导读：
       ■前海首个山居综合体，山海美域预计下半年入市
       ■从国家、城市、人居形态三方面解读中国奇迹“第二季”
          一、前海运行最顶级商业程序，推动国家经济体制改革破局
          二、深圳前三十年看罗湖福田南山，后三十年看前海
           1、第三产业占比超85%，面临转型升级、提质增效需求
           2、特区中的特区，前海推动深圳乃至珠三角产业转型升级
          三、城市综合体：人居形态领域的中国奇迹“第二季”
       ■区域综合配套分析
          一、交通配套分析
           1、前海路网中央位置，通达全市各区域
           2、片区三轨交汇：地铁2号线、5号线、前南线
           1）双地铁出行，近距离接驳2号线、5号线延长线
           2）“在前海画一个圈”，前南线横跨前海湾片区
          二、生态资源最丰富综合体：超500万㎡生态环绕
           1、负离子呼吸区：六大公园生态总面积约500万㎡
           2、近3万㎡兴海公园一路之隔，私家公园享受
           3、项目地块东北侧，规划深圳唯一铁路公园
          三、教育资源分析
           1、10分钟内抵达国家示范性高中：深大附中
           2、东北侧1.5公里，区属九年一贯制赤湾学校
           3、南侧约600米，公办全日制月亮湾小学
       ■产品价值分析
          一、产品细节
           1、步入式凸窗，增强生活空间延展性
           2、30~40cm降板卫生间，减少室内空间占用
           3、1.8米宽阳台带护边，足不出户享受山海美景
           4、2.95~3米层高，最舒适的垂直空间尺度
           5、楼梯、电梯间预留采光空间，全楼自然采光
           6、每户设置接地线，让居住更加安全放心
           7、超宽楼间距，满足采光、通风及隐私保护需求
          二、规划特色水景园林：片区的第八个“公园”
          三、国际顶级品牌艾美酒店进驻，世界级的认可
       ■地块历史：经四年酝酿，山海美域乘前海东风欲出
       ■中国奇迹“第二季”的价值集中爆发点：山海美域
正文：

■前海首个山居综合体，山海美域预计下半年入市

2013年9月12日上午9点，房地内参营销事业部一行3人，考察了位于南山区月亮湾大道和棉山路交汇处的山海美域项目。由冠洋地产倾力打造的山海美域，总用地面积约5万㎡，总规划建筑面积30万㎡，容积率3.21，绿化率40%，总户数约1000套，车位1144个，主推77-135平3-4房单位和极少量200平方米以上平层大户型。

项目规划建设6栋33层住宅楼、1栋25层办公楼、1栋3层办公楼裙楼、1栋26层酒店、1栋17层商务公寓等，将打造成为集首家入驻深圳的国际顶级品牌艾美酒店、艾美公寓、5A级写字楼及8栋高端住宅于一体的30万平方米独特山居综合体，预计2013年下半年迎来入市。

此次考察历时2个多小时，站在山海美域的高层眺望，东面是正在施工中的深大附中，南面的小南山、兴海公园、月亮湾公园等大面积生态美景尽收眼底。而项目西北侧，是前海湾保税港区内53万㎡的招商局海运物流园，以及规划中的铁路公园。在区位上，山海美域可以说零距离目前深圳最具价值潜力的前海片区，同时上生态资源方面享有显著优势。

而就在刚刚召开的第七届夏季达沃斯论坛上，国务院总理李克强提出“中国经济发展的奇迹已经进入提质增效的第二季”。在此情况下，紧邻“特区中的特区”的山海美域，可以说正以“前海首个山居综合体”的姿态，迎接中国奇迹“第二季”的到来。

■从国家、城市、人居形态三方面解读中国奇迹“第二季”

9月11日，第七届夏季达沃斯论坛在大连举行开幕仪式。中国国务院总理李克强在开幕仪式上表示，中国的工业化、城镇化远未完成，区域发展回旋余地和市场潜力巨大。他也强调了改革的重要性，称改革大势不可逆转，推进改革必将释放出新的制度活力。而中国经济发展的奇迹已经进入提质增效的“第二季”，“后面的故事会更精彩”。

从经济高速增长的“第一季”,到转型关键期的中国奇迹“第二季”，不可否认，中国的经济发展正步入新的十字路口。与此同时，我们需要关注到的是，除了国家的经济发展面临新的转折点以外，城市的产业升级以及社会人居形态的变化，也已经开始进入中国奇迹的“第二季”。

一、前海运行最顶级商业程序，推动国家经济体制改革破局

目前中国可以说正进入加快转变发展方式的关键时期，能不能实现发展方式的有效转变，关键是改革。经济体制改革的核心是处理好政府和市场的关系，在更加尊重市场规律的同时,更好地发挥政府的作用。而在具体的经济运作过程中，最顶级的商业程序其实是金融市场。

其中被定位为国家级深港现代服务业合作区的前海，是国家金融业进一步对外开放的试验场。早在2012年6月，国家发改委就明确表示将支持深圳前海成为离岸人民币业务创新试验区，包括探索试点跨境贷款、支持前海企业赴港发行人民币债券等，目标是将前海建设成为亚太地区重要的生产性服务中心和世界服务贸易重要基地。

以前海为切入点，深港合作共建人民币离岸中心，探索人民币自由兑换，在国家经济体制的改革中可以说起到了一个破局和推动的作用。而前海在最顶级商业程序——金融市场方面的探索，是中国奇迹“第二季”在国家经济体制改革的其中一个重要表现。

二、深圳前三十年看罗湖福田南山，后三十年看前海

1、第三产业占比超85%，面临转型升级、提质增效需求

除了在国家发展层面对经济体制改革起到了强有力的刺激和促进作用以外，前海的规划建设，也意味着经过三十余年“急行军”建设的深圳，在城市产业发展层面已经进入了中国奇迹的“第二季”。如果说深圳前30年看罗湖、福田和南山，那么在接下来的30年里，作为未来型主流潜力片区的前海，将成为深圳新一轮改革开放当然的主角。

数据显示，2013年1-5月份，深圳实现全社会固定资产投资773.54亿元，同比增长10.8%，其中以服务业为代表的第三产业投资657.8亿元，增长30.8%。总投资平稳增长的同时，深圳的第三产业增长显著，占据全社会固定资产总投资的85%以上，仅从投资的规模上，就可以看出深圳的第三产业发展被寄予了厚望。

第三产业的发达，对城市产业的转型升级、提质增效也提出了新的要求。而经过多年开发建设目前已经进入成熟或者半成熟阶段的罗湖、福田、南山等区，并没有足够充裕的空间和土地来承接这一需求。在此情况下，前海深港现代服务业合作区的区位规划出台。

规划显示，位于南部的前海湾保税港区作为先期启动区，将重点发展现代物流和供应链管理服务业，积极吸引金融、保险、航运、贸易、信息等相关服务业入区；而北部的前海商务中心区将重点发展创新金融、会计法律服务、金融信息、科技服务、通讯及媒体服务等现代服务业；中部为综合性的功能服务区。

从前海深港现代服务业合作区的区位规划可以看出，不管是从规划高度还是土地利用，前海在某一层面上，可以说是为了满足深圳城市的产业升级需求而来。

2、特区中的特区，前海推动深圳乃至珠三角产业转型升级

前海合作区作为深港现代服务业合作的先导区,享有高授权的先行先试政策，有利于构建创新的政策环境。在非金融类产业项目的审批管理上，前海管理机构拥有唯一一个国家授予的相当于计划单列市的管理权限等高授权的先行先试政策。

此外，为支持前海合作区创新发展，国家还相应明确了财政税收、土地政策、口岸服务、社会保障、人才支撑等方面的相关配套支持政策，努力营造有利于现代服务业集聚发展的良好政策环境。同时毗邻香港的区位优势，使得前海可以更有效的借鉴香港国际化运作经验。

作为国际金融、贸易、航运中心，香港是全球服务业最发达的地区之一，服务业占GDP比重92.3%，服务贸易出口总值位列全球城市前10名。香港在政府管理、法律制度、运作规则、社会治理等现代服务业方面的成功经验和有益做法，更加符合国际规则的制度设计，是前海合作区未来发展现代服务业，完善内地社会主义市场经济体制的重要路径。

此外，香港现代服务业发展优势和珠三角世界级制造业基地的巨大需求，为深港合作发展现代服务业提供强有力的产业支撑。深圳服务业发展迅猛，服务业的基础和综合实力不断增强，服务业增加值占GDP的53.2%，也具备了和香港在较高水平上合作发展的能力。

因此，前海合作区作为深港现代服务业创新合作的重要载体、示范区和引领区，未来必将会实现香港及全球现代服务业优质资源的有效聚合，通过其要素和功能的辐射作用，最终建立珠三角地区以现代服务业为主的现代产业体系，实现深圳乃至整个珠三角地区产业的转型升级。

三、城市综合体：人居形态领域的中国奇迹“第二季”

随着中国经济发展的奇迹已经进入提质增效“第二季”，以及深圳城市产业面临着强烈的转型升级需求，单纯的住宅或者办公场所，已经不能满足人们对高效生活的追求。因此城市的居住生活形态，也正从单纯的住宅区，向着复合了居住、办公、商务、休闲、娱乐、餐饮等多项功能的城市综合体演变。

在城市综合体出现以前，人们在进行商务交流、购物休闲、会友、健身等活动时，往往需要从居住地乘坐的士、公交等交通工具，长途跋涉去另外一个地方才能进行。这种生活方式，不仅不能够实现城市空间的有效利用，而且途中或许还会有各种影响因素造成时间浪费。

而综合体凭借着丰富的业态，在有限的空间维度内，一站式解决了居住、办公、购物等多项需求，这就相当于给空间做了加法。同时，综合体强大的空间聚合能力，为追求高效率的人们节省了大量的时间和金钱，譬如乘车的时间和车费等，而这无异于在时间和金钱上做了减法。

可以说，综合体能够实现多功能和高效率的完美结合，从而达到集合空间、功能，同时节省时间的目的，堪称为人居形态领域的中国奇迹“第二季”。同时对追求高效的深圳人来说，无疑是最具吸引力的生活载体。而位于月亮湾片区，零距离前海的山海美域，正是复合了居住、购物、休闲、娱乐、餐饮等多项城市功能的前海首个山居综合体项目。

■区域综合配套分析

一、交通配套分析

1、前海路网中央位置，通达全市各区域

在交通上，山海美域紧邻月亮湾大道、兴海大道两条主干线，为高速、主干道次干道、轨道交通、城市公路网全方位覆盖。其中，预计近期通车的广深沿江高速公路深圳段北接广州、东莞，南与深港西部通道侧接线对接，并与外环高速、南坪快速互通，在月亮湾大道设有出口，极大利好于山海美域。

随着南坪快速二期、深港西部快轨、妈湾跨海通道的通车，未来前海区内道路总长度将达到180公里，既有广深沿江高速公路、妈湾跨海通道、海滨大道，还有机荷高速、深中过江通道等，连接珠三角区域高速公路系统，形成连通珠三角“九市二区”的便利交通网等高快速路系统，也有听海路、振海路等主干路系统，同时还包括了29公里的次干路系统和108公里的支路系统，以及地铁1号线、5号线、11号线等众多轨道交通，前海交通网络正全面升级。

而山海美域正处于前海核心区域，位于上述路网的中央位置，交通条件非常优越，优越的地理位置、便捷的交通环境，能快速到达全市各区域。山海美域紧邻月亮湾大道与兴海大道两条主干线，从月亮湾走隧道到蛇口不到2分钟车程；走兴海大道至100亿邮轮母港和蛇口码头车程约5分钟。走广深沿江高速至宝安国际机场或深圳湾口岸，也仅15分钟车程。

2、片区三轨交汇：地铁2号线、5号线、前南线

1）双地铁出行，近距离接驳2号线、5号线延长线

在地铁交通方面，据深圳地铁内部规划，地铁2号线的延长线将由赤湾往西北方向开出，沿兴海大道路线铺展，与5号线延长线无缝接驳，经月亮湾、西部物流片区，与山海美域项目近距离对接。这意味着未来山海美域将是拥有双地铁出行的枢纽型物业。

2）“在前海画一个圈”，前南线横跨前海湾片区

深圳地铁17号环线，又称前南线，起终点均为前海。17号线真可谓在“在前海画一个圈”，该线路主要包围了前海、后海、南山、宝安新安大部分地区。与前海湾相依相偎的17号线，顾名思义就是围绕着前海片区。身为“环线”，意味着其终点和起点“合为一体”。

根据已经公示的《深圳市轨道交通规划（修编）》地形图分析，17号线最西北端已抵达宝安西乡大道，最南至南山区工业八路，朝东抵达科技园北区的沙河东路附近，而最特殊的是还有一段是横跨山海美域所在的前海湾片区。

17号线与深圳的多条地铁线路有着交集，其中包括罗宝线、环中线、蛇口线，以及尚未建成的南宝线、梅林线、石岩线等，未来山海美域的业主们通过地铁可便捷抵达深圳全市。此外，作为珠三角交通枢纽的所在地，前南线还与起点均为前海妈湾站的穗莞深城际线、深珠城际线有交集，对于来往深圳珠海以及东莞的市民，将更为便利。

二、生态资源最丰富综合体：超500万㎡生态环绕

一般情况下，城市综合体往往选址于城市或者片区中最核心、最具价值潜力的地带，同时这也意味着城市综合体往往很难拥有良好的生态资源。而作为前海首个山居综合体的山海美域，除了地处前海中心以外，还拥有很多综合体项目无法企及的稀缺景观资源，项目的整体价值无疑将被无限推高。

山海美域周边坐拥两山七公园，大/小南山，荔林公园、兴海公园、月亮湾公园、大/小南山郊野公园、规划中的铁路公园、赤湾公园，累计超500万㎡的休闲生态资源环绕，使得山海美域成为目前市面上生态资源最丰富的综合体之一。

1、负离子呼吸区：六大公园生态总面积约500万㎡

其中包括101万㎡小南山，385.66万㎡大南山，2.92万㎡兴海公园，20万㎡青青世界、28万㎡月亮湾公园、60万㎡荔林公园在内的六大公园总体生态面积约500万㎡，相当于莲花山的4.5倍，负离子平均浓度达到2500个/立方厘米，达到6大等级中的二级标准，是南山乃至全市难得的“负离子呼吸区”。

2、近3万㎡兴海公园一路之隔，私家公园享受

与山海美域仅一路之隔的兴海公园，规划用地面积为29247.16平方米，地上附着物大部分为百年以上的荔枝古树。兴海公园的建设遵循自然生态的法则，保持荔枝林的生态性，将给周边居民提供一个自然的、舒适的休闲空间。

在山海美域的高处，可俯瞰兴海公园的正门，以及大片郁郁葱葱的荔枝林，相当于私家公园的生态配套，出门即可享受。

3、项目地块东北侧，规划深圳唯一铁路公园

横贯深圳西部地区的平南铁路，在西端连接蛇口和妈湾两个港口。根据相关规划，平南铁路将逐步调整平南铁路功能，远期取消铁路功能，局部改造为城市公园。

未来月亮湾大道旁从北到南就有一道长达数公里的铁路公园，这也是深圳目前唯一的铁路公园。而这一铁路公园就在山海美域地块的东北侧，将带给业主们媲美纽约铁路公园的生态人居享受。

三、教育资源分析

在教育资源上，山海美域周边从小学到高中，一站式教育配套环绕。国家示范性高中——深大附中、公办全日制初中，以及月亮湾小学、赤湾学校（小学、初中）、规划中的前海三小3所公办学校，可以让山海美域不同年龄段的小业主们都能享受到最优质的教育资源。

1、10分钟内抵达国家示范性高中：深大附中

其中深大附中位于深圳市南山区前海路101号，是一所由深圳市教育局领导、深圳大学双重管理的市直属全寄宿制公办，国家级示范性高中，也是深圳市唯一的综合大学附属中学。而山海美域与深大附中的直线距离约700米，步行10分钟内即可抵达。

2、东北侧1.5公里，区属九年一贯制赤湾学校

赤湾学校是深圳市南山区教育局所属的九年一贯制公办学校，学校地处深圳蛇口半岛的最南端，北倚雄伟的南山，南瞰浩瀚的南海。学校建筑面积1.62万平方米，师资力量雄厚，挂牌教师的比例位于南山区公办学校前列，25%的教师具有硕士学位。而山海美域就位于赤湾学习东北侧直线距离约1.5公里处。

3、南侧约600米，公办全日制月亮湾小学

月亮湾小学位于深圳市南山区兴海大道月亮湾花园旁，山海美域南侧约600米处。月亮湾小学创办于2001年，是一所公办全日制小学，隶属于南山区教育局。校园环境优雅、和谐宜人，总占地面积13243㎡，建筑面积7492.5㎡，学校设计办学规模为小学六年制教学，共24个教学班，1200个学生。

■产品价值分析

一、产品细节

1、步入式凸窗，增强生活空间延展性

在户型设计上，山海美域增加了步入式凸窗的设计。大面积的步入式凸窗，不仅增加了采光面，而且步入式凸窗使得凸窗从原来的只可坐、摆放小件物品，变成可以直接利用，比如书桌就可以直接摆放进入，增强了生活空间的延展性。

2、30~40cm降板卫生间，减少室内空间占用

山海美域的卫生间部分，楼板整体降低了约30~40cm。降板式卫生间的设计，可以减少下水管道做吊顶对上层空间的占用，让室内的空间更加美观大方，同时将排水管道设置在沉降板中，可以减小管道中水流噪声对下层的干扰。

3、1.8米宽阳台带护边，足不出户享受山海美景

目前市场上有不少项目由于没有做护边或者护边高度不够，以致高空掉物的事情时有发生。这一情况，不管是对住户还是楼下经过的路人，都是相当不利的。

而现场考察发现，山海美域的阳台设计了有比楼板高出约10厘米的护边。这一设计的好处在于能够有效防止东西掉落，避免空中坠物事件的发生，增强安全系数，让居住生活更加安心。

同时山海美域的阳台宽度达到了1.8米左右，长约4米。大面积的阳台为家人提供了丰富的室外活动空间和景观视野，足不出户就能够享受大小南山、兴海公园以及小区园林美景。

4、2.95~3米层高，最舒适的垂直空间尺度

一般住宅的楼层层高为2.8m至2.9m。而山海美域突破了常规的住宅层高设计，1~2栋设计层高3米，3~6栋层高2.95米。这一层高范围，可以说是居住在垂直空间上的最舒适尺度，有效避免了因为室内层高不够带来的束缚感和压抑感。

5、楼梯、电梯间预留采光空间，全楼自然采光

山海美域的楼栋设计为全楼自然采光，楼梯、电梯间等位置都留有采光空间，而且非常通透，有利于形成空气对流。清新的空气，明亮的公共空间环境，让山海美域的每一位业主都能够享受舒适的居住生活。

6、每户设置接地线，让居住更加安全放心

在南方，由于绝缘性能不好或使用环境潮湿，家用电器设备会导致其外壳带有一定静电，严重时会发生触电事故。为了避免出现的事故可在电器的金属外壳上面连接一根电线，将电线的另一端接入大地，当有漏电情况发生的时候，就可以通过接地线传入大地，从而避免人们被电击的危险。

在现场考察时发现，山海美域的每一户都细心地设置了接地线。虽然只是一处小小的细节，却体现出山海美域在居住安全方面可以说保持着高度的警惕性，业主在此居住也会觉得更加安心。

7、超宽楼间距，满足采光、通风及隐私保护需求

对一个成规模的小区来说，楼间距是影响到小区各楼栋住户居住舒适度的一个重要因素。楼间距关系到采光、通风、隐私保护、安全等。而宽大的楼间距在提高通风面和采光时间的同时，也将使得居住环境更为静谧，在间距间增大绿色覆盖面更能扩充绿色氧吧，于业主而言益处多多。

一般情况下，高层与高层之间左右楼间距为13米，而据了解，山海美域的楼间距最窄为20.74米以上，最宽达到了112.60米，是常规高层楼间距的1.59~8.67倍！其中3、4、5、6栋之间的间距均为20.74米，而最宽的112.60米楼间距在2栋与3栋之间。超宽楼间距，最大限度的保障了业主在采光、通风以及隐私保护等方面的需求。

二、规划特色水景园林：片区的第八个“公园”

山海美域的园林景观由大师大手笔雕琢，简洁时尚的现代设计手法，营造出或开敞或私密的不同的空间形式，结合有序的植物种植，形成多个轻松自由、静谧休闲的主体空间。与泳池相连设计了一个蜿蜒曲折的溪流水体，水赋予小区一种温婉清新的景观气质。

利用曲折变化的自然水系，将不同的景观联系在一起，形成各个空间之间的纽带。蓝天、碧水、绿树、小品，让行走在里面的人们有如倘佯在大自然的怀抱。有独特的溪流水景，让山海美域的园林成为片区的第八个“公园”。

三、国际顶级品牌艾美酒店进驻，世界级的认可

喜达屋集团是全球最大的饭点及娱乐休闲集团之一，拥有瑞吉、W、艾美、威斯汀、喜来登等众多国际顶级酒店，遍布全世界，素来以装修精美，陈设奢华及无与伦比的服务闻名于世。其中艾美酒店向来选址严苛，以城市核心地段、最具发展潜力区域、环境优美片区为其必要条件。

而山海美域拥有首家入驻深圳的国际顶级品牌艾美酒店，说明该项目在地段、发展潜力以及环境等方面，都已经获得了这一国际顶级酒店品牌的认可。

■地块历史：经四年酝酿，山海美域乘前海东风欲出

山海美域所在的T101-0047地块，早期是1988年起家的光大木材有限公司厂址，后来光大木材更名为森帝木业。2007年森帝木业搬迁至佛山顺德，作为补偿，南山区政府同意在地块整理完毕后，除收回全部土地使用权中的50%外，余下50%土地使用权进行公开挂牌出让。

根据该宗土地在挂牌时的规划，该土地中的2.54万平方米用于住宅建设。2008年，T101-0047地块被冠城大通全资子公司冠城宏业与另一方联手，以8亿元联手拍下，并组建深圳冠洋房地产有限公司进行开发。

2012年1月4日，冠成大通股份有限公司发布收购资产公告称，以人民币22300万元价格受让深圳冠洋房地产有限公司30%股权。本次交易完成后，冠成大通将共持有深圳冠洋100%股权。

2012年11月9日，冠城大通董事会同意公司将持有的深圳冠洋房地产有限公司100%股权，以7.33亿元的价格转让给了山海美域目前的开发商。山海美域历经四年的沉淀和酝酿，在前海概念喷薄而出的情况下，更加值得期待。

■中国奇迹“第二季”的价值集中爆发点：山海美域

前海被习总誉为未来的“中环”，是深圳最具战略意义的发展空间所在，将助力粤港澳塑造最具核心竞争力的国际大都市圈。而山海美域作为前海首个城市综合体，不仅有明显的区位优势，更将因此获得巨大的升值空间。

随着前海开发的实质性启动，山海美域一面占据一线山海资源，一面毗连醇熟商务生活区，真正让居者既能享受优美景观又能随时步入都市高端生活圈。随着月亮湾电厂拆除，妈湾电厂搬迁，妈湾港将新建跨海通道、南平快速通至码头，月亮湾大道不再走货柜车等利好的逐步兑现，区域整体环境将获得极大改善。此外，前海开发区有80万的就业人口，又限制住宅建设，更使山海美域成为稀缺资源。

在国务院总理李克强提出“中国经济发展的奇迹已经进入提质增效的第二季”的情况下，作为“特特区”的前海，不管是对国家经济发展还是城市产业转型升级，都将起到重大的推动作用。而零距离前海，并且是前海首个山居综合体项目的山海美域，作为深圳未来主流潜力片区内的未来型投资产品，或将成为中国奇迹“第二季”的价值集中爆发点，价值无可限量！

近3万㎡兴海公园一路之隔，私家公园享受

从兴海公园的各个角度看山海美域

山海美域高层俯瞰兴海公园

森帝木材厂