点不高。北京的房地产市场实际上是面向全国的，不能按北京的人均收入来衡量其房价是否过高,应由全国有钱人的收入来衡量。按照这个说法，某些北京人已经做不了北京人了，不得不搬出北京，为全世界的富人们腾地儿。

其实，不仅北京是这样的状况，全国一线城市和中心城市的楼市表现也极为相似。最近大型房企纷纷在一线城市大规模拿地，重回一线城市成为新热点，本月 “北上广深”四大一线城市中的三个城市都拍出地王，广州也在高烧，说明资金回流一二线城市的趋势明显。因为一二线城市的风险相对较小，市场比较活跃；而三四线城市的供给比较大，相对过剩，市场表现出谨慎态度。因此中国楼市呈现出两重天的格局，城际财富差距拉大。

综观中国楼市的生态，已经形成明显的“马太效应”。一方面资源进一步向中心城市集中，出现地域上的巨大落差。另一方面，在同一个区域，豪宅需求强劲，而普通住宅反响冷淡，反映出个人财富的差距也在不断扩大。投资品的价格能够间接反映出不同群体间的收入水平。

■ 刚需是个伪命题

在房地产市场，高端豪宅可以比喻成珍奇字画、珠宝等收藏品，属于稀缺奢侈品，远离了生活必需品的范畴，和普通百姓没有太大关系，其购买人群多为政府官员、国企中高级管理人员、私营企业主以及社会各界名流，这些人具备丰富的社会阅历，有自己独特的审美观，和品牌服饰、珠宝的消费群是相符合的。

所谓刚需，一般是指结婚购房、年轻人首置之类的自住需求。但是按照经济学的需求理论来说，需求与需要有本质区别。需要是普遍的，无条件的，而需求是基于购买力的需要，是有条件的。说的直接点，就是“钱决定一切”！中国楼市价格高筑，许多有需要的人因为没有支付能力而不能转化成需求。因此社会的弱势群体对房价多有抱怨。政府为表姿态，出台调控政策，佯作逼停楼市上涨势头，结果适得其反，房价不降反升，屡屡由调控变成空调。

在成本高企的背景下，房价几无下降可能，可是许多人非理性地期待房价下跌，实为唱空派的愚忠拥趸。退一步说，对于深圳这样的城市，即便房价跌去一半，买不起房的仍然买不起，只会给投机者又一次抄底的机会。因此，有评价说所谓房市刚性需求实际上是个伪命题。

关于楼市，很早有一个非常恰当的比喻，说是开发商盖房子有一个本能的倾向，就是尽可能盖豪宅，目的是实现价值最大化，这好比飞机的头等舱，能卖出好价钱。因此，为避免市场失衡，政府出台了9070政策。从目前的市场表现看，豪宅走货有基础，进一步刺激了高端供给。而低端住宅因为目标人群的购买力较弱，而成为无效供应。因此，现阶段楼市的真相是：高端住宅符合市场需要，成为真正的刚需。

■深圳中心•天元：为刚需服务

深圳中心•天元是深圳中心区范围内最后一个大型综合体项目——【深圳中心】的一部分，约20万㎡，是典型的都会豪宅。【深圳中心】总面积达140万平米，囊括天元豪宅区、以及约17万㎡超甲级写字楼、30万㎡ (地上20万㎡、地下10万 ㎡) 都会商业、包含文天祥纪念馆、艺术中心、会所等丰富业态。

在充分借鉴伦敦、巴黎、纽约、东京等具有代表性的国际大都会CBD规划特色的基础上，【深圳中心】以城市主人翁的姿态，秉持 “开放、融合”的理念，以超前的眼光、充满智慧的规划以及人性化的设计，以如椽大笔，绘就极富现代质感和环境美感的都会综合体，充分展现了人文关怀和社会和谐，成为现代商业文明的典范。

【深圳中心】对于深圳最大的贡献，是创造了一个具有公益特征的生活舞台，将原本分散的生活元素整合在一起，为都市人提供全体验的城市开放空间，随时接触富于人文魅力的艺术氛围，充分展现都市文明的潮流、时尚，给每个人出彩的机会，上演一幕幕都市活剧。可以说，【深圳中心】是以国际一线时尚为参照系，成就的永不落幕的缤纷生活大城。

对于深圳中心·天元这种都会综合体中的豪宅来说，无异于带上一顶皇冠，成为极端稀缺的顶级物业。可供借鉴的例子是，伦敦的海德公园1号、曼哈顿的炮台山公寓均是常人无法企及的天价豪宅。特别是海德公园一号，每平米价格高达6.5万英镑！以深圳的城市地位来看，深圳几可比肩世界一流城市，那么天元势必将成为时下豪宅市场热点中的热点！