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行业观察
地王频出背后的玄机:布局后调控时期?

作者:室介屋笈 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2013-09-06 17:08:25点击4188


导读:     
       ■一二线城市土地市场急剧升温
       ■疯狂背后的利益玄机
       ■楼市已彻底沦为资本游戏
       ■深圳蓄势以待,7大顶豪占尽先机
正文:

■一二线城市土地市场急剧升温

最近,国内一二线城市频现地王,引起业界的强烈关注。9月4日,北京农展馆地块以7.3万元/平方米的楼面价刷新北京单价地王纪录。有业内人士用“突破市场想象力”来形容该地块的高成交价。9月5日,上海徐家汇中心地块底价175.26亿元,最终由新鸿基以总价217.7亿元竞得。该地价为4年来全国总价最高的地王。

与此同时,杭州、苏州又诞生两位新“地王”。其中,杭州华家池地块以136.73亿元成为当地新的“总价地王”,苏州金鸡湖地王则以15150元/平方米的价格刷新当地楼面价纪录。广州在今年上半年创造出了单价“地王”记录之后,七八月土地市场稍显沉寂。不过,年内广州还有多幅中心区地块推出,业界预计,届时有望再度产生单价地王。

深圳的土地市场也呈高烧状态,继前海两宗天价地块由卓越和华润置地分别以124亿和109亿摘得之后,9月4日下午,万科以53.99亿夺深圳史上的工业地王——深圳留仙洞总部基地T501-0069地块。

近期频现的“地王”大戏,折射出开发商对一二线城市房地产市场发展的后续信心。拿下北京新地王的开发商融创中国就明确表示,将打造具有全国标杆意义的顶级豪宅项目。面粉涨价,面包自然要同步上涨。在7.3万元/平方米的楼面价的前提下,房价可想而知。据说目前北京四环的房价,已经直逼香港。

■疯狂背后的利益玄机

在以稳定房价为目标的宏观调控背景下,地王频出显然是不合时宜的。虽然除了北京农展馆地块明确定位为住宅开发项目之外,其余地王以非住宅开发居多,并不在宏观调控之列。但这些已经超过纽约和伦敦地价的地王,必然造成一种市场预期效应 ,不可避免地刺激房价上涨。

这不免让业界重新审视政府的调控意图,并对未来的政策指向做出预判。根据IMF测算,我国人均收入尚不及发达国家平均水平的十分之一,但一线城市的房价已经逼近甚至超过发达国家。有观点认为,无论是之前诞生的地王,还是新出现的新地王,一方愿卖一方愿买,通过公平竞争进行交易遵守了市场游戏规则。虽然新地王看上去有些刺眼,其实与老百姓并无直接的利害冲突,相反,还能增加财政收入用于改善民生。

改善民生,是政府一块很好的遮羞布,实际上还是无法摆脱土地财政的路径依赖。事实已经表明,此轮调控的没有达到任何实际效果,反倒为后市积累了巨大的危机。北京、广州、深圳、杭州、南京等城市的消化周期仅为6个月左右,过少的库存,将加剧供需失衡,在后调控时期必然造成房价报复性上涨。

在这样的一个时间窗口地王频出,政府意欲何为?而开发商敢于高价拿地,密集布局一二线城市,似乎与政府达成了某种默契,不免引发多方猜想。最可靠的逻辑是,由于本轮调控失效,负面后果突出,政策调整已不可避免,而首先出现松动的很可能是豪宅市场。地王现象表明开发商在作提前布局,准备又一轮的豪宅盛宴。

■楼市已彻底沦为资本游戏

回顾中国的楼市,最奇怪的现象是,政府既是市场游戏参与者,又是市场规则的制定者,这是中国楼市问题的总根源。从常识看,市场参与者都具有逐利本性,因此政府在规则制定时必然倾向于其本身优先获利。在政府、银行、开发商、投资客、购房者这些角色构成的楼市生态中,唯有购房者处于最弱势。

政府调控是政治需要,不得已而为之,与市场行为是相悖的。因此调控无法达成降价的目标。换句话说,政府根本没有降低房价的动机。如果说调控的目标是实现居者有其屋,至少应该在信贷上对首置者予以支持。然而最新的消息是,首套房贷不仅优惠取消,利率还上浮了20%,这完全背离了调控的初衷,把刚需挡在市场之外,低端楼市成为无效供给。

从以上现实应该可以洞悉楼市的真相,楼市已成为彻底的资本游戏。游戏主要参与者是政府、有实力一二线品牌开发商、高端客户和投资客,游戏的主场也都是在一二线主流城市,形成了楼市马太效应。在这场游戏中,完全抛开了民生问题和所谓的刚需议题,彻底暴露了两极分化的财富分配格局。

最近地王现象正好说明开发商资金回流一二线城市趋势明显,由于这些城市走货有基础,大房企借此保持流动性,而减少三四线城市新房供应,降低风险。一线城市将出现世界级房价与产品,顶级豪宅再次成为投资主品。

■深圳蓄势以待,7大顶豪占尽先机

基于以上分析和市场预期,深圳作为一线城市,其豪宅市场将获得重大机会,以下典型豪宅将被重点关注:

1、深圳中心•天元。该项目深圳中心区范围内最后一个大型综合体项目——【深圳中心】的一部分,约20万㎡,是典型的都会豪宅。【深圳中心】总面积达140万平米,囊括天元豪宅区、以及约17万㎡超甲级写字楼、30万㎡ (地上20万㎡、地下10万 ㎡) 都会商业、包含文天祥纪念馆、艺术中心、会所等丰富业态。秉持 “开放、融合”的理念,以超前的眼光、充满智慧的规划以及人性化的设计,以如椽大笔,绘就极富现代质感和环境美感的都会综合体,充分展现了人文关怀和社会和谐,成为现代商业文明的典范。

2、招华·曦城。位居深圳西部、前海后方,紧靠区域北侧高峰尖岗山的招华·曦城,目前山顶别墅在售。曦城山顶别墅占据了曦城片区的最高地势,是整个曦城地势最高、景观最好、气势最恢弘的建筑群,以王者之姿傲视别墅全景,是名副其实的“墅王”。

3、中海·九號公馆。与曦城处在同一片区的中海·九號公馆,是中海地产在深圳市场上倾力打造的高端住宅,项目周边“六山两水”原生态自然资源环绕,空气负氧量达到发达国家的一级水平。同样位于尖岗山豪宅板块的中熙·香缤山,目前一期仅余少量88平米和135平米珍藏的单位在售,均为一本证绝版N+2高拓展户型,南向览一线原生山水景观。

4、深圳湾1号。由深圳市鹏瑞地产开发打造的深圳湾1号,是集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体。其所处的深圳湾区作为全球湾区新高地,是全球唯一的“金融湾区+科技湾区+居住湾区”,拥有城市最优质的资源与配套。其中北至滨海大道、南至东滨路这一段约1.6公里的范围内,不但已经定位为后海金融商务区,而且北临深圳高新区,东临内湖公园及深圳湾,南接全球最大的陆路口岸,西望未来的前海中心,山湾湖河、半岛城区,成就深圳最美也是唯一的“华丽1英里”。

5、伍兹公寓。项目占据了靠山近海的绝佳地理位置,依靠海上世界街区式综合体的核心资源优势,既可以享受丰富的生态资源,360°全景式海景视野,获得街区式和极致景观的双重体验。项目本身的品质也无可挑剔的,目前在售的中心天际顶墅,每套单位面积约440㎡,赠送高达210㎡以上,总可用面积650㎡以上;同时还有私享底墅面市,每套单位面积约370㎡,赠送地下室高达250㎡以上、赠送花园高达270㎡以上,总可用面积约900㎡。

6、招商·鲸山觐海。项目东西南北四个方位皆拥有无可比拟的人文景观。东面景观纯粹、视野开扬,可远观太子湾海景、深港跨海大桥、香港葱郁群山;南面临近规划三路,南面地块为绿草地高尔夫练习场(远期政府规划为九年制学校);北面,紧靠鲸山别墅八期,绿树成荫,环境舒适;西面,观大南山山景,背山面海,西边地块为规划的住宅用地。产品类型十分丰富,满足客户多样化的选择。项目共有住宅369套,其中6套720-725㎡悬崖别墅;60套279-405㎡流水别墅;60套285-380㎡叠梯别墅;153套183-225㎡高层平面;90套301-316㎡山海叠景复式产品。

7、纯水岸15期。纯水岸15期正好就在燕栖湖的最西边上,视野极佳,整个燕栖湖一览无余。纯水岸15期共五栋,占地面积约31821平米,总建面174030平米。而最先推出的是纯水岸15期1栋13层小高层,正对着小区内湖。 从产品建筑层次来看,建筑栋数层层叠高,湖景、岛景、偶尔飞鸟掠过,清风拂过,不必去到户外,屋内空气依然保持它的清新。位于高层俯瞰,还可把纯水岸别墅区、华侨城城景、高尔夫景观、世界之窗、欢乐谷、深圳湾海景等尽收眼底。

深圳中心

曦城

九號公馆俯瞰图

深圳湾1号

伍兹公寓

鲸山觐海

纯水岸15期


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